Ambície developerov vs. záujmy mesta

Bratislava opäť zažíva silný stavebný boom, ktorý rýchlo mení tvár mesta. Azda najvýraznejšie zmeny sa odohrávajú v jej centre, ale aj mestské štvrte sa menia pod ambíciami developerov.

Na požiadanie redakcie sa k niektorým aktuálnym otázkam výstavby v Bratislave, osobitne z pohľadu jej súladu s územným plánom hlavného mesta, vyjadril aj Ing. arch. Juraj Šujan, poradca primátora pre územné plánovanie, rozvoj mesta a komunikáciu s developermi.

V súčasnosti zažívame obdobie silnej developerskej aktivity na území hlavného mesta, ktorú na jednej strane možno vnímať ako ekonomicky prospešnú, na strane druhej ju však časť obyvateľstva hodnotí ako nekoordinovanú či agresívnu.

Nožnice medzi úsilím developerov a názormi významnej časti obyvateľov sa pritom naďalej roztvárajú a je potrebné intenzívne hľadať balans medzi nimi. Podstatnú úlohu tu zohráva územný plán hlavného mesta a jeho výklad pri umiestňovaní investičných zámerov.

Proces územného plánovania a povoľovania stavieb má byť totiž nástrojom spoločenskej dohody o budúcej podobe mesta. Aj z týchto dôvodov pristúpilo nové vedenie hlavného mesta k prísnemu vyžadovaniu dodžiavania pravidiel, čo konkrétne znamená striktné posudzovanie súladu investičných zámerov s reguláciou funkcie a intenzity využitia.

Ako sa posudzuje súlad

Pri posudzovaní funkcie vychádzame z reálneho stavu, teda napríklad aj tzv. apartmány slúžiace v skutočnosti na trvalé bývanie neakceptujeme ako občiansku vybavenosť územia.

Domnievame sa, že ak budeme vyžadovať dodržiavanie pravidiel od developerov a zabezpečíme tak adekvátnu intenzitu výstavby, v stabilizovanom území nenarúšajúcu jeho charakteristický obraz a proporcie, s primeraným podielom občianskej vybavenosti a vyriešenou dopravnou infraštruktúrou, začnú takto povoľovanú výstavbu časom výraznejšie akceptovať aj súčasní obyvatelia dotknutých lokalít.

Ak je v danom území zabezpečený dostatok zariadení vybavenosti a zvýšenie podielu bytov nad rámec aktuálnej regulácie nie je preto v rozpore s verejným záujmom, sme pripravení tento podiel legalizovať zmenou funkčnej plochy na obytné územie s tým, že časť navyše získaných bytov by mala uspokojovať potreby nájomného bývania.

Sprísnenie i liberalizácia ­regulačných nástrojov

Odborné útvary magistrátu zároveň pracujú na príprave zmien územného plánu (ZaD 07), ktoré majú spresniť regulačné nástroje, na druhej strane však tam, kde to neodporuje verejnému záujmu, priniesť aj určitú liberalizáciu do posudzovania, napríklad zvýšenie prípustného podielu bývania na funkčne zmiešaných plochách.

Chceme sa tak priblížiť stavu, keď platný územný plán zabezpečí spravodlivé narábanie s disponibilnými výmerami novej výstavby a ich funkčnou skladbou, predvídateľnosť pre doterajších obyvateľov, vlastníkov pozemkov aj developerov v území, zamedzí nekoordinovanej výstavbe a zároveň nebude tlmiť korektný rozvoj územia, prebiehajúci v súlade s regulatívmi územného plánu.

V týchto zmenách sa zároveň výraznejšie zaoberáme aj ekologickými aspektmi výstavby. Doterajšie posudzovanie navrhovanej vegetácie koeficientom zelene, kvantitatívne predpisujúcim jej podiel, uvažujeme nahradiť tzv. ekoindexom vystihujúcim kvalitatívny štandard navrhovanej vegetácie, a to na teréne, nad podzemnými podlažiami i na fasádach a strechách budov.

Vytvorenie bázy na tvorbu urbánneho prostredia

V prípade schválenia týchto zmien a doplnkov územného plánu tak vytvoríme vhodný nástroj na usmerňovanie investičných zámerov na obdobie do prijatia nového územného plánu, ktorý by mal už stavať na nových princípoch s ťažiskom v priestorovej regulácii územia.

Zmyslom týchto aktivít hlavného mesta nie je územný plán sám osebe, ale vytvorenie bázy na tvorbu urbánneho prostredia, verejných priestorov, kompaktného mesta, orientujúceho svoj rozvoj dovnútra, pritom však ekologicky udržateľného, s dostatkom bujnej zelene, najmä v parkoch slúžiacich na rekreáciu obyvateľov.

Neprehliadnite: Jak máme reagovat na kritiku Prahy od UNESCO?

Ambície sú to nemalé, predpokladáme preto, že na ich naplnenie bude potrebný nielen kvalitný územný plán, ale aj stavebné predpisy, prihliadajúce na špecifiká metropoly, a špecializované dokumenty na budovanie verejných priestorov či ochranu zelene. Tieto úlohy má do budúcnosti plniť Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý vznikol v apríli tohto roka a práve dospieva do svojej transformačnej fázy.

Článok bol uverejnený v časopise ASB špeciál 2019.