Prvý pokus nevyšiel. VI Group to s kanceláriami pri bratislavskom letisku skúša druhýkrát

Neatraktívna cesta na bratislavské letisko sa pomaly, ale naozaj len pomaly mení. Dnes pusté parcely prechádzajú urbanizáciou, ku ktorej sa pridá aj zámer slovenského developera VI Group. Ten s novým projektom najskôr neuspel, teraz to však skúša druhý raz a opäť vstupuje do procesu posudzovania. Podarí sa mu to?

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Ivanská cesta ako neúspech (zatiaľ)

Ivanská cesta dnes nepripomína cestu smerujúcu k jednému z najdôležitejších dopravných terminálov v krajine. Trasu na Letisko M. R. Štefánika obkolesujú nezastavané pozemky, vizuálny smog, katastrofálny verejný priestor vrátane zarastených chodníkov zeleňou či hrdzavých zábradlí z minulého storočia. Okolie nášho letiska ani zďaleka nie je urbanizované v takej miere, ako sú podobné lokality v iných štátoch.

Tento stav veľmi pomaly menia niektoré developmenty, pričom v budúcnosti sa počíta s oveľa masívnejšou prestavbou okolia Ivanskej cesty. Informuje o tom Koordinačná urbanistická štúdia Ivanská cesta, ktorá vznikla v roku 2024 ako reakcia na výzvu bratislavského magistrátu, ktorého cieľom je zvýšiť dostupnosť bývania v hlavnom meste a rapídne zvýšiť počet mestských nájomných bytov.

Dnes územný plán definuje plochy medzi Ivanskou cestou a diaľnicou D1 ako brownfieldy. To znamená, že realizácia bývania tu nie je povolená. Štúdia rovnako kritizuje súčasný vizuál a charakter prostredia, ktoré opisuje ako nelogické a nesúrodé.

Jej autorom je slovenský developer VI Group, ktorý už je v okolí letiska aktívny a postavil tu bytový dom Moruše. Okrem toho spoločnosť naplánovala aj zámer s jednoduchým úradným názvom Polyfunkčné centrum, pričom ku koncu roka 2024 predstavila ďalší zámer – Polyfunkčný komplex Baurea.

Na druhý pokus

Nový projekt bol zaradený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) 17. 12. 2024, no v jeho posudzovaní sa už nepokračuje. Okresný úrad Bratislava vydal 9. 1. 2025 rozhodnutie, v ktorom zastavil konanie tohto projektu. V dokumentácii je uvedené, že 27. 12. 2024 doručil VI Group okresnému úradu stiahnutie návrhu na začatie zisťovacieho konania.

VI Group to ale skúša opäť a na posudzovanie vplyvov na životné prostredie predložil zámer s identickým názvom aj miestom výstavby. *V redakcii ASB poznáme dôvod developera k tomuto kroku. „Vzhľadom na aktualizáciu legislatívy a jej ambíciu zefektívniť povoľovací proces, sme sa rozhodli využiť túto možnosť posúdiť projekt po novom,“ vysvetlila Ivana Cisárová, marketingová špecialistka VI Group. 

Projekt vznikne na pozemku zo severnej strany ohraničenom obytným súborom Ovocné sady, zo západnej novou centrálou spoločnosti Goldbeck a z východu voľnou parcelou, za ktorou sa nachádza bytový projekt Moruše.

„Hlavným dôvodom situovania navrhovanej činnosti do územia je potreba urbanizácie okrajovej časti Bratislavy so strategicky výhodnou polohou v blízkosti Letiska M. R. Štefánika a hlavných dopravných uzlov – diaľnica na Žilinu, Nitru, Bratislavu, Viedeň a Budapešť,” uvádza v dokumentácii VI Group, uvedomujúc si význam danej oblasti.

Kancelárske veže pri lacnom bývaní

Projekt bude pozostávať z troch administratívnych budov A, B a C. Objekty A a B sú formované ako bodové, resp. vežové budovy. Svojím usporiadaním vytvoria uličnú čiaru pozdĺž Ivanskej cesty v smere na letisko. Obsahovať budú dve podzemné podlažia, pričom nadzemnú časť vytvoria bloky s deviatimi nadzemnými podlažiami.

Veže budú k sebe zrkadlovo postavené v rovnakej konštrukčnej osnove. Medzi budovami A a B vznikne námestie, ktoré bude slúžiť ako prechod od verejnej promenády – súbežnej s Ivanskou cestou – do poloverejného parku v severozápadnej časti pozemku. Objekt C sa zase spája s budovou B a parterom smeruje pešiu promenádu k Ovocným sadom, čo je jeden z cenovo najdostupnejších bytových súborov v Bratislave.

„Medzi spojením bloku a veže je priestor otvorený a verejne priechodný. Vstupy do veží budú situované oproti sebe z malého námestia medzi nimi. Vstup do blokového objektu sa bude nachádzať z východnej strany, z promenády,” informuje o detailoch dokumentácia.

Detaily o jednotlivých podlažiach sú nateraz len striedme: „Jednotlivé podlažia pozostávajú z menších kancelárskych priestorov, spoločných zasadačiek a hygienických miestností. Vo vežových objektoch sú kancelárie prístupné z chodieb okolo vertikálneho komunikačného jadra. V blokovom objekte zase z hlavnej chodby.”

Projekt počíta s kanceláriami do 60 a do 90 štvorcových metrov, ale aj obchodnými priestormi. Po dokončení tu má pracovať 571 zamestnancov, z toho 541 v administratíve a 30 v službách. Kancelárie sa budú nachádzať na druhom až deviatom nadzemnom podlaží a celkovo budú obsluhovať plochu 10 480 štvorcových metrov. Pribudne retial s veľkosťou 1 456 štvorcových metrov.

Ekologické budovy s fotovoltikou aj so zelenými strechami

Existujúci terén skultivujú terénne a sadové úpravy. Súčasné stromy doplnia novovysadené okrasné dreviny, čím sa rozšíri pestrosť rastlinstva v poloverejnom parku. Ambíciou developera je ponechať maximum existujúcich stromov, pričom v polohe pri novej promenáde bude výsadba tvoriť tienenie a mestotvornú navádzaciu zeleň.

Všetky ploché strechy budov budú riešené ako zelené vegetačné konštrukcie s mlatovými alebo inými vodopriepustnými chodníkmi. Na streche podzemnej garáže vznikne priestor pre detské alebo workoutové ihriská.

Súčasťou úprav verejného priestoru budú aj dažďové jazierka a na strechách budov budú nainštalované fotovoltické panely. Od rušnej Ivanskej cesty bude projekt oddelený viacúrovňovou líniovou izolačnou zeleňou v podobe stromov, kríkov vyššieho a nižšieho vzrastu s cieľom aspoň čiastočne eliminovať vplyvy dopravy.

„Navrhovaný súbor bude disponovať najnovšími nízkoenergetickými technológiami a systémami na dosiahnutie pasívneho štandardu s takmer nulovou spotrebou energie. Pri výstavbe budú použité predovšetkým ekologické materiály a stavebné výrobky, pri ktorých výrobe je minimalizovaný vznik skleníkových plynov,” uvádza dokumentácia EIA, čo znamená, že projekt možno označiť ako ekologický.

V letnom období budú tepelné zisky znižovať pasívne súčasti a aktívne exteriérové tieniace systémy. Vybrané parkovacie miesta budú disponovať nabíjacími stanicami pre elektromobily využívajúce prebytky elektrickej energie budovy.

Zlepšia sa aj podmienky pre cyklistov – vybudované budú kryté pouličné cyklistické státia pre návštevníkov, dlhodobé parkovanie bicyklov bude vyriešené v podzemí, ale aj v spoločných priestoroch prízemia. Statická doprava bude vyriešená počtom 294 parkovacích miest, z čoho bude 149 stojísk v prvom podzemnom podlaží, 130 v druhom a zvyšných 15 na teréne.

Čo sa týka termínu výstavby, je developer skutočne optimistický – začať by chcel už v štvrtom kvartáli roku 2025 a projekt má byť dokončený na konci roka 2028. Spustenie prevádzky sa očakáva v prvých mesiacoch 2029 a jeho finančné náklady sú 20 miliónov eur.

Sami sebe architektom tentoraz neplatí

Spoločnosť VI Group je známa tým, že si navrhuje svoje projekty sama. Je teda sama sebe developerom i architektom. No v tomto prípade to tak nie je, dokumentácia uvádza ako architekta zámeru firmu Suchánek Architektonická Kancelária s. r. o. Ateliér stojí napríklad za lávkou ponad Galvaniho ulicou, novou gastropasážou v nákupnom centre Avion, ale aj návrhom samotnej nákupnej galérie. V portfóliu má tiež niekoľko projektov rodinných domov a víl.

VI Group je dnes najaktívnejší developer pri bratislavskom letisku. Kompletná urbanizácia okolia však potrvá dlhé roky. Väčšina projektov, aj tie od iných firiem, je dnes v povoľovacích procesoch, čo znamená, že ich výstavba sa ani nezačala. Ak sa však pozriem na projekty priamo od VI Group, ak pôjde všetko podľa plánu, Ivanská cesta môže ku koncu tohto desaťročia vyzerať dramaticky odlišne oproti súčasnosti. Skôr to nebude.