Veľké očakávania nahradila realita. Immocap zmenšil sálu v Istropolise a adaptoval projekt na bratislavské pomery

Jeden z budúcich kultúrnych pilierov Bratislavy poznáme od roku 2020. Cieľom Nového Istropolisu je priniesť hlavnému mestu plnohodnotnú náhradu za zbúraný Dom odborov Istropolis vrátane bývania i kancelárií. Dnes, o 5 rokov neskôr, prešli plány developera Immocap zmenami. Sen o národnom kultúrno-kongresovom centre vystriedal triezvejší návrh, pričom celý projekt prináša ďalšie dôležité zmeny.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Ako to bolo?

Rok 2020 priniesol Bratislave hneď dve prelomové oznámenia. Mimovládna organizácia GLOBSEC predstavila iniciatívu Národného kultúrneho a kongresového centra, ktoré Bratislava dodnes nemá ako jediné hlavné mesto Európskej únie. Tieto plány natoľko oslovili vtedajšiu vládu premiéra Petra Pellegriniho, že predbežne súhlasila s podporou iniciatívy a prisľúbila na tento účel investíciu až do výšky 60 miliónov eur.

Druhým prelomovým oznámením bolo predstavenie náhrady starého Domu odborov Istropolis pod názvom Nový Istropolis. Immocap predstavil multifunkčnú sálu s kapacitou až 5 000 ľudí (kombinácia sedenia a státia), čím by Bratislava konečne mohla hostiť medzinárodné podujatia, koncerty, ale aj kongresy.

Oválna koncertná sála sľubovala akustický zážitok, ale aj organizovanie viacerých podujatí súčasne. Priestor bolo možné rozdeliť na niekoľko menších častí, čím by sa v sále mohol uskutočniť napríklad rockový koncert a konferencia. Súčasne. Projekt Nového Istropolisu dopĺňali aj veľkorysé námestia vymedzené rezidenčnými a kancelárskymi budovami či kongresovým hotelom.

Skrátka, rok 2020 priniesol Bratislave plány európskeho formátu. Niekoľkoročnú snahu viacerých subjektov však zhodila zo stola nastupujúca vláda Igora Matoviča, ktorý celú súťaž na nové kultúrno-kongresové centrum zrušil statusom na sociálnej sieti a tým bola pasé aj dotácia 60 miliónov eur.

Ako to je teraz?

Developer viackrát uviedol, že predstavené plány s touto dotáciou počítajú. Aj napriek zrušeniu súťaže v roku 2021 však Immocap svoje plány nezmenil – naďalej sľuboval postaviť projekt podľa pôvodných plánov. A dostal sa skutočne ďaleko. Prešiel posudzovaním EIA, získal záväzné stanovisko od hlavného mesta a len nedávno bolo správoplatnené územné rozhodnutie, na ktoré prišli odvolania od známeho aktivistu Marcela Slávika.

Po piatich rokoch od predstavenia Nového Istropolisu však prichádzajú dôležité zmeny. „Už od úvodu sme komunikovali, že sme s partnermi mali záujem o vybudovanie národného kultúrno-kongresového centra. Na túto vlnu sme skočili. Dávalo nám to zmysel. Žiaľ, iniciatíva zlyhala z dôvodov, ktoré nám dodnes neboli komunikované. Vo finále vláda sľubovanú dotáciu neposkytla a na túto situáciu sme museli reagovať,” hovorí Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu spoločnosti Immocap.

„To sú dôvody, pre ktoré sme vytvorili nový smer a prispôsobili sa aktuálnej situácii. Financovať z vlastných zdrojov národné kultúrno-kongresové centrum by bolo nad naše možnosti,” pokračoval vo vysvetľovaní Jakub Gossányi. Myšlienky o tom, že by pre Immocap nebol pôvodný návrh rentabilný, však odmieta.

„Nie je to úplne tak. Museli sme ísť do niečoho, čo bude fungovať pre Bratislavu. Máme teda produkt, ktorý nie je národným kultúrno-kongresovým centrom, ale je to niečo, čo bude slúžiť rovnakému účelu, len pre bratislavské požiadavky.” Na mieste je preto otázka, či to nie je krok späť?

„Nebojím sa tejto otázky. Hala je naozaj šitá pre obyvateľov a návštevníkov metropoly. Rovnako vypĺňame medzeru na trhu. Myslím, že aktuálna sála je viac prispôsobená Bratislavčanom než bolo národné kultúrno-kongresové centrum, ktoré by potrebovalo náročné plánovanie programu, aby bolo dostatočne vyťažené,” bráni zmenený projekt Jakub Gossányi a dodáva, „mrzí nás, že pôvodný zámer nevyšiel. Ale z tohto sa tešíme.”

Ako to bude neskôr?

Z projektu národného významu tak urobil Immocap zámer celomestského dosahu. Zmeny so sebou priniesli aj iný názov – projekt sa už nevolá Nový Istropolis, ale len Istropolis. „Hlavným rozdielom v prípade sály je kapacita, ktorá sa znížila z 5-tisíc na 3-tisíc ľudí. Tým sa však zvyšuje jej efektivita a vyťaženosť. Okrem toho je v projekte výrazne menej kongresovej funkcie, teda priestorov, ktoré tam síce stále sú, no v menšom objeme. Pôvodná budova kongresového hotela, ktorá je súčasťou hmoty kultúrnej haly, zmení svoju funkciu na kancelársku,” uvádza prvé zmeny Jakub Gossányi.

Kapacitu sály však treba prebrať detailnejšie. Tritisíc ľudí je totiž číslo, ktoré počíta s podujatiami na státie. V zmenenom projekte Istropolisu bude najvyššia kapacita na sedenie 1 800 miest, pričom sedačky budú mobilné, a teda nepôjde o fixné kreslá, s akými počítal napríklad pôvodný návrh, kde bolo z kapacity 5-tisíc navrhnutých až 3-tisíc miest na sedenie. Je však pravda, že menšiu časť sediacich zobrazovali vizualizácie aj s mobilnými stoličkami na ploche.

Kapacita sediacich bude stále väčšia, než sa nachádzala v pôvodnom Dome odborov Istropolis. Po sčítaní všetkých sál disponovala stará budova približne 1 700 miestami na sedenie, z toho mala najväčšia sála kapacitu 1 100 miest. Istropolis tak ponúkne o niečo viac.

„Dolaďujeme ešte balkóny v sále, kde by sa mohlo zmestiť ďalších 300 alebo 400 ľudí. Aktuálne číslo 3-tisíc stojacich a 1 800 sediacich ľudí je minimum, ktoré dnes vieme garantovať,” hovorí Gossányi. To znamená, že kapacita sály by sa v prípade doplnenia uvedených 300 alebo 400 sediacich ľudí na balkónoch navýšila na viac ako 2-tisíc miest na sedenie.

Rozdelenie priestoru sály, s čím počítal pôvodný návrh prezentovaný Immocapom v roku 2020, už nie je vzhľadom na zmeny v projekte aktuálna. „Riešenie členenia sály v pôvodnom návrhu sme museli urobiť preto, aby bola sála využitá viac než len 5- až 10-krát do roka v plnej kapacite. Dnešná sála si to nevyžaduje a nebude takto deliteľná. Priestor bude možné rozdeliť na tiché eventy,” približuje Jakub Gossányi.

Vizualizácie multifunkčnej haly zobrazujú hlavné pódium pri stene, ale aj v strede miestnosti, čím sa stane srdcom celého priestoru podobne ako v koncepte spred piatich rokov. Okrem interiéru bude možné uskutočňovať podujatia aj v exteriéri – vo verejnom priestore pred vstupom do budovy. Zvažuje sa aj možnosť organizovať menšie podujatia v exteriéri zo strany Kukučínovej ulice.

Viditeľnou zmenou je architektúra budovy. Oproti návrhu z roku 2020 je objem hmoty menší, pričom mierne sa zmenil aj tvar objektu – prítomné už nie sú hranaté tvary, ale oblé, ktoré podľa developera citujú tvaroslovie prvkov pôvodného objektu – teda exteriérové lampy či svetlíky vo foyeri. Znížila sa aj výška pôvodného hotela, pričom najvýraznejšou zmenou je architektúra interiéru sály.

Tá si síce ponecháva pôvodný strop ako z návrhu spred piatich rokov, inak však ide o nový priestor, ktorý okrem balkónov neponúka možnosť umiestnenia divákov po obvode sály ani z inej výškovej perspektívy. Veľké očakávania kultúrno-kongresovej sály a projektu NKKC, teda národného kultúrno-kongresového centra, nakoniec vystriedala realita v podobe sály, ktorá vie prežiť aj bez štátu.

Pribudnú ďalšie budovy aj nová veža

Okrem kultúrno-spoločenskej haly nastali zmeny v iných častiach projektu. „Od roku 2020 je dlho. Podarilo sa nám dokúpiť Dom techniky pri Škultétyho ulici od pôvodného vlastníka, čím vznikol priestor na dopracovanie celého bloku. Pribudnú tu ďalšie tri budovy a rozšírila sa aj celá Škultétyho ulica,” hovorí o jednej z najväčších zmien riaditeľ developmentu spoločnosti Immocap.

„Zladíme tiež materiály a povrchy verejných priestorov. Sme o niečo múdrejší v prípade inžinierskych sietí, čo znamená, že sú prítomné aj technické zmeny pod zemou. Ako sme za tie roky skúmali a preverovali celý projekt, architekti prišli s tým, že sa pýta nová veža na rohu križovatky Šancova – Kukučínova. Riešili sme ju dlhšie, preverovali, ukazovali hlavnému mestu i mestskej časti,” hovorí Gossányi a pokračuje, „robili sme rôzne testy, ako ju budú ľudia vnímať. Pôjde o bytový dom s výškou približne 90 metrov.”

Veža pritom podlieha zmene územného plánu, s ktorou zatiaľ Immocap nezačal. Prvé kroky však už uskutočnil. „Hovoríme o budove, ktorá by sa stavala ako úplne posledná,” dodáva dôležitú informáciu. Mierne zmeny boli avizované aj v prípade kancelárskej veže popri Kukučínovej ulici, ktorá bola predstavená už v roku 2020. Jej výška mala byť upravená z pôvodných 116 metrov na 102,5 metra. K tejto zmene však nakoniec nedôjde.

Objekt má dnes iný dizajn. „Budova je zoštíhlená, upravená bola podnož a má výrazne zefektívnenú, energenticky úspornú fasádu,” približuje Jakub Gossányi. Výraznou zmenou prejdú aj jednotlivé ulice. Pri Šancovej bude prebudovaná zástavka MHD a pribudne aj odbočenie na Kukučínovu ulicu zo Šancovej ulice v smere od Račianskeho mýta.

Kukučínova bude zrekonštruovaná, pričom oveľa väčšej zmeny sa dočká Škultétyho ulica, na ktorej dôjde k úprave infraštruktúry tak, aby vznikol zelený pás s vyvýšenou vozovkou pre autá. Ulica sa tým spomalí a existujúca štvrť za Istropolisom sa napojí na prezentovaný projekt. Po jeho obvode, teda zo strany Vajnorskej, Šancovej a Kukučínovej, bude prechádzať cyklotrasa.

Park väčší ako Hlavné námestie

Významným prvkom celej zóny bude vnútroblokový park väčší ako Hlavné námestie v Bratislave, ktorý sa bude tiahnuť takmer vo vnútrobloku budov, pozdĺž celej Škultétyho ulice. Projekt celkovo prinesie 9 stavieb: kultúrno-spoločenskú halu, 3 kancelárske budovy a 5 rezidenčných budov. Sľub, ktorý dal Immocap o zachovaní pôvodných umeleckých diel zo starého Domu odborov Istropolis, sa nezmenil.

„Tento sľub platí. Celkovo hovoríme o 6 národných hnuteľných kultúrnych pamiatkach. Tri sú exteriérové a tri interiérové. Všetky budú v projekte zapracované. Exteriérové už majú svoju polohu, interiérové prídu na rad neskôr. Cieľom je, aby boli prístupné verejnosti. Zatiaľ sú odborne uskladnené, kontrolované pamiatkovým úradom, rozobraté a zakatalogizované,” ubezpečil Gossányi.

Immocap sa v upravenom zámere výrazne sústredí aj na udržateľnosť a ekológiu. Z pohľadu kritérií ESG (Environment – Social – Governance) sa má Istropolis zaradiť medzi revolučné projekty v strednej Európe. Jednotlivé budovy budú energeticky prepojené s optimalizáciou využívania energií. Docieli sa tým šetrné hospodárenie s energiami v celej zóne. Samozrejmosťou sú fotovoltické panely či zelené strechy.

Kedy a za koľko?

Vzhľadom na to, že Istropolis prešiel pomerne významnými zmenami, bude potrebné kultúrnu halu a jednu budovu, ktorá objemovo nahradí Dom techniky, opätovne predložiť na posudzovanie EIA. Pôvodné posudzovanie pritom trvalo tri roky. „Zahájenie tohto konania príde v dohľadnom čase, najskôr v marci. Keďže sa výrazne zmenila legislatíva, predpokladáme rýchlejší priebeh zmeny navrhovanej činnosti,” ubezpečuje Jakub Gossányi.

Podľa neho už tentoraz nehrozí trojročné posudzovanie: „Malo by sa to uskutočniť do polroka. Samozrejme, potom nás čaká zmena územného rozhodnutia a stavebné povolenie,” vysvetľuje. Multifunkčná sála patrí do prvej fázy výstavby spoločne s ďalšími tromi budovami – dvomi kancelárskymi a jednou rezidenčnou.

Tie však zmenami neprešli, a preto ich môže Immocap začať stavať ihneď po získaní stavebného povolenia, čo sa môže udiať už čoskoro. Dlhoočakávaný začiatok výstavby predpokladá developer v lete 2025, pričom odhadovaný čas výstavby prvých troch budov je 2,5 roka. „Stavebné povolenie na multifunkčnú halu očakávame koncom roka 2026, pričom trvanie výstavby predpokladáme okolo 3 rokov,” hovorí Gossányi. Bratislava by tak mohla získať novú kultúrnu sálu v roku 2029.

Následne prídu na rad ďalšie časti Istropolisu. Celý projekt bude dokončený až v ďalšom desaťročí – developer uvádza rok 2031, ale aj obrovské finančné náklady. „Ak sa zhovárame o tom, čo sme dnes predstavili, vrátane novej bytovej veže sú náklady na úrovni 600 miliónov eur,” uzatvoril Jakub Gossányi. Ostáva podotknúť, že pôvodný projekt, prezentovaný v roku 2020, mal podľa dokumentácie EIA rozpočet 200 miliónov eur.