Londýn verzus Bratislava: Ako si mestá určujú podiel zelene v nových developmentoch

Plán mesta Londýn obsahuje časť, ktorá nariaďuje všetkým väčším developmentom v meste zahrnúť do projektu mestskú zeleň. 

Najväčšou výhodou faktora mestskej zelene je, že kombinuje špecifické, ale aj všeobecné ciele mesta v oblasti adaptability. Developeri majú k dispozícii formulu, na základe ktorej si vedia vypočítať skóre pre ich projekt. Preto vedia do stavebnej žiadosti poskytnúť presné hodnoty a proces je zrozumiteľný.

V Británii by malo mať každé susedstvo takzvaný lokálny plán − obdobu našich územných plánov. Súčasťou lokálneho plánu je aj faktor mestskej zelene, ktorého hodnota by mala byť aspoň 0,4 pre prevažne rezidenčné projekty a 0,3 pre prevažne komerčné projekty v Londýne. 

Sú to minimálne hodnoty, ktoré majú slúžiť ako odrazový mostík. Faktor zelene by sa mal brať do úvahy už pri začiatkoch návrhu developmentu. Keď projekt kvóty nespĺňa, nedostatočné množstvo zelene možno doplniť rastlinami na stenách či strechách.

Možnosť kombinovať zeleň

Faktor zelene neurčuje presné množstvo ani typy zelene, aké má development obsahovať. Legislatíva umožňuje flexibilitu a zohľadňuje lokálne priority developmentu, podmienky a rôzne využitie. Toto je asi najväčšia výhoda faktoru, keďže umožňuje developerovi zastavať väčšie plochy pozemku, pokiaľ dokáže požadované množstvo zelene dostať do developmentu (napríklad na strechu).

Developer má tiež možnosť kombinovať zeleň tak, aby spĺňala zároveň ostatné požiadavky mesta, napríklad Stratégie stromov, Akčnú stratégiu biodiverzity či Stratégiu otvorených priestranstiev. 

Na obrázkoch je ten istý development, na oboch je rovnako zastavaný pozemok. Rozdiel je v tom, že prvý obrázok má faktor zelene 0,26 a druhý s extenzívnym typom zelenej strechy 0,41. Faktor mestskej zelene teda umožňuje investorom zastavať väčšie plochy, pretože vedia splniť požiadavky pomocou zelene na strechách a stenách.

Koeficient zelene v Bratislave

V Bratislavskom územnom pláne sa nachádza takzvaný koeficient zelene. Ide o formulu, ktorá sa využíva „pre zabezpečenie potrebného rozsahu zelene v regulovanom území”. Udáva pomer medzi plochami zelene a celkovou výmerou vymedzeného územia (podiel započítateľných plôch zelene v území (m²) = KZ x rozloha funkčnej plochy (m²)). 

Na rozdiel od britskej formuly tento koeficient neberie do úvahy zelenú strechu alebo zelené steny. V praxi to znamená, že ak investor plánuje zastavať celú plochu pozemku, nemôže koeficient splniť tým, že budovu pokryje zeleňou.

Koeficient zelene vie aktuálne ešte akceptovať hrúbku substrátu alebo vzrastlý terén, no určite nie takým spôsobom, ako faktor mestskej zelene v Londýne. Oddelenie tvorby mestskej zelene (OTMZ) má k tomu pridané ešte dve kategórie. Zeleň na hrúbke substrátu viac ako 0,15 m sa započítava 10 %; a potom zeleň na substráte do 0,30 m sa započítava 20 %. V praxi to znamená, že do koeficientu zelene môže byť započítaná z časti ešte zeleň umiestnená na podzemnom parkovisku. Avšak nie zeleň na streche či vertikálna zeleň.

V susednom Česku je koeficient zelene prepracovaný tak, že sa započítavajú určitým koeficientom aj zelené steny a strechy. Faktor mestskej zelene bol taktiež zavedený už aj v mestách ako Berlín, Helsinki či Seattle.

Faktor mestskej zelene je užitočný nástroj, pokiaľ chceme, aby sa mestá naďalej rozvíjali či zahusťovali brownfieldy, no zároveň boli zelenšie. Určite stojí za prehodnotenie aj v Bratislave, ako spôsob ako nebrániť rozvoju mesta smerom dovnútra a zároveň neprísť o zeleň.

Kuriózne prípady s ochranou zelených zón v zahraničí

Pred niekoľkými rokmi sa odohrala veľmi kuriózna situácia v meste Londýn. Mesto má dlhé roky zavedený takzvaný Greenbelt, ktorý zabraňuje prerastaniu mesta do šírky a chráni prírodu, polia a vidiek. V tejto zóne prebieha výstavba veľmi zriedka. Avšak jeden vynaliezavý farmár sa rozhodol, že si postaví v tejto oblasti dom v tudorovskom štýle a dúfal, že to celé dotiahne do legálneho konca.

Stavbu dokončil v roku 2002 a celý čas ju skrýval pod slamou. Slamu dal preč až po roku 2006. Spoliehal sa, že bude môcť využiť takzvaný „certifikát zákonnosti”. Ten sa vydáva, pokiaľ nikto 4 roky po ukončení stavby nenamieta na vašu stavbu.

Ak by to farmárovi vyšlo, mohol by takto obísť to, že potrebuje stavebné povolenie. Avšak lokálne autority sa tejto špekulácii postavili a celý spor skončil až na najvyššom súde, ktorý v roku 2010 rozhodol, že stavba musí byť zbúraná.

Tento príklad taktiež z časti poukazuje na rigiditu systému a pravidiel. Na jednej strane skvelá myšlienka, ide o ochranu prírody. No ak sa pozrieme na druhú stranu mince, kvôli zákazu rozrastania mesta rastie do výšky nielen mesto, ale s ním aj ceny pozemkov, mnoho ľudí končí bez domova či v stiesnených podmienkach. To je aj dôvod výberu tohto príkladu.

Prírodu a životné prostredie treba chrániť, no treba sa niekedy aj zamyslieť na aký úkor. Pokiaľ vieme v našich mestách na Slovensku postaviť viac bytov na pozemku v centre a zároveň ponechať zeleň na streche a stenách, možno by stálo za to aj v Bratislave spraviť kompromisy a trošku upraviť rigidný systém plánovania a povoľovania.