Debata o Novom Lide môže byť horúca. V čom sa rozchádzajú mesto a aktivisti?
Monika Voleková Bratislavských mestských poslancov čaká vo štvrtok dôležité rokovanie, ktoré rozhodne o zmenách v budúcom celomestskom centre Petržalka medzi Starým mostom a Mostom Apollo na ploche 411 663 štvorcových metrov. Verejnosť ho pozná pod názvom Nové Lido, menom nadväzuje na populárnu oddychovú lokalitu na severe Petržalky.
Od roku 2006 je Nové Lido rozvojovým územím. Podľa mesta tam súčasný územný plán umožňuje postaviť štvrť s rozlohou 718 000 štvorcových metrov hrubej podlahovej plochy.
Zastupiteľstvo bude hlasovať nielen o zmenách a doplnkoch, ale aj o výmene pozemkov medzi mestom Bratislava a spoločnosťou Popper Capital (JTRE), ktorá súvisí s memorandom z apríla 2023 o celomestskom centre. Ide o pozemky v lokalite Kočánkova, Pri Seči a Einsteinova ulica.
Aktivisti nesúhlasia a navrhujú okrúhly stôl
Občianski aktivisti, medzi nimi i známa postava ochranárskej komunity Ľubica Trubíniová, v utorok na tlačovej konferencii apelovali na poslancov, aby zastavili rozhodovací proces o území Lida a neschválili zmeny v územnom pláne.
Navrhujú mestu, aby zorganizovalo nezávislý okrúhly stôl. „Tam by širšia odborná verejnosť diskutovala aj o stanovení hodnoty pozemkov a kompenzačných kontribúcií od developerov,“ uviedla. Aktivisti tvrdia, že poslanci budú hlasovať bez toho, aby vedeli vyhodnotiť finančnú výhodu výmeny pozemkov a poznali prírastok hodnoty pôdy, intenzita zástavby sa má vraj zvýšiť o 30 %.
Základom spolupráce s developermi je memorandum
Návrh zámennej zmluvy uvádza, že po nadobudnutí platnosti zmien územného plánu č. 10 dôjde k presunom, preskupeniu, zlúčeniu funkčných plôch (vrátane trasovania komunikácií a umiestnenia infraštruktúry) aj k zmene spôsobu využitia pozemkov vo vlastníctve mesta a spoločnosti Popper Capital. Po zámene ostane zachovaný princíp, podľa ktorého zostanú pozemky, na ktorých budú komunikácie a kľúčová infraštruktúra, vo vlastníctve mesta.
Memorandum podpísali v roku 2023 hlavné mesto a spoločnosti Popper Capital (JTRE) a South Bank (Penta Real Estate), ktoré tam vlastnia pozemky, a potvrdili podporu budovania časti celomestského centra v Bratislave-Petržalke. Časopis ASB v apríli 2023 informoval, že strany memoranda budú súčinné pri vytváraní projektov, konkrétne športovo-rekreačnej zóny Lido, promenádnej lávky cez Dunaj, lávky cez Einsteinovu ulicu a terminálu integrovanej osobnej dopravy. Mesto preberie do majetku verejnoprospešnú infraštruktúru a zabezpečí jej riadnu správu.
Developeri usporiadali súťaže na svoju časť územia. Snøhetta (Nórsko) a Studio Egret West (Veľká Británia) v spolupráci s lokálnym ateliérom gro architekti vyhrali súťaž vypísanú spoločnosťou Penta Real Estate. Autormi urbanistickej štúdie pre Nové Lido (JTRE) sú Juraj Benetin s tímom z ateliéru Compass Architekti, na projekte spolupracovali aj architekti a urbanisti Jakub Cigler, Marko & Placemakers, Gehl Architects či GFI.
Navyše, developer JTRE sa v roku 2021 zapojil s vlastným projektom do súťaže o umiestnenie Národného kultúrneho a kongresového centra (NKKC) v Bratislave spolu s Immocapom a Inchebou, ale neuspel on ani Incheba a nápad NKKC po nezáujme vlády vyšumel do stratena.
K zámeru celomestského centra od navrhovateľa Popper Capital sa vyjadrila i mestská časť Petržalka, ktorá v júni 2024 napísala rezortu životného prostredia, že zámer nie je v súlade s územným plánom, a pridala množstvo pripomienok.
Získa mesto málo bytov?
Projekt predstavuje kanalizačný zber či 600 metrov dlhý bulvár, lávku cez Dunaj k Námestiu M. R. Štefánika, centrálne námestie, promenádu, zázemie (kultúrna alebo športová hala) s možnosťou využitia pre mesto. Ďalej je to úprava brehu Dunaja s predpokladom vzniku verejnej pláže. Zámena pozemkov umožní aj scelenie pozemkov a vytvoria sa podmienky najmä na vybudovanie základnej školy pre 776 žiakov.
Mesto má získať vďaka metodike zmeny územného plánu, a to za nadhodnotu takto vzniknutú v danom území, približne 97 nájomných bytov s trhovou hodnotou cca 25 mil. eur. Ako sme už napísali, aktivisti nesúhlasia. Z 5 000 bytov, ktoré tam vzniknú, odovzdá developer 98, čo sú 2 % plánovaných bytov. To je v medzinárodnom porovnaní podľa antropologičky Ivany Rumanovej extrémne málo. V prípade Amsterdamu ide v takýchto prípadoch o cca 20 % bytov.
Majú výhrady aj k procesu zmien a doplnkov č. 10. Tvrdia, že pri ich prerokovaní urobilo mesto zákonné minimum na zapojenie verejnosti a neprebehla taká intenzívna participácia verejnosti ako pri prerokovaní nového územného plánu v Košiciach. Bolo jediné verejné prerokovanie zámeru zmien a doplnkov, pričom zásadné pripomienky občianskej a odbornej verejnosti vraj neboli akceptované.
„O tom, čo je verejný záujem, rozhodlo mesto spolu s investormi za zatvorenými dverami bez skutočného záujmu zapojiť do plánovania verejnosť,“ mieni teoretik architektúry a urbanizmu Peter Szalay. Urbanistka Ivana Nemethová dodala, že veľká časť Lida je „ostrovom chladu“ s teplotou o 4 stupne Celzia nižšou ako v zastavanom území vďaka prirodzenej vegetácii, ktorú treba chrániť.
Rázne reakcie na list aktivistov
Názory aktivistov sú mestu známe. Na jeho oficiálnej stránke je od 12. februára tohto roka zverejnený rozsiahly text pod názvom Nové Lido – odpovede na často kladené otázky. Podrobne a rázne reaguje na stanovisko, ktoré aktivisti poslali mestským poslancom a ktoré podľa mesta obsahuje viaceré zavádzajúce tvrdenia. Týkajú sa zmien, ktoré umožňujú zánik lužného lesa a výrub tisícov stromov. Zmenami, naopak, reaguje mesto, stúpne podiel územným plánom chránenej zelene o 32 600 štvorcových metrov, čo je nárast o 35,5 %. Zmenou urbanizmu v zóne vznikne centrálny park s novou polohou.
Samospráva sa nestotožnila s výhradami k otvorenosti a participácii na budúcej podobe celomestského centra. Termín pripomienkovania bol vyhlásený od 10. júla 2023 do 15. septembra 2023 a v rámci neho boli doručené stovky pripomienok fyzických aj právnických osôb. „Všetky sme vyhodnotili a neakceptované pripomienky boli dorokované na pracovných stretnutiach,“ reaguje mesto.
Nesúhlasí ani s výhradami k zámene pozemkov s developerom. Samospráva uviedla, že zmenou územného plánu upravuje iba priestorové usporiadanie a funkčné využitie územia, nie majetkové pomery. Vysloveným klamstvom je podľa textu na stránke mesta tvrdenie, že „zastupiteľstvo odhlasuje zmenu, ktorá umožní zvýšiť intenzitu zástavby až o 30 %, ale mesto si tento nárast hodnoty pozemku nevšíma“.
Od roku 2021 hlavné mesto uplatňuje metodiku zmien územného plánu voči developerom, vďaka ktorej participujú na tvorbe tzv. nadhodnoty zo zmeny územného plánu. K bytom za cca 25 mil. eur pribudne 70 mil. eur, ktoré developeri zmluvne investujú do územia, a to nad rámec poplatku za rozvoj. Mesto vlastní 2 200 štvorcových metrov stavebných pozemkov a 43 000 štvorcových metrov nestavebných pozemkov a rovnaký pomer ostane zachovaný po výmene.
