Bytové domy a správcovské spoločnosti: riziká a zodpovednosť
Väčšina bytových domov na Slovensku má uzavreté poistenie, problémom však býva nízka poistná suma. Za ostatné dva roky sa trhová cena, ale aj náklady na výstavbu, nehnuteľností zmenili. To by sa malo premietnuť aj do poistenia. Správca musí mať poistenie tiež.
Minulý rok napáchala najväčšie škody na bytových domoch záplavová voda. Škody v desiatkach tisíc eur, ktoré vznikli napríklad zaplavením výťahových šácht, mohli byť kryté z poistenia bytového domu.
Väčšina z nich poistenie má, pretože je to podmienka čerpania finančných prostriedkov formou úveru na obnovu a rekonštrukciu. Podľa skúseností odborníkov z praxe však poistné sumy uvedené v poistných zmluvách bytových domov často nedosahujú hodnotu, ktorá by zodpovedala všeobecnej (trhovej) hodnote, respektíve východiskovej hodnote (náklady na výstavbu) bytového domu.
„Praktický následok nízkej poistnej sumy pre bytový dom je podpoistenie, čo znamená, že ak je bytový dom poistený napríklad iba na 70 % jeho poistnej hodnoty a nastane poistná udalosť, tak poistné plnenie dosiahne maximálne 70 % z celkovej hodnoty škody,“ upozorňuje Milan Holinďák, riaditeľ produktového manažmentu PREMIUM Poisťovne.
Aj na základe zmeny trhových cien a stavu bytového domu je vhodné existujúce poistenie minimálne raz za dva roky zrevidovať.
„Keďže ide o náročnejšiu problematiku, pri rozhodovaní o výbere poisťovne jednoznačne odporúčame obrátiť sa na finančného agenta, ktorý má skúsenosti s poistením bytových domov a ktorý vám pomôže zorientovať sa v produktoch jednotlivých poisťovní na našom trhu,“ odporúča M. Holinďák.
Poistenie domácnosti nie je dostačujúce
Mnohí správcovia bytových domov a predsedovia bytových spoločenstiev čelia pri téme poistenia bytového domu spŕške nevôle od majiteľov jednotlivých bytov. Tí tvrdia, že akékoľvek ďalšie poistenie je zbytočné, pretože oni majú svoje domácnosti poistené.
„V prípade poistenia domácnosti je predmetom poistenia súbor hnuteľných vecí, skupiny hnuteľných vecí, prípadne samostatné hnuteľné veci špecifikované v poistnej zmluve podľa jednotlivých položiek vo vlastníctve poisteného, ktoré členovia poistenej domácnosti užívajú v osobnom živote. Znamená to, že nejde o poistenie nehnuteľnosti, takže tu nemôžeme hovoriť o duplicitnom poistení,“ vysvetľuje expert z PREMIUM Poisťovne.
Majitelia bytov majú často sami poistenú svoju nehnuteľnosť, ale poistenie sa vzťahuje len na ich byt, nie na spoločné a nebytové priestory ani na priľahlé stavby. „Poistenie individuálneho bytu vyžaduje obvykle banka, ktorá uzavretie úveru u jednotlivých vlastníkov podmieňuje poistením nehnuteľnosti vzhľadom na podmienku zabezpečenia úveru nehnuteľnosťou. Potvrdenie poistenia bytu a vinkulácia poistného plnenia pre banku na meno vlastníka sú však v súčasnosti možné aj v prípade poistenia bytového domu ako celku, čiže tu nie je duplicita poistenia potrebná,“ pokračuje M. Holinďák.
Výhodou skupinového poistenia bytov v rámci poistenia bytového domu je, že na rozdiel od individuálneho poistenia bytov a nebytových priestorov sú poistené všetky byty a nebytové priestory v bytovom dome, čím jednotliví vlastníci dosiahnu výrazne lepšiu cenu v porovnaní s individuálnym poistením bytov a nebytových priestorov.
Výhody krížovej zodpovednosti
Poistenie bytového domu prináša v porovnaní s individuálnym poistením nehnuteľnosti (bytu) ešte jednu dôležitú výhodu, a tou je poistenie takzvanej krížovej zodpovednosti za škodu.
Krížová zodpovednosť za škodu patrí medzi najdôležitejšie druhy poistenia v rámci poistenia bytového domu, nakoľko až 70 % všetkých škôd sa hradí práve z tohto druhu poistenia. Ide o škody, ktoré si spôsobia buď byty a nebytové priestory v bytovom dome navzájom, alebo ak tieto spôsobia škodu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu. Platí aj opak, teda ak spoločné časti a zariadenia bytového domu spôsobia škodu na bytoch a nebytových priestoroch.
„Asi najčastejšia škoda z krížovej zodpovednosti za škodu je prasknutie FLEXI hadice v byte vlastníka a následná záplava jedného alebo viacerých bytov pod ním, kde môžu vzniknúť škody aj v tisícoch eur,“ hovorí M. Holinďák z PREMIUM Poisťovne.
Každý dom je iný
Poistenie bytového domu má zmysel vtedy, keď chráni majetok a investície vlastníkov jednotlivých bytov. Preto je dôležité, aby poistná zmluva, poistné podmienky a poistná suma odrážali individuálne špecifiká stavby a lokality, z ktorých vyplýva individuálna povaha rizík.
„Poistiť bytový dom znamená mať predstavu a poznať riziká, ktoré spôsobujú škody v bytových domoch. Mnohé poisťovne ponúkajú v základnom rozsahu krytia množstvo pripoistení, ktoré iné poisťovne, naopak, nemusia ponúkať. V ponukách rôznych poisťovní sú rozdiely v poistnom krytí, v limitoch plnenia za jednotlivé riziká aj v poistnej sume za bytový dom, ktoré ovplyvňujú cenu ročného poistného. Odporúčam preto využiť služby skúseného a zorientovaného finančného agenta, ktorý bude nápomocný pri vypracovaní návrhu zmlúv s podmienkami a cenami od viacerých poisťovní,“ uzatvára expert na poistné produkty.
Poistenie správcovskej spoločnosti
Aj keď o všetkých dôležitých veciach ohľadne bytového domu – napríklad rekonštrukcii, akomkoľvek druhu investície a opráv, o výbere poisťovne – rozhodujú majitelia bytov spoločne, svoj diel zodpovednosti (aj trestnoprávnej) nesie na svojich pleciach správcovská spoločnosť. Tá musí mať podľa §6 zákona 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy.
Zároveň musí byť každý správca zapísaný v zozname správcov. Takže overiť si správcovskú spoločnosť môžu vlastníci sami prostredníctvom zoznamu správcov, ktorý je voľne dostupný na internete.
„Čo sa však nedozvedia, to je výška poistnej sumy, na ktorú má správca uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu. Je v kompetencii správcu, aby mal uzatvorené také poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré zodpovedá počtu bytov a nebytových priestorov v jeho správe,“ dopĺňa M. Holinďák.
Zdroj: PR článok PREMIUM Poisťovňa
