Nekvalita v bytovej výstavbe z pohľadu klienta

Vnímanie kvality je subjektívna záležitosť. Mnohí ľudia sa uspokoja s nedostatkami, iní vyžadujú za svoje peniaze 100-percentnú protihodnotu – logicky, veď ceny bytov sú obvykle podstatnou nákladovou položkou. Developeri či predávajúci nie vždy dokážu ponúknuť kvalitný byt z hľadiska remeselného vyhotovenia a ďalších súvisiacich faktorov. Novostavby by mali dosahovať vyššiu kvalitu v porovnaní s 30- a viacročnými budovami, verejnosť však takýto predpoklad nepovažuje za samozrejmý. K čomu teda majú kupujúci z hľadiska kvality dnešnej výstavby výhrady, prečo je to tak a čo sa s tým dá robiť?

Výstavba
O kvalite stavebných diel – bytových domov – postavených v súčasnosti si netreba robiť ilúzie. Mnohé stavby sú opradené rôznymi historkami, ktoré nezriedka vyústili do čudných vzťahov medzi zhotovovateľmi, investormi, projektantmi a ďalšími zmluvnými partnermi. Potenciálny klient/kupujúci, ktorý sa na celé divadielko stavebného trhu prizerá, často nechápe, aké dimenzie môže nadobúdať iracionalita a lobbing, alebo čo predávajúci považuje za luxus a ako rôzne sa dajú interpretovať technické normy.

Náš prieskum na vzorke bezmála 500 respondentov a pri zohľadnení záverov z obhliadok desiatok bytových domov (najviac 5-ročných novostavieb) nie je celkom reprezentatívny, ale čitateľovi ponúka obraz o kvalite/nekvalite v súčasnej výstavbe bytových domov. Výsledky z prieskumu potvrdzujú, že systémovým problémom sa aj napriek technickému a technologickému pokroku darí.

Pohľad ľudí z brandže sa od názoru laikov na kvalitu výstavby odlišuje. Odborníci sa v zásade k problémom adresne nevyjadrujú, najčastejšie mávnu rukou s dôvetkom „Veď vieme svoje…“. Prevláda apatia a postoj, že ísť hlavou proti múru sa neoplatí. Laici pristupujú k investičnému zámeru rôzne – od spontánnosti až po premyslené zvažovanie. Po absolvovaní obhliadok a rôznych rokovaní začínajú zbierať skúsenosti a poukazujú na tieto nedostatky:

• firmám chýba serióznosť (napr. pri reklamačných konaniach, deklarovaní akosti výrobkov a pod.),
• nekvalita materiálov a prác – zistená ex post,
• nedodržiavanie termínov,
• drzosť a neslušnosť.

Profesionáli vidia do problematiky hlbšie a často si všímajú:

• tlak na ponukovú cenu,
• problematické vzťahy medzi účastníkmi výstavby,
• platobnú neschopnosť,
• tlak na rýchlosť vo výstavbe,
• nedodržiavanie technologických predpisov a postupov,
• aroganciu moci a korupciu,
• fluktuáciu pracovníkov a nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily,
• odchýlky od projektovej dokumentácie (použitie stavebných materiálov),
• krádeže čohokoľvek, čo sa dá speňažiť.

Aj pre tieto argumenty je mienka respondentov o celom procese výstavby a o kvalite výsledku skôr nižšia. Paradoxne, aj napriek chybám a nedostatkom stavebného diela, záujemcovia o kúpu bytu transakciu zrealizujú. Častým ospravedlňujúcim argumentom býva, že „inde“ je to ešte horšie. Toto iba nahráva nekvalite, a aj preto sa jej na slovenskom trhu darí.

Príčinou nekvality v stavebníctve sú však samotní klienti, a to preto, lebo sú ochotní do nekvalitného výsledku investovať, a naopak, nie sú ochotní dôsledne sa domáhať svojich práv (napríklad žalobami). Tento jav nemá korene v stavebnom boome, ako to mnohí radi vysvetľujú, ale má oveľa hlbší pôvod a širšie pozadie (mentalita obyvateľstva, dôsledky socializmu, vymožiteľnosť práva a ďalšie). Dobrou správou pre lajdácke firmy je, že nekvalite sa bude ešte veľmi dlho dariť. Bolo by naivné tvrdiť, že dosah ekonomickej recesie bude pozitívne vplývať na kvalitu v stavebníctve.

Uvedené nedostatky vnímané respondentmi sú dôsledkom jednej alebo viacerých nezvládnutých oblastí, ktoré majú dosah na výslednú kvalitu stavebného diela. Popri často nezvládnutom urbanizme a komplexnosti riešení obytných zón, samotnej nekvalite projektov a otáznej inteligentnosti stavebného diela sú to nasledujúce prvky.

Používanie nevhodných stavebných materiálov a postupov
Klamanie spotrebiteľa, laika, sa uskutočňuje najmä v materiálovom vyhotovení. Rozšírené je zabudovanie lacnejších substituentov, na ktorých dokáže zarobiť dodávateľ, prípadne predajca. V zmluve sú dohodnuté gresové dlažby, v skutočnosti je použitý črep, očakávajú sa laminátové dvere, namontovali sa iba fóliované, pod nivelizačné potery sa „zabudne“ aplikovať penetračný náter atď. Väčšina laikov pri preberacích konaniach rozdiel nespozoruje.

Z nedodržiavania technologických postupov možno spomenúť potery pod nášľapnými vrstvami podláh. Pri enormnom časovom tlaku sa bežné cementové potery nahrádzajú anhydritovými, pričom nezriedka na dilatácie „nevyjde čas“. Následne sa vo veľmi rýchlom slede potery prekryjú (najčastejšie) dizajnovým laminátom, ktorý vytvára ilúziu kvality. Kupovať novostavbu v hocijakom vyššom vyhotovedení ako je holobyt, je riziko. Záujemca však toto riziko podstúpi, pretože platí to známe: „Inde je to ešte horšie“. Začarovaný kruh nekvality sa uzatvára. Pre laika je totiž reálny problém nájsť remeselníkov, ktorí použijú adekvátne materiály a dôsledne dodržia technológiu výstavby. Nespornú výhodu majú tí, ktorí vo svojom okolí poznajú férových odborníkov.

Nedostatočná úroveň remeselného spracovania
Vzhľadom na nekonzistentnosť pracovných čiat a nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily sa nekvalita prejavuje vo viacerých oblastiach; už spomenuté nedostatky podlahových poterov možno rozvinúť aj vo svetle požiadaviek normy STN 74 4505. Prípustné odchýlky miestnej rovinnosti povrchu poteru (väčšina druhov nášľapných vrstiev 2 mm/2 m) sú málokedy dodržané. Odchýlky často dosahujú 4 – 5 mm/2 m.

Pri kontrolách, ktoré vykonávame, sa po premeraní rovinnosti podkladu zástupcovia zhotovovateľa často nezmôžu ani na slovo. Tí bezočiví lakonicky skonštatujú, že sme nároční a „to je v norme“. Dilatačné celky, na ktorých vytvorenie často nezostáva čas, sa vytvárajú v úrovni zatvorených dverných krídiel uhlovou brúskou. Vytvorí sa asi 1 cm hlboký rez, ktorý má vytvoriť dojem dilatácie. Zamieňa sa tu pohybová a zmrašťovacia škára – pojmy, ktorých význam je pre zhotovovateľov často cudzí. Podobných príkladov by bolo možné uviesť mnoho. Ich spoločným menovateľom je nekvalifikovanosť a/alebo ľahostajnosť robotníkov, najčastejšie v subdodávateľskom vzťahu.

Mnohým pracovníkom v subdodávateľskom vzťahu vyslovene chýba technické myslenie, precíznosť, cit pre detail a záujem o celkový kvalitný výsledok. Súvisiace dôsledky svojej práce a interakcie si mnohí neuvedomujú, no najmä nechcú uvedomovať. A pokiaľ spravia chybu, spravidla ju nepriznajú. Pritom dôsledky chyby narastajú geometrickým radom. Inokedy by stačilo zamyslieť sa nad banálnou korekciou označenia parkovacích státí (obr. 3).

Neserióznosť podnikateľského prostredia
Samostatnou kapitolou je neférovosť, ktorú klient pociťuje napríklad pri meškaniach dodávok a prác, nedokončení exteriérov (detské ihriská, príjazdové komunikácie), nefunkčnosti nočného osvetlenia v obytných súboroch a podobne. Obdobný prístup k podnikaniu je prítomný vo viacerých odvetviach hospodárstva. V stavebníctve sa dá eliminovať najmä „zápalom“ pre daný projekt, čestným prístupom a úsilím budovať dobrú povesť firmy. Sú developeri, ktorí idú nad zmluvný rámec svojich povinností. A sú takí, ktorým je to jedno, pretože už majú zarobené.

Korunu nekvality dotvárajú ponovembrové úpravy stavebného zákona (odstránenie viacerých kontrolných mechanizmov) a podnikateľské prostredie balkánskeho typu. Iba o mizivom percente novostavieb sa dá vyhlásiť, že sú postavené kvalitne v každom ohľade.

Spomenuté nedostatky sú vizuálne pozorovateľné počas obhliadok dokončených bytov. Vyskytujú sa celoplošne a opakovane. Logicky preto vyvstáva otázka: akú kvalitu stavebných materiálov a precíznosť prác možno očakávať v tých oblastiach, ktoré nie sú viditeľné, napr. riešenie spodnej stavby, armovanie, strešný plášť a ďalšie?

Obnova
Popri bytovej výstavbe netreba zabúdať na rekonštrukčné práce, z ktorých v posledných rokoch vystupuje do popredia zatepľovanie objektov. Táto oblasť má veľký potenciál predĺžiť životnosť budov, znížiť energetickú náročnosť a zároveň pretvoriť fádnosť sídlisk. Dôvody, prečo sa potenciál nie vždy podarí napĺňať sú:

• ekonomické,
• projektovo-manažérske.

Typickým príkladom ekonomických dôvodov je finančná sila obyvateľstva, resp. úverové zaťaženie a cash-flow. Výsledkom býva zateplenie iba severnej strany fasády (argument investora: „Tá je najchladnejšia“), zateplenie fasády bez odstránenia systémových porúch balkónov a loggií (argument: „Tadiaľ veľa tepla aj tak neuniká“) alebo aj výber zásadne najlacnejšej ponuky bez dôkladnejšej analýzy rozpočtu a projektového návrhu. Lešenia sa miestami stavajú na základe empirických poznatkov robotníkov, platiť špecialistovi za návrh a posúdenie je pre viacerých iracionálna položka.

Zmanažovať celý projekt zateplenia bytového domu je náročná činnosť, ktorú si mnohí chcú uľahčiť.
Dochádza preto k situáciám, keď sa štúdium položkových rozpočtov jednotlivých ponúk u mnohých obstarávateľov obmedzí na letmý pohľad a zaujímavý zostáva iba krycí list. Nedostatočne sa konzultuje výsledný vizuál, najmä v interakcii s okolitou zástavbou. Platiť investorský dozor je často panské huncútstvo, neoveruje sa kvalifikácia robotníkov. Často sa neprihliada na správny postup prác (napr. najprv okná, potom fasáda) a robotníci nie sú zaškolení na prácu s daným zatepľovacím systémom. Certifikáty o energetickej náročnosti takto zateplených budov sa potom stávajú iba veselým reklamným letáčikom. Je to chyba obyvateľov, ktorých slepo hreje pocit úspory peňazí (aj tu platí, že peniaze sú vždy až na prvom mieste), a zlyhávania projektového manažéra. Zarážajúce však je, že o tejto problematike sa v médiách často diskutuje a obyvatelia majú dostatok odborných informácií. Výsledkom podcenenia projektovo-manažérskych činnosti môže byť neadekvátna dĺžka návratnosti investície, technické nedostatky stavebného diela (plesne, riasy, tepelné mosty a pod.) a v neposlednom rade príšerná estetika výsledku (obr. 4).

Preferencia nižšej ceny
Kvalita procesu výstavby a obnovy má zásadnú chybu, ktorou je absolútna preferencia nižšej ceny bez zohľadnenia iných faktorov. Toto platí aj pri verejnom obstarávaní, kde sa pseudošetrenie verejných prostriedkov panoramaticky zobrazuje nad celým Slovenskom. Na argumenty odbornosti, renomé a know-how, či kvalitatívne parametre zabudovávaných materiálov sa prihliada iba marginálne, ak vôbec. Rozpočty obsahujú veľa nejasných položiek, obchodná marža sa tvorí pomocou tzv. bulharských konštánt. Víťazným trendom je najlacnejšia ponuka. Aké krátkozraké… Riešenie je pritom jednoduché: pri rozhodovaní vo fázach investičného zámeru, projektovania, realizácie, kontroly a údržby stavieb nesmie byť dominantným kritériom najnižšia cenová ponuka. Kritériami musia byť najkvalitnejšia ponuka s primeranou cenou a zodpovednosťou za dosiahnutie kvalitného stavebného diela.

Sladká reklama
Pri výbere vhodného bytu či domu valcuje klienta sladká reklama, často úmyselne zavádzajúca. Je zarážajúce, že klient je ochotný akceptovať výslovnú nekvalitu stavebného diela, prípadne jeho časti. Pritom ide obyčajne o značné sumy. Deje sa tak z dvoch dôvodov – nedisponuje poznatkami o chybách diela (skryté chyby alebo chyby, ktoré ako laik nepovažuje za hodné zreteľa) alebo naopak, je si vedomý nedostatkov, no napriek tomu investíciu zrealizuje. Oboje je nebezpečné – aktívne podporuje lajdácke firmy, ktoré parazitujú na stavebnom trhu. A takých firiem je stále veľa.

Mnoho odborníkov status quo pozná, nepovažuje ho za dobrý, no napriek tomu – zrejme pre vidinu zisku – nie je ochotných vystúpiť z vláčika s pomenovaním Nekvalita, najmä ak pristupujú stále noví cestujúci/záujemcovia. A čím dlhšie sa v takomto vláčiku vezú, tým väčšmi zisťujú, že sa im vlastne cestuje veľmi dobre.

Samozrejme, nekvalita sa nevzťahuje na všetky novostavby a rekonštrukcie. Existuje viacero pozitívnych príkladov takmer dokonalého projektového riadenia, špičkovej kvality a vysokej výslednej hodnoty. Subjektívne: takéto pozitívne príklady sú v hlbokej kvantitatívnej menšine.

Ing. Jozef Ilčík
Foto: archív autora

Autor je konateľ spoločnosti Perfect Home, s. r. o.

Článok bol uverejnený v časopise ASB.