WELL certifikácia a trendy v oblasti trvalej udržateľnosti

Výskumy vplyvu prostredia na zdravie, spokojnosť a produktivitu zamestnancov jednoznačne identifikujú oblasti, ktoré majú v tomto smere najväčší vplyv. Okrem fyzikálnych parametrov kvality vnútorného prostredia budov majú výrazné zastúpenie aj celkové parametre pracovného prostredia, fyzickej kondície a výživy, ktoré sa v rámci viacročného procesu systematizovali v certifikačných systémoch WELLbeingu WELL a Fitwel.

V rámci certifikácie sa však posudzuje viac ako 200 parametrov, okrem povinných v nej existuje zároveň aj veľké množstvo voliteľných. V rámci tohto článku tak ponúkame náš názor na to, na ktoré parametre by sa mal investor sústrediť, aby mu priniesli najväčšiu atraktivitu na trhu nehnuteľností.

Približne 90 % nákladov bežného nájomcu administratívnej budovy pôsobiaceho v oblasti služieb tvoria mzdy, asi 8 % nájomné a len zostatok, 2 %, pripadá na energie [1]. Preto má v týchto budovách veľký význam sústrediť sa hlavne na spokojnosť zamestnancov.

Prostriedky vynaložené na vyššie nájomné prostredníctvom väčšej prenajímateľnej plochy alebo kvalitnejších priestorov sa niekoľkonásobne vrátia v schopnosti prilákať a udržať si najkvalitnejších ľudí a vo zvýšení ich produktivity. To začína chápať stále viac nájomcov a v tomto duchu sa postupne menia aj požiadavky developerov.

Trend WELLbeing

Pri odchode zamestnanca môže hrať dôležitú úlohu kvalita vnútorného prostredia a celkové pracovné prostredie. Môže mu prekážať tepelný diskomfort, fajčenie pod oknom alebo únava očí z umelého osvetlenia, či iný deficit. Odchod odborníka stojí pritom spoločnosť v prepočte až ekvivalent jeho dvoch ročných miezd, čo zodpovedá nákladom na vyhľadanie a tréning plnohodnotnej náhrady, ak takú náhradu firma vôbec nájde.

Kvalitnému programátorovi alebo manažérovi môže spoločnosť platiť aj 125 000 eur ročne. Odchod jediného takéhoto človeka tak firmu stojí až štvrť milióna eur. Najlepším ľudom sa preto oplatí vytvoriť skutočne dobré pracovné podmienky.

Okrem oblastí, ako je tepelný komfort, denné svetlo alebo kvalita vnútorného ovzdušia, sú súčasťou WELLbeing certifikácie aj oblasti ako prístup k zdravej strave a podpora zdravých stravovacích návykov, podpora pohybu a fyzickej aktivity, vzťahov v rodine, zdravého spánku či priestor na oddych a meditáciu.

Prečítajte si tiež: Certifikácia existujúcej budovy: prípadová štúdia Digital Park Bratislava

Tieto oblasti majú zásadný a podľa výskumov dokonca ešte väčší vplyv na zdravie a produktivitu ako chemicko-fyzikálne parametre vnútorného prostredia budov. V rámci hodnotiaceho systému WELL sa posudzujú tieto oblasti:

• vzduch (Air),
• voda (Water),
• výživa (Nourishment),
• svetlo (Light),
• kondícia (Fitness),
• komfort (Comfort),
• myseľ (Mind),
• inovácia (Innovation).

Vzhľadom na súčasný stav na trhu práce je úlohou každej spoločnosti nájsť, vyškoliť a dlhodobo si udržať tých najlepších ľudí, pričom WELLbeing môže byť v tomto úsilí veľmi užitočným nástrojom. To, že tí najlepší si môžu vyberať a pracovať v zdravom a atraktívnom prostredí, je faktor, ktorý zaváži [7, 8].

Výskumy, na ktoré odkazuje WELL a Fitwel, uvádzajú, že [7, 8]:

• ľudia pracujúci vo WELLbeing budovách sa cítia produktívnejší až o 50 %,
• ľudia pracujúci v budovách s WELL certifikátom majú nižší počet dní práceneschopnosti v priemere o 3,5 dňa,
• WELLbeing budova pomôže prilákať a udržať si najtalentovanejších ľudí, ktorí majú mnoho možností,
• WELLbeing budova pomôže prilákať mladých ľudí, pre ktorých je otázka zdravia a životnej pohody na vysokom mieste v ich rebríčku hodnôt,
• WELLbeing budova pomôže udržať si najlepších pracovníkov.

Dôraz na kvalitu vnútorného prostredia nahrádza tému energetickej efektívnosti ako doterajšej prominentnej oblasti záujmu. V rámci energetickej efektívnosti zohrala svoju rolu najmä prísna legislatíva – jednoduché a efektívne opatrenia sú známe a uplatňujú sa, no zároveň možno badať istú mieru únavy z tejto témy, pričom úspora energie je dokonca niekedy v protiklade s produktivitou.

Podľa výskumu Harvardskej univerzity sa pri zvýšenom prívode čerstvého vzduchu na vyššiu než normatívnu hodnotu vráti každé euro (dolár) spotrebované na ohrev/ochladenie privádzaného vzduchu 150-násobne v produktivite ľudí a v znížení chorobnosti [2]. V situáciách, keď sa energetická efektívnosť a WELLbeing dostávajú do takéhoto protikladu, je ekonomická stránka veci naklonená spravidla oblasti WELLbeing.

Certifikácia WELL a Fitwel

Certifikácie WELL a Fitwel charakterizujú najvýraznejšie súčasný trend, pričom oba systémy sa zaoberajú vplyvom budov na ľudské zdravie, produktivitu a pocit pohody. Prvé zahraničné analýzy hovoria o tom, že WELL budovy dominujú lokálnym trhom z hľadiska priemernej výšky nájmu aj obsadenosti.

Dopyt zvyšujú najmä veľké medzinárodné spoločnosti, ktoré sú si vedomé toho, že zdravá budova je dôležitým faktorom pri získaní a udržaní si kvalitných zamestnancov, a poznajú vplyv budov na výkonnosť a ziskovosť. Veľký záujem o WELL budovy prejavujú aj investičné fondy [3, 4, 5, 6].

Očakáva sa tak prudký nárast WELL a Fitwel certifikovaných budov a podobný vývoj ako na trhu s certifikátmi LEED a BREEAM. Prvé WELL a Fitwel budovy budú pritom čerpať z konkurenčnej výhody oproti necertifikovaným budovám, neskôr sa očakáva, že aj WELL, resp. Fitwel certifikáty sa stanú štandardom. Vývoj by mal teda mať rovnaký priebeh ako v prípade LEED a BREEAM.

WELL

Požiadavky WELL vychádzajú z medicínskych výskumov, takže sledujú vplyv budov na konkrétne orgány a ústrojenstvo. WELL obsahuje početné požiadavky na fyzikálne a chemické parametre budovy, ako sú koncentrácie mnohých zlúčenín vo vzduchu a vode, vlnová dĺžka umelého osvetlenia a jej vplyv na cirkadiálny rytmus, pokročilé filtre vzduchu, vody a podobne, nevyhýba sa ani ďalším náročným témam a oblastiam.

Vo výsledku musí WELL certifikovaná budova preukázať kvalitu vysoko nad bežným štandardom. Spolu s osobnou kontrolou zo strany WELL Rewievera sa systém stáva náročným a rozsiahlym, no zároveň má vysokú prestíž a dôveryhodnosť.

WELL atraktivita jednotlivých opatrení

Analyzovali sme 200 opatrení, ktoré sú súčasťou certifikačného systému WELL, a to v rámci troch parametrov – atraktivita, náklady a technologická náročnosť + riziko. Od atraktivity sme odpočítali zvyšné dva parametre a vyhodnocovali sme opatrenia podľa výsledného skóre. Opatrenia uvedené v tabuľke sme vyhodnotili ako najatraktívnejšie a odporúčame ich aplikovať.

Záver

WELL predstavuje výrazné rozšírenie kategórie IEQ (Indoor Environment Quality) v certifikácii LEED. Detailne rieši kvalitu vnútorného prostredia a vplyv budovy na zdravie a produktivitu. Nerieši energiu, spotrebu vody atď.

Veľký rozdiel je, že WELL Rewiever (osoba poverená GBCI, Green Business Certification Inc.) príde zmerať kľúčové parametre a zhodnotiť, či sú splnené požiadavky, až potom možno získať WELL certifikát. V LEED takáto kontrola neexistuje.

Ďalší rozdiel je, že LEED netreba obnovovať, WELL treba obnovovať každé tri roky. Výrazný rozdiel je aj vo výške poplatkov a v cene vyvolaných nákladov. LEED je na trhu dlhšie, je preto, prirodzene, podstatne lepšie zvládnutý a dodávatelia a projektanti sú naň podstatne lepšie prispôsobení. Zvykli si, naučili sa. A hoci LEED môže pomôcť pri obsadenosti, je dnes skôr už samozrejmosťou.

Neprehliadnite – Zelené budovy: velká očekávání

Bez neho sa budova stáva „hnedou“ a klesá jej hodnota. WELL je v tomto ohľade zatiaľ pre zúčastnené strany neznámy, no budova sa musí odlíšiť aj inak. Z LEED Gold, resp. BREEAM Excellent sa stala na poli kancelárskych budov v hlavnom meste v podstate norma a to, čo ich odlíši, bude práve dôraz na kvalitu vnútorného prostredia.

Príspevok zaznel na konferencii Vnútorná klíma budov 2018.

Literatúra

1. AMBROSE Beth eds., Building the business case, Health, Wellbeing and Productivity in Green Offices, World Green Builidng Council 2016.
2. MacNAUGHTON P. and col.: Economic, Environmental and Health Implications of Enhanced Ventilation in Office Buildings; Harvard T.H. Chan School of Public Health; [online]; International Journal of Environmental Research and Public Health Department of Environmental Health 2015; [Cit. 18.11.2015]; Dostupné z: http://www.mdpi.com/1660-4601/12/11/14709/html#B25-ijerph-12-14709.
3. Better building are WELL; Wellcertified [online] [Cit. 10.9.2018]; IWBI, Dostupné z: https://www.wellcertified.com/sites/default/files/resources/WELL-CoreandShell-042718.pdf.
4. GITT Jeff; Does WELL Certification Really Pay Off?; [online]; February 16. 2018; Dostupné z:
   http://westwoodnetlease.com/well-certification-really-pay-off/.
5. EICHHOLTZ Piet, Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings; [online]; Maastricht University; Jan 2009; Dostupné z: http://mts.sustainableproducts.com/Capital_Markets_Partnership/BusinessCase/Doing%20Well%20by%20Doing%20Good%20-%20Green%20Office%20Buildings.pdf.
6. GRAY-DONALD James, 10-Year Study Shows Green Building Strategies Pay Off—in Real Dollars;
   [online] Commercial property executive; Dostupné z: https://www.cpexecutive.com/post/10-year-study-shows-green-building-strategiespay-off-in-real-dollars/.
7. Fitwel; [online]; [Cit. 10.9.2018]; Dostupné z: https://fitwel.org/.
8. Wellcertified; [online]; [Cit. 10.9.2018]; IWBI; Dostupné z: https://www.wellcertified.com/en.

Článok bol uverejnený v časopise TZB Haustechnik 2/2019.