Zanedbané okolie Kuchajdy bude minulosťou. Atrios približuje detaily svojho vlajkového projektu a sľubuje mestský život

Obľúbené jazero Kuchajda zažije v blízkej budúcnosti urbanistický rozmach. Podieľať sa na tom bude aj firma Atrios Real Estate, ktorá do lokality prinesie nový polyfunkčný komplex s názvom PARQ Zátišie. Ten vyrastie na nevyužívaných a zanedbaných plochách minimálne urbanizovanej štvrte Nového Mesta. S výstavbou sa začne čoskoro, developer totiž prekonal významný míľnik.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Nenaplnený potenciál

V Bratislave je niekoľko miest, ktorých potenciál nie je stopercentne využitý. Novomestská časť Zátišie tento charakter spĺňa. Ide o lokalitu v tesnej blízkosti obľúbeného jazera Kuchajda, ktorá je urbanizovaná len niekoľkými rodinnými domami, administratívnymi stavbami, starými garážami, halami, no nachádzajú sa tu aj skládky odpadu.

Z nevýrazného miesta môže byť v horizonte pár rokov moderná štvrť 21. storočia. Spoločnosť Atrios Real Estate tu plánuje postaviť svoj vlajkový projekt – PARQ Zátišie. Jeho poloha je sústredená do frekventovanej križovatky Vajnorská – Zátišie, pričom zámer sa vyvíja už od roku 2017. A po ôsmich rokoch v povoľovacom procese sa dočkal. Projekt získal právoplatné stavebné povolenie.

Pandémia priniesla zmeny

„Náš prvý kontakt s pozemkom bol deväť a pol roka dozadu. Nebolo tu nič, nebola tu idea, len starý areál budovaný pred 50 rokmi. Tú ideu sme tam chceli dať my,“ hovorí Matej Jelínek, head od residential development a partner firmy Atrios. Projekt pritom od začiatku návrhu prešiel zmenami.

„Pandémia covidu-19 zatriasla kancelárskym aj hotelovým trhom. Museli sme sa zaoberať myšlienkou, ako s projektom ďalej. A tak sme ho zmenili,“ vysvetľuje Matej Jelínek. Z pôvodne navrhnutého administratívneho komplexu s hotelom sa stal polyfunkčný projekt s bývaním, kanceláriami, prechodným ubytovaním i parkom.

Dominanta, ktorá sa nestratí

Architektom zámeru je kancelária A3 Architekti, ktorá patrí priamo pod developera. Podľa hlavného architekta projektu Pavla Čechvalu vplývalo na architektonické aj urbanistické riešenie množstvo faktorov – od kontextu až po potreby budúcich užívateľov.

„To všetko malo vplyv na hmotovú kompozíciu, usporiadanie verejných priestorov v nadväznosti na aktívny parter, návrh parku, mieru transparentnosti fasád či pomer lodžií a vnútorných plôch. Výsledkom sú tri samostatné funkčne diferencované budovy, materiálovo a tvaroslovne zjednotené,“ skonštatoval Pavol Čechvala.

Dominantou zámeru bude 17-podlažná rezidenčná veža na rohu ulíc Zátišie a Vajnorská s výškou 60 metrov. Budova sa v lokalite Nového Mesta nestratí a vytvorí ústredný prvok v dnes nízkopodlažnej zástavbe Zátišia, pričom budúci obyvatelia budú mať výhľad na jazero Kuchajda, Bratislavský hrad alebo vežu Kamzík.

Súčasťou prvej etapy je i osempodlažný administratívny objekt a trojpodlažná podzemná garáž s kapacitou 311 stojísk a ďalších 35 exteriérových stojísk. V druhej etape vznikne 13-podlažný apartmánový dom. Celý projekt prinesie do územia 103 bytov, 80 kancelárií, 10 priestorov retailu a 380 jednotiek prechodného ubytovania. Developer plánuje aj tretiu etapu, ktorá však zatiaľ nemá všetky potrebné povolenia.

„Naša cieľová skupina sú najmä mladí ľudia, jednotlivci alebo páry. Určite nevyraďujeme ani rodiny, sú tu dopravné benefity ako električka alebo železnica. V projekte sme sa zamerali na menšie bytové jednotky – 80 percent bytov bude jedno- až dvojizbových. Nachádza sa tu aj 18 trojizbových bytov a štyri štvorizbové,” priblížil Matej Jelínek. Každý byt bude obsahovať aj exteriérový priestor.

Ceny sú v priemere 4 362 eur na štvorcový meter bez DPH. „V rámci lokality sme niekde v strede medzi downtownom a inými okrajovými časťami. Zamerali sme sa na absolútne ceny,” dodal.

„Ak porovnávame projekt s konkurenciou a so zámermi v okolí, povedal by som, že náš projekt ponúka stredne vysoký štandard. V bytoch budú stropné chladenie aj kúrenie, hliníkové okná, exteriérové žalúzie. Samozrejmosťou sú parkety, sanita a interiérové dvere. Toto je to hmatateľné. Za to nehmatateľné a za vyšší štandard považujeme náš koncept. Teda námestie s reštauráciami a kaviarňami, nový vnútroblok a mestský život,” dodáva partner firmy Atrios. Kancelárie v projekte chce pritom developer predávať.

Predĺženie Tomášikovej ako kameň úrazu

Súčasťou projektu je aj prvá etapa predĺženia Tomášikovej ulice. Celkovo ide o náročný zámer, ktorý má v budúcnosti prepojiť Vajnorskú a Račiansku ulicu. Neľahká bola pre developera už príprava prvej etapy.

„S riešením Tomášikovej sme počítali, bohužiaľ, ovplyvnilo nás to tak, že sme sa dlho dohadovali na platnom koncepte. Pri rozšírení Vajnorskej aj predĺžení Tomášikovej sme museli zasiahnuť do nášho pozemku, na čom sme stratili veľa času, zdržala nás aj administratíva. Ak by sme nemuseli riešiť predĺženie Tomášikovej ulice, mohli by sme už stavať,“ ozrejmuje Matej Jelínek, partner Atriosu.

„Na druhej strane však musím povedať, že ak by sme neriešili predĺženie Tomášikovej, náš projekt by bol slabšie dopravne napojený. A nemali by sme taký užívateľský komfort. To by sme nechceli,” povedal.

Začiatok výstavby o niekoľko mesiacov

Prvé ťažké stroje sa do pozemkov „zahryznú“ už v októbri alebo novembri tohto roka. „Projekt budeme dokončovať na konci roka 2027. Predaj bytov oficiálne spúšťame v máji, prvé jednotky budeme odovzdávať v druhom kvartáli 2028,“ povedal Matej Jelínek.

„Dosiaľ sme projekt financovali najmä zo zdrojov našej firmy Atrios. Dnes sme sa spojili s platformou Crowdberry, kde prostredníctvom ich investorov ,raisujeme‘ v prvej tranži dva milióny eur na kapitál, ktorý bude potrebný na začatie výstavby,” vysvetlil. Podľa Matej Jelíneka bude výstavbu spolufinancovať aj jedna z veľkých bánk.

Finančné náklady prezentovanej prvej etapy sú 55 miliónov eur. Developer v budúcnosti počíta aj s druhou etapou, po ktorej vybudovaní budú celkové finančné náklady 95 miliónov eur.

Transformácia okolia Kuchajdy sa tak začne o pár mesiacov. Staré sklady, rozpadávajúce sa budovy a skládky odpadu nahradí komplex budov, ktoré skultúrnia frekventované územie a prinesú do Nového Mesta novú zástavbu. V blízkej budúcnosti okolie Kuchajdy zmení aj rezidenčný dom od developera Immocap a investora Wood&Company, ktorý vyrastie kúsok od budov Atriosu. Medzi týmito dvomi developmentmi vznikne aj tretia etapa Lakeside park od Cresco Real Estate.

Kuchajda sa do konca tohto desaťročia výrazne zmení. Pribudnú tu nové veže, atraktívne bývanie aj lepšie spojenie s obľúbeným jazerom či dopravné napojenie na nové developmenty. Otázkou preto zostáva zlepšenie stavu samotného jazera, ktoré dnes neplní dostatočný štandard. Jeho skultúrnenie však bude v budúcnosti na stole.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 4/2025 a pre potreby webovej verzie rozšírený