Kultúrna oáza Bratislavy na dosah. Nový Istropolis je v územnom konaní a získava nové povolenia, čo potrebuje k výstavbe?

Bude plnohodnotným kultúrnym stánkom Bratislavy s obrovským dosahom na mesto. Nový Istropolis zmení imidž našej metropoly a jeho realizácia je dnes najbližšie za posledné obdobie. Progres projektu možno pozorovať najmä v povoľovacom procese – zámer nedávno získal viacero povolení a začalo sa aj dôležité konanie. Čo potrebuje k finálnej výstavbe?

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Nový Istropolis poznáme už štyri roky. Developer Immocap predstavil verejnosti náhradu bývalého Domu odborov Istropolis v roku 2020. Od tohto momentu sa udial najväčší posun na dvoch frontoch – na Trnavskom mýte v mieste výstavby nového multifunkčného stánku a v povoľovacom procese.

Začalo to asanáciou

Starý Istropolis sa nedal zachrániť. Bývalý majitelia sa o rozsiahly kultúrny stánok nestarali a nechali ho takmer rozpadnúť. Rovnako išlo o finančne neudržateľnú stavbu. Všetko smerovalo k jedinému riešeniu – ikonickú stavbu od legendárnych architektov Ferdinanda Končeka, Ľubomíra Titla a Ilľu Skočeka zbúrať. A tak sa aj stalo.

Asanácia vyvolala u ubyvateľov Bratislavy obrovský povyk. Budova ale nebola národnou kultúrnou pamiatkou a spoločnosť Immocap mala na jej zbúranie povolenie. Písal sa začiatok roka 2022, keď mohutný komplex budov postupne upadal do minulosti. Odstránené boli všetky objekty na parcele, pričom poslednou bola administratívna veža na Vajnorskej ulici, ktorá zanikla ku koncu roka 2022.

Príbeh Domu odborov Istropolis, ktorý 57 rokov vypĺňal plochu Trnavského mýta, bol týmto definitívne ukončený. Z pozemku sa postupne odnášali sutiny, presádzali dreviny a dočisťovali základy Istropolisu. Immocap ale ešte pred zbúraním zachránil najdôležitejšie umelecké diela a architektonické prvky, ktoré chce využiť v budove Nového Istropolisu.

Prvé míľniky v roku 2023

Realizácia projektu z pera holandského ateliéru KCAP je zatiaľ len na papiery. Na progres Nového Istropolisu za posledné roky najlepšie poukazuje, okrem zbúrania starých budov, povoľovací proces. Z neho je jasné, že developer nespí a projekt pripravuje na výstavbu. Všetko sa začalo predložením veľkolepého zámeru na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v decembri roku 2020.

Povolenia však dlho neprichádzali. Prvé míľniky zaznemal Immocap až o tri roky. Pred dokončením dôležitého posudzovania prišla zelená od hlavného mesta, ktoré udelilo Novému Istropolisu súhlasné záväzné stanovisko. O štyri mesiace neskôr sa Immocap dočkal aj EIA – projekt právoplatne prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie. Rezort životného prostredia súhlasil s jeho realizáciou podľa variantu C, čo bol variant, na ktorom spolupracoval developer s hlavným mestom.

Tento proces trval celé 3 roky, o ďalšom postupe ale bolo ticho. Plány pritom zneli ambiciózne, Immocap chcel s prácami začať už v roku 2024, pričom prvé časti Nového Istropolisu chcel dokončiť ešte na konci roka 2026. Tento harmonogram sa ukázal ako nepravdepodobný ešte pred letom tohto roku, nakoľko projekt nebol v územnom konaní a o vydanie územného rozhodnutia ani len nepožiadal.

Progres napokon prišiel. Návrh na vydanie územného rozhodnutia prijala mestská časť Nového Mesto 11. júna s doplnením 24. júna 2024. O vydanie územného rozhodnutia požiadal developer dvakrát – na zónu A (prvá fáza) a na zónu B (druhá fáza). Žiadosti však stále neboli kompletné a stavebný úrad požiadal o doplňujúce podklady, ktoré Immocap doručil na konci augusta 2024.

Úpravy okolia Nového Istropolisu získali „územko“

Aj napriek tomu, že samotný komplex čakal, postup nastal v úprave okolia Nového Istropolisu, ktoré taktiež musí prejsť povoľovaním. Mestská časť zverejnila ešte v septembri oznámenie o začatí územného konania na úpravu komunikácií a súvisiacej infraštruktúry Nového Istropolisu. Podrobne sme o tom informovali v tomto článku.

Jednou z najnovších informácií je, že úprava okolia Nového Istropolisu získala územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Stalo sa tak 29. októbra 2024. Dokumentácia má dlhých 58 strán, pričom stavebný úrad poukázal na veľký počet účastníkov konania – je ich viac než 200. Územné rozhodnutie vydal stavebný úrad aj na káblový napájač, určený pre navýšenie odberu elektrickej energie vyvolanej výstavbou areálu Nového Istropolisu.

Pri územnom rozhodnutí na okolie Nového Istropolisu si niekoľko účastníkov voči zámeru uplatnilo podmienky. Hlavné mesto určilo, že developer musí rozšíriť vozovku a upraviť chodník na pravej strane v smere Trnavské mýto – Račianske mýto, a to pre novozriadený odbočovací pruh zo Šancovej do Kukučínovej ulice. Rozšírený bude aj fyzický stredový ostroček na Šancovej ulici v mieste priechodu pre chodcov a cyklistov.

Developer musí pred Istropolisom upraviť aj priestor zástavky MHD, ktorej nástupná hrana bude dlhá až 60 metrov. Primárne využívaných bude 40 metrov od začiatku zastávky a dalších 20 metrov je rezerva. Zrealizuje sa tiež úprava šírky nástupišťa oddelenej od cesty pre cyklistov a osadené budú nové prístrešky v súlade s manuálom Metropolitného inštitútu Bratislavy.

Prístrešky budú veľkokapacitné, pričom po konzultácii s MIB-om a útvarom hlavného architekta môžu byť atypické. Hlavné mesto navrhuje osadiť dva 12-metrové prístrešky a v podmienkach navrhlo developerovi zaoberať sa umiestnením stromov v celej dĺžke chodníka (súbežne so Šancovou ulicou), vedúceho od priechodu pre chodcov k zastávke MHD.

Podmienok je niekoľko desiatok. Venujú sa komunikáciám a okoliu zo všetkých strán Nového Istropolisu, vratáne cyklochodníkov, prvkom drobnej architektúry či novovytvoreným pruhom a priestoru pri podchode na Trnavskom mýte. Svoje podmienky uplatnili aj slovenské železnice, ktoré upozornili, že zásahy v okolí Nového Istropolisu nemôžu zasahovať do neďalekého územia Filiálky.

Nový Istropolis je v územnom konaní

Posun nedávno nastal aj pri samotnej stavbe – ostrosledovaný zámer je konečne v územnom konaní. Mestská časť Nové Mesto oznámila začatie územného konania na Nový Istropolis, konkrétne na zónu A (prvá fáza) a na zónu B (druhá fáza). Stavebný úrad tak disponoval všetkými potrebnými podkladmi a žiadosť nemusela byť opätovne doplnená.

Zóna A sa sústredí na výstavbu kultúrno-spoločenského centra, teda multifunkčnej haly. Tá bude mať tri nadzemné a štyri podzemné podlažia. Hlavná sála bude umiestnená na prvom podzemnom podlaží, nižšie podlažia budú určené ako parkovacia garáž. Od prízemia po tretie nadzemné podlažie sú navrhnuté spoločenské priestory, komplexné technické zázemie kultúrno-spoločenskej haly a administratíva.

Z hmoty multifunkčnej sály sa vynára aj výšková budova hotela. Stavba bude mať 16 nadzemných podlaží a päť podzemných. Od piateho po druhé podzemné podlažie sa počíta s hromadnými garážami, prvé podzemné podlažie je určené ako recepia hotela s reštauráciou.

Spoločenské priestory budú situované na prízemí, nasledovať bude posilňovňa, kancelárske priestory a od piateho po štrnáste podlažie budú ubytovacie priestory o počte 194 manželských postelí. Výška hotela bude 68 metrov.

Zóna B sa sústredí na výstavbu administratívnej budovy O2, ktorá sa bude nachádzať pri Vajnorskej ulici. Kancelársky objekt bude mať 8 nadzemných podlaží a tri podzemné, pričom s kanceláriami sa uvažuje od druhého nadzemného podlažia. Maximálna výška objektu bude 31 metrov a posledné tri podlažia budú ustúpené.

Druhou administratívnou budovou bude obejkt O1, ktorý bude najvyšším v projekte s výškou 102,5 metra. Výšková dominanta Nového Istropolisu s 26 nadzemnými a tromi podzemnými podlažiami bude južnou fasádou nadväzovať na uličnú čiaru budov na rohu Vajnorskej ulice a Trnavskej cesty, pričom na ulici Kukučínova (Trnavské Mýto) udrží uličnú líniu. Kancelárie sú navhrhnuté od druhého nadzemného podlažia vyššie.

Súčasťou zóny B je aj bytový dom R2, umiestnený vo vnútri komplexu, odklonený od ruchu dopravy a obklopený sieťou ulíc a malých námestí. Rezidenčný objekt bude mať 14 nadzemných podlaží, ktoré budú od siedmeho podlažia ustúpené. Od tretieho podlažia je navhrnutých 87 bytov – 27 jednoizbových, 21 dvojizbových, 33 trojizbových, 3 štvorizbové a 3 päťizbové. A taktiež 38 apartmánov –  37 jednoizbových a 1 trojizbový.

Čo potrebuje k výstavbe?

Ak Nový Istropolis prejde územným konaním a získa potrebné územné rozhodnutie, bude môcť požiadať o stavebné povolenie. A to bude pre Nový Istropolis kľúčové. Zámer sa konečne dostane do cieľovej rovinky povoľovacieho procesu. Dnes je istá jedna vec – stane sa tak v roku 2025.

Je pravedepodobné, že v budúcom roku projekt získa dlhoočakávané stavebné povolenie a Immocap začne s výstavbou. Developer pre našu redakciu už v minulosti vysvetlil, že výstavba zahájená v roku 2025 nemení termín dodania prvej kancelárskej budovy v druhej polovici roka 2027. Nateraz je ešte otázne financovanie mohutného zámeru, ktoré Immocap stále hľadá.