Splnรญ Bratislava vlastnรฝ plรกn? Mesto stojรญ pred neฤพahkou รบlohou
Pred dvoma rokmi prijalo hlavnรฉ mesto SR Bratislava strategickรฝ dokument Bratislava 2030 s podtitulom Program rozvoja mesta 2022 โ 2030. Mesto si vย ลom samo stanovilo za cieฤพ schvรกlenie novรฉho รบzemnรฉho plรกnu do roku 2030. Uลพ dnes je ale otรกzne, ฤi sa to podarรญ.
Keฤ sa pred dvoma rokmi finalizoval strategickรฝ dokument Bratislava 2030, odbornรก verejnosลฅ plne sรบhlasila so zรกmerom mesta prijaลฅ do รดsmich rokov novรฝ รบzemnรฝ plรกn. Dialo sa tak v ฤase prรญpravy novej legislatรญvy, keฤ uลพ bolo vysokopravdepodobnรฉ, ลพe existujรบci stavebnรฝ zรกkon nahradia dva novรฉ zรกkony o รบzemnom plรกnovanรญ a o vรฝstavbe.
Strategickรฝ dokument Bratislava 2030 preลกiel zastupiteฤพstvom vย jรบni 2022, novรฝ zรกkon oย รบzemnom plรกnovanรญ prijali poslanci NR SR uลพ oย pรกr mesiacov skรดr, vย aprรญli 2022. Bolo zrejmรฉ, ลพe keฤลพe zรกkon oย รบzemnom plรกnovanรญ mal nadobudnรบลฅ รบฤinnosลฅ vย aprรญli 2024, aj prรญprava novรฉho รบzemnรฉho plรกnu Bratislavy bude prebiehaลฅ podฤพa novรฝch pravidiel.
Dnes sme oย dva roky ฤalej aย uplynula ลกtvrtina obdobia stanovenรฉho do schvรกlenia novรฉho รบzemnรฉho plรกnu. Aj keฤ mesto pracuje na viacerรฝch genereloch aย ลกtรบdiรกch, intenzita aย rรฝchlosลฅ napredovania prรกc prinรกลกajรบ otรกzniky. Neistotu podporujรบ ajย viacerรฉ vyjadrenia predstaviteฤพov mesta. Zย nich vyplรฝva, ลพe pre mesto bude vรฝzvou maลฅ schvรกlenรฝ รบzemnรฝ plรกn aj vย neskorลกom termรญne โ do aprรญla 2032.
Tรบto hranicu stanovuje jasne zรกkon oย รบzemnom plรกnovanรญ: โรzemnoplรกnovaciu dokumentรกciu schvรกlenรบ do 31. marca 2024 je orgรกn รบzemnรฉho plรกnovania povinnรฝ nahradiลฅ รบzemnoplรกnovacou dokumentรกciou postupom podฤพa tohto zรกkona do 31. marca 2032 inak strรกca platnosลฅ dลom 1. aprรญla 2032.โ
รzemnรฝ plรกn Bratislavy โ boj na dvoch frontoch
Bratislava si je tejto situรกcie plne vedomรก, avลกak svoje kapacity nemรดลพe na sto percent sรบstrediลฅ len na prรญpravu novรฉho รบzemnรฉho plรกnu. Veฤพkรก ฤasลฅ energie aย kapacรญt mesta sa musรญ zameriavaลฅ aj na preskรบmavanie aktuรกlnosti รบzemnรฉho plรกnu aย na prรญpravu zmien aย doplnkov, ak sa zistรญ, ลพe sรบ potrebnรฉ.
Aj tvorcovia novej legislatรญvy uznali, ลพe mestรก Bratislava aย Koลกice nemรดลพu byลฅ do prijatia รบplne novรฝch รบzemnรฝch plรกnov obmedzovanรฉ starรฝmi รบzemnรฝmi plรกnmi bez aktualizรกciรญ.
Zรกkon preto hovorรญ: โPre hlavnรฉ mesto Slovenskej republiky Bratislavu, mesto Koลกice a krajskรฉ mestรก je รบzemnoplรกnovacia dokumentรกcia, ktorรก bola schvรกlenรก do 31. marca 2024, aj podkladom pre obstaranie zmien a doplnkov takejto รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcie podฤพa doterajลกรญch predpisov, najneskรดr vลกak mรดลพe byลฅ tรฝmto postupom oznรกmenรฉ zaฤatie obstarรกvania zmien a doplnkov do 31. marca 2028.โ
Mesto tak stojรญ pred neฤพahkou รบlohou, keฤ musรญ deliลฅ svoje kapacity medzi udrลพiavanie dnes platnรฉho รบzemnรฉho plรกnu vย aktuรกlnom stave a prรญpravu toho novรฉho. Pomer, vย akom budรบ tieto kapacity delenรฉ, je vลกak รบplne vย kompetencii mesta Bratislava. Novรก legislatรญva vย tejto sรบvislosti prinรกลกa aj ฤalลกiu dรดleลพitรบ novinku.
Podฤพa zรกkona Bratislava (tak ako kaลพdรก obec) โnajmenej raz za ลกtyri roky vypracรบva sprรกvu o stave รบzemnรฉho plรกnu obce a รบzemnรฉho plรกnu zรณny, na ktorej podklade vypracรบva zadanieโ. Aj keฤ podobnรบ povinnosลฅ mรก mesto aj dnes, podฤพa novej legislatรญvy musรญ byลฅ sprรกva aj zverejnenรก.
Zรกkon ฤalej uvรกdza: โSprรกva o stave รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcie je podkladom pre rozhodnutie prรญsluลกnรฉho schvaฤพujรบceho orgรกnu รบzemnรฉho plรกnovania o obstaranรญ zmien a doplnkov รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcie alebo o obstaranรญ novej รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcieโ. Je preto logickรฉ predpokladaลฅ, ลพe mesto Bratislava spracuje aย zverejnรญ sprรกvu vo veฤพmi krรกtkom ฤase. Len tak je moลพnรฉ realizovaลฅ ฤi uลพ zmeny aย doplnky existujรบceho รบzemnรฉho plรกnu, alebo prรญpravu toho novรฉho.
Povinnรฉ spracovanie sprรกvy oย รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcii aย jej zverejnenie je vรฝznamnรฝm pozitรญvom nielen pre vyลกลกiu kvalitu รบzemnรฉho plรกnovania, ale aj pre kvalitu verejnej diskusie. Pri prรญprave zmien doplnkov vย poslednรฝch rokoch vyuลพรญva Bratislava vysokรฝ zรกujem oย vรฝstavbu bรฝvania vย kombinรกcii sย nedostatkom vhodne regulovanรฝch pozemkov.
Zmeny aย doplnky vย prospech zvรฝลกenia podielu funkcie bรฝvania sรบ reรกlne moลพnรฉ len za podmienok, ak developer poskytne mestu podiel na zisku zย takejto zmeny. ฤi uลพ je to vo forme odovzdania nรกjomnรฝch bytov, alebo po novom uลพ aj inรฝmi formami plnenia vย rovnakej hodnote. Mesto tak ad hoc reaguje na ลพiadosti developerov vย konkrรฉtnych รบzemiach. Takรฝto postup si, ลพiaฤพ, ฤasลฅ obyvateฤพov, aย ลพiaฤพ, aj niektorรญ poslanci mestskรฉho zastupiteฤพstva vysvetฤพujรบ vรฝluฤne ako รบstretovosลฅ mesta voฤi developerom.
Vย diskusiรกch sa potom objavujรบ podnety, ฤi by nebolo vhodnรฉ pรฝtaลฅ od developerov za takรฉto zmeny eลกte viac. ลฝiaฤพ, takรฉto uvaลพovanie je nesprรกvne, lebo na konci dลa to nie sรบ developeri, kto zaplatรญ mestu viac, ale obฤania ktorรญ si kupujรบ drahลกie byty, aย vรฝsledkom je aj menej dostupnรฉ bรฝvanie pre vลกetkรฝch.
Prรกve zverejnenรก sprรกva oย stave รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcie mรดลพe vniesลฅ viac svetla do diskusie, ฤi sรบ podobnรฉ zmeny vรฝluฤne vย prospech developerov alebo naopak, vychรกdzajรบ zย reรกlnych potrieb rozvoja mesta. Sprรกva by mala zรกroveล priniesลฅ jasnejลกiu odpoveฤ aj na to, ฤo je potrebnรฉ rieลกiลฅ formou zmien aย doplnkov ฤiย naopak, akรฉ zmeny by mali byลฅ sรบฤasลฅou aลพ novรฉho รบzemnรฉho plรกnu.
Na zรกklade reรกlnych aย zverejnenรฝch zรกverov tak mรดลพe aj mesto efektรญvne pristupovaลฅ kย deฤพbe svojich kapacรญt vย oblasti รบzemnรฉho plรกnovania medzi aktualizรกcie existujรบceho รบzemnรฉho plรกnu aย prรญpravu novรฉho.
Bratislava โ zmeny aย doplnky
Bratislava priebeลพne pracuje na aktualizรกcii รบzemnรฉho plรกnu formou zmien aย doplnkov. Vย poslednom roku sme boli svedkami rozpracovania alebo prijatia nasledujรบcich โbalรญฤkovโ ZaD.
Zmeny aย doplnky 08
Po zmenรกch aย doplnkoch (ZaD) 02 zย roku 2011 sรบ ZaD 08 prvรฉ, ktorรฉ sa reรกlne dotรฝkali bรฝvania. Mestskรฉ zastupiteฤพstvo ich schvรกlilo spolu sย prรญsluลกnรฝm VZN na svojom rokovanรญ eลกte dลa 29. 6. 2023, รบฤinnosลฅ nadobudli od 1. 11. 2023.
Prijatรฉ zmeny predstavujรบ vรฝsledok pilotnรฉho projektu mesta zameranรฉho na spoluprรกcu so sรบkromnรฝm sektorom sย cieฤพom vytvoriลฅ podmienky na zabezpeฤenie nรกjomnรฝch bytov, ktorรฉ rozลกรญria bytovรฝ fond Bratislavy. Zmeny umoลพลujรบ vznik asi 2 900 bytov navyลกe vย porovnanรญ sย pรดvodne platnรฝm รบzemnรฝm plรกnom.
Zmeny aย doplnky 09
Verejnosti bol nรกvrh predstavenรฝ uลพ pred dvoma rokmi, 10. jรบna 2022 sย moลพnosลฅou pripomienkovania do 31. 7. 2022. Tieto zmeny boli mestom dlhodobo komunikovanรฉ ako zmeny vo verejnom zรกujme. Ich obsahom je mnoลพstvo รบprav tรฝkajรบcich sa zmien funkฤnรฉho vyuลพitia, zmien ochrannรฝch pรกsiem aย zmien verejnรฉho dopravnรฉho vybavenia.
Rozsahom najvรฝznamnejลกie sรบ vลกak zmeny funkฤnรฉho vyuลพitia, prevaลพne vย zmysle znรญลพenia vyuลพiteฤพnosti na vรฝstavbu. Podฤพa informรกciรญ z verejnรฉho prerokovania vytvoria tieto zmeny (okrem inรฉho) aj 192,53 ha plรดch mestskej zelene a 159,36 ha plรดch krajinnej zelene. Z inej ฤasti materiรกlu je zrejmรก redukcia zastavanรฉho รบzemia mesta v รบzemnom plรกne o 167,76 ha. Vo vรคฤลกine prรญpadov sa vyuลพiteฤพnosลฅ vรฝrazne redukuje, aลพ รบplne obmedzuje.
Tieto zmeny aย doplnky sรบ vo vลกeobecnosti negatรญvne vnรญmanรฉ najmรค vlastnรญkmi dotknutรฝch pozemkov. Mesto zmenami aย doplnkami 07 prakticky zaviedlo zรกsadu, ลพe pozemok mรดลพe byลฅ zmenou zhodnotenรฝ len za protihodnotu. Zmeny aย doplnky 09 vลกak navrhujรบ vรฝraznรฉ znehodnotenie pozemkov bez protihodnoty.
Ak vย minulosti existoval verejnรฝ zรกujem, aby sa na nejakom pozemku nestavalo, mesto najskรดr takรฝto pozemok s vlastnรญkom zamenilo a aลพ nรกsledne pristรบpilo k zmene รบzemnรฉho plรกnu, ktorรก urฤila vyuลพitie tohto pozemku uลพ vo vlastnรญctve mesta. Ako prรญklady moลพno uviesลฅ zรกmeny pozemkov na Krรกฤพovej hore alebo pri Belopotockรฉho parฤรญku.
Prijatรญm ZaD 09 vย pรดvodne predloลพenej podobe by vznikla neprรญjemnรก situรกcia. Vlastnรญkom hrozรญ strata hodnoty ich pozemkov, mestu zase riziko moลพnรฝch sรบdnych sporov. Prรญkladom mรดลพe byลฅ aj rozhodnutie Najvyลกลกieho sprรกvneho sรบdu ฤR, ktorรฝ zruลกil platnosลฅ รบzemnรฉho plรกnu, keฤ zmeny namietala vlastnรญฤka pozemku.
Dรดvodom, pre ktorรฝ bola napadnutรก ฤasลฅ รบzemnรฉho plรกnu zruลกenรก, bol prรกve priamy rozpor prรกvneho stavu v zmysle nรบtenรฉho obmedzenia vlastnรญckeho prรกva navrhovateฤพky bez poskytnutia nรกhrady. Uvedenรฉ skutoฤnosti sรบ pravdepodobne jednรฝm z dรดvodov, preฤo ZaD nie sรบ k dneลกnรฉmu dลu uzavretรฉ.
Zmeny aย doplnky 10
Zatiaฤพ poslednรฉ zmeny aย doplnky boli predstavenรฉ 10. 7. 2023 sย prerokovanรญm do 15. 9. 2023. Aktualizujรบ รบzemnoplรกnovacรญ dokument. Spracovatelia vo svojich vstupoch prezentovali genรฉzu urbanistickรฉho rozvoja รบzemia a dรดvody na obstaranie zmien a doplnkov 10. Vysvetฤพujรบ, akรฉ zmeny sรบ ich obsahom, ako aj z toho vyplรฝvajรบce benefity pre rieลกenรฉ รบzemie a pre celรฉ mesto. Lokalita je znรกma aj pod nรกzvom Novรฉ Lido.
Zmeny vyplรฝvajรบ z potreby zmeny funkฤnรฉho vyuลพitia a priestorovรฉho usporiadania zohฤพadลujรบceho aktuรกlne poลพiadavky a urbanistickรบ koncepciu v danom รบzemรญ, a to: vytvorenie kompaktnej polyfunkฤnej ฤasti centra mesta, ktorรก dotvorรญ celkovรฝ obraz hlavnรฉho mesta na oboch brehoch Dunaja, fyzickรฉ a vizuรกlne prepojenie protiฤพahlรฝch nรกbreลพรญ Dunaja, reorganizรกciu a rozลกรญrenie verejnรฝch priestorov o nรกbreลพnรบ promenรกdu a peลกiu lรกvku cez Dunaj, vyuลพitie inundaฤnรฉho รบzemia ako ลกportovo-rekreaฤnej zรณny v prรญrodnom prostredรญ, zavedenie elektriฤkovej trasy do pravobreลพnej ฤasti centra mesta.
Odpoveฤ na otรกzku, ฤi sa Bratislave podarรญ schvรกliลฅ novรฝ รบzemnรฝ plรกn uลพ oย ลกesลฅ rokov, ako si sama len nedรกvno stanovila, dnes, ลพiaฤพ, nemรกme. Pomรดcลฅ tomuto cieฤพu ale mรดลพe od aprรญla รบฤinnรฝ zรกkon oย รบzemnom plรกnovanรญ, konkrรฉtne povinnosลฅ spracovaลฅ aย zverejniลฅ sprรกvu oย stave รบzemnoplรกnovacej dokumentรกcie. Prรกve tento materiรกl mรดลพe byลฅ tรฝm symbolickรฝm โลกtartovnรฝm vรฝstrelomโ pre otvorenie verejnej diskusie tak oย novom รบzemnom plรกne, ako aj oย zmenรกch aย doplnkoch.
Juraj Suchรกnek
Vรฝkonnรฝ riaditeฤพ Inลกtitรบtu urbรกnneho rozvoja
Absolvoval Nรกrodohospodรกrsku fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave. Od roku 2001 pรดsobil v neziskovej organizรกcii P-MAT, kde sa venoval najmรค fundraisingu a marketingu, ako aj realizรกcii vzdelรกvacรญch programov. Od roku 2009 do roku 2012 bol riaditeฤพom P-MAT. Ako SZฤO spolupracoval aj s rรดznymi vzdelรกvacรญmi organizรกciami, najmรค pri prรญprave, realizรกcii a monitoringu projektov spolufinancovanรฝch z eurรณpskych ลกtrukturรกlnych fondov. Od septembra 2012 je vรฝkonnรฝm riaditeฤพom Inลกtitรบtu urbรกnneho rozvoja.