Odmietaný dom pri hoteli Kyjev napokon bude. Hlavné mesto súhlasí s novou bytovkou na Rajskej ulici

Starý domček v centre Bratislavy ustúpi novej zástavbe. V pláne to bolo už od roku 2019, celý príbeh projektu sa však blíži ku koncu až dnes. Dvojpodlažná stavba na Rajskej ulici mala byť pôvodne nahradená polyfunkčným domom. Ten prešiel úpravami, ktoré sa odrazili na nesúhlase hlavného mesta. Ku koncu roka 2024 napokon mesto zmenilo názor a oproti hotelu Kyjev vznikne nový projekt.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Krátka, ale veľmi dôležitá

Rajská ulica v Bratislave má približne 250 metrov, jej poloha je však jedna z najprestížnejších v hlavnom meste. Nachádza sa v priamom dotyku s Kamenným námestím a bývalým hotelom Kyjev. Tvorí tiež spojnicu medzi ulicami Špitálska a Dunajská, pričom nápadná je najmä pre jej zakrivenie, čo súvisí s históriou starou niekoľko storočí.

Jej najstaršie pomenovanie bolo „Reichardsspytal newsidl” a pôvodne patrila k Špitálskej ulici. Neskôr sa oddelila a jej názvy sa menili. Typická bola malými domčekmi, pričom okolo roku 1470 dom na tejto ulici stál tri a pol zlatých, domy vo vnútornom meste zase 85 až 1 000 zlatých. A zakrivenie ulice? To môžeme pripísať starému vonkajšiemu opevneniu.

Dnes je Rajská ulica typická bezútešným verejným priestorom, bytovými aj polyfunkčnými domami, pričom historických sa zachovalo minimum. Výnimka sa však predsa len nájde. Oproti hotelu Kyjev stále stojí menší dvojpodlažný dom, ktorý bol postupne modernizovaný a pravdepodobne aj rozšírený. Informácie o jeho nahradení novou budovou sa objavili už pred piatimi rokmi.

Odmietaná bytovka uspela

Ako v roku 2019 informoval portál Trend, na Rajskej ulici pripravoval vtedajší investor FSI Real, spojený s biznismenom Jánom Sabolom, polyfunkčný dom. Názov spoločnosti je už dnes neaktuálny a od roku 2021 nosí meno Devín Invest, a. s., pričom Ján Sabol je členom predstavenstva. Firma sídli hneď vedľa starého domčeka na Rajskej 5, v zrekonštruovanej a nadstavanej administratívnej budove Orbis, na Rajskej 7.

Spoločnosť sa teda obrátila na bratislavský magistrát so žiadosťou o súhlas na zbúranie staršieho domu a výstavbu polyfunkčného objektu so šiestimi nadzemnými a jedným podzemným podlažím. Súčasťou malo byť 22 parkovacích miest v podzemí prostredníctvom trojpodlažného automatického zakladača, prevádzka reštaurácie na prízemí, kancelárie na druhom a treťom nadzemnom podlaží a na zvyšných podlažiach dva byty.

Firma napokon so žiadosťou uspela a 10. 10. 2019 hlavné mesto projekt schválilo. O dva a pol roka neskôr, 28. 3.  2022, zámer novej polyfunkčnej budovy získal aj stavebné povolenie. Potom sa však objavili problémy. Firma Rajská II, s. r. o., uvedená ako investor, požiadala 4. 7. 2023 o zmenu stavby pred dokončením. Plánom bolo zmeniť nebytovú budovu na bytovú.

Spoločnosť okrem toho navýšila podlažnosť z pôvodných šiestich nadzemných podlaží (päť podlaží + jedno ustúpené) na sedem nadzemných podlaží. Zmena súvisela aj s navýšením podlažných plôch, zmenou počtu podzemných podlaží a počtu parkovacích miest. Funkčne bol počet bytov navýšený z dvoch na jedenásť, plocha občianskej vybavenosti sa tým znížila.

Hlavnému mestu sa táto zmena nepáčila. Písal sa 4. august 2023, keď bolo vydané nesúhlasné záväzné stanovisko. Mesto odôvodnilo svoj nesúhlas napríklad tým, že zmena počtu podlaží by narušila charakteristickú štruktúru blokovej zástavby. To znamená, že stavba by nezapadla do existujúcej uličnej fasády tvorenej blokom domov a vytŕčala by.

Navrhovaná zmena investorom rovnako nerešpektovala existujúci stav a charakter najvyššieho šiesteho podlažia vedľajšej budovy na Rajskej 3, kde sa nachádza presklená terasa. Siedme podlažie bytového domu, o ktoré chcela firma svoj projekt navýšiť, by teda zasahovalo priamo do presklenej terasy plnou hmotou.

Hlavné mesto sa v závere vyjadrilo, že nakoľko upravený projekt vykazuje viaceré nesúlady s územným plánom, nie je možné súhlasiť so zmenou stavby pred dokončením v predloženom rozsahu.

V decembri 2024 sa však veci pohli vpred a investor Rajská II napokon získal vytúženú zelenú – hlavné mesto vydalo súhlasné záväzné stanovisko. Dôvodom kladného rozhodnutia je aj nová legislatíva, platná od 1. apríla 2024 a uskutočnené zmeny v projekte, čo mesto posúdilo ako podstatné zmeny skutkových okolností.

Počet podlaží ostáva, vytŕčanie z ulice nehrozí

Investor predložil na posúdenie novú projektovú dokumentáciu, ktorá už zachováva  počet nadzemných podlaží, pôdorysné a výškové usporiadanie nadzemnej časti objektu s minimálnym nárastom podlažnej plochy. „Zásadnou je zmena funkčného využitia objektu – na druhom a treťom nadzemnom podlaží sú namiesto administratívnych priestorov navrhnuté byty,” uvádza dokumentácia.

Znamená to, že z pôvodne navrhnutej polyfunkčnej stavby napokon bude bytový dom. Namiesto trojpodlažného zakladača sú vytvorené klasické tri podzemné podlažia, z dvoch bytov bude nakoniec osem a čiastočne sa zmení tvar ustúpeného podlažia. Prítomný je aj čiastočný nárast nadzemnej plochy približne o 30 štvorcových metrov a zastavanej plochy od úrovne troch nadzemných podlaží o 8 štvorcových metrov.

Bytový dom teda vznikne s parametrami troch podzemných a šiestich nadzemných podlaží s posledným ustúpeným podlažím. V zadnej časti objektu, teda smerom k budove ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny, vzniknú balkóny. Posledné dve podlažia budú disponovať dvomi mezonetovými bytmi s terasami.

Aj napriek súhlasu určilo mesto k projektu niekoľko podmienok. V budúcnosti už nebude možné navyšovať objemové parametre stavby, nebytový priestor na prízemí má byť využitý ako obchod alebo služby pre verejnosť a mesto tiež odporúča prepojiť priestor medzi Rajskou ulicou a vnútroblokom.

Hlavné mesto tiež upozornilo na nesúlad v rámci navrhnutých kobiek, ktorých má byť v objekte 11, hoci vznikne iba 8 bytov. Rovnako okno na druhom nadzemnom podlaží bytového domu je umiestnené na hranici so susedným pozemkom vo vlastníctve iného subjektu.

Podmienkou mesta je taktiež vytvorenie dlhodobého krytého a bezpečného parkovania bicyklov pre obyvateľov, pričom na prízemí v spoločných priestoroch má investor vytvoriť taktiež krátkodobé parkovanie pre bicykle s plynulým a bezbariérovým prístupom z vonkajších priestorov. Vnútorné priestory pre cyklistov majú byť uzamykateľné a k dispozícii aj pre nákladné bicykle.

Rajská ako atraktívna ulica, ale kedy?

Architektom zámeru je spoločnosť PORTIK a zodpovedným projektantom Michal Bachynec. Nateraz nie sú k dispozícii aktuálne vizualizácie, ktoré by zobrazovali všetky zmeny v projekte. Redakcia ASB však disponuje informáciou, že hmota a vizuál budovy sa od publikovaných vizualizácií v minulosti výrazne nezmenila. Prirodzene, okrem zmien publikovaných v aktuálnom záväznom stanovisku.

Investor teda postaví už povolený projekt a do centra prinesie ďalšiu funkciu bývania. Tá, vzhľadom na danú lokalitu absolútneho centra, môže mať vysoký štandard, čo sa odzrkadlí aj na cene jednotlivých nehnuteľností. No toto je nateraz len v teoretickej rovine, keďže štandard bytov nie je známy. Rovnako ako termín výstavby či finančné náklady na realizáciu.

Rajskej ulici však táto zmena pomôže – blok budov sa výškovo zarovná a ulica o niečo zatraktívni. Jej dnešný stav, vyše 35 rokov po revolúcii, je biedny. Ulica neprešla žiadnou výraznou rekonštrukciou, v minulých rokoch bol vymenený asfalt na ceste a tam sa zlepšenia skončili. Omnoho výraznejšie zmeny v okolí, ktoré čiastočne zasiahnu aj túto ulicu, prinesú iné zámery.

Prvým je dlhoočakávaná rekonštrukcia neďalekého Kamenného námestia, ktorá sa stále nezačala. Omnoho viac zasiahnu Rajskú ulicu zmeny súvisiace s rekonštrukciou hotela Kyjev, kde jeho vlastník čaká na rozhodnutie Ministerstva kultúry SR o vyhlásení hotela za národnú kultúrnu pamiatku. Začatie prác na týchto projektoch je pre Bratislavu nesmierne dôležité, keďže zlepšia nielen samotný verejný priestor či ulice, ale aj kvalitu života a celé mesto.