Výstavba sa otočila v prospech nájomníkov

Segment industriálnych budov na Slovensku sa oživuje. Narastá najmä aktivita v ich prenájme, pričom v druhom kvartáli 2010 dosiahla najvyššie hodnoty od konca roku 2008. Vyplýva to zo správy spoločnosti CB Richard Ellis. Vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností tejto spoločnosti Peter Jánoši zároveň zdôrazňuje, že situácia sa po prepuknutí krízy otočila v prospech nájomníkov. Skladové a logistické objekty sa budujú na mieru konkrétnemu klientovi, čím developeri zmenšujú riziko, že plochy ostanú neprenajaté.

Šité na mieru
O stabilizácii trhu s industriálnymi budovami je presvedčený aj Martin Varačka, vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností v spoločnosti Colliers International. „Kríza poznamenala najmä rozhodnutia výrobcov vstupujúcich na trh, ale aj štruktúru tých, ktorí tu už pôsobili,“ hovorí Martin Varačka. „Ak pred krízou zahraničné výrobné spoločnosti preferovali výstavbu závodov do vlastníctva, tak počas krízy a v súčasnosti sa zaujímajú skôr o prenájom. Pravda, ak nehnuteľnosť nie je taká špecifická alebo nezaujímavá pre developera na prenájom ako napríklad ťažká výroba.“

Výstavba nehnuteľností na mieru je podľa Martina Varačku poznačená aj financovaním v bankovom sektore. Nájom sa zväčša podpisuje na minimálne 10 rokov, no pred krízou bolo s developerom možné dohodnúť 7- a výnimočne aj 5-ročný nájom. Aj napriek citeľne nižšej aktivite v prenájme i výstavbe sa komunikuje o niekoľkých transakciách a trh sa hýbe ďalej.

V prvom polroku 2010 ho však charakterizovali stabilné ceny nájomného. Mesačná požadovaná cena za prenájom logistických priestorov je v rozpätí od 3,6 do 4,2 €/m². Mesačná požadovaná cena za prenájom flexibilných logistických priestorov je od 5,0 do 6,5 €/m². Mesačný prenájom výrobnej haly sa pohybuje od 3,58 do 4,50 €/m². K mesačnému nájmu treba pripočítať aj prevádzkové náklady týchto budov, ktoré sú od 0,6 do 0,9 €/m². „Developeri držia stabilné ceny. K základnému nájmu ponúkajú nájomníkom niekoľkomesačné obdobie neplatenia nájmu, tzv. rent free, alebo príspevok na úpravu skladového priestoru podľa vlastných potrieb,“ dodáva Martin Varačka.

Výstavbu industriálnych budov na mieru klientovi predpokladá aj Martin Baláž z oddelenia Industrial & Retail Warehousing v spoločnosti Cushman & Wakefield. „Takáto výstavba je vhodná najmä pre výrobné spoločnosti, keďže ich technický štandard budovy je odlišný od klasického skladu,“ tvrdí Martin Baláž. „Predpokladáme, že dopyt po výrobných priestoroch bude spojený predovšetkým s automobilovým a elektrotechnickým priemyslom, ktoré sú v súčasnosti hlavným hnacím motorom slovenskej ekonomiky.“ 

Dominancia Bratislavy
Ku koncu prvého polroka 2010 dosiahla celková rozloha priemyselných a skladových priestorov najvyššieho štandardu na Slovensku 1 000 500 m². Aktuálna priemyselná mapa pripravená spoločnosťou Cushman & Wakefield na Slovensku však jasne zobrazuje rozdiely v ponuke priemyselných priestorov a zón na prenájom v jednotlivých regiónoch Slovenska. „Najviac moderných priemyselných priestorov na prenájom je v Bratislavskom a Trnavskom kraji,“ hovorí Martin Baláž. „V Bratislavskom kraji dominuje lokalita na diaľnici D1 pri Senci. Na strednom Slovensku evidujeme nedostatok moderných skladových priestorov, pričom na východnom Slovensku, hlavne v Prešove a Košiciach, sa dopyt oživuje a vznikajú nové developerské projekty logistických centier. Táto nevyváženosť v ponuke moderných skladových priestorov je spôsobená najmä rozvojom infraštruktúry v konkrétnych regiónoch.“

Dominancia Bratislavy a okolia sa prejavuje aj v prudkom náraste dopytu v druhom štvrťroku 2010. Za toto obdobie sa prenajalo až 54 000 m², čo je 30-násobok oproti tomu prvému. Zároveň sa v regióne nachádza až 86 percent slovenskej ponuky s celkovou výmerou 880 000 m². Prevažujú dokončené logistické a skladovacie priestory. Dôvodom je absencia tých nových. Zároveň klesla bratislavská neobsadenosť priestorov na 4,64 percenta, čo je najmenej od tretieho kvartálu 2008. Miera neobsadenosti týchto priestorov dosiahla ku koncu prvého polroka 2010 úroveň 8,2 percenta. Celková rozloha neobsadených priestorov predstavuje 81 900 m².

„Mnohí nájomcovia si uvedomili jedinečnú príležitosť, keď sa na jednej strane nič nestavia a na druhej strane sa priestory ponúkajú za historicky najnižšie ceny nájmov. Stali sme sa svedkami mnohých relokácií spoločností zo starších a často drahších skladov do lacnejších a modernejších,“ približuje Peter Jánoši.

Podľa výsledkov spoločnosti Colliers International developerom s najväčším podielom na celkovej ploche moderných priemyselných a skladových priestorov na Slovensku (pomer ponuky developera k celkovej ponuke na trhu) je spoločnosť ProLogis (38 %). Tá disponuje skladovými priestormi v štandarde A spolu s celkovou rozlohou 384 000 m². Nasleduje HB Reavis (12 %) a AIG Lincoln (11 %). Podiel ostatných developerov na celkovej ponuke trhu je pod 10 percent.

Hegemóniu Bratislavy a blízkeho okolia chce v blízkej budúcnosti oslabiť medzinárodný prevádzkovateľ a developer moderných logistických parkov v Európe PointPark Properties (P3), ktorý v spolupráci so spoločnosťou Optima Consulting vybuduje pri Strečne neďaleko Žiliny tretí logistický park na Slovensku. Projekt pod názvom PointPark Žilina je druhým zámerom spoločnosti P3 vybudovať logistický park špičkovej kvality mimo Bratislavy. Nový park sa rozprestiera na území s veľkosťou 90 000 m² a ponúkne 41 000 m² v strategickej priemyselnej a tranzitnej oblasti Žiliny. Nový park bude podľa výkonného riaditeľa P3 pre Slovenskú a Českú republiku Petra Bečára ležať priamo na križovatke dopravných trás spájajúcich západ s východom a sever s juhom – v blízkosti KIA Motors.

Typy hál a ich výraz
Na Slovensku prevažujú, rovnako ako v Česku, Maďarsku a Poľsku, veľké logistické areály s viacerými skladovými halami s veľkosťou od 20 000 do 60 000 m². Väčšina moderných skladových hál na prenájom je spojená aj s administratívou, respektíve administratívna časť je vstavaná do skladu. „To je najmä z dôvodu flexibility pri výstavbe kancelárskych priestorov, pretože každý nájomca potrebuje inú veľkosť kancelárií,“ upresňuje Martin Baláž. „Na Slovensku je však citeľný nedostatok malých moderných skladových plôch, tzv. malých jednotiek. Tento trend môžeme sledovať napríklad v Česku, kde vznikajú projekty kombinujúce malý sklad s malou administratívou. Takéto priestory sú určené pre rôzne servisné strediská.“

Na nedostatok malých jednotiek upozorňuje aj Martin Varačka. Na Slovensku ešte stále nie je nijaký projekt ponúkajúci tzv. flexi business units – menšie jednotky zmiešaného typu, ktoré okrem reprezentatívnej kancelárskej časti ponúkajú možnosť skladovania, prekládky či montáže. Veľkosť týchto jednotiek je od 500 do 1 500 m² a prvým takýmto projektom by mohol byť v horizonte 18 mesiacov Immorent park pri letisku v Košiciach.

V moderných priemyselných halách prevláda funkčnosť a jednoduchosť. ­„Estetické cítenie každého developera však existuje, čo vidieť aj na rôznorodosti stavieb najväčších developerov logistických a priemyselných stavieb na Slovensku,“ tvrdí Peter Jánoši. „Najväčšie rozdiely sa však prejavujú najmä v podiele zelene a jej úprav v rámci celého projektu.“

Najväčší priestor na prácu s estetikou sa ponúka pri výstavbe hál na mieru, ale aj tu treba hľadieť na náklady. Tak či onak, možno súhlasiť s názorom Martina Varačku, že priemyselná alebo logistická hala nikdy nebude nákupným centrom.

Podľa Martina Baláža však priemyselné haly v zásade nemožno stavať ako architektonické diela aj preto, lebo tento faktor je daný nákladmi na výstavbu a následnú výšku nájmu. „Trh s priemyselnými halami na Slovensku sa v súčasnosti riadi hlavne cenou a tá je pri prenájme prvoradá,“ hovorí Martin Baláž. „Ak vo väčších mestách na Slovensku vzniknú aj projekty malých jednotiek, tak pri prenájme takýchto priestorov si viem predstaviť, že dizajn budovy bude jedným z kľúčových faktorov pri rozhodovaní nájomcu. Väčšina z firiem, ktoré vyhľadávajú takéto priestory, si totiž bude chcieť založiť v takejto budove aj svoju centrálu alebo showroom.“

(pre lepšie zobrazenie kliknite na obrázok)

Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Grafy – zdroj: Colliers International

Článok bol uverejnený v časopise ASB.