Nové detaily aj dôležitý miľník: Penta odhalila viaceré podrobnosti moderného projektu na Vajnorskej

Zo zanedbanej parcely príťažlivá a moderná zástavba od prestížnych architektov. Tak môže vyzerať výsledok transformácie plochy v bratislavskom Novom Meste, ktorú ešte v roku 2022 odkúpila realitná divízia skupiny Penta. Verejnosti sú známe čiastočné informácie o projekte, dnes však zaznamenal výrazný miľník, čím boli odhalené dôležité podrobnosti celého zámeru.

Vajnorská ulica má mnoho výhod – od prítomnosti električkovej radiály, železničnej stanice, nákupného centra či prírodných aktivít až po dobrú dostupnosť do centra mesta. Tieto fakty si pravdepodobne uvedomujú aj veľkí hráči na realitnom trhu.

Jednou z týchto spoločností je aj Penta Real Estate, ktorá tu pred vyše rokom a pol skúpila nevyužívaný a zanedbaný brownfield. Jeho rozloha je takmer 4,5 hektára a pozemok ohraničujú ulice Vajnorská a Odborárska. Developer ho získal v rámci konkurzného konania od úpadcu Fiscal Services International.

Developer tak v decembri roku 2022 sprostredkoval vyzvanú medzinárodnú architektonickú súťaž s poprednými domácimi i medzinárodnými ateliérmi s cieľom túto oblasť kompletne transformovať. Súťaže sa zúčastnili slovenské ateliéry Pantograph a Superateliér, z Českej republiky prestížna kancelária Chybik + Kristof Associated Architects, nasledoval slovinský Bevk Perović arhitekti, nemecký ateliér Baumschlager Eberle architekten a ChartierDalix z Francúzska. 

Prestížni architekti v Bratislave

Náročné zadanie najlepšie splnilo popredné slovinské štúdio, ktorého víťazný návrh vyzdvihla porota najmä pre výsledné spracovanie urbanistického konceptu, ktoré bolo – vzhľadom na veľkosť riešeného územia – jedným z najdôležitejších posudzovaných kritérií. Koniec koncov, nájdenie správneho urbanizmu bolo aj hlavným cieľom súťaže.

Slovinský ateliér získal široké medzinárodné uznanie už vo svojich začiatkoch. Ocenení boli mnohými národnými a medzinárodnými cenami ako napríklad cena Európskej únie za súčasnú architektúru – Mies van der Rohe Emerging Architect Award v roku 2007 a ocenenie získali aj v Berlíne v roku 2006, pričom posledné roky dominujú v medzinárodných súťažiach.

To sa stalo aj v prípade architektonickej súťaže v Bratislave. Architekti v tomto prípade uviedli, že sa pri návrhu zamýšľali nad viacerými kritériami – ako vytvoriť mestskú štruktúru v bývalej priemyselnej oblasti, dosiahnuť určitú hustotu, a zároveň zachovať kvalitu života, akú od bývania v širšom centre mesta ľudia očakávajú. 

„V skutočnosti to nie sú budovy, ale spoločné priestory medzi nimi, ktoré dávajú novej štvrti ten pravý charakter. Kombináciou mestských blokov, veží a doskových budov, vznikajú rôzne typy priestorov od súkromných, cez poloverejné až verejné, čím vytvárame veľmi bohatú a živú novú štvrť mesta,“ opísalo prístup k tvorbe návrhu štúdio Bevk Perović arhitekti.

Ide tak o prvý development v tejto lokalite, ktorý môže určiť budúcu podobu novej mestskej štvrte. Aj napriek početným výhodám však ide o upadnutú lokalitu. Dominujú jej priemyselné areály a zanedbané okolie, pričom donedávna ho zohyzďovala ešte aj na niektorých miestach polstoročie stará električková radiála. O niekoľko rokov ale môže vyzerať úplne inak.

Developer v minulosti komunikoval len niekoľko hlavných informácií celého projektu. Podľa víťazného návrhu sa tu bude nachádzať 1 200 bytov a nové priestory pre občiansku vybavenosť, ktoré sa majú tiahnuť najmä pri Vajnorskej ulici. Dominantou má byť lineárny park, na ktorý nadviažu verejné a polosúkromné priestory s predzáhradkami. 

Podľa dostupných vizualizácií sú základom celého návrhu mestské bloky, ktoré sú polootvorené a ich hmota pôsobí pomerne nápadne a svojsky. Ako však v minulom roku informovala Penta Real Estate, výsledná architektúra bude známa až po dopracovaní architektonickej štúdie, čo znamená, že finálny architektonický výraz sa ešte skonkretizuje.

Nové detaily aj zahájenie povoľovacieho procesu

V súčasnosti však projekt zaznamenal výrazný míľnik. Penta Real Estate oficiálne predložila dokumentáciu na posudzovanie vplyvov na životné prostredie EIA v nultom variante a variante č.1, stalo sa tak na konci decembra minulého roka, čo znamená, že projekt oficiálne začína svoju cestu povoľovacím procesom.  Variant č. 1 navrhuje výstavbu v piatich etapách.

V zámere je pre EIA, sa uvádza, že územie s rozlohou približne 4,5 hektára bolo v minulosti súčasťou areálu Istrochemu – bývalých Chemických Závodov Juraja Dimitrova, v ktorom je identifikovaných niekoľko environmentálnych záťaží. Na lokalite Vajnorská bolo prieskumnými prácami potvrdené znečistenie horninového prostredia a podzemnej vody anorganickými aj organickými látkami.

Developer taktiež verejne informoval, na prekvapenie celkom obšírne, aj o nových detailoch projektu v Novom Meste. Z uvedených 1 200 bytov si budú môcť záujemcovia vybrať z ponuky bytov a apartmánov v piatich budovách, od 1-izbových až po 4-izbové a niekoľkých 5-izbových bytov s terasou. V prípade občianskej vybavenosti sa očakáva vybudovanie plochy o veľkosti až 30-tisíc metrov štvorcových.

„V rámci projektu by malo vzniknúť 2 072 parkovacích miest, pričom takmer všetky budú umiestnené v podzemnej garáži. Vďaka tomu vznikne v priestore medzi budovami rozsiahla car-free zóna (zóna bez áut, pozn. red.), zabezpečujúca pokojný a bezpečný pobyt obyvateľov či návštevníkov projektu,” informuje spoločnosť Penta Real Estate.

Cieľom firmy je vybudovať plnohodnotnú, primárne rezidenčnú zónu s potenciálom aktivizovať zanedbanú časť mesta a vytvoriť zdravé, kvalitné miesto pre život a prácu. Spoločnosť si tak veľmi dobre uvedomuje aktuálny stav lokality, prirodzene však dominujú výhody, na ktoré sa odvoláva a spomína aj atraktivitu výhľadov na okolie od Kamzíka a úpätia Malých Karpát až po centrum mesta.

Okrem výrazných blokov bude projekt kombinovať aj doskovú zástavbu a vežové objekty. „Táto kombinácia umožní pri zachovaní kvality života v území dosiahnuť požadovanú hustotu, aká je od bývania v širšom centre mesta očakávaná a zároveň aj zakotvená v platnom územnom pláne mesta,” konštatuje Penta Real Estate, ktorá priblížila aj rozloženie jednotlivých objektov víťazného návrhu. 

Funkčne je projekt delený na primárne rezidenčnú zástavbu, ktorá je od ulice Vajnorská chránená kancelárskou budovou na nároží ulíc. Zdvojenie komunikácie pozdĺž Odborárskej ulice, miesta automobilového napojenia objektov, dovoľuje vytvorenie spomenutej zóny bez áut vo zvyšku územia. „Aktívny parter po celej dĺžke tejto komunikácie je prerušený iba vjazdami do podzemnej garáže a prienikmi hlbšie do územia v podobe živých námestí s retailom na prízemí objektov,” dodáva. 

Hlavné a vedľajšie námestie zase ústia do ťažiskového lineárneho parku, ktorý pretína celé územie. Jeho tvaru, ako aj tvarom ostatných verejných priestorov v území, je prispôsobený pôdorys podzemných podlaží, čo umožní výsadbu vzrastlých stromov. Aj keď park pretína celé územie, jeho charakter je nielen tranzitný, no aj pobytový.

Na dominantu projektu sú priamo napojené vnútrobloky poloverejného charakteru s detskými ihriskami a hracími plochami pre obyvateľov či návštevníkov zóny. Smerom do vnútroblokov sú tiež orientované byty s predzáhradkami. „Týmto spôsobom sa architektom podarilo docieliť širokú škálu typov priestorov, ktoré sa navzájom neobmedzujú a poskytnú obyvateľom plnohodnotné využitie,” uzatvára Penta Real Estate.

Dokončenie projektu v ďalšom desaťročí

Developer ešte v minulom roku poznamenal, že s výstavbou by chcel začať – v nadväznosti na povoľovacie procesy – v roku 2026. Akutálna dokumentácia na EIA však uvádza ešte ambicióznejší plán – Penta Real Estate chce začať s výstavbou už v štvrtom kvartáli roku 2025.

Dokončenie projektu pôvodne spoločnosť predpokladala až v horizonte 8 rokov od začiatku výstavby, čo by malo byť v roku 2034. Podľa najnovšej dokumentácie sa má tento termín ešte o jeden rok posunúť, pričom zverejnené boli aj predpokladané finančné náklady na výstavbu. Dosahovať majú výšku 200 miliónov eur.

Táto masívna transformácia tak bude istý čas trvať aj pre nutné odstránenie environmentálnej záťaže, ktorá sa na pozemku nachádza po bývalých Chemických Závodoch Juraja Dimitrova, známa aj ako Dimitrovka. Vo výsledku sa však bratislavské Nové Mesto dočká úplne novej štvrte, do ktorej sa po dlhých rokoch konečne vráti život. Tým prestane upadať aj časť Vajnorskej ulice.

Latka je v tomto prípade nastavená solídne, ostáva však počkať na dokončenie architektonickej štúdie, aby sme zistili finálnu architektúru zámeru. Dve aktuálne vizualizácie sú preto na komplexné zhodnotenie málo. Ak však vezmeme do úvahy dobre nastavenú architektonickú súťaž a prestížnych slovinských architektov, projekt na Vajnorskej môže byť nevšedným a originálnym.