Stop pre veľkého developera. Hlavné mesto odmietlo projekt JTRE v Dúbravke, svoje argumenty si obhajuje

Dúbravku urbanizujú veľkí developeri, medzi ktorých patrí aj JTRE. Spoločnosť pripravuje pri nedávno rozšírenej Harmincovej ulici polyfunkčný komplex umiestnený medzi dúbravskými športovými stánkami. Pomerne veľký development však koncom vlaňajšieho roka narazil na rozhodnutie hlavného mesta, ktoré s projektom nesúhlasí.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

ASB developer roka 2024 podľa hlasovania verejnosti, spoločnosť JTRE, chce vstúpiť do Dúbravky novým developerským projektom. V novembri minulého roka predstavil prvú etapu rozsiahlejšieho zámeru a začiatočnú fázu predložil na posudzovanie vplyvov na životné prostredie EIA, o čom sme bližšie informovali v tomto článku.

Development má vzniknúť na lukratívnej parcele ohraničenej dvomi športovými stánkami – zo severu Zimným štadiónom Harmincova a z južnej strany areálom Športového centra polície, ktorý onedlho prejde rekonštrukciou. Z východu sa nachádza obytný súbor Čerešne od developera ITB Development a v minulom roku sa dokončilo aj dlhoočakávané rozšírenie Harmincovej ulice.

Tieto skutočnosti robia z pozemku pri Harmincovej ulici atraktívnu lokalitu. Prípravám predchádzalo obstaranie Urbanistickej štúdie zóny Polianky – Harmincova – Pri Suchej Vydrici od architektonickej kancelárie GFI. Prostredníctvom tohto dokumentu chcel developer overiť potenciál územia, keďže svoj projekt navrhol najmä s rezidenčnou funkciou.

Aktuálny územný plán však definuje oblasť ako rozvojovú a predpokladá tu výstavbu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Na realizáciu nového projektu JTRE v Dúbravke, ktorý počíta najmä s bývaním, je teda potrebné zmeniť územný plán. V štúdii sa uvádza, že ak by sa tak stalo a funkcia bývania by sa preklopila cez Harmincovu ulicu, kvalitatívne to zmení vnímanie lokality.

Červená pre JTRE

Jeden z najväčších slovenských developerov, ktorý stojí za prvým slovenským mrakodrapom Eurovea Tower, štvrťou Eurovea alebo pokračovaním River Parku pri Dunaji, však so svojimi plánmi narazil. Pre takúto skúsenú spoločnosť to nebýva zvykom, koncom roka 2024 sa to však stalo.

Hlavné mesto vydalo nesúhlasné záväzné stanovisko na Polyfunkčný komplex Harmincova, čo znamená, že projekt nie je v súlade s územným plánom. Mesto kritizuje, že vyše 60 percent podielu navrhovanej občianskej vybavenosti tvoria ubytovacie zaradenia pre krátkodobý pobyt. „V predloženom návrhu absentuje naplnenie občianskej vybavenosti zastúpenej v zariadeniach celomestského významu pre potreby rozvoja mesta,” dopĺňa.

„Štyri objekty určené na prechodné ubytovanie v rámci celej funkčnej plochy (ktorá je zároveň riešené územie) nie je akceptovateľné vo väzbe na navrhovaný vývoj celomestských urbanistických štruktúr,” vysvetľuje hlavné mesto dôvody odmietnutia zámeru JTRE.

Z ďalšieho dôvodu vyplýva, že umiestňovať takéto ubytovacie zariadenia do podobných lokalít nie je vhodné. Podľa mesta by sa mali nachádzať pri kultúrnych pamiatkach či v blízkosti živého obchodného a kultúrno-spoločenského centra.

Argumentom taktiež je, že navrhovaná štruktúra občianskej vybavenosti v porovnaní s dnešným stavom nepredstavuje zlepšenie prostredia z hľadiska funkčno-prevádzkového využitia. Hlavné mesto ďalej odporučilo JTRE zvážiť podiel aj nekomerčnej občianskej vybavenosti pre verejnosť na úkor tej ubytovacej a doplniť aj priestory drobných prevádzok, najmä v kontakte s verejným priestorom.

Mesto ďalej poukazuje na nejasnosti pri dvoch stavbách v projekte, a to, aká by bola vhodná skladba občianskej vybavenosti, už má JTRE bližšie konzultovať priamo s mestskou častou Dúbravka. Tá v dokumentácii taktiež vyjadrila svoje podmienky – mestská časť požaduje doplniť priame dopravné napojenie ulice Pri Suchej Vydrici s ulicou M. Schneidera-Trnavského a zvýšiť dostupnosť školských zariadení.

Diskutabilné argumenty hlavného mesta

Dôvody Bratislavy, ktoré súvisia s ubytovacími zariadeniami pre krátkodobý pobyt, umiestnenými v projekte JTRE, sú diskutabilné. Pri developerských projektoch ide totiž o štandardný proces a spoločnosti umiestňujú ubytovacie zariadenia pre krátkodobý pobyt vo svojich zámeroch. Svoje plány tak prispôsobujú aktuálnemu územnému plánu.

Príkladom je projekt Medze od Penta Real Estate, v ktorom developer počíta v rámci etapy Medze – Juh I. s výstavbou až 237 ubytovacích jednotiek. Bytov bude len 140. Pri etape Medze – Sever bude zase tvoriť 70,40 % plochy nebytová funkcia a 29,60 % plochy bytová funkcia. Veľmi podobnými funkciami disponuje aj zámer JTRE (70 % nebytová funkcia, 30 % bytová funkcia).

Pente však hlavné mesto udelilo súhlasné záväzné stanovisko a vyšší počet ubytovacích zariadení nekritizovalo. V prípade JTRE to už bolo inak. A to sú oba projekty závislé od zmeny územného plánu. Naostatok, ubytovacie zariadenia uvádza aj štvrtá etapa Čerešní – Čerešne UP, ktorá vznikne v tesnej blízkosti pripravovaného zámeru JTRE v Dúbravke.

Developer sa bráni, hlavný architekt svoje rozhodnutie obhajuje

K celej záležitosti sa vyjadril aj developer JTRE: „Polyfunkčný komplex Harmincova – 1. etapa je v súlade s Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy, čo potvrdzuje aj vydané záväzné stanovisko mesta. Rozvoj zostávajúcej časti územia bude po rokovaní s príslušnými útvarmi magistrátu detailnejšie doplnený,” obhajuje aktuálnu situáciu Daniel Suchý, hovorca developera JTRE.

K odmietnutiu pre JTRE a diskutabilným dôvodom hlavného mesta sa vyjadril aj hlavný architekt Bratislavy Juraj Šujan, ktorý je pod nesúhlasným záväzným stanoviskom podpísaný. Ten na úvod zdôraznil, že regulácia funkčného využitia má zabezpečiť optimálny rozvoj územia z hľadiska podielu funkcií, v tomto prípade bývania a občianskej vybavenosti.

„Tento podiel sledujeme v celej funkčnej ploche, pričom tam, kde je už regulácia územného plánu vývojom prekonaná, umožňujeme jej aktualizáciu zmenami a doplnkami územného plánu. V prípade investičného zámeru na Harmincovej ulici je táto funkčná plocha definovaná ako občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, s maximálne 30-percentným podielom bývania,” dopĺňa hlavný architekt mesta.

„Stručne povedané, zámer nepredstavuje akceptovateľný rozsah občianskej vybavenosti, keďže táto je zastúpená v prevažnej miere ubytovacími zariadeniami pre krátkodobý pobyt,” dodáva Juraj Šujan.

„Odporúčame zvážiť aj podiel nekomerčnej vybavenosti na úkor ubytovacej, doplniť aj priestory drobných prevádzok, najmä v kontakte s verejným priestorom. Mestská časť Dúbravka vo svojom vyjadrení, tvoriacom súčasť stanoviska, konkretizovala túto požiadavku na riešenie dostupnosti školských zariadení,” skonštatoval.

Hlavný architekt rovnako spochybnil tvrdenie developera JTRE, podľa ktorého je prvá etapa v súlade s územným plánom, čo údajne potvrdzuje záväzné stanovisko mesta. „Údajné konštatovanie o súlade prvej etapy v záväznom stanovisku naozaj nenájdete,” uvádza Juraj Šujan.

Hlavný architekt sa vyjadril aj k dôvodom súhlasného záväzného stanoviska pre projekt Penta Real Estate, ktorý má podobné parametre ako zamietnutý zámer JTRE: „Ak mám veľmi jednoducho vysvetliť ten rozdiel, povedal by som to asi nasledovne. V prípade zámeru na Harmincovej ulici bol dominantný podiel vybavenosti v rámci celej funkčnej plochy zastúpený ubytovacími zariadeniami, a teda ďalší rozvoj vybavenosti sa nedal predpokladať.”

„V zámere Medze nebol záber územia vo funkčnej ploche vybavenosti taký rozsiahly, čím umožňoval vybavenosť v rámci územia naďalej rozvíjať,” vysvetľuje Juraj Šujan. Podľa neho má orgán  územného plánovania možnosť pri posudzovaní navrhovaných investičných zámerov hodnotiť kvalitu a účel požadovaného naplnenia stanovenej funkcie.

„Tým zaručuje kvalitu územia v rámci komplexného riešenia priestorového usporiadania a funkčného využívania územia aj z hľadiska širších vzťahov, ako aj zohľadnenia záujmov a činností ovplyvňujúcich územný rozvoj,” uzatvára hlavný architekt Bratislavy.