Záhadný Babišov projekt ožíva. Po rokoch námietok môžu zbúrať dom v centre Bratislavy. Čo ho nahradí?

Zadebnené okná, posprejovaná fasáda a chátrajúci vizuál. Budova na rohu Špitálskej a Mariánskej ulice v Bratislave je predmetom debát už viac ako dekádu. Jej vlastníkom je firma Berg a.s., ktorú ovláda český expremiér Andrej Babiš. Zámerom firmy je objekty na pozemku zbúrať, čo sa ale stretlo s výrazným odporom, ktorý sa naťahoval dlhých sedem rokov. S tým je dnes pravdepodobne koniec.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Schátraná nehnuteľnosť českého expremiéra

Stavba na nároží Špitálskej a Mariánskej vyčnieva. A to z niekoľkých dôvodov. Prvým je nevzhľadnosť budovy, ktorá dlhé roky chátra. Prízemie zo strany Špitálskej aj Mariánskej ulice je vo veľkom posprejované grafitmi. Kedysi tu sídlilo kasíno, na ktorého históriu tu odkazuje niekoľko banerov a nevkusných polepov. Fasáda dosluhuje a zle sú na tom aj ďalšie časti objektu vo dvore.

Druhým dôvodom, prečo stavba vyčnieva, je jej vlastník. Pozemok i stavbu získala ešte v roku 1997 akciovka Berg a objekt spravuje celých 27 rokov. Z verejne dostupných zdrojov je známe, že kúpu sprevádzali problémy – v liste vlastníctva sa totiž nachádza predbežné opatrenie, ktoré nariaďuje zdržať sa výkonu zápisu akýchkoľvek zmien na tejto parcele. Skrátka, nie je možné zmeniť majiteľa pozemku.

Denník SME v roku 2017 napísal, že tento spor pravdepodobne súvisí s pohľadávkou vo výške 916-tisíc eur, pochádzajúcou ešte z 90. rokov, ktorú od Babišovej firmy vymáha spoločnosť Gastro-Perla. Médiu sa však tieto informácie dodnes nepodarilo potvrdiť.

V orgánoch spoločnosti Berg pôsobil do roku 2009 aj Andrej Babiš, ktorý zastával pozíciu predsedu predstavenstva. Vo firme bol aj jeho mladší brat Alexander Babiš či dlhoročný právnik Andreja Babiša Vojtech Agner, ktorého meno sa najčastejšie spomína pri ovládnutí bratislavského Istrochemu v 90. rokoch.

Babišovo meno už vo firme Berg nefiguruje. Firmu riadi Jindřich Archalous (predseda predstavenstva), Pavol Zelenay (podpredseda) a Andrej Ševčík (člen predstavenstva). Zaujímavosťou je, že všetci traja menovaní pôsobia aj vo firme Istrochem Reality a.s., ktorá je jediným akcionárom spoločnosti Berg a.s.

Práve Istrochem Reality zastrešuje nehnuteľnosti Babišovej skupiny firiem na Slovensku. Istrochem je prepojený na český holdingový konglomerát Agrofert a.s., založený v roku 1993 Andrejom Babišom. Aj napriek tomu, že Babiš v minulosti pre konflikt záujmov vložil Agrofert do zvereneckých fondov, je aj naďalej ich prevádzkovateľom, čo sa stretlo s výraznou kritikou, dokonca mu za to boli udelené pokuty.

Predlžovanie, spory aj chyba pamiatkarov

Prvé informácie o využití pozemku v centre Bratislavy priniesla firma Berg o dvanásť rokov po kúpe nehnuteľnosti. Písal sa rok 2009, keď sa začalo územné konanie v súvislosti s výstavbou hotela, ktorý mal zanedbané budovy nahradiť. Územné rozhodnutie napokon spoločnosť získala v roku 2010, jeho platnosť si ale nechala opakovane predlžovať.

Problém nastal v decembri roku 2017, keď staromestský stavebný úrad prijal od Krajského pamiatkového úradu Bratislava (KPÚ BA) nesúhlasné záväzné stanovisko na odstránenie budovy a ďalšieho predĺženia územného rozhodnutia. Pamiatkari podľa dokumentácie argumentovali, že od roku 2015 sa zmenili, resp. sprísnili, podmienky ochrany Pamiatkovej zóny Bratislava, kam patrí aj parcela na nároží Špitálskej a Mariánskej.

Detaily prezradili pamiatkari v článku pre Trend z roku 2018: „Ide o novú skutočnosť, ktorú zvážil KPÚ BA pri posudzovaní predloženého projektu. Uvedené zásady požadujú zachovať charakter zástavby v danom území, ako aj rešpektovať strešnú krajinu, čo predložený projekt v plnej miere nespĺňa.“ Konanie tak bolo prerušené a čakalo sa na vyjadrenia jednotlivých strán.

Pamiatkari napokon pohoreli na administratívnej chybe. Investor, spoločnosť Berg, požadoval územné rozhodnutie predĺžiť a stavbu odstrániť ešte predtým – v roku 2016, teda v čase, keď už platili sprísnené podmienky pre túto zónu. Pamiatkari ale vtedy námietky proti projektu nepodali, čo bolo chybou.

Berg v tomto spore zvíťazil, KPÚ BA svoje negatívne stanovisko zmenil a odsúhlasil čiastočnú asanáciu stavby, avšak pod podmienkou, že bude zachované dvojtraktové uličné krídlo orientované do Špitálskej ulice. Toto rozhodnutie bolo publikované v novembri 2019, pričom investor zapracoval podmienky do projektovej dokumentácie až o rok neskôr, v novembri roku 2020.

Sedem rokov v kruhu

Medzičasom ešte podala firma Berg v septembri 2017 žiadosť o búracie povolenie, ktoré sa naťahovalo neuveriteľných sedem rokov. Jeho vydaniu bránilo nespočetné množstvo odvolaní a námietok, ktoré prichádzali postupne. Proti búraniu boli najmä spoluvlastníci susedných budov na Špitálskej, ale aj vlastníci bytov a nebytových priestorov na Mariánskej.

Obyvatelia namietali konflikt záujmov na strane stavebného úradu, čo stavebný úrad vyvrátil, ale aj hrozbu narušenia statiky vedľajších budov či garáží, v čom zase vyhovel. Garáže bolo potrebné staticky zabezpečiť, investor musel predložiť návrh opatrení, ktoré zamedzujú možným rizikám pri odstraňovaní stavby.

Stavebný úrad vyhovel aj námietke, pri ktorej musela firma predložiť technologický postup búracích prác. Občania ďalej žiadali zabezpečiť ochranu fasády susediacich budov a obmedziť prašnosť pri prácach, namietali neúplnosť žiadosti o búracie povolenie, dokonca aj „neexistenciu zákonného dôvodu na odstránenie stavby“.

Toto trvalo sedem dlhých rokov, počas ktorých sa zainteresované strany točili v kruhu. Jednotlivé subjekty si vymieňali dokumentácie, sporili sa a podávali námietky. Rozuzlenie napokon prišlo len nedávno.

Staré Mesto vzkriesilo nádej

Mestská časť vydala rozhodnutie, v ktorom udeľuje dlhoočakávané povolenie na odstránenie stavby. Na toto rozhodnutie čakal investor dlhých sedem rokov od podania prvej žiadosti. Povolenie zatiaľ nie je právoplatné, čo nám potvrdilo Staré Mesto: „Predmetné konanie je stále v procese, v ktorom bežia zákonné lehoty. Znamená, že vo veci nebolo právoplatne rozhodnuté.“

Na objasnenie: na štvorcovom pozemku sa nachádza trojpodlažná stavba, ale aj ďalšie prístavby či objekty vo dvore. Búracie povolenie počíta s odstránením hlavného objektu, teda trojpodlažnej budovy, a to čiastočne zo strany Mariánskej ulice.

Asanácia sa dotkne aj jednopodlažnej budovy, herne či dvojpodlažného objektu, ktorý je pravdepodobne umiestnený vo dvore, ale aj drevenej prístavby bývalého kasína. Znamená to, že zanikne väčšina súčasnej zástavby, pričom celá plocha pozemku je 1 322 štvorcových metrov.

Bez použitia výbušnín

Dokumentácia, ktorá má až 36 strán, objasňuje viaceré detaily asanácie. Stavby budú asanované ručne a strojovo, bez použitia výbušnín a odstránené musia byť do šiestich mesiacov odo dňa začatia búracích prác. V povolení je zdôraznené, že objekty musia byť odstraňované tak, aby nebola ohrozená stabilita susedných stavieb, na čo narážali aj námietky od občanov v predchádzajúcich rokoch, ktorým stavebný úrad vyhovel.

Demolácia je ale citlivá aj pre blízku električkovú radiálu na Špitálskej ulici. Dopravný podnik Bratislava preto určil, že práce nesmú ohrozovať bezpečnosť cestnej premávky ani prevádzku či plynulosť električkovej dráhy. Ak bude trať znečistená, stavebník musí na vlastné náklady zabezpečiť jej vyčistenie.

K asanácii domu sa vyjadril aj bratislavský magistrát, ktorý určil, že investor zrealizuje odstránenie stavieb bez zásahu do konštrukcie priľahlého chodníka a vozovky na Špitálskej ulici. Pamiatkový úrad mal len jednu podmienku, ktorú určil aj v zmenenom záväznom stanovisku v roku 2019 – zachovať dvojtraktové uličné krídlo orientované do Špitálskej ulice.

Projektovú dokumentáciu na odstránenie stavby spracoval architekt Pavel Achberger. Niektoré osoby v námietkach dokonca namietali jeho odbornosť, čo sa udialo len v marci 2024. Stavebný úrad však tieto pokusy zmietol zo stola, keďže ide o autorizovaného stavebného inžiniera s potrebným rozsahom oprávnenia.

Redakcia ASB oslovila Pavla Achbergera s niekoľkými otázkami. „Mojou úlohou bolo vypracovať projektovú dokumentáciu odstránenia stavby a zabezpečiť povolenie na odstránenie stavby. Rozsah a spôsob realizácie búracích prác je špecifikovaný v projekte odstránenia stavby. Použitie výbušnín sa vzhľadom na polohu a bezpečnosť nepredpokladá,“ odkázal nám stručne. V súvislosti s budúcim využitím pozemku nás odkázal na investora.

Nikto ho nikdy nevidel

Ako sme už uviedli na začiatku článku, dokumentácia pre územné rozhodnutie z roku 2009 opisuje hotel. Nikto ho ale nikdy nevidel. O projekte nie sú známe takmer žiadne informácie a už vôbec nie vizualizácie. Nie je známe, ako bude vyzerať, a ani to, či je tento zámer stále aktuálny.

Súčasná dokumentácia búracieho povolenia uvádza o niečo všeobecnejší dôvod – búranie sa uskutočňuje kvôli výstavbe nového objektu. Opäť ale platí, že nikto nevie, o čo ide. Samozrejme, okrem samotného investora. Na budúce využitie pozemku sme sa preto opýtali Pavla Zelenaya, podpredsedu predstavenstva spoločnosti Berg a.s. Ten sa k otázkam nevyjadril s úsečným odôvodnením: „Je to naša súkromná záležitosť.“

Zámer postaviť v Bratislave nový hotel je v plánoch už 15 rokov. Ani po takejto dlhej dobe verejnosť nevie, čo bude s lukratívnym pozemkom v centre. Pravdepodobná je aj zmena plánov investora, ktorý môže prísť s iným typom funkcie budúcej zástavby, ako aj inou architektúrou ako pri pôvodnom zámere. Dnes sú to ale len dohady.

Teraz ostáva čakať na správoplatnenie búracieho povolenia, ktoré, ak sa nevyskytnú ďalšie námietky, by malo nastať v najbližšom čase. Po tomto kroku sa môžu do zanedbaných stavieb definitívne zahryznúť ťažké stroje a pripraviť parcelu na nový projekt.

V budúcnosti sa v oblasti Špitálskej ulice a blízkeho Kamenného námestia očakáva omnoho výraznejšia transformácia. Neďaleko Babišovej nehnuteľnosti sa nachádza hotel Kyjev, ktorý vlastní od roku 2004 spoločnosť Lordship, ktorá chce objekt transformovať na moderný polyfunkčný komplex. Dnes sa čaká, či bude hotel Kyjev vyhlásený za národnú kultúrnu pamiatku, čo bráni developerovi v akýmkoľvek zásahoch, je v slepej uličke.

V konečnom dôsledku, využitie hotela v projekte Andreja Babiša by našlo svoje opodstatnenie. Obrovská transformácia „Kyjeva“ by dotiahla do oblasti Špitálskej ulice domácich i turistov a dramaticky zmenila vnímanie hlavnej tepny či vedľajších ulíc, ktoré sú dnes upadnuté a bez života. Kedy sa tak stane, či už v prípade premeny hotela Kyjev, alebo novej zástavby v projekte Babišovej firmy, je otázne.