Bez environmentálnych prekážok. Medze od Penty prekonali odvolania a prešli takmer štvorročným posudzovaním

Zo záhrad a močarísk bývanie od Pantographu. Aj tak môžeme nazvať rozsiahly projekt Medze od developera Penta Real Estate v Dúbravke. Rezidenčná štvrť je v povoľovaní od roku 2021, pričom neprávoplatne ju schválili už v roku 2024. Po podaných rozkladoch sa však finálny verdikt musel odložiť – až dodnes.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Nová štvrť od Penty vznikne medzi lesom a mestom. Konkrétne medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou v lokalite Krčace. Tá je dnes v biednom stave, sú tu len záhrady a močariská. No ponúka aj jedno veľké pozitívum – a tým je poloha. Krčace sa nachádzajú v tesnej blízkosti električkovej radiály a hlavnej triedy Dúbravky, no zároveň je v priamom spojení s lesom – na dohľad je Kráľova hora a neďaleko aj Dúbravská hlavica či Biele skaly.

Za návrhom projektu stojí architektonická kancelária Pantograph, ktorá zvíťazila v medzinárodnej architektonickej súťaži organizovanej developerom v roku 2020. Prvé informácie prišli ruka v ruke s predložením projektu na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v júni 2021. Pre developera sa ako dôležitý rok ukázal až rok 2024.

V tomto období odsúhlasilo realizáciu zámeru Ministerstvo životného prostredia SR. A s novou rezidenčnou štvrťou nemal problém ani bratislavský magistrát, ktorý vydal súhlasné záväzné stanovisko na časť Medze – Juh I. Časť Medze – Sever už kladné stanovisko od mesta získalo v septembri 2023.

Bez environmentálnych prekážok

V auguste minulého roka však prišli proti projektu rozklady (podobné odvolaniu, líšia sa iba charakterom orgánu, na ktorý sa opravný prostriedok podáva), čo právoplatnosť rozhodnutia ministerstva životného prostredia oddialilo. Až doteraz.

Dňa 24. marca 2025 vydal rezort životného prostredia záverečné stanovisko, v ktorom opätovne súhlasil s realizáciou projektu Medze a vydaná bola aj doložka právoplatnosti. Medze sú teda bez environmentálnych prekážok a po takmer 4 rokoch posudzovania majú od životného prostredia zelenú.

Rezort súhlasil s variantom číslo dva (modifikovaný variant s označením 2m). Ten je environmentálne vhodnejší ako prvý variant. Navrhuje väčšiu plochu zelene, hospodárnejší spôsob riešenia odvádzania dažďových vôd z dotknutého pozemku, ale aj hospodárnejšiu prevádzku stavby. Vo variante 2m sa oproti variantu číslo 1 počíta aj s možnosťou využitia obnoviteľných zdrojov energie.

Penta pritom celý projekt dopracovala a zlepšila, o čom sme informovali v januári tohto roka. Tento krok prišiel ako reakcia na diskusie s hlavným mestom v procese získavania súhlasných záväzných stanovísk pre prvé dve etapy projektu. Zlepšili sa svetelné podmienky bytov, maximalizovali sa výhľady, upravené boli výšky a polohy jednotlivých objektov, čím sa zase dosiahla lepšia funkčnosť a atraktívnejší vzhľad.

Zmeny taktiež priniesli zvýšený podiel zelene a verejných priestorov vrátane ihrísk pre rôzne vekové kategórie, workoutové zóny a oddychové plochy s dôrazom na zeleň. Spevnené plochy boli minimalizované v prospech trávnatých zón a parkových úprav. Zlepšenie projektu súvisí aj architektúrou – budovy sú oblejšie a fasády majú dizajnový charakter.

Jeden projekt v troch etapách

Penta rozdelila Medze na tri etapy. Medze – Sever budú tvoriť 4 samostatné stavebné celky v ktorých vznikne 225 bytov, pričom obyvatelia a užívatelia budú mať k dispozícii 636 parkovacích miest. Stavebný celok S1 je tvorený dvomi bytovými domami a jedným hotelom. Stavebný celok S2 ponúkne tri budovy hotela, stavebný celok S3 zase päť bytových domov. Posledný stavebný celok S4 je podzemná komunikácia.

Medze – Juh sú oproti severnej etape menšie a rozdelené sú na štyri bloky. Prvým je blok A2 s jedným bytovým domom, blok A3 obsahuje hotelový objekt, blok B8 zase bytový dom a blok B9 opäť hotel. Počet bytov bude v tomto prípade 140, ubytovacích jednotiek 237 a parkovacích miest vznikne 423.

Okrem dvoch etáp, ktoré už získali aj záväzné stanoviská, predložila Penta v januári 2025 na nové posudzovanie EIA aj tretiu etapu. Ich architektom je tentoraz ateliér Compass, ktorý zvíťazil vo vyzvanom urbanistickom súťažnom dialógu, ktorý Penta organizovala ešte v roku 2022.

Tretia etapa je umiestnená v južnej časti územia na ploche vyše 18-tisíc štvorcových metrov, pričom príprave etapy predchádzalo sceľovanie územia výkupom pozemkov. Táto fáza prinesie do lokality 4 rezidenčné objekty a jeden objekt nájomného bývania so šiestimi až s ôsmimi postupne ustupujúcimi nadzemnými podlažiami. Obsluhovať bude dokopy 408 parkovacích miest, z ktorých väčšina bude umiestnená v podzemných garážach.

Tri etapy prinesú do lokality celkovo 23 nadzemných objektov s dvomi až dvanástimi nadzemnými podlažiami s prevažne rezidenčnou funkciou. Po plánovanej zmene územného plánu, ktorá v lokalite prebieha, prinesú tieto tri etapy do územia približne 820 bytových jednotiek vrátane apartmánov. K nim patrí aj 1 246 parkovacích stojísk.

A kedy sa môžu do pozemkov zahryznúť prvé ťažké stroje? Výstavba prvej etapy je podľa Penty naplánovaná v prvej polovici roka 2026 a jej celkové finančné náklady sú 70 miliónov eur. Nasledovať budú ďalšie fázy, pričom development by ako celok mohol byť teoreticky dokončený na začiatku 30. rokov. Stále je však nutné brať do úvahy rozsiahlosť projektu, ktorý patrí medzi najambicióznejšie v portfóliu developera.