SOHO Petržalka – odmietaný projekt, ktorý zmení Petržalku k lepšiemu

Najväčšie slovenské sídlisko – Petržalku, začali stavať pred polstoročím. Vznikali prvé panelové domy a vízia bola postaviť na čo najmenšom území čo najviac bytov. Mestská časť však bola naplánovaná bez svojho jadra, čo sa mení až v súčasnosti. Petržalka postupne získava nové centrum, k čomu dopomôže aj projekt SOHO Petržalka – dobrý projekt, odmietaný Petržalčanmi.

Pôvodne vidiecka obec, dnes jedno z najhustejšie obývaných oblastí v strednej Európe. Petržalka prechádza posledné roky významnými zmenami – od nových projektov, kvalitnejších verejných priestorov po modernizáciu dopravnej infraštruktúry.

Už teda nejde o oblasť rodinných domov, ako tomu bolo pred výstavbou panelových činžiakov. Už nejde len o oblasť panelových činžiakov, ako tomu bolo pred výstavbou dnešných projektov. Z Petržalky sa stáva prosperujúca mestská časť s vlastným jadrom a charakterom mesta. 

Nové centrum najväčšieho slovenského sídliska vzniká pri Chorvátskom ramene, medzi Rusovskou cestou a Romanovou. Práve táto lokalita je historicky uvedená ako možná oblasť umiestnenia jadra Petržalky. Výstavbu sem priniesie projekt od developera Iuris, idea zámeru vznikla ešte pred 17 rokmi a niesla názov Petržalka City.

V roku 2022 ale došlo k rebrandingu, nakoľko do projektu vstúpil nový investor. Súbor tak po novom nesie názov SOHO Petržalka. Zmena názvu ale pravdepodobne súvisí aj s potrebou oddeliť svoj zámer od iného developmentu v Petržalke, ktorý nesie rovnako názov Petržalka City.

Nekonečný príbeh dobrého projektu

Ide však o nekonečný príbeh, ktorý sa naťahuje pre petície a odpor časti miestnych obyvateľov. Zámer chceli niektorí ľudia dokonca úplne zablokovať, pričom petíciu podpísalo 1500 byvateľov. Časť verejnosti tak vyjadrila nesúhlas zrealizovať v blízkosti Chorvátskeho ramena výstavbu sedem až pätnásť podlažných budov.

Podľa nich by bol tento typ výstavby pre územie devastačný. Development Petržalka City ale v konečnom dôsledku nebol zlým zámerom, čo potvrdzoval aj územný plán, ktorý výstavbu v danom rozsahu povoľoval.

„Odpor verejnosti voči výstavbe je „bežným slovenským folklórom“, a to pri akomkoľvek projekte súkromného investora, samosprávy alebo štátu,“ reaguje spoločnosť Iuris vo vyjadrení na zmienené petície. Developer vášne verejnosti rešpektuje, podľa neho však bývajú často spájané s nepochopením či prekrútením informácií. „Zmysluplné podnety sa snažíme počúvať a zaradiť do názorového spektra, ovplyvňujúceho projekt,“ uvádza Iuris pre ASB.

„Aktuálne už neevidujeme žiaden aktívny odpor zo strany verejnosti, len aktivity konkrétnych osôb, pričom pri niektorých sú evidentné osobné politické ambície,“ konštatuje developer.

Spoločnosť má projekt postaviť na pozemkoch prenajatých od mesta. Zmluva medzi developerom a mestom bola uzatvorená v roku 2002 na dobu 50 rokov. Podpísal ju bývalý primátor Bratislavy Andrej Ďurkovský. To ale neznamená, že mesto sa plôch úplne vzdalo, Magistrát je stále vlastníkom pozemkov.

K zdedenej zmluve medzi mestom a developerom sa v roku 2022 vyjadril aj súčasný primátor Bratislavy Matúš Vallo, podľa ktorého daný zámer zaťažuje vzťahy v Petržalke.

Primátor priblížil verejnosti, že ide o prakticky nevypovedateľnú zmluvu, ktorá obmedzila možnosti mesta rozhodovať o tom, či a ako sa toto územie bude rozvíjať. Potvrdil však, že súčasný územný plán v tejto lokalite umožňuje intenzívnu zástavbu. Magistrátu sa nakoniec s developerom podarilo vyrokovať ústretovejšie podmienky.

V dodatku k zmluve je dohodnuté, že spoločnosť v rámci prvej etapy začne najskôr budovať prvky občianskej vybavenosti. Pôvodne sa s ich budovaním počítalo až v posledných etapách projektu. Po novom tak bude pribúdať občianska vybavenosť súbežne s bytovou výstavbou. 

SOHO Petržalka bude mať taktiež o 32 percent menej podlažných plôch oproti tomu, čo dnes umožňuje územný plán. Tento znížený index je zároveň v súlade s finálnou verziou urbanistickej štúdie Petržalská os, na základe ktorej sa bude meniť územný plán.

Rovnako boli v dodatku zmluvy ukotvené aj sankcie v rozsahu až jeden milión eur za prípadné porušenie zmluvných povinností a záväzkov. V neposlednom rade, nebude možná výstavba projektu na východnej strane novej električkovej trate, nakoľko Magistrát túto plochu preklasifikuje na zeleň. 

Dedičstvo spred 16 rokov sa tak dočkalo kompromisu, aj keď nie nutného. Po dlhých rokoch diskusií, odporu a sporov medzi obyvateľmi a developerom ale môže mať Petržalka konečne vlastné centrum. Je nutné podotknúť, že ho mohlo mať oveľa skôr.

Pre Bratislavské noviny sa v minulosti dokonca vyjadril predseda predstavenstva spoločnosti Petržalka City, Pavel Bagin. Ten uviedol, že s mestom dolaďovali detaily všetkých etáp tohto projektu, pričom celkovo ich má byť až šesť. 

Na prvú etapu vydal Magistrát hlavného mesta súhlasné záväzné stanovisko v marci roka 2022, čím potvrdil súlad s územným plánom. Je to teda v rozpore s pochybnosťami časti miestnych obyvateľov, ktorí chceli projekt nezmyselne zastaviť pre obavy z devastácie danej oblasti. Ako neskôr podotkol primátor, vydanie záväzného stanoviska odmietnuť nemohol, s developerom však bol spísaný uvedený dodatok k zmluve, ktorý výstavbu redukuje.

Spoločnosť nakoniec podala aj návrh na vydanie územného rozhodnutia na prvú etapu projektu v auguste roku 2022. „Územne rozhodnutie by sme radi získali do konca roku 2023, stavebné povolenie následne v 1. polroku 2024,“ upresnil detaily očakávaného povoľovacieho procesu Iuris.

Byty, ochladzovací park aj najvyššia lezecká stena v Bratislave

Nový názov developmentu SOHO Petržalka nie je náhodný. Spoločnosť sa inšpirovala už existujúcimi štvrťami s názvom SOHO v Londýne, New Yorku, Hongkongu alebo najnovšie aj v Prahe. V Petržalke tak môže vzniknúť ambiciózny súbor, ktorý zmení zanedbanú oblasť na kvalitnú štvrť z pera renomovaných architektonických kancelárií Alexy&Alexy a Pantograph.

Podľa developera je ambíciou projektu zlepšenie kvality života Petržalčanov a návštevníkov vytvorením centra, ktoré v tejto časti Bratislavy chýba. „Aby ľudia lokalitou iba neprechádzali, ale zastavili sa a našli v nej niečo pre seba. Chceme vytvoriť kultúrno spoločenské a športové centrum so zdravým pomerom bývania a občianskej vybavenosti s dôrazom na kvalitnú zeleň,“ uvádza Iuris.

Developer tak po úpravách projektu naplánoval v rámci prvej etapy tri stavby – polyfunkčný objekt, bytový dom a objekt občianskej vybavenosti. Oficiálne nesú názov Petržalka City – I. etapa. Prvá stavba bude umiestnená pozdĺž električkovej trasy, disponovať má deviatimi nadzemnými podlažiami, pričom na prvom a druhom bude umiestnená občianska vybavenosť. Od tretieho nadzemného podlažia po deviate sa bude objekt rozdeľovať na dva samostatné celky s vlastnými vstupmi. V severnej polovici bude administratíva a v južnej zase bytové jednotky. 

Druhá stavba prvej etapy, bytový dom, bude mať tvar bodových samostatných objektov a umiestnené budú v dotyku s parkom, naplánovaným popri chorvátskom ramene. Jedna z bodových stavieb bude obsahovať pätnásť nadzemných podlaží a jedno podzemné podlažie. Druhá z bodových objektov má obsahovať sedem podlaží s jedným podzemným, pričom oba budú umiestnené nad spoločnou podnožou podzemných garáží.

Posledný objekt občianskej vybavenosti je navrhnutý ako dvojpodlažná stavba. Na prízemí bude situovaná stupňovitá kaviareň a o podlažie vyššie je navrhnutá najvyššia lezecká stena v Bratislave. 

Podľa oficiálneho webu projektu má v rámci prvej etapy vzniknúť 169 bytov, 31 luxusných rezidencií a 15 mezonetov pre 542 obyvateľov. V podzemných garážach sa bude nachádzať 468 parkovacích státí a občianska vybavenosť bude na úrovni 1200 metrov štvorcových, pričom sa uvažuje s počtom 190 zamestnancov.

Nehnuteľnosti budú disponovať štandardom ako stropné chladenie alebo exteriérové tienenie a byty budú mať aj vysoké stropy. Možný bude aj prístup z garáže priamo do bytu. Každá bytová jednotka má mať najmenej jeden balkón alebo terasu a ku každému bytu je určená aj pivničná kobka.

Developer komunikuje aj moderné technológie a budovy budú typické zelenými strechami. SOHO Petržalka má tiež dobudovať pešiu a cyklistickú sieť s prepojením na susedné lokality, aby sa minimalizovala potreba jazdiť autom. 

Developer má rovnako za cieľ vysadiť viaceré dlhoveké stromy ako jasene, duby, javory či lipy. Súčasťou lokality bude podľa developera aj „riadená divočina“, v ktorej budú podporované prirodzené prírodné procesy či rastlinná a živočíšna biodiverzita.

Navrhované riešenie nového mestského parku pomyselne člení dané územie na tri hlavné zóny. Na juhu územia vznikne športovo-herná zóna, na severe bude zase plocha divokej zelene s prírodným charakterom. Medzi týmito miestami sa bude nachádzať kľudová, prechodová zóna. Tento park má veľký potenciál stať sa jedným z najkrajších zelených priestorov Bratislavy, o čom svedčia aj vizualizácie projektu. 

Celkové finančné náklady prvej etapy boli v zámere z roku 2021 odhadované na 44 miliónov eur. Túto sumu aktuálne pre ASB skorigoval developer, ktorý určil financie počiatočnej etapy na 70 miliónov eur. Celkovú cenu všetkých etáp možno počítať až v stovkách miliónov eur – podľa Iuris pôjde o sumu vyššiu ako 400 miliónov eur „Samozrejme to ešte bude ovplyvňovať množstvo faktorov,“ spresnill developer.

Petržalka ako mesto v meste

SOHO Petržalka, resp. nateraz uverejnená prvá etapa pod názvom Petržalka City – I. etapa, je dobrým projektom. A dobrým bol aj pred zmenami, ktoré nemuseli nastať. Aj napriek tomu prispeje k zvýšeniu úrovne života v Petržalke, prepojí mestskú časť s centrom metropoly a môže sa stať vyhľadávanou lokalitou obyvateľov Bratislavy. To všetko umocní projekt výstavby druhej etapy Petržalskej radiály, ktorá by mala byť v optimistickom prípade dokončená v roku 2024. Okolie Chorvátskeho ramena nakoniec vylepšia aj nové lávky ponad kanál, na ktoré dal nedávno zelenú Magistrát. 

Prvá etapa projektu má potenciál transformovať centrálnu oblasť Petržalky a dať jej dlhé desaťročia hľadané srdce. V prípade všetkých šiestich etáp bude Petržalka pôsobiť ako mesto v meste, nehovoriac o ďalších developmentoch, ktoré sa plánujú v budúcnosti. Príkladom môžu byť projekty polyfunkčných štvrtí Nové Lido od J&T Real Estate či Southbank od spoločnosti Penta Real Estate. Oba zámery majú pretvoriť oblasť medzi Starým mostom a Mostom Apollo na pravom brehu Dunaja, kde sa v súčasnosti nachádza len náletová zeleň.

Obytný súbor od developera YIT Slovakia zase zmení oblasť pri Viedenskej ceste. Mestskú časť bude v budúcnosti formovať aj projekt Novej Matadorky spoločnosti Oxio, ktorá pretvorí areál bývalého závodu Matador. V neposlednom rade, Petržalka sa bude aj naďalej rozvíjať projektom Slnečnice, ktorý už teraz viditeľne mení južný okraj mestskej časti. 

Petržalka sa môže stať mestom v meste. Môže sa stať miestom, ktoré sa po polstoročí od výstavby panelových činžiakov posunie veľkým krokom vpred. K dosiahnutiu tohto cieľa ale musia prestať miestni obyvatelia bojovať proti každému zámeru, ktorý priblíži túto oblasť k centru metropoly a viditeľne pomôže aj verejnosti. Pretože SOHO Petržalka takýmto projektom je.