Palma: Corwin si nakreslil sen, ktorý drží za pačesy legislatíva

Svetoznámi Gehl Architects nakreslili na priemyselných pozemkoch v Novom Meste celkom novú štvrť, v ktorej má byť radosť žiť. Kedy ale novú Palmu postavia je veľmi otázne.

Palma bola svojho času ikonou priemyslu. História nášho najväčšieho producenta olejov siaha až do roku 1920. Bola tu nainštalovaná prvá automatická linka na Slovensku. Čulý výrobný ruch vládol v areáli Palmy do roku 2013. Potom prišli správy o prepúšťaní, výroba sa zastavila a majiteľ presmeroval svoje podnikateľské aktivity do Českej republiky.

Areál s rozlohou šesť hektárov ďalej už len chátral. Keďže priemyselné stavby sú u nás len zriedka kultúrnou pamiatkou, nebol nikto, kto by objekty chránil. Stali sa miestom, ktoré priťahovalo už len nadšencov urbexu a ľudí bez domova.

V roku 2017 podal vlastník Palmy, Slávia Capital, žiadosť na miestne úrady, aby mohol začať búrať. Zmiznúť mali sklady, rafinéria, stužovňa, garáže a ďalšie priemyselné objekty. O dva roky neskôr však pozemky kúpil developer Corwin, ktorý mal s bývalým priemyselným areálom, ohraničeným dvoma železničnými traťami a Račianskou ulicou, iné plány.

Predstavil ambíciu pretvoriť brownfield na novú mestskú štvrť a zároveň zachovať niektoré priemyselné budovy ako genius loci. Okrem sila, ktoré sa ako dominanta týči nad celým areálom, majú ambíciu dať nový život aj zámočníckej dielni, bývalému mlynu a lisovni. Žiaľ, najvzácnejšiu časť lisovne, drevený krov, zničil nedávny požiar v areáli.

Tvorbu urbanistického konceptu zveril do rúk ateliéru Gehl Architects, ktoré sa preslávilo presadzovaním princípov miest pre ľudí. Mestá by podľa nich mali byť postavené v ľudskej mierke, mali by podporovať komunity a využívať menšie služby v pešej dostupnosti bez nutnosti nasadnúť do auta. V Palme nakreslili priestor, ktorý sa na rozdiel od novovznikajúceho „downtownu“ drží pri zemi, je bohatý na verejné priestory a vychádza v ústrety chodcom a cyklistom.

„Tento pozemok s výborným napojením na verejnú dopravu má veľký potenciál vytvoriť nové lokálne centrum, ktoré bude vítať nielen tých, čo v ňom budú pracovať a žiť, ale aj svojich susedov,“ myslí si David Sim z kodanského ateliéru.

V ľudskej mierke

Nová Palma by podľa neho mala pripomínať obyvateľmi obľúbené lokality bratislavského Starého Mesta, ako Jakubovo námestie, Palisády či okolie rozhlasu. Tie ťažia z benefitov tradičnej blokovej zástavby, ktorá dokáže ponúknuť nielen veľkorysé otvorené verejné priestranstvá a polosúkromné zóny, ale aj uzavreté nádvoria a vnútrobloky určené výlučne rezidentom.

Tým sa líši od modernistického urbanizmu socialistických sídlisk, ktoré stavajú na solitérnych vysokých budovách riedko umiestnených v priestore, často bez vytvárania súvislých ulíc a verejných priestorov bez ponuky doplnkových služieb.

„Žiaľ, slovenské technické normy vyslovene podporujú výstavbu modernistických sídlisk aj so všetkými ich nevýhodami. Ak by ste dnes chceli znova postaviť najobľúbenejšie štvrte bratislavského Starého Mesta, bolo by to podľa tunajšej legislatívy nelegálne. Preto bolo veľkou výzvou navrhnúť novú Palmu tak, aby zohľadňovala príslušné normy a mohla skutočne dodržiavať princípy kvalitného urbanizmu a ľudskej mierky,“ priblížil Sim.

Doprava pôjde pod zem

Významným susedom Palmy je kultúrne a kreatívne centrum Nová Cvernovka, kde sa usporadúvajú aj rôzne koncerty a podujatia, ktoré môžu trvať až do nočných hodín. Architekti zohľadnili túto skutočnosť aj v rozložení objektov v rámci štvrte.

Severná časť má byť aktívna najmä počas dňa. Vyrásť by tu mali predovšetkým administratívne priestory. Tie budú vytvárať aj akúsi „protihlukovú stenu“ k areálu Novej Cvernovky. Južnejšie časti budú pokojnejšie, viac privátne a zamerané najmä na bývanie. „Cieľom je, aby ste sa tu dokázali pokojne vyspať aj pri otvorenom okne,“ zdôraznil David Sim.

Okrem toho má však Palma budiť dojem otvorenosti voči okoliu. Zabezpečiť ho majú kvalitné verejné priestranstvá. Počíta sa tu so zeleňou a námestím pri bývalom sile aj s vodným prvkom a dažďovými záhradami. Verejnosti budú slúžiť aj menšie prevádzky v parteri, ktoré pokryjú základné služby a gastronómiu.

„V Palme by sme sa radi zamerali na kvalitu poskytovanej občianskej vybavenosti. To znamená, že do Palmy by sme okrem štandardnej vybavenosti radi priniesli aj verejné služby, ako je napríklad škôlka, bývanie pre seniorov s príslušným zázemím či priestory pre zdravotnícke prevádzky. Skrátka, služby, ktoré v lokalite chýbajú,“ priblížil Filip Gulan, manažér rozvoja projektov zo spoločnosti Corwin.

Doprava v celom areáli má byť utlmená a presunutá pod zem. Na povrchu tak vzniká viac priestoru na pohyb chodcov a cyklistov. Developer je ochotný vzdať sa aj časti svojho pozemku, aby mohol na Račianskej pred Palmou rozšíriť vozovku na dva pruhy, čím sa odstráni dnes existujúci lievik, a vybudovať nový odbočovací pruh.

V pláne je aj komplexné prebudovanie križovatky, vznik obojsmernej cyklotrasy, rozšírenie chodníka a vytvorenie nového pásu zelene a rezervy na rozšírenie existujúcej električkovej zastávky. Plynulosti a bezpečnosti dopravy pomôže vybudovanie cestnej dopravnej signalizácie, ktorá bude inteligentne riadená, synchronizovaná s priľahlými križovatkami a bude umožňovať preferenciu električky.

Drevostavby s otáznikom

Ešte pred predstavením urbanistického konceptu Corwin priniesol informáciu, že má ambíciu postaviť v Palme prvú viacpodlažnú kancelársku drevostavbu na Slovensku. V pôvodnom projekte je zakreslená aj jedna viacpodlažná drevená rezidenčná stavba. Keďže celá Palma má striktne dodržiavať princípy ekologickosti a udržateľnosti, aj drevo bude pochádzať z udržateľných lesných hospodárstiev od certifikovaných dodávateľov.

Prečo však zatiaľ nikto viacpodlažnú drevostavbu na Slovensku nepostavil? Pretože to legislatívne nie je možné. Ani v prípade zmiešaného konštrukčného celku (mix horľavých a nehorľavých materiálov – napr. železobetón a drevo) nesmie mať budova podľa slovenských zákonov viac ako päť podlaží a podlaha najvyššieho z nich nesmie byť vyššie než 12 metrov.

Corwin chce v Palme použiť celodrevenú konštrukciu s priznanými nosnými drevenými prvkami. V takomto prípade sú normy ešte o stupeň prísnejšie. Nevýrobné stavby sú možné do výšky najviac 9 metrov, stavby na bývanie a ubytovanie najviac s 3 podlažiami a výrobné stavby do 3 podlaží (priznané drevo). Dôvodom sú obavy o bezpečnosť takýchto budov z požiarneho hľadiska.

Je pravdou, že slovenské normy patria v Európe k tým prísnejším. Aj bez ich zmien nie je vylúčené, že na Slovensku vyrastie výšková drevostavba. Ako podotýka Trend.sk, veža HoHo vo Viedni, ktorá je vysoká 84 metrov a má 24 podlaží, v čase svojho vzniku prekonala platnú rakúsku legislatívu.

Autori projektu a investor presvedčili zodpovedné orgány, že stavba je bezpečná. Corwin však o výnimky žiadať nechce, aj keď by to znamenalo, že pre normy bude musieť zvoliť kompromis. Stavby z dreva v Palme by teda mali byť vyššie, ako sa doteraz na Slovensku stavali. Aj z hľadiska funkcie pôjde o unikát, ale klasické „výškovky“ to nebudú. Pôjde teda de facto nie o výškové, ale o vyššie budovy.

„Môže sa stať, že budeme musieť inak pristupovať k zvolenému mixu budov. Ak by boli aktuálne normy menej reštriktívne, drevené budovy by mohli byť v Palme o niečo vyššie a tie z tradičných materiálov (napríklad so železobetónovou konštrukciou) zas nižšie. Takto sa môže stať, že viac do výšky pôjdeme s budovami so železobetónovou konštrukciou na úkor tých drevených. Celkový počet podlaží a ich rozloha síce zostane rovnaká, no pre normy bude v tomto mixe pripadať menej na drevené budovy a viac na železobetónové,“ uviedol pre ASB ešte v auguste minulého roka Filip Gulan.

Problém s územným plánom

Finálnu podobu projektu Palma dajú už slovenské štúdiá A1 Architects a Ad Collegium. Kedy ju však reálne uvidíme postavenú, je otázne. Aj roky po ukončení výroby územný plán podľa funkčného kódu 301 v areáli Palma naďalej počíta s umiestnením priemyslu. Legálne tu pri súčasnom stave Corwin nevie umiestniť bytovú zástavbu ani občiansku vybavenosť prístupnú verejnosti. Maximálne tu môže pribudnúť nová administratíva.

Developer argumentuje, že sa to nezhoduje s verejným záujmom. „Aj prieskum verejnej mienky, ktorý sme realizovali medzi obyvateľmi Nového Mesta, ukázal, že si takmer nikto nevie predstaviť, že by tu vyrástla nová fabrika. Sme radi, že aj mesto vo svojej štúdii o brownfieldoch zaradilo Palmu medzi tie územia, ktoré sú vhodné na zmenu ich doterajšej funkcie,“ vysvetlil Gulan.

Predpokladalo sa, že transformácia brownfieldov, medzi ktoré patrí aj Palma, by mohla prísť na rad v Zmenách a doplnkoch územného plánu s číslom 10. V súčasnosti sa však len rozbieha proces obstarávania Zmien a doplnkov 08, v ktorých rieši mesto vznik nájomných bytov. Je tu veľmi reálne riziko, že na brownfieldy v tomto volebnom období ani nepríde reč.

Corwin predstavil investičný zámer Obnovy a dostavby severnej časti areálu na jeseň 2020 a odvtedy čaká na záväzné stanovisko mesta. „Kameňom úrazu Novej Palmy tak môžu ostať aj naďalej pomalé povoľovacie konania, v dôsledku ktorých trvá realizácia každého projektu dlhé roky a zbytočne sa predražuje. A to bez ohľadu na to, že zámer obnovy areálu má obrovský potenciál okolitej lokalite výrazne pomôcť,“ dodal Filip Gulan.

„Sme pripravení so všetkými zainteresovanými spolupracovať, no dnes ešte nevieme presne povedať, kedy sa naša vízia bude môcť realizovať a v akej podobe. Tá bude závisieť najmä od zmeny územného plánu, ktorý v Palme dnes počíta primárne s priemyselnou výrobou,“ vysvetlil manažér rozvoja projektov zo spoločnosti Corwin.

Aby areál nepodliehal ďalej rozkladu, je možné, že projekt realizujú v obmedzenej miere a investor v súlade s územným plánom oživí niektoré výrobné aktivity. Podľa portálu yimba by mohlo ísť o ľahký priemysel. Do úvahy pripadá vytvorenie technologicko-výrobno-vedeckého parku, ktorý prinesie do lokality aspoň základnú občiansku vybavenosť.