Kancelárske áčko

Na trhu sa často objavujú rôzne klasifikácie administratívnych budov. Ich obsah a kvalitu zatiaľ neupravuje nijaká norma. Dokonca nie sú pre trh ani záväzné. Viacerí odborníci sa však zhodujú v názore, že potreba kategorizovať je opodstatnená. Klasifikácia pomôže nielen realitným konzultantom, ale predovšetkým klientom, ktorí niekedy ani netušia, že kupujú mačku vo vreci. Mať pekné priestory už dávno nestačí. Okrem architektonického dizajnu sa musí kvalita preniesť do prevádzkovo funkčných aj technických parametrov stavby.

Podľa Jiřího Linharta, zástupcu spoločnosti Quinlan Private Golub zodpovedného za prenájom kancelárskych priestorov v Českej republike, snaha vytvárať klasifikácie vychádza z potreby odlíšiť kvalitu jednotlivých projektov a prezentovať informácie. „Na druhej strane potrebu štandardizácie vyvoláva dopyt klientov po nových kancelárskych priestoroch, pretože systém pravidiel im pomáha sprehľadniť opis ponúkaných objektov,“ dodáva.

Súčasným problémom je podľa Mareka Vrbovského, vedúceho lízingu spoločnosti HB Reavis Slovakia skutočnosť, že mnohé kategorizácie sú zastarané a neodrážajú nároky modernej firmy.

A, B alebo C?
Klasifikácie kancelárskych budov sa líšia podľa jednotlivých štátov a trhov, ale najrozšírenejším je delenie do kategórií A, B a C, pričom najkvalitnejšou je kategória A. Často sa však stretávame aj s ďalšími podskupinami A+, B+ atď. „Špecifiká jednotlivých kategórií v menej rozvinutých regiónoch reflektujú úroveň rozvoja na danom trhu a môžu sa od seba mierne líšiť. Štandardy pre slovenský trh ešte neboli presne definované a neexistuje oficiálna klasifikácia, ktorá by určovala, čo je kategória A,“ hovorí Peter Píš, lízingový a marketingový manažér spoločnosti Quinlan Private Golup Slovensko. Zároveň však podotýka, že so zvyšovaním množstva dostupných informácií o medzinárodných štandardoch klasifikácie kancelárskych priestorov sa vyvíja aj slovenský trh.

Zvyčajne vyššia kategória znamená vyššiu kvalitu, teda aj vyššie nájomné. To ale neplatí paušálne. Podľa Jiřího Linharta cena závisí od konkrétnych požiadaviek trhu – napríklad od polohy budovy. „Ak postavíme dva porovnateľné objekty v rovnakej lokalite, ale jeden bude napríklad pri stanici metra a druhý v dochádzkovej vzdialenosti povedzme 7 minút, rozhodne nemôžeme očakávať porovnateľné nájomné. Nevyhnutnosť dlhšej chôdze objekt značne deklasifikuje,“ dodáva. Okrem lokality do hry o áčko vstupuje aj architektonický koncept alebo technické vybavenie budovy.

Kategóriu A charakterizujú predovšetkým novostavby – budovy nie staršie ako tri roky. Priestory sú koncipované ako otvorené. „Stavby majú mimoriadne kvalitné kancelárske priestory s najmodernejším vybavením, napríklad úsporné integrované vykurovanie, klimatizáciu a technológie spĺňajúce potreby jedného človeka na 10 m2 priestoru. K ďalším prednostiam áčkových budov patria rozsiahle plochy s možnosťou variabilného funkčného usporiadania budovy – podľa požiadaviek klienta. K nim možno zaradiť výšku stropu, maximálnu flexibilitu dizajnu interiéru, zdvojené podlahy, znížené podhľady, bezbariérový prístup, duálny prívod elektriny a záložné zariadenie,“ hovorí Peter Píš.

„Samozrejmosťou je spoločná reprezentatívna recepcia s nepretržitým prístupom do objektu, bezpečnostné opatrenia zabraňujúce neoprávnenému vstupu do budovy a takisto ďalšie služby spojené s prevádzkou, ako sú nepretržitá strážna služba, kantína alebo obdobná forma stravovania pre klientov,“ dodáva Jiří Linhart. Budova by mala mať k dispozícii dostatočný počet parkovacích miest a vysokokvalitnú vnútornú infraštruktúru.

Pre kategóriu B platí podobná charakteristika ako pre A, ale podľa Jiřího Linharta ide o staršie objekty, ktorým zodpovedá aj úroveň použitých technológií. Rozsah servisu je značne obmedzený – väčšinou na recepčnú a strážnu službu. Peter Píš podotýka, že budovy kategórie B majú ešte stále kvalitnú správu a spoľahlivých nájomcov. „Aj niektoré nové budovy ponúkajú priestory kategórie B. Tie ale rozhodne nesmú byť prevádzkovo zastarané a mali by byť dobre udržiavané,“ dodáva.

Trh ponúka tiež budovy kategórie C. „Do tohto hodnotenia možno zaradiť všetky ostatné administratívne objekty alebo, lepšie povedané, objekty, ktoré ponúkajú kancelárske priestory bez akýchkoľvek ďalších služieb a špeciálne upraveného vybavenia,“ hovorí Jiří Linhart. „Spravidla ide o 20-ročné a staršie budovy, ktoré sa nachádzajú v menej atraktívnych alebo priemyselných oblastiach. Nie sú architektonicky atraktívne, infraštruktúra a technológie sú zastarané,“ dodáva Peter Píš.

Jiří Linhart však upozorňuje, že ak sa aj niekomu podarí priestory v paneláku skolaudovať na kancelárske, doplní ich klimatizáciou, na prízemí umiestni spoločnú recepciu a zabezpečí objekt nepretržitou strážnou službou, rozhodne tým objekt nezaradí do kategórie A. Na druhej strane podotýka, že kategória B vždy neznamená niečo horšie alebo lacnejšie. „Typickým príkladom môžu byť kvalitne rekonštruované priestory v starých, pamiatkovo chránených objektoch v centrálnej lokalite. Tieto priestory nemusia spĺňať niektoré z uvedených atribútov kategórie A a pritom ich výška nájmu zaraďuje k drahým produktom. Takéto priestory pre ich charakter a vysokú reprezentatívnosť vyhľadávajú predovšetkým právnické, finančné a poradenské spoločnosti,“ dodáva.

Všeobecné charakteristiky kancelárskych budov kategórie A (Špecifiká jednotlivých kategórií v menej rozvinutých regiónoch reflektujú úroveň rozvoja na danom trhu a môžu sa mierne líšiť.) Špičkový dizajn Dobrá lokalita, zväčša v obchodnom centre mesta. Na Slovensku ide tiež o hlavné investiční oblasti Jednoduchý prístup do budovy Príťažlivosť pre najzaujímavejších a najvýznamnejších klientov na trhu Vyššia cena nájmu Profesionálna správa budovy Podzemné parkovisko s dostatočným množstvom miest Vysokokvalitné stavebné materiály Výška stropu zodpovedajúca oficiálnym požiadavkám pre tento druh budov, minimálne 2,75 m, optimálne 3 m Flexibilita vnútorného usporiadania – typ open space Podlažný káblový systém, (zvýšené podlahy) a zavesené stropy Nepretržitá bezpečnostná služba a prístup do budovy Vysokorýchlostné výťahy. Minimálne dva výťahy, každý pre najmenej šesť osôb Ventilačný systém HVAC – vykurovanie, klimatizácia a vlhkosť vzduchu (požiadavka na vlhkosť vzduchu na Slovensku neexistuje) Duálny prívod elektriny a záložný generátor s automatickým spínačom Hĺbka miestnosti približne 18 až 20 m medzi oknami Spoločné priestory maximálne 12 % celkovej plochy Správa budovy Zaujímavá vstupná hala Kantína, reštaurácia alebo kaviareň, v niektorých prípadoch fitnescentrum a iné zariadenia priamo v budove alebo v blízkom okolí Moderné okná s vysokokvalitnými rámami a protislnečnou ochranou Energetická efektívnosť kategórie A – Tento bod je problematický vzhľadom na požiadavky klientov na možnosť otvárania okien Plocha podlaží by mala byť viac ako 500 m2, čo sa však líši podľa jednotlivých krajín Zdroj: Peter Píš, Quinlan Private Golup Slovakia

Klasifikácia pre slovenský trh
Vypracúvaním nezávislej kategorizácie pre slovenský trh sa zaoberá Bratislava ­Research Forum, ktorého členovia sa koncom minulého roka zhodli na nezávislej jednotnej kategorizácii administratívnych budov podľa modelu A, B a C. Sledovali pritom rad kvalitatívnych aj kvantitatívnych kritérií. Vytvorený materiál by mal napomáhať objektívne sledovať dopyt a vývoj cien prenájmu v jednotlivých kvalitatívnych kategóriách.

„Pri jeho tvorbe vychádzalo fórum zo skúseností s problematikou v susedných krajinách, kde sú podobné research fóra už dlhšie etablované, pričom jednotlivé kritériá sa prispôsobili špecifikám domáceho trhu,“ hovorí Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov v spoločnosti CB Richard Ellis. Spracovatelia sa zamerali na priestory postavené alebo zrekonštruované po roku 1993. Metodika nečlení budovy na základe lokality.

„To znamená, že budova najvyššieho štandardu sa nemusí nachádzať len v centrálnej lokalite, ale aj v bližšom okolí. Musí však spĺňať nadštandardné kritériá, ako sú integrovaný klimatizačný systém, obmedzenú hĺbku priestorov a svetlú výšku minimálne 2,75 m, flexibilný priestor, žľaby na telefónne prípojky, elektrinu a dátové káble alebo zdvojenú podlahu. Ďalej musí mať recepciu, krytý prístup z parkoviska, výťah, vstup pre imobilných či záložné zdroje energie,“ dodáva Oliver Galata.

O klasifikáciu a sprehľadnenie trhu sa usilujú aj niektoré developerské spoločnosti. Vlastnú metodiku hodnotenia vypracovala spoločnosť HB Reavis Group, ktorá patrí v súčasnosti medzi lídrov v objeme realizovaných kancelárskych plôch. „Štandard A vychádza z kritérií stanovených renomovanou neziskovou nezávislou organizáciou Urban Land Insitute, ktorá združuje odborníkov z realitného biznisu už od roku 1936,“ hovorí Marek Vrbovský. „Existujúca metodika sleduje aktuálne trendy (materiály, energetickú úspornosť, environmentálne aspekty), s ktorými ruka v ruke kráča rast nárokov na dosiahnutie najvyššieho kvalitatívneho štandardu,“ dodáva. Klasifikácia hodnotí budovy na základe lokality, dizajnu, efektívnosti a technických parametrov.

Napriek snahám jednotná klasifikácia kancelárskych budov na Slovensku stále chýba a tá, ktorá existuje, nie je pre trh záväzná. „Absenciu striktne stanovených pravidiel zneužívajú najmä niektorí developeri. Svojvoľne zaraďujú projekty do lepších kategórií, hoci nespĺňajú potrebné kritériá. Dokonca si vymýšľajú nové, neexistujúce kategórie s prívlastkami vo forme hviezdičiek a podobne,“ upozorňuje Marek Vrbovský a zároveň dodáva, že spoločnosť HB Reavis Slovakia sa zasadzuje za ustanovenie jasných kategórií s kvantifikovateľnými kritériami. „Dodržiavanie klasifikačných kritérií nie je právne záväzné a záleží na etike každého developera, či bude zneužívať túto situáciu a dávať budove obal, ktorý nekorešponduje s obsahom.“

Triedy budov kancelárskych priestorov A, B, C z hľadiska kombinácie lokality a materiálnych charakteristík (podľa Urban Land Institute) A Vynikajúca poloha a prístup Príťažlivosť pre vysokokvalitných nájomcov Viditeľnosť a trhotvornosť objektu Profesionálna správa Vysokokvalitné stavebné materiály Konkurenčný nájom s ostatnými novými budovami Príkladom sú vysoké oceľové budovy s množstvom mosadze, skla a obrovskými foyer. Nájomcovia sú banky, právnické spoločnosti a spoločnosti, ktoré potrebujú prezentovať svoju finančnú úspešnosť. B Dobré umiestnenie (lokalita) Vysoký štandard správy, konštrukcie, nájomcov Malá funkčná zastaranosť a opotrebovanosť Napríklad novšie budovy z dreva alebo staršie  A-budovy, zvyčajne na predmestiach alebo cenovo prístupnejších lokalitách, 3- a menej poschodové. C Typické, 15- až 25-ročné budovy so stabilnou obsadenosťou Prevažne sú to kancelárske priestory nad budovami s obchodnými priestormi a priestormi poskytujúcimi služby. Zdroj: HB Reavis Slovakia

Prehľadnejší trh
Viacerí odborníci sa zhodujú v názore, že budúcnosť hrá za kvalitné administratívne projekty a pri ich hodnotení bude mať čoraz väčšie slovo aj klasifikácia. „Jasné pravidlá hry najviac pomôžu potenciálnemu klientovi – teda nájomcovi. Pomocou merateľných veličín si sám vyhodnotí parametre jednotlivých budov – porovná porovnateľné,“ hovorí Marek Vrbovský. Zároveň podotýka, že na zachovanie objektivity by malo spadať vytvorenie takéhoto dokumentu predovšetkým do kompetencie realitných konzultantov.

Z hľadiska času sa Peter Píš na reálne uplatnenie klasifikácie v budúcnosti pozerá trochu zdržanlivejšie. „Vzhľadom na to, že klienti sa v prípade kancelárií typu open space zaujímajú predovšetkým o cenu, nemyslím si, že v blízkej budúcnosti dôjde k nejakým zmenám. Z dlhodobého hľadiska sa však riešenie tejto problematiky určite pohne dopredu, pretože klienti sú čoraz náročnejší,“ dodáva.

Miriam Turancová

Článok bol uverejnený v časopise ASB.