Správa hotela musí mať pridanú hodnotu
Ak základným zmyslom facility managementu je vytvoriť optimálne podmienky na výkon hlavného predmetu podnikania užívateľa, tak potom facility management hotela je špecifickou oblasťou, ktorá vedie k zabezpečeniu optimálneho prostredia pre hotelových hostí. „Uskutočňuje sa to v súčinnosti s minimalizáciou spotreby energie, pričom dôležité je dávať vlastníkovi hotela a hosťom pridanú hodnotu,“ dodáva Ing. Peter Brestovanský, riaditeľ divízie komplexnej správy nehnuteľností v spoločnosti Cofely, a. s. „Táto pridaná hodnota sa veľakrát skladá z menších celkov, ktoré treba vhodne pospájať.“
Kde treba hľadať tieto menšie celky, teda podstatné detaily, ktoré tvoria systém? „Základom je spokojný hosť, ktorý sa v hoteli cíti veľmi príjemne, spokojne sa vyspí a na druhý deň z neho odíde s pocitom, že tam chce prísť aj na budúce,“ hovorí Peter Brestovanský. „O svojom pozitívnom pocite povie svojim známym, ktorí sa v tom hoteli tiež ubytujú. Samozrejme, je to ľudský pocit, a hoci je veľmi dôležitý, treba ho podporiť konkrétnymi technickými výsledkami.“
„Pri porovnaní s prevádzkou administratívneho objektu je zásadný rozdiel v tom, že v hoteli vstupujeme do intímneho sveta človeka – preto aj viac uvažujeme nad úrovňou zabezpečenia správcovských činností,“ upozorňuje Ing. Roman Tožička, riaditeľ divízie obchodných činností v spoločnosti Cofely. „Okrem toho sa oveľa väčší dôraz kladie na personálne obsadenie, na rýchlosť nástupu zamestnancov a ich vystupovanie, na ich pracovné oblečenie ako aj vybavenie pracovnými pomôckami. Človek môže byť perfektný odborník, ale ak nevie na slušnej úrovni komunikovať s hosťom či personálom hotela alebo nie je jazykovo vybavený, je nepoužiteľný.“
Ideálny je vstup spoločnosti vykonávajúcej facility management už pri tvorení projektovej dokumentácie. Vtedy sa ešte dajú ovplyvniť mnohé detaily, ktoré môžu pozitívne vplývať na financovanie prevádzky hotela. Často ide o zdanlivo marginálne záležitosti, ako je otázka bezproblémového prístupu smetiarskeho auta do suterénu, či sa dajú okná umývať aj zvonka alebo či sa vo fastfoodoch bude používať porcelánový alebo plastový riad. Podľa Petra Brestovanského sa však z týchto detailov skladá efektívny celok.
„Navyše, ako nestranný subjekt a budúci prevádzkovateľ máme výhodu v tom, že vieme, aké technológie sa ukryjú pod sadrokartón,“ dodáva Peter Brestovanský. „Keď do stavby hotela vstúpime až pred spustením jeho prevádzky, mnoho vecí sa môže neskôr komplikovať.“
Exkluzivita hotelov
Do exkluzívneho portfólia hotelov Carlton a Park Inn Danube pribudol nedávno aj hotel Sheraton, ktorý svoju 5-hviezdičkovú prevádzku odštartuje 25. februára tohto roku. Podľa Petra Brestovanského je jeho výhodou začlenenie do komplexu Eurovea, ktorá poskytuje ďalších pracovníkov pre facility management hotela Sheraton.
„Dôležité je hneď na začiatku si s prevádzkou hotela dohodnúť kompetencie a poriadky jednotlivých prevádzok,“ zdôrazňuje Peter Brestovanský. „Napríklad distribučné koncovky v miestnostiach spadajú pod hotelovú údržbu, ale iba dovtedy, kým si s nimi nevie dať rady. Potom nastupujeme my. Možnože rozhranie medzi hotelovou údržbou a našou činnosťou je komplikované, ale v podstate ide o jednoduchú vec, ktorá sa medzi obidvomi stranami vyrieši priamo v hotelovej izbe.“
Rozdeleniu kompetencií v hotelovej izbe však predchádza nastavenie činností celkovej hotelovej infraštruktúry. Či už ide o centrálne zabezpečenie prípravy teplej vody a tepla, alebo centrálnu prípravu vzduchu a chladenia – to všetko zabezpečuje facility manažér. „Nejde však len o technológiu prípravy tepla či chladenia vzduchu, ale staráme sa aj o bezpečnostné prvky – požiarnu signalizáciu, kamerové a zabezpečovacie systémy,“ hovorí Roman Tožička. „K ďalším pridaným hodnotám úrovne Sheratonu patrí aj zvýšená bezpečnosť proti teroristickému útoku, zemetraseniu, ale v prípade Bratislavy aj proti prípadnému zvýšeniu hladiny Dunaja.
V našej náplni je teda všetko, čo súvisí s prostredím v rámci objektu a izieb.“
Táto správa sa technicky koordinuje so samotným hotelom, investorom Ballymore Properties, pričom otázky bezpečnosti sa dolaďovali aj podľa iných hotelov siete Sheraton.
Enviro friendly
K požiadavkám súčasnosti patrí aj vytvorenie takého prostredia hotela, ktoré by minimalizovalo jeho dosah na životné prostredie z hľadiska energetickej náročnosti. Princíp budovy, ktorá šetrí životné prostredie, sa začína presadzovať aj pri prevádzke hotelov, pričom aj úroveň tých najexkluzívnejších sa môže v tejto oblasti neustále zvyšovať.
„Snažíme sa byť o krok vpred a hľadať možnosti, ktoré ponúka trh,“ tvrdí Peter Brestovanský. „Máme termovíznu kameru, prostredníctvom ktorej vieme zistiť tepelnoizolačné vlastnosti budovy. Špeciálne moduly softvéru cez regresné krivky sledujú zvyšovanie a znižovanie teploty počas dňa a porovnávajú spotrebu energie v rozličných súvislostiach. Získané informácie následne využívame pri nastavení inštalácií. Inými slovami, inteligenciu budovy prispôsobujeme jej fungovaniu v praxi.“
Správne využívanie technológií je kľúčom pri hľadaní úspor spotrebovanej energie. Facility manažér je komunikátor medzi prostredím a technológiami, ktorý hľadá finančne najmenej náročné riešenia, ale s jednoznačne pozitívnym výsledkom.
„To platí aj pri správe starších hotelov, ktoré treba vybaviť novou technológiou,“ hovorí Roman Tožička. „Staršie nedbali na šetrenie energiou, a tak sa otvára priestor pre nás. Vlastníkovi hotela musíme navrhnúť také riešenia, ktoré neovplyvnia technickú funkčnosť budovy, nenarušia komfort užívateľa izby a na druhej strane majiteľovi ušetria adekvátny balík peňazí pri príprave teplej vody a spotrebe ďalšej energie.“
Zástupcovia Cofely sa domnievajú, že technická úroveň hotelov na Slovensku je porovnateľná s vyspelým zahraničím. Aj tu platí konštatovanie ozdravovania podnikateľského prostredia, že kríza vyčistí trh od hotelov a hoteliérov, ktorí si zobrali úver a rýchlo postavili hotel. Nazdávali sa, že je to tá najjednoduchšia vec na svete, pričom stačí nájsť ľudí – a potom sa to už nejako pozliepa. Logika vecí i výsledky však presviedčajú, že prevádzka hotela je beh na dlhšie trate.
Ľudo Petránsky
Foto: Ballymore Properties
Vizualizácia: Starwood Properties
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
