Bývanie medzi lesom a mestom. Penta ukázala vynovený projekt Medze i pripravovanú tretiu etapu

Penta Real Estate výrazne zlepšuje jeden z najambicióznejších zámerov vo svojom portfóliu. Projekt je verejnosti známy od roku 2021 a nosí stručný názov Medze, pričom zasadený bude v kopcovitej oblasti medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou. Atraktívna lokalita medzi lesom a mestom získa vyše dve desiatky domov a niekoľko stoviek bytov, čo však nie je všetko.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Zo záhrad a z močarísk bývanie od Pantographu

Jeden z najväčších slovenských developerov, Penta Real Estate, má vo svojom portfóliu až 17 rezidenčných projektov. A to vrátane Slovenska a Českej republiky, kde pôsobí. V krajine spod Tatier už postavil novú štvrť Bory na severozápadnom vstupe do Bratislavy, ktorú neustále rozširuje, ale aj tri etapy projektu Pri Mýte na frekventovanej Račianskej ulici.

V pláne má ešte niekoľko ambicióznych developmentov, pričom každý z nich vyniká svojím spôsobom. Medzi také patria aj Medze. Rezidenčná štvrť, ktorú pripravuje Penta na pozemkoch medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou, konkrétne v lokalite Krčace, dnes minimálne zastavanej kopcovitej oblasti so záhradami a s močariskami.

Lokalita, hoci v biednom stave, je pozitívom. Krčace sa nachádzajú v tesnej blízkosti električkovej radiály a Ulice Mikuláša Schneidera-Trnavského, ktorá tvorí hlavnú triedu Dúbravky. Oblasť je obkolesená obchodmi a službami, ako aj výbornou športovou vybavenosťou. Okrem toho sú Krčace v priamom spojení s lesom. Na dohľad je Kráľova hora a neďaleko aj Dúbravská hlavica či Biele skaly.

Rezidenčná štvrť od Penty teda vznikne medzi lesom a mestom. Za jej návrhom stojí architektonická kancelária Pantograph, ktorá zvíťazila v medzinárodnej architektonickej súťaži organizovanej developerom ešte v roku 2020. Detaily o projekte prišli o rok neskôr, keď spoločnosť predložila projekt na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v júni 2021.

Posudzovanie trvalo dlhé tri roky. Záverečné stanovisko vydalo Ministerstvo životného prostredia SR až v júli roku 2024, v ktorom projekt odsúhlasilo. Júl vlaňajšieho roka bol pre developera dôležitý aj z ďalšieho hľadiska – Medze získali súhlasné záväzné stanovisko od hlavného mesta. Išlo o časť Medze – Juh I., čo znamená, že zámer Penta rozdelila na dve časti. Súhlasného stanoviska sa však dočkala aj časť Medze – sever, a to ešte v septembri 2023.

Viac zelene, upravená architektúra a lepšie výhľady

Po získaní prvých povolení prichádza dôležitá aktualita. Spoločnosť Penta Real Estate pôvodný koncept z roku 2021 dopracovala a predstavila jeho konečný vizuál. „Aktuálna dopracovaná podoba projektu vznikla v reakcii na diskusie s hlavným mestom Bratislava v procese získavania súhlasných záväzných stanovísk pre prvé dve etapy projektu,” píše v stanovisku Penta.

Cieľom zmien bolo zlepšenie svetelných podmienok bytových jednotiek a maximálne využitie výhľadov, ktoré ponúka svahovitý terén. Upravené boli výšky a polohy jednotlivých objektov, čím sa dosiahla lepšia funkčnosť a atraktívnejší vzhľad.

Zmeny taktiež prinesú zvýšený podiel zelene a verejných priestorov vrátane rozsiahlejších ihrísk pre rôzne vekové kategórie, workoutové zóny a oddychové plochy s dôrazom na zeleň. Spevnené plochy boli minimalizované v prospech trávnatých zón a parkových úprav. Zlepšenie projektu však zasahuje aj do samotnej architektúry –  hmoty budov sú oblejšie, fasády majú dizajnovejší charakter a už nejde len o „hranaté kocky“.

Ako teda informujú záväzné stanoviská, severnú časť územia budú tvoriť 4 samostatné stavebné celky. Stavebný celok S1 je tvorený dvomi bytovými domami a jedným hotelom, stavebný celok S2 ponúkne tri budovy hotela, stavebný celok S3 zase päť bytových domov. Posledný stavebný celok S4 netvoria žiadne budovy, ale podzemná komunikácia.

Celkovo tak v severnej časti projektu Penta vybuduje 225 bytov, pričom obyvatelia a užívatelia budú mať k dispozícii 636 parkovacích miest. Výmera záujmového územia nie je malá, ide o 30 207 štvorcových metrov.

Južná časť územia je podľa druhého záväzného stanoviska menšia a dokumentácia ju nerozdeľuje na stavebné celky, ale na bloky. Prvým je blok A2 s jedným bytovým domom, blok A3 obsahuje hotelový objekt, blok B8 zase bytový dom a blok B9 opäť hotel. Počet bytov bude v tomto prípade 140, ubytovacích jednotiek 237 a počet parkovacích miest 423, pričom budovy vzniknú na ploche 11 571 štvorcových metrov.

Projekt kladie veľký dôraz na udržateľnosť, využívanie obnoviteľných zdrojov energie aj na manažment dažďovej vody. Dažďová voda bude spätne využívaná pri zalievaní zelených striech aj zelene v parku. Okrem toho majú byť Medze napojené na električkovú radiálu, čím bude potrebné upraviť Ulicu M. Schneidera-Trnavského.

Obyvatelia budú mať k dispozícii okrem viacerých oddychových zón aj priestory pre cyklostojiská. Projekt taktiež ponúkne detské a workoutové ihriská a súčasťou areálu bude materská škola, obchodné prevádzky a námestie s vodnými prvkami.

Medze získajú rozšírenie

Čísla naplánovaných bytov a postavených objektov budú v dohľadnom čase rozšírené, keďže Penta zaradila do posudzovania vplyvov na životné prostredie tretiu etapu projektu Medze. Toto posudzovanie absolvovali aj predošlé dve etapy a, ako sme poukázali, konečného rozhodnutia sa dočkali až po troch rokoch.

„Tretia etapa sa bude nachádzať v južnej časti územia, na hranici mestských častí Karlova Ves a Dúbravka, na ploche viac ako 18-tisíc štvorcových metrov. Príprave etapy predchádzalo sceľovanie územia výkupom pozemkov. V roku 2022 sme na územie taktiež organizovali vyzvaný urbanistický súťažný dialóg, ktorého víťazom sa stal ateliér Compass,” píše Penta Real Estate.

Keďže minuloročná dokumentácia súhlasného stanoviska uvádzala jednu z etáp ako Medze – Juh I., je možné predpokladať, že pôjde o pokračovanie, teda Medze – Juh II. A Penta Real Estate túto predpoveď potvrdzuje. „Etapa ráta s pokračovaním rozvoja výstavby v danom území a poskytuje možnosti dopravného prepojenia s ďalšími etapami projektu Medze, bližšie k Dúbravke.“

Tretia fáza prinesie do lokality 4 rezidenčné objekty a jeden objekt nájomného bývania so šiestimi až s ôsmimi postupne ustupujúcimi nadzemnými podlažiami. Obsluhovať bude dokopy 408 parkovacích miest, z ktorých väčšina bude umiestnená v podzemným garážach.

„Tri etapy prinesú do lokality celkovo 23 nadzemných objektov s dvomi až dvanástimi nadzemnými podlažiami s prevažne rezidenčnou funkciou. Po plánovanej zmene územného plánu, ktorá v lokalite prebieha, prinesú tieto tri etapy do územia približne 820 bytových jednotiek vrátane apartmánov,” zhŕňa aktuálne čísla projektu Penta. K nim patrí aj solídny počet parkovacích stojísk, ktorých bude 1 246.

Podľa developera sú verejné priestory navrhnuté v súlade s charakterom pôvodnej záhradkárskej oblasti, ktorá je typická parcelovou kompozíciou a príznačnou výsadbou. Súčasťou novovytvoreného vnútorného dvora budú oddychové, rekreačné, ako aj športové zóny vrátane detských ihrísk.

„Našou víziou je čo najviac minimalizovať automobilovú dopravu na povrchu. Preto sme vytvorili koncept, ktorý funguje na princípe tzv. car free zóny. Zároveň bolo pre nás dôležité, aby sme umožnili na svahu bezbariérový pohyb chodcov,” povedal bližšie o projekte Marcel Martišek, vedúci oddelenia projektového manažmentu v Penta Real Estate.

„Okrem schodísk, ktoré umožnia chodcom dostať sa do vyššej polohy svahu čo najkratšou trasou, budú mať chodci možnosť poprechádzať sa chodníkmi s miernym stúpaním. Popri prechádzke budú môcť vychutnať aj pekné výhľady medzi jednotlivými budovami na svahu,“ doplnil Martišek.

Výstavba v roku 2026?

Pozornému čitateľovi neuniklo, že s výstavbou zámeru Medze sa malo už dávno začať. Aspoň tak predpokladala Penta v dokumentácii EIA z roku 2021, keď plánovaný termín výstavby stanovila na druhý kvartál roku 2023 a dokončenie o dva roky neskôr.

Dnes termín upravuje: „Výstavba prvej etapy je naplánovaná v prvej polovici roka 2026. V rámci nej vyrastú v území 4 rezidenčné objekty so siedmimi až jedenástimi nadzemnými podlažiami.” Celkové finančné náklady boli predpokladané na 70 miliónov eur, čo dnes už nemusí platiť.

Ak si spočítame všetky objekty, o ktorých informujú záväzné stanoviská a o ktorých informovala Penta v rámci tretej etapy, dostaneme číslo 19. Ide o 11 objektov v časti Medze – sever, 4 domy v lokalite Medze – Juh I. a 4 budovy v tretej etape. Penta Real Estate však informovala, že celkovo vyrastie 23 nadzemných budov.

Pravdepodobné sú preto dve verzie – prvé dve etapy sa do ďalších povoľovacích procesov upravili alebo projekt v rozšírení nekončí a naplánovaná bude aj štvrtá etapa, ktorá sa dostane do povoľovacieho procesu neskôr. Koniec koncov 23 objektov je možné napočítať aj na novej vizualizácii.

S otázkami sme oslovili developera projektu aj architektonickú kanceláriu Pantograph a článok budeme aktualizovať o ich vyjadrenie.