Rozšafný urbanizmus v Čiernej Vode

Už v prvých ročníkoch sa budúci architekti venujú urbanistickej kompozícii. Študujú zahraničné príklady novovytvorených miest a možno aj trochu závidia ich tvorcom – urbanistom, pretože šanca navrhnúť úplne nové mesto prichádza len raz za generáciu, ak vôbec. Neboli by sme na Slovensku, keby sme túto možnosť neprepásli. Rozšafný urbanizmus v Čiernej Vode, ktorá je časťou obce Chorvátsky Grob, je toho dôkazom. Ako hovorí Ing. arch. Miroslav Marynčák, starosta obce, môže za to neodbornosť, lenivosť a korupcia.

Rodinný dom na vidieku

Sen o vlastnom rodinnom dome je nielen v našich končinách bežný. Je podložený zakladaním a rozrastaním sa rodiny, zveľaďovaním majetku, či únikom z ruchu veľkomesta. Mladé rodiny sú navyše cielene podporované intenzívnou reklamnou kampaňou na šťastný život vo vlastnom dome s vlastnou záhradou a s vlastným všeličím. Dom priamo v meste si môže dovoliť málokto, takže automaticky sa zraky bývaniachtivých upierajú k lacnejším pozemkom na periférii a keď už sa plní periféria, tak prichádzajú na rad aj dediny v rozumnej dostupnej vzdialenosti. Tu zacítili svoju jedinečnú príležitosť investori, ktorí sa v drvivej väčšine prípadov ani nedajú nazvať developermi (skutočný význam slovesa to develop z anglického jazyka je rozvíjať, vyvíjať, rásť, budovať a od toho je odvodené aj slovo developer).

V lepšom prípade predávajú hotové rodinné domy, v horšom a reálnejšom prípade rozparcelovanú plochu, kde si každý záujemca za veľmi prijateľné peniaze môže kúpiť pár árov skutočnej zeme, kde si postaví svoj dom, bazén, položí kobercový trávnik a splní si sen o šťastnom živote.

Keby sme neboli na Slovensku, už by stačilo len niekoľko slov na záver, no žiaľ nie je to tak. Do našich učebníc by sa mal dostať príklad obce Chorvátsky Grob a jej časti Čierna Voda ako odstrašujúci vzor. Starosta tejto obce začal našu debatu metaforou: „Ak si kupujete auto, predpokladáte, že má volant, motor, brzdy, že celý systém je premyslený, očakávate, že nové auto bude perfektne fungovať. Vy si už len vyberáte triedu, farbu, značku, cenu. Podobne je to aj s pozemkom či domom. Pri hotovom produkte sa nezaoberáte tým, či odteká kanalizácia, či si budete musieť sami vybudovať cestu a chodník, nebodaj školu. Vyberáte si počet izieb, farbu strechy, fasády, typ bezpečnostných dverí. Ak to trochu preženiem, tak obyvatelia si vymaľujú poslednú stenu, zavesia posledný obraz, zasadia posledný stromček, vyjdú pred svoju bránu a zistia, že cestu rozbili stavebné mechanizmy, chodník nejestvuje, v obci je na stovky detí jedna štvortriedna základná škola, materskej školy niet, do najbližšieho obchodu sa dostanú len autom a príjazd na diaľnicu je len chimérou. Automaticky prichádza otázka, ako je to možné?”

Pekné internetové stránky a sľuby developera berú klienti ako garanciu bezstarostnosti, ale je to veľká chyba. Nešťastní a nespokojní obyvatelia sú len vrcholom ľadovca, len konečným produktom mnohých procesov, ktoré sa už udiali. Miroslav Marynčák nemá dôvod na úsmev: „Samotní developeri tu nechcú bývať, oni tu chcú len zarobiť. Nezaujíma ich, ako to tu bude vyzerať, chcú z územia len vyťažiť maximum. Necítia potrebu prispieť na vyššiu vybavenosť či ciele, akúsi nadstavbu. Stačí im, keď rozparcelujú územie najefektívnejšie, ako sa len dá, naplánujú domov, koľko sa ich najviac zmestí, a to potom predajú. Keď som ukazoval svojim priateľom v Čechách v územnom pláne obce zakreslených všetkých 39 takýmto spôsobom vydevelopovaných lokalít, tak sa pýtali, prečo tu máme toľko cintorínov…?”

Skutočne, pohľad na mapu obce je tristný. Vyzerá naozaj tak, že sa tu pochovali unikátne možnosti pre urbanistov a zo sociálno-demografického hľadiska tu žije vzorka obyvateľov hodná dlhodobej štúdie.
–>–>

Urbanizmus bez ladu a skladu

Ing. arch. Miroslav Marynčák bol zvolený do funkcie starostu pred rokom a pol. Všetky súvisiace zodpovednosti prevzal na seba až vtedy, keď ako obyvateľ obce navrhoval bývalému starostovi rôzne zlepšenia, ponúkal konzultácie, spisoval sťažnosti a zistil, že touto cestou pomôcť nedokáže. Jeho predchodca o ponúkané odborné rady nemal záujem.

„Prvý rok v úrade som prakticky strávil tým, že som detailne študoval prípad za prípadom, právoplatné územné a stavebné rozhodnutia. Ani zďaleka som netušil, že situácia je taká zlá. Množstvo platných územných rozhodnutí je v ťažkom rozpore s platným územným plánom, so stavebným zákonom a často úplne proti akejkoľvek logike,” opisuje starosta svoje začiatky na miestnom úrade.
 
Obec Chorvátsky Grob aj s časťou Čierna Voda má dnes 4 150 obyvateľov s nahláseným trvalým pobytom. Predpokladá sa, že ďalších 2 000 ľudí tu síce trvalo býva, ale trvalý pobyt majú inde. V súčasnosti je postavených 2 000 rodinných domov alebo bytov, z toho je približne štvrtina pôvodných starousadlíkov a zvyšok sú novo prisťahovaní za ostatných 8 rokov. V súčasnosti je v „hre” ďalších 1 370 pozemkov v desiatich veľkých rozparcelovaných lokalitách. To znamená ďalších 4 300 obyvateľov, z čoho vyplýva predpoklad prírastku 1 000 až 1 500 detí. S tým súvisí 1 500 až 2 000 osobných áut, ktoré budú používať obecné komunikácie, aby sa dostali do Bratislavy do školy alebo za prácou.

Paradoxných prípadov je tu veľa. Jedným z nich je lokalita, kde pôvodný územný plán hovoril o 56 domoch, ale schválených je vyše 330, čiže šesťnásobok… Tento počet domov v reči urbanistu znamená 1 000 obyvateľov, 600 áut, 400 detí. Nie je tu naplánovaná žiadna infraštruktúrna nadstavba, žiadna verejná vybavenosť. Lokality boli schvaľované s napojením na infra­štruktúru iných lokalít, ktoré však horko-ťažko zabezpečujú vlastné potreby. Napríklad čerpacia stanica pre pôvodných 8 až 12 rodinných domov dnes slúži 38 bytovým jednotkám spolu s drobnou vybavenosťou a k tomu pribudne ďalšia lokalita s plánovanými 74 domami! Na základe akej logiky sa vydávali územné rozhodnutia? 

Do Bratislavy odchádzajú ľudia dvoma cestami, ktoré dnes nemajú parametre dopravnej komunikácie, jedna ani nie je zaradená v štátnej sieti. Pre ilustráciu, smerom do Vajnor tadiaľ chodí denne okolo dvadsaťtisíc áut.

V inej lokalite pôvodne malo byť sto domov, teraz je ich dvesto. Nik sa nezaoberal tým, že je to dvakrát toľko vody, odpadu, áut, detí… A do finálnych stavebných povolení v lokalitách so stovkami rodinných domov neboli premietnuté žiadne z podmienok, ktoré požadovali dodržať jednotlivé úrady a inštitúcie pred výstavbou alebo aj po nej. Zákon hovorí, že stavebný úrad posúdi, na ktoré podmienky prihliadne. V prípade tejto obce mnohé stavebné povolenia boli vydané bez takýchto zaväzujúcich podmienok. Investora nečakali žiadne vynútené investície, a to napriek tomu, že bez nich je prakticky nemožné reálne prevádzkovať budúcu obytnú zónu. Alebo len s problémami, ktoré bude znášať sama obec. Developer nemusí v komunitnom záujme nič zabezpečiť, len si rozparceluje svoje pozemky, predá ich, a prakticky môže „odísť”. Ľudia začnú stavať a ťarcha ostáva na obci, aby sa ďalej starala. A to z rozpočtu, ktorý len s problémami vykryje jej súčasnú prevádzku.  

Kostlivci v skrini
Ak by súčasné vedenie obce vznieslo námietky proti týmto dokumentom, ohrozilo by už aj tak neutešenú finančnú situáciu v obecnej kase. Povinnosťou developera nie je skúmať, či je povolenie v súlade so zákonom, a to i v prípade, že si je toho v skutočnosti vedomý. Ak by sa preukázalo, že obec a jej stavebný úrad vydali povolenia v rozpore so zákonom a developer ich prijal v dobrej viere, že sú v poriadku, mal by nárok na škody, ktoré by mu mohli byť spôsobené. Tie by musela zaplatiť obec. A zodpovedným pracovníkom úradu by musela obec dokázať, že rozhodnutie spravili úmyselne. Výhovorkám niet konca, zjednodušene by sa dali zhrnúť do vety: Ja som nevedel. Nad neuveriteľným diletantstvom súčasný starosta len krúti hlavou: „Pochopím, že pri volebnom systéme starostom môže byť aj neodborník. Ale nepochopím, že nebola vôľa sa poradiť, dostať na stavebný úrad odborníka, ktorý by zabránil tragickému šafáreniu. Je to neospravedlniteľná lenivosť.” A pokračuje: „Ľudia ma vyzývajú, aby som ich zažaloval. Ale čo získame tým, že ich „dáme zavrieť”, že sa im dokáže, že to urobili úmyselne a podplatení? Súčasnú situáciu to nevyrieši. Potrebujeme dať do poriadku to, v čom žijeme teraz. Musíme vytvoriť funkčnú urbanistickú štruktúru, zabezpečiť fungovanie jednotlivých celkov. Potrebujeme mať v poriadku siete, vodu aj kanalizáciu, cesty, dopravu a napojenie na diaľnicu. Toto potrebujeme vyriešiť a nie sa pustiť do ťažkých a nekonečných súdnych sporov. Pravdaže, mohli by sme práve my byť tým odstrašujúcim príkladom. Ale ako sa postupne predierame tými povoleniami, tak nám zo skrine vypadávajú ďalší a ďalší kostlivci a vlasy nám vstávajú dupkom. Žasneme nad neodbornosťou, s ktorou boli rozhodnutia urobené. Paradoxom demokracie je, že o takmer 43-tisícovom meste rozhodli a schválili ho piati ľudia, napríklad futbalista, pekár, domáca a podobne. A navyše na vyšších orgánoch teraz, keď sa robí územný plán bratislavského kraja, zrazu všetci vidia, aký je to neperspektívny nezmysel.”

Pravidlá hry
Z objasnených príčin sa situácia nedá vrátiť na začiatok a developerov zastaviť. Brzdou je kríza, ktorá rozšafnému investovaniu veľmi nepraje, pozemky sa nepredávajú. Na druhej strane tu takto ostáva zóna večného staveniska.

Faktom je, že na podobné podnikanie sa nepodujme žiadny developerský výkvet. Silní a skúsení developeri pripravujú projekty úplne iným spôsobom. Majú vo svojom tíme špecialistov urbanistov a architektov, svoje zámery konzultujú s ďalšími odborníkmi a k dispozícii sú im aj fundovaní právnici. A mesto či obec je pre nich rešpektovaný partner.

Nie je žiadnou novinou, že protipólom týchto komerčných aktivít by mal byť silný stavebný a obecný úrad, ktorý tlak developerov ustojí odborne aj ľudsky. Aby bol pomer síl vyvážený, adekvátne odbornosti musia byť prispôsobené aj platové podmienky. Vtedy sa stane výsadou pracovať na územnom rozvoji obcí a miest. Ďalšou nevyhnutnosťou je legislatívna úprava, ktorá by stanovila jasný systém poplatkov pre investorov.
„Odkiaľ má komunita, obec, mesto, zobrať peniaze na novú školu, materskú školu, športoviská, či budovanie ciest, cyklistických trás a chodníkov? Ako príde naša obec k tomu, že tu niekto rozpredá dvesto domov a nám nechá nespokojných obyvateľov, ktorí žiadajú obec, aby sa o všetko postarala?” pýta sa Miroslav Marynčák a dodáva: „Ak má developer na každom predanom pozemku a postavenom dome zisk odhadom 20 – 30-tisíc eur a postaví ich sto, prečo nemôže dať obci „desiatok”, aby sme postavili školu? Chceš, developer, realizovať svoj projekt v našej komunite? Tak z poplatkov za zmenu územného plánu, za územné rozhodnutie a stavebné povolenia obec postaví takú a takú infraštruktúru. Pomôže to existujúcej aj novopostavenej komunite a pre rozumného investora je to tiež prínosom. V Bavorsku dosahujú poplatky v niektorých prípadoch až 30 % nákladov na výstavbu budovy, v Taliansku či Rakúsku je to priemerne na jeden rodinný dom 10-tisíc eur, v Kanade sú jasné tabuľkové ceny v závislosti od funkcie a rozsahu projektu. Prečo tieto pravidlá nie sú u nás?” Úplne kuriózne vyznieva, ak za územné rozhodnutie pre 200 rodinných domov dnes investor platí správny poplatok 16,50 eura a za stavebné povolenie 33, resp. 66 eur.

Čiernovodská Hlava 22
Nakoľko sa samospráva nemôže oprieť o legislatívu, aby primäla investorov „pustiť žilou”, jedinou cestou z tohto marazmu je trpezlivá diskusia a hľadanie spoločne prospešného riešenia. Z 39 lokalít, ktoré sú už rozbehnuté, to pochopili a na starostovu výzvu k dialógu a konštruktívnemu záveru reagovali dvaja! Ostatní sa vyjadrili v zmysle, že postúpia vec právnikom, ak by ich niekto nútil zmeniť podmienky výstavby. Aké tromfy si však bude môcť starosta schovať do rukáva pri rokovaní s investormi, keď právoplatnosť nadobudli mnohé nezmysly?

Dva mesiace pred voľbami bol schválený ďalší veľký investičný zámer. Lokalitou v centre pozornosti sú voľné plochy južnej časti Čiernej Vody, kde územie má potenciál 30- až 40-tisícového mesta. Od schválenia ho delila procesná chyba v správnom konaní. Vecná stránka sa nestala predmetom odborných a právnych dohadovaní. Paradoxne však práve tento projekt má šancu do istej miery liečiť neduhy aj ostatných častí Čiernej Vody. S týmto developerom prebiehajú konštruktívne rokovania na modifikáciu charakteru a rozsahu jeho projektu.

Odborné skúsenosti, nadhľad, ale najmä zodpovednosť voči budúcej generácii a výzva zanechať za sebou kus dobre urobenej práce drží architekta Miroslava Marynčáka na starostovskej stoličke. Nejednému urbanistovi srdce trhá pri pomyslení, čo všetko sa dalo na zelenej lúke vybudovať. O tom, že vybudovanie takejto mega nocľahárne má svoj sociálno-demografický aspekt, niet pochýb. Aká to bude generácia, ktorá nemá šancu vytvoriť si komunitné väzby v mieste svojho bydliska? Aký to bude mať dopad na vnímavosť k potrebám iných, keď domy obrastajú dvojmetrovými múrmi a deti nesmú samé vyjsť na ulicu? Spočíta niekto skutočnú cenu zisku z bezbrehého satelitného developovania?

Mária Nováková
Foto: Dano Veselský
Dokumentácia: Obec Chorvátsky Grob

Článok bol uverejnený v časopise ASB.