Kancelária súčasnosti: Flexibilný pracovný priestor

Kancelária súčasnosti? Je to flexibilný pracovný priestor s flexibilným časom jeho prenájmu. Dominuje tu tvorba originálneho pracovného prostredia a mení sa developerské vnímanie tohto priestoru – už nie ako komodity, ale ako služby pre klienta.

Dôraz sa kladie na smart technológie, ktoré sú schopné sa učiť a prispôsobiť sa potrebám užívateľov. V budúcnosti sa bude tento charakter ešte prehlbovať. A celkový objem? V porovnaní s minulým rokom stúpol počet nových kancelárií na Slovensku o 2,1 %, pričom ich neobsadenosť je na úrovni 8,73 %.

Dôvera investorov

Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku presiahol v roku 2019 úroveň 680 miliónov eur. Ide o 30 % nárast oproti predchádzajúcemu päťročnému priemeru, čo dokazuje vysokú dôveru investorov k domácemu podnikateľskému prostrediu.

Takmer dve tretiny transakcií boli realizované v Bratislavskom samosprávnom kraji, zatiaľ čo iba okolo 15 % na východnom Slovensku. Vyplýva to z analýzy realitno-poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield.

Ako sa ďalej uvádza v tejto štúdii, 46 % transakcií prebehlo v sektore kancelárskych nehnuteľností (pričom medzi rokmi 2014 a 2018 bol tento podiel 23 %), viac ako tretina prostriedkov smerovala do oblasti priemyselných nehnuteľností (oproti jednej štvrtine medzi rokmi 2014 a 2018), približne 14 % investičnej aktivity sa zrealizovalo v oblasti retailu a necelých 5 % v oblasti hotelov a ubytovania.

Najväčšie transakcie

Najväčšou realizovanou transakciou roka 2019 bol predaj budovy Twin City Tower. Investor HB Reavis novému majiteľovi prenechal plne obsadenú kancelársku plochu s rozlohou približne 34-tisíc m² v rýchlo sa rozvíjajúcej štvrti Nové Nivy.

Ako na svojej stránke uvádza spoločnosť HB Reavis, za transakciou stojí juhokórejský inštitucionálny investor, zastúpený spoločnosťami Valesco Group a AIP Asset Management, ktorý Twin City Tower kúpil za 120 miliónov eur.

,,Kúpa administratívnej budovy Twin City Tower predstavuje prvú realitnú transakciu kórejských inštitucionálnych investorov na Slovensku. Pritiahnutím tohto konzervatívneho kapitálu sa Slovensko definitívne dostalo na investičnú mapu ázijských investorov a otvárajú sa tak dvere aj ďalším významným svetovým hráčom,“ uvádza Marián Fridrich, Deputy Head v spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko.

Ďalšou významnou transakciou bol predaj objektu Tatracentrum (20-tisíc m2) developerom Raiffeisen Property Holding International, ktorý padol do rúk súkromného vlastníka. Administratívna budova Twin City C (23-tisíc m2) prešla po transakcii realizovanej v poslednom kvartáli roka 2019 pod investičný fond HB Reavis.

Košické biznisové centrum BCT 2 (15-tisíc m2) bolo odpredané skupinou Penta rakúskemu investorovi European City Estates. Medzi významné transakcie patrí aj akvizícia renovovanej budovy Gorkého 4 Offi­ces poisťovni Kooperativa, patriacej pod rakúsku skupinu Vienna Insurance Group.

K ostatným veľkým transakciám v Bratislave patrí predaj administratívnej budovy Rosum na rohu Bajkalskej a Ružinovskej ulice. Nehnuteľnosť predal jej pôvodný vlastník Penta Real Estate rakúskej spoločnosti European City Estates za 60 miliónov eur.

Bratislava a Slovensko

V Bratislave sa nachádza viac ako 1,8 milióna m² kancelárskych priestorov, z čoho je 62 % v štandarde A a 38 % v štandarde B. V poslednom kvartáli roka 2019 sa dokončili tri veľké projekty – The Corner na Nám. 1. mája, Blumenau na Dúbravskej ceste v Karlovej Vsi a Bezručova Offices na Bezručovej ulici.

Celková miera neobsadenosti kancelárií klesla na 8,7 %. Ako dopĺňa Michaela Ochmanová, riaditeľka divízie služieb pre nájomcov Colliers International, v horizonte dvoch rokov pribudne ďalších 16 nových projektov a s nimi ďalších 276 200 m² moderných kancelárií.

„Dôsledkom takéhoto rýchleho tempa je otváranie nožníc medzi novopostavenými a staršími kancelárskymi budovami,“ hovorí Michaela Ochmanová.

„V regiónoch tradične vedú krajské mestá. Medzi najaktívnejšie z pohľadu kancelárskych priestorov patria Žilina, Nitra a Košice. Aj keď sú nájomcovia konzervatívnejší, majú záujem zlepšovať prostredie pre svojich zamestnancov aj prostredníctvom kancelárií v lepšom štandarde.“

Smart budovy

Developeri sa snažia nasledovať trendy aj zo zahraničia a vylepšujú svoje stavby či už technologicky, alebo vizuálne. „V súčasnosti majú projekty A kategórie nižšie servisné poplatky ako tie staršie,“ hovorí Simona Slaninová, Senior Consultant, Office Agency v spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko.

„Každá nová budova v Bratislave má spoločnú terasu, kde môžu zamestnanci tráviť čas a pracovať. Veľkým benefitom pre spoločnosti sú priestory pre bicykle a priľahlé šatne, ktoré sú odvetrávané. V každej budove je niekoľko možností stravovania, nechýbajú, samozrejme, kaviarne a bistrá, každý zamestnanec má teda možnosť výberu. Developeri sa naozaj snažia zabezpečiť pre svojich klientov príjemné prostredie.“

„Developeri sa začínajú na priestor pozerať nie ako na komoditu, ale ako na službu pre klienta,“ dopĺňa Michaela Ochmanová.

„Snažia sa ponuku tradičných kancelárskych priestorov doplniť centrami, v ktorých nie je nevyhnutná zmluvná viazanosť na 3 alebo 5 rokov. Cieľom je nielen vytvoriť originálne pracovné prostredie, ale aj zabezpečiť potrebné služby a kvalitu spoločných priestorov aj v súlade s IFRS 16 – teda medzinárodným účtovným štandardom.“

Kancelária súčasnosti

Flexibilný pracovný priestor a flexibilný čas jeho prenájmu (flexible workspace) je trend, ktorý rýchlym tempom mení tradičnú štruktúru trhu s kancelárskymi budovami aj u nás.

Ako ďalej zdôrazňuje Michaela Ochmanová, „flexibilita je čoraz žiadanejšia nielen pre startupy, ale aj pre veľké medzinárodné spoločnosti, ktoré zvažujú posun od klasických kancelárií ku kombinácii tradičných priestorov s konceptom flexible workspace.“

Pre medzinárodných hráčov je čoraz podstatnejšie udržať si pružnosť prenájmu, aby boli schopní včas reagovať na zmeny trhu. V Európe rastie pomer pracovných miest na čiastočný úväzok, zmluvných dodávateľov a samostatne zárobkovo činných osôb.

Projektové tímy dokážu podľa potrieb prispôsobiť svoju veľkosť a zloženie bez nutnosti viazať sa na dlhé obdobie.

„Flexibilný pracovný priestor môže byť aj rozhodujúcim faktorom pri získavaní alebo udržaní talentu,“ dodáva Michaela Ochmanová. „V Bratislave ponúka služby flexibilného pracovného miesta 13 centier. Celkovo sa plocha týchto centier u nás pohybuje na úrovni 9 000 m².“

Servisované kancelárie

Najväčším súkromným hráčom v oblasti kancelárskych priestorov je spoločnosť HB Reavis, ktorá počas viac ako 25 rokov na trhu prešla evolúciou.

Ku klasickému dlhodobému leasingu pridali coworking a najnovšie aj koncept Qubes, ktorý znamená plne servisované a flexibilné pracovné prostredie. „Servisované kancelárie budú z dlhodobého hľadiska zaberať čím ďalej, tým väčší podiel na trhu,“ hovorí René Popik, CEO HB Reavis Slovakia.

„Súvisí to so zmenami v spôsobe práce a vzájomnými pracovno-sociálnymi interakciami, ktoré podporujú využívanie moderných technológií. Firmy sa tak môžu zameriavať na činnosti, kde tvoria najväčšiu pridanú hodnotu a väčšinu služieb, ktoré vytvárajú atraktívne pracovné prostredie pre zamestnancov, bude zabezpečovať prenajímateľ.“

Aj podľa zástupcu HB Reavis budú budúcnosťou administratívnych budov smart technológie, ktoré sa dokážu učiť a prispôsobiť sa potrebám užívateľov. Vzniká tak symbiotický vzťah medzi budovou a užívateľom. „Preto sa orientujeme na väčšie komplexy budov, kde takúto symbiózu vieme dosiahnuť, a kde vieme ponúknuť aj pridané služby – eventy, bikesharing alebo concierge,“ pokračuje René Popik.

„Sú to aplikácie uľahčujúce využívanie budovy a služieb alebo konzultantov, ktorí vedia pomôcť navrhnúť pracovné prostredie zodpovedajúce napr. pracovnému štýlu alebo firemnej kultúre. Naši klienti tak využívajú služby More, Origameo alebo Symbiosy, ktoré fungujú synergicky a pokrývajú celé spektrum klientskych potrieb. Priestor na expanziu je najmä v dodávaní kvalitného pracovného prostredia s extra pridanými službami, ktoré sú založené na dátach a sofistikovaných simuláciách. Vo výsledku tak vzniká pracovné prostredie podporujúce produktivitu, wellbeing a rast biznisu.“

Prichádzajú certifikáty WELL a Fitwel

Certifikáty udržateľnosti, americký LEED a britský BREEAM, sú na Slovensku už pomerne známe a často využívané developermi najmä pri kancelárskych budovách. Ide o certifikáty, ktoré sú pečiatkou udržateľnosti budovy.

Potvrdzujú, že stavba spĺňa parametre ekologickej budovy, ktorá je energeticky efektívna a má kvalitné vnútorné prostredie. Na popularite naberá zatiaľ najmä v zahraničí certifikácia WELL. Je určená pre nové i existujúce budovy a je nástrojom na meranie a hodnotenie parametrov vnútorného prostredia ovplyvňujúcich zdravie a pohodu užívateľov.

WELL je certifikačný systém, ktorý využíva zastavané prostredie ako prostriedok na podporu ľudského zdravia, pohody a komfortu. Priestory certifikované pomocou WELL môžu viesť k vytvoreniu prostredia, ktoré pomáha zlepšiť výživu, kondíciu, náladu, spánok, komfort a výkonnosť svojich užívateľov.

Ide o prvý certifikačný systém svojho druhu, ktorý sa zameriava výlučne na zdravie a pohodu užívateľov budov. To sa dosahuje realizáciou programov, stratégií a technológií určených na podporu zdravého a aktívnejšieho životného štýlu, ako aj znížením vystavenia osôb škodlivým látkam.

WELL certifikácia je postavená na 7 základných oblastiach:

• Vzduch – optimalizácia kvality vnútorného ovzdušia; stratégia pre prevenciu a elimináciu znečistenia vzduchu počas prevádzky.
• Voda – kvalita vody a zaistenie jej dostupnosti; stratégia pre filtráciu a čistenie vody.
• Výživa – zdravé stravovanie; porozumenie nutričným hodnotám.
• Svetlo – harmónia cirkadiánneho rytmu (biologický rytmus) a úroveň osvetlenia s dôrazom na prirodzené denné svetlo; umiestnenie okien a možnosť ovládania tienenia.
• Fitness – zvýšenie pohybovej aktivity
• Komfort – eliminácia rušivých elementov; produktívne a zároveň upokojujúce prostredie, tepelná a akustická pohoda.
• Myseľ – podpora mentálneho a emočného zdravia

WELL certifikát možno získať v troch úrovniach: Silver, Gold a Platinum. Na Slovensku nie je zatiaľ certifikovaná žiadna stavba vo WELL, ale v procese certifikácie je 6 objektov.

Certifikačný systém Fitwel predstavuje alternatívu k systému WELL. Spustený bol v roku 2017, prešiel však niekoľkými rokmi príprav. Vývoj tohto systému má na starosti U. S. Centers for Disease Control and Prevention.

Samotnú certifikáciu vykonáva Center for Active Desing. Fitwel je certifikačný systém zameraný na optimalizáciu budov, na zlepšenie výsledkov v oblasti zdravia a produktivity prostredníctvom cielených zlepšení dizajnu a prevádzkových politík.

Je navrhnutý tak, aby podporoval zdravšiu budúcnosť, kde každá budova podporuje blahobyt jej užívateľov a okolitých spoločenstiev.

Multi Comfort

Príspevkom divízie ISOVER Saint-Gobain Construction Products je program Multi Comfort, ktorého cieľom je ukázať, že vysoko hospodárne a komfortné budovy môžu byť tiež udržateľné, čím sa minimalizujú emisie uhlíka, odpad a spotreba energie počas celého životného cyklu budovy.

„Spôsob, akým sú budovy navrhnuté a postavené, má ďalekosiahle dôsledky na komfort a kvalitu života,“ hovorí Vladímir Balent, projektový manžér ISOVER Saint-Gobain.

„Multikomfortné budovy sú zhmotnením skúseností a potrieb užívateľov už od samotného návrhu. Pochopením, ako sa stavebné materiály a techniky ovplyvňujú a navzájom dopĺňajú, môžeme dramaticky zlepšiť skúsenosti užívateľov budov. Program Saint-Gobain Multi Comfort ukazuje na skutočných projektoch, že je možné dosiahnuť mimoriadne vysokú úroveň budov pracovnými postupmi a technológiami, ktoré dnes existujú. Tieto budovy sú trvalo udržateľné, komfortné, majú nízke náklady na prevádzku a údržbu a nezaťažujú životné prostredie.“

O princípoch Multi Comfort hovorí spoločnosť na seminároch a školeniach zameraných na rôzne cieľové skupiny a počas individuálnych návštev v architektonických ateliéroch. Pripravila niekoľko brožúr venovaných tejto problematike. Už od roku 2006 sa Multi Comfort prezentuje aj prostredníctvom medzinárodnej študentskej súťaže organizovanej skupinou Saint Gobain.

Princípy Multi Comfort boli uplatnené aj pri stavbe Zeleného átria v Trnave. Technici divízie ISOVER sa svojimi riešeniami pre Multi Comfort aktívne podieľajú pri návrhoch mnohých stavieb, ktoré momentálne Saint-Gobain na Slovensku realizuje.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2020.