Splní Bratislava vlastný plán? Mesto stojí pred neľahkou úlohou

Pred dvoma rokmi prijalo hlavné mesto SR Bratislava strategický dokument Bratislava 2030 s podtitulom Program rozvoja mesta 2022 – 2030. Mesto si v ňom samo stanovilo za cieľ schválenie nového územného plánu do roku 2030. Už dnes je ale otázne, či sa to podarí.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Keď sa pred dvoma rokmi finalizoval strategický dokument Bratislava 2030, odborná verejnosť plne súhlasila so zámerom mesta prijať do ôsmich rokov nový územný plán. Dialo sa tak v čase prípravy novej legislatívy, keď už bolo vysokopravdepodobné, že existujúci stavebný zákon nahradia dva nové zákony o územnom plánovaní a o výstavbe.

Strategický dokument Bratislava 2030 prešiel zastupiteľstvom v júni 2022, nový zákon o územnom plánovaní prijali poslanci NR SR už o pár mesiacov skôr, v apríli 2022. Bolo zrejmé, že keďže zákon o územnom plánovaní mal nadobudnúť účinnosť v apríli 2024, aj príprava nového územného plánu Bratislavy bude prebiehať podľa nových pravidiel.

Dnes sme o dva roky ďalej a uplynula štvrtina obdobia stanoveného do schválenia nového územného plánu. Aj keď mesto pracuje na viacerých genereloch a štúdiách, intenzita a rýchlosť napredovania prác prinášajú otázniky. Neistotu podporujú aj viaceré vyjadrenia predstaviteľov mesta. Z nich vyplýva, že pre mesto bude výzvou mať schválený územný plán aj v neskoršom termíne – do apríla 2032.

Túto hranicu stanovuje jasne zákon o územnom plánovaní: „Územnoplánovaciu dokumentáciu schválenú do 31. marca 2024 je orgán územného plánovania povinný nahradiť územnoplánovacou dokumentáciou postupom podľa tohto zákona do 31. marca 2032 inak stráca platnosť dňom 1. apríla 2032.“

Územný plán Bratislavy – boj na dvoch frontoch

Bratislava si je tejto situácie plne vedomá, avšak svoje kapacity nemôže na sto percent sústrediť len na prípravu nového územného plánu. Veľká časť energie a kapacít mesta sa musí zameriavať aj na preskúmavanie aktuálnosti územného plánu a na prípravu zmien a doplnkov, ak sa zistí, že sú potrebné.

Aj tvorcovia novej legislatívy uznali, že mestá Bratislava a Košice nemôžu byť do prijatia úplne nových územných plánov obmedzované starými územnými plánmi bez aktualizácií.

Zákon preto hovorí: „Pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu, mesto Košice a krajské mestá je územnoplánovacia dokumentácia, ktorá bola schválená do 31. marca 2024, aj podkladom pre obstaranie zmien a doplnkov takejto územnoplánovacej dokumentácie podľa doterajších predpisov, najneskôr však môže byť týmto postupom oznámené začatie obstarávania zmien a doplnkov do 31. marca 2028.“

Mesto tak stojí pred neľahkou úlohou, keď musí deliť svoje kapacity medzi udržiavanie dnes platného územného plánu v aktuálnom stave a prípravu toho nového. Pomer, v akom budú tieto kapacity delené, je však úplne v kompetencii mesta Bratislava. Nová legislatíva v tejto súvislosti prináša aj ďalšiu dôležitú novinku.

Podľa zákona Bratislava (tak ako každá obec) „najmenej raz za štyri roky vypracúva správu o stave územného plánu obce a územného plánu zóny, na ktorej podklade vypracúva zadanie“. Aj keď podobnú povinnosť má mesto aj dnes, podľa novej legislatívy musí byť správa aj zverejnená.

Zákon ďalej uvádza: „Správa o stave územnoplánovacej dokumentácie je podkladom pre rozhodnutie príslušného schvaľujúceho orgánu územného plánovania o obstaraní zmien a doplnkov územnoplánovacej dokumentácie alebo o obstaraní novej územnoplánovacej dokumentácie“. Je preto logické predpokladať, že mesto Bratislava spracuje a zverejní správu vo veľmi krátkom čase. Len tak je možné realizovať či už zmeny a doplnky existujúceho územného plánu, alebo prípravu toho nového.

Povinné spracovanie správy o územnoplánovacej dokumentácii a jej zverejnenie je významným pozitívom nielen pre vyššiu kvalitu územného plánovania, ale aj pre kvalitu verejnej diskusie. Pri príprave zmien doplnkov v posledných rokoch využíva Bratislava vysoký záujem o výstavbu bývania v kombinácii s nedostatkom vhodne regulovaných pozemkov.

Zmeny a doplnky v prospech zvýšenia podielu funkcie bývania sú reálne možné len za podmienok, ak developer poskytne mestu podiel na zisku z takejto zmeny. Či už je to vo forme odovzdania nájomných bytov, alebo po novom už aj inými formami plnenia v rovnakej hodnote. Mesto tak ad hoc reaguje na žiadosti developerov v konkrétnych územiach. Takýto postup si, žiaľ, časť obyvateľov, a žiaľ, aj niektorí poslanci mestského zastupiteľstva vysvetľujú výlučne ako ústretovosť mesta voči developerom.

V diskusiách sa potom objavujú podnety, či by nebolo vhodné pýtať od developerov za takéto zmeny ešte viac. Žiaľ, takéto uvažovanie je nesprávne, lebo na konci dňa to nie sú developeri, kto zaplatí mestu viac, ale občania ktorí si kupujú drahšie byty, a výsledkom je aj menej dostupné bývanie pre všetkých.

Práve zverejnená správa o stave územnoplánovacej dokumentácie môže vniesť viac svetla do diskusie, či sú podobné zmeny výlučne v prospech developerov alebo naopak, vychádzajú z reálnych potrieb rozvoja mesta. Správa by mala zároveň priniesť jasnejšiu odpoveď aj na to, čo je potrebné riešiť formou zmien a doplnkov či naopak, aké zmeny by mali byť súčasťou až nového územného plánu.

Na základe reálnych a zverejnených záverov tak môže aj mesto efektívne pristupovať k deľbe svojich kapacít v oblasti územného plánovania medzi aktualizácie existujúceho územného plánu a prípravu nového.

Bratislava – zmeny a doplnky

Bratislava priebežne pracuje na aktualizácii územného plánu formou zmien a doplnkov. V poslednom roku sme boli svedkami rozpracovania alebo prijatia nasledujúcich „balíčkov“ ZaD.

Zmeny a doplnky 08

Po zmenách a doplnkoch (ZaD) 02 z roku 2011 sú ZaD 08 prvé, ktoré sa reálne dotýkali bývania. Mestské zastupiteľstvo ich schválilo spolu s príslušným VZN na svojom rokovaní ešte dňa 29. 6. 2023, účinnosť nadobudli od 1. 11. 2023.

Prijaté zmeny predstavujú výsledok pilotného projektu mesta zameraného na spoluprácu so súkromným sektorom s cieľom vytvoriť podmienky na zabezpečenie nájomných bytov, ktoré rozšíria bytový fond Bratislavy. Zmeny umožňujú vznik asi 2 900 bytov navyše v porovnaní s pôvodne platným územným plánom.

Zmeny a doplnky 09

Verejnosti bol návrh predstavený už pred dvoma rokmi, 10. júna 2022 s možnosťou pripomienkovania do 31. 7. 2022. Tieto zmeny boli mestom dlhodobo komunikované ako zmeny vo verejnom záujme. Ich obsahom je množstvo úprav týkajúcich sa zmien funkčného využitia, zmien ochranných pásiem a zmien verejného dopravného vybavenia.

Rozsahom najvýznamnejšie sú však zmeny funkčného využitia, prevažne v zmysle zníženia využiteľnosti na výstavbu. Podľa informácií z verejného prerokovania vytvoria tieto zmeny (okrem iného) aj 192,53 ha plôch mestskej zelene a 159,36 ha plôch krajinnej zelene. Z inej časti materiálu je zrejmá redukcia zastavaného územia mesta v územnom pláne o 167,76 ha. Vo väčšine prípadov sa využiteľnosť výrazne redukuje, až úplne obmedzuje.

Tieto zmeny a doplnky sú vo všeobecnosti negatívne vnímané najmä vlastníkmi dotknutých pozemkov. Mesto zmenami a doplnkami 07 prakticky zaviedlo zásadu, že pozemok môže byť zmenou zhodnotený len za protihodnotu. Zmeny a doplnky 09 však navrhujú výrazné znehodnotenie pozemkov bez protihodnoty.

Ak v minulosti existoval verejný záujem, aby sa na nejakom pozemku nestavalo, mesto najskôr takýto pozemok s vlastníkom zamenilo a až následne pristúpilo k zmene územného plánu, ktorá určila využitie tohto pozemku už vo vlastníctve mesta. Ako príklady možno uviesť zámeny pozemkov na Kráľovej hore alebo pri Belopotockého parčíku.

Prijatím ZaD 09 v pôvodne predloženej podobe by vznikla nepríjemná situácia. Vlastníkom hrozí strata hodnoty ich pozemkov, mestu zase riziko možných súdnych sporov. Príkladom môže byť aj rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu ČR, ktorý zrušil platnosť územného plánu, keď zmeny namietala vlastníčka pozemku.

Dôvodom, pre ktorý bola napadnutá časť územného plánu zrušená, bol práve priamy rozpor právneho stavu v zmysle núteného obmedzenia vlastníckeho práva navrhovateľky bez poskytnutia náhrady. Uvedené skutočnosti sú pravdepodobne jedným z dôvodov, prečo ZaD nie sú k dnešnému dňu uzavreté.

Zmeny a doplnky 10

Zatiaľ posledné zmeny a doplnky boli predstavené 10. 7. 2023 s prerokovaním do 15. 9. 2023. Aktualizujú územnoplánovací dokument. Spracovatelia vo svojich vstupoch prezentovali genézu urbanistického rozvoja územia a dôvody na obstaranie zmien a doplnkov 10. Vysvetľujú, aké zmeny sú ich obsahom, ako aj z toho vyplývajúce benefity pre riešené územie a pre celé mesto. Lokalita je známa aj pod názvom Nové Lido.

Zmeny vyplývajú z potreby zmeny funkčného využitia a priestorového usporiadania zohľadňujúceho aktuálne požiadavky a urbanistickú koncepciu v danom území, a to: vytvorenie kompaktnej polyfunkčnej časti centra mesta, ktorá dotvorí celkový obraz hlavného mesta na oboch brehoch Dunaja, fyzické a vizuálne prepojenie protiľahlých nábreží Dunaja, reorganizáciu a rozšírenie verejných priestorov o nábrežnú promenádu a pešiu lávku cez Dunaj, využitie inundačného územia ako športovo-rekreačnej zóny v prírodnom prostredí, zavedenie električkovej trasy do pravobrežnej časti centra mesta.

Odpoveď na otázku, či sa Bratislave podarí schváliť nový územný plán už o šesť rokov, ako si sama len nedávno stanovila, dnes, žiaľ, nemáme. Pomôcť tomuto cieľu ale môže od apríla účinný zákon o územnom plánovaní, konkrétne povinnosť spracovať a zverejniť správu o stave územnoplánovacej dokumentácie. Práve tento materiál môže byť tým symbolickým „štartovným výstrelom“ pre otvorenie verejnej diskusie tak o novom územnom pláne, ako aj o zmenách a doplnkoch.

Článok bol uverejnený v časopise ASB Almanach 2024