slovnaft brownfields komplex s obrovskym rozvojovym potencialom

Slovnaft & brownfields: Komplex s obrovským rozvojovým potenciálom

30. novembra 2012

Dejiny brownfields – projektov zameraných na konverziu a redevelopment hnedých priemyselných zón – majú svoje prvé kapitoly na Slovensku už za sebou. Popri košickom Cassovari (premena areálu bývalého pivovaru na polyfunkčný komplex) a US-Steel (investície do environmentálne nezaťažených prevádzok) sa do ohniska tohto diania dostala aj najväčšia rafinérsko-petrochemická spoločnosť v strednej Európe. Bratislavský Slovnaft totiž ešte stále vlastní veľa nehnuteľného majetku na území celého Slovenska. Okrem funkčnej rafinérie v Bratislave a šiestich aktívnych logistických centier ide o viaceré plochy (napríklad šesť odstavených logistických centier alebo jedna rafinéria na východe Slovenska), ktoré sa v dôsledku modernizácie prepravných a výrobných procesov prestali využívať.

slovnaft brownfields komplex s obrovskym rozvojovym potencialom 6391 big image

SIMPLE – sanačný program pre jednotlivé zóny
Slovnaft, a. s., pôsobí na trhu už niekoľko desaťročí a disponuje rozsiahlym nehnuteľným majetkom, ktorý súvisí s jeho hlavnou výrobnou i obchodnou aktivitou. Ako vlastník veľkého komplexu brownfieldov pripravuje v súlade so svojou celkovou stratégiou jeho premenu na nové využitie. Dokopy ide o obrovský, ešte donedávna prehliadaný a nedoceňovaný rozvojový potenciál na celkovej ploche 1 255 494 m². Možnosti modernizácie alebo konverzie zahŕňajú nefunkčné aj funkčné logistické areály napríklad v Ružomberku (37 320 m²), Pozdišovciach (1 012 072 m²), Bratislave-Rači (70 808 m²) či v Košiciach-Ťahanovciach.

Pre jednotlivé zóny areálu vo Vlčom hrdle dal Slovnaft vypracovať sanačný program SIMPLE, ktorý sa realizuje už niekoľko rokov. Ako spoločnosť deklaruje, jej snahou je osloviť čo najviac investorov. Vďaka dohodám s vysokými školami mohla v roku 2009 v rámci grantových programov vyhlásiť aj súťaž Brownfields Slovnaft pre študentov vyšších ročníkov architektúry.

Študenti inšpiráciou pre projektantov i stavebníkov
Kým jej prvý ročník (2010) priniesol deväť návrhov, do druhého (2011) sa ich do dvoch kategórií – urbanistickej a architektonickej – prihlásilo už dvadsať. Vážnosť celej iniciatívy podporili svojou účasťou na otvorení výstavy aj predstavitelia Slovnaftu, Fakulty architektúry i Stavebnej fakulty STU a Spolku architektov Slovenska (SAS).

Dostavba, sanácia či konverzia – takto prezentovali účastníci rozmanitosť vlastných prístupov k otázke premeny administratívno-skladovej a čiastočne i výrobnej zóny v areáli rafinérky. V kombinácii s novým riešením vstupného priestoru, športovo-relaxačného, kultúrno-spoločenského a komerčného využitia tu už teraz vzniká územie s pestrým mixom nových funkčných plôch.

Ukážky študentských prác v rámci súťaže BROWNFIELDS SLOVNAFT

Ďalšie originálne myšlienky z hláv študentov nedali na seba dlho čakať: dopravné spojenie s centrom mesta vodnou dopravou, nové využitie priestoru okolo Malého Dunaja, transformácia žeriavovej dráhy na variabilný výstavný priestor či skladových hál na Múzeum automobilových veteránov alebo na tržnicu.

Kultúrno-spoločenské stredisko od Barbory Szabóovej (Stavebná fakulta STU) – víťazný návrh v kategórii architektúra – rieši napríklad prepojenie dvoch existujúcich hál s pôvodným priemyselným charakterom a nadväzujúcich nových priestorov s charakteristickými konštrukciami.

Hlavnú cenu v kategórii Architektúra na vlaňajšom 2. ročníku súťaže BROWNFIELDS SLOVNAFT získala Bc. Barbora Szabóová z Katedry architektúry SF STU za projekt konverzie výrobnej haly na kultúrno-spoločenské centrum (vedúca práce Ing. arch. Margita Kubišová, PhD.).
Kompletný návrh ako pdf

„Súťaž preukázala, že riešenie podobných problémov študentmi môže priniesť vypisovateľovi veľmi podnetné nápady, na ktorých môže v ďalšej projektovej príprave dobre stavať. Súťaž Brownfields Slovnaft by sa mohla stať inšpiráciou aj pre iných stavebníkov či vedenie miest a obcí Slovenska,“ uviedol pre média predseda súťažnej poroty prof. Ing. arch. Štefan Šlachta, PhD.

Predseda súťažnej poroty prof. Ing. arch. Štefan Šlachta, PhD.

Exteriéry Refinery Gallery

Interiéry Refinery Gallery

Refinery Gallery – projekt celomestského významu

„Program brownfields sa v Slovnafte posunul do roviny konkrétneho investičného plánu. Podarilo sa nám zrealizovať Refinery Gallery – projekt celomestského významu, na ktorý sme veľmi hrdí a ktorý zožal u odbornej i laickej verejnosti veľmi dobrý ohlas. Naše úsilie spropagovať nehnuteľnosti tohto typu teda nebolo márne,“ uviedla pre portál Agnes Orvosová, vedúca správy majetku spoločnosti SLOVNAFT, a. s.

Návrh študenta SF STU Zoltána Horvátha – víťaza 1. ročníka súťaže – sa podľa slov Antona Molnára, riaditeľa podnikovej komunikácie v spoločnosti Slovnaft, a. s., stal „prvou lastovičkou, ktorá má ambíciu zmeniť vnímanie Vlčieho hrdla“. Jeho štúdia sa síce nakoniec nerealizovala, ale samotná myšlienka vytvoriť galériu z technologických hál oslovila aj architekta – súkromného investora, ktorý sa rozhodol zainvestovať do obnovy tejto bývalej montážnej haly Slovnaftu.

Zoltán Horváth – víťaz 1. ročníka súťaže BROWNFIELDS SLOVNAFT, autor návrhu galérie moderného umenia (dnes Refinery Gallery)

Zrekonštruované priestory Refinery Gallery na Slovnaftskej ulici vo Vlčom hrdle ožili už v máji 2012 hudobným festivalom Elektronic Beats. Interiér pre 1 500 návštevníkov s veľkou tanečnou sálou, budúcou reštauráciou a kaviarňou na terase nestratil ani po obnove nič z nádychu svojej priemyselnej minulosti. V pestrej mozaike ďalších podujatí sú výstavy, firemné eventy alebo módne prehliadky. Ak sa tu natíska podobnosť s niekdajšími akciami v bratislavskom PKO, nie je to náhoda.

Objekt Refinery Gallery poskytol Slovnaft do dlhodobého prenájmu jej investorovi a, okrem iného, prevádzkovateľovi priestoru Design factory na Bottovej ulici – spoločnosti Adom. M Studio.

Tému brownfields predstavil Slovnaft aj na samostatnom výstavnom paneli počas Architecture Week na Pražskom hrade. Reprezentovala ho hlavná architektka mesta Bratislava Ingrid Konrad, ktorá projekt Refinery Gallery v unikátnom priemyselnom objekte i samotnú myšlienku vysoko vyzdvihla.

„K uvedenej problematike sa uskutočnilo množstvo aktivít, ktoré projekt dostatočne zviditeľnili,“ poznamenala Orvosová a vyjadrila nádej, že takýto príklad hádam inšpiruje developerov, aby mesto rozvíjali nielen búraním, ale aj zachovaním priemyselného dedičstva, ktorým Slovensko doslova oplýva.

–>–>

Výrobné zóny sa otvárajú mestu – mesto vstupuje do výrobných zón

Vzájomné zbližovanie veľkého výrobného podniku s mestom oslabuje tradičný antagonizmus medzi jeho priemyselnou a urbánnou štruktúrou. Výsledkom je tak búranie doterajších dlhodobo pretrvávajúcich bariér medzi obomi organizmami. Možnosti tejto konvergencie, pokiaľ ide o polohu vzhľadom na mestský intravilán, môžu byť v princípe tri: v srdci (Cassovar Košice), v priamom dotyku (Slovnaft Bratislava) alebo za hranicami (US-Steel Košice). V jednom, druhom, ba i v treťom prípade však dominantný trend v oblasti brownfields najvýstižnejšie charakterizuje symetria tézy Výrobné zóny sa otvárajú mestu – mesto vstupuje do výrobných zón.

Pokiaľ ide o štruktúru brownfieldov v samotnom areáli závodu, ktorý sa rozprestiera na ploche vyše 500 hektárov, z hľadiska perspektív symbiózy čisto výrobnej podstaty Slovnaftu s inými funkciami sa tu otvárajú tieto možnosti:

modernizácia a rozvoj štyroch, resp. šiestich jestvujúcich nevýrobných zón. Sú to tieto zóny:
- administratívno-logistická,
- športovo-rekreačná,
- rezidenčno-ubytovacia,
- obchodno-spoločenská;

transformácia a rozvoj odstavených výrobných zón:
- revízia funkcií jednotlivých priemyselných jednotiek a ich premena na iný ako rafinérsky výrobný program,
- možnosti odpredaja či prenájmu nehnuteľného majetku Slovnaftu – objektov a pozemkov – na celkom nové, nevýrobné využitie (ateliéry, galérie, zelené zóny, edukačné, športové, kultúrne, spoločenské a iné zariadenia).

Hlavné ciele nového – efektívneho zhodnotenia plôch

Všeobecná definícia a kategorizácia brownfields sa vyznačuje nejednotnosťou. V princípe však ide o plochy, ktoré firma nevyužíva úplne, resp. vôbec a ktoré vznikli ako vedľajší produkt reštrukturalizácie jej činností a portfólia. Ich využitie na nové účely predstavuje nepochybne lepšiu voľbu, ako je len základná údržba.

Pri správne zvolenej stratégii a efektívnom zhodnotení nápravné projekty sledujú a aj dosahujú niekoľko hlavných cieľov:

trvalo udržateľný rozvoj firmy a zlepšenie jej ekonomických parametrov,
zvýšenie hodnoty súvisiacich pozemkov,
zatraktívnenie plôch na výkon nových podnikateľských aktivít,
rekonštrukciu, rozšírenie a modernizáciu existujúcich priestorov,
odbornú likvidáciu starej environmentálnej záťaže,
zlepšenie ekologických parametrov prostredia.

Výrobné objekty rafinérsko-petrochemickej továrne

Fázy a kroky revitalizačného nápravného projektu

Ako každá oblasť, aj problematika hnedých zón je zasadená do daného politického, inštitucionálneho, strategického, legislatívneho, právneho, územno-plánovacieho a konkrétneho projektového rámca. Každý nápravný projekt brownfields predstavuje komplexný proces revitalizácie prebiehajúci pod dozorom skúseného supervízora a zahŕňajúci postupnosť týchto krokov:

Prípravná fáza
1. Definovanie nového účelu nevyužívanej plochy
2. Plán realizácie jej premeny a následného využitia
3. Zabezpečenie financovania z viacerých zdrojov
4. Štúdia efektivity návratnosti investičného projektu

Realizačná fáza
1. Sanačné práce vykonávané externým dodávateľom (certifikovaná firma so špeciálnou licenciou, udeľovanou štátnym orgánom)
2. Nepretržitý postsanačný monitoring
3. Stavebno-technická príprava územia na nové funkcie
4. Riešenie súvisiacich problémov a koordinácia rôznorodých činností na plochách v intraviláne obcí

Juraj Pokorný

Ilustračné obrázky a vizualizácie: Slovnaft, STU, Adom. M Studio