Zelená administratíva na dosah

Zdá sa, že tento rok bude pre Slovensko prelomový. Nielen vzhľadom na nové podmienky v stavebníctve, ktoré mnohých nútia prehodnocovať, ale možno aj vzhľadom na prvé lastovičky nesúce „eko“ filozofiu vo veľkom – prvé administratívne budovy, ktoré budú podporovať trvalo udržateľný koncept. Budú minimálne dve na oboch koncoch krajiny – bratislavské administratívne centrum BBC1 Plus, ktorého projekt má LEED certifikát a košické administratívne centrum EcoPoint, projekt s certifikátom DGNB.

Konečne, alebo len?
Na energeticky efektívny koncept sa ľudia zvyknú pozerať tromi spôsobmi. Niektorí celú ekologickú tému v stavebníctve a energetike odmietajú s odôvodnením, že ide o lobby konkrétnych firiem, založenú na nekomplexných a irelevantných výskumoch, ktoré nič nedokazujú. Druhá skupina laickej, ale často aj odbornej verejnosti zasa nekriticky prijíma všetko, pretože „uverila“ v pravdivosť celej problematiky – od globálneho otepľovania až po receptúru na zlepšenie situácie.

Tretia skupina sa podobá na „opatrných ateistov“ a správa sa podľa modelu „a čo keď je to náhodou pravda? Každopádne, nech je to, ako chce, šetriť nezaškodí, a je to pre mňa koniec koncov i tak výhodnejšie“.
Okrem zanietených odporcov ekológie si však určite všetci všimli, že na Slovensku sa túto filozofiu darí presadzovať nepomerne pomalšie, ako napríklad u našich západných susedov – či už hovoríme o recyklovaní, alebo o stavaní pasívnych, alebo energeticky úsporných stavieb. Možno však svitá na lepšie časy – je lepšie vidieť pohár poloplný ako poloprázdny.

Neinformovanosť, nedôvera
V oblasti rodinnej výstavby sme už spravili prvé nesmelé krôčiky smerom k trvalo udržateľnému rozvoju. Paradoxne však najmä pri väčších investíciách sa investori doteraz zdráhali siahnuť po tomto spôsobe výstavby – a to aj napriek toľkokrát omieľaným výhodám.

„Táto problematika je u nás stále pomerne nová a nielen verejnosť, ale ani mnohí odborníci presne nevedia, čo pojem „zelený” projekt vlastne znamená,“ hovorí Vladimíra Bukerová, riaditeľka len nedávno vzniknutej Slovenskej rady pre zelené budovy s medzinárodnou skratkou SKGBC. Pokračuje: „Nevedia, že to nie sú len obyčajné budovy povedzme s trávnikom či solárnymi panelmi na streche, ale že ide o komplexný systém rôznych podmienok a požiadaviek, ktoré taký projekt musí splniť. Nevedia dosť o jednotlivých technológiách a ako sa dajú v rôznych návrhoch využiť a skĺbiť. Nemajú referenčný rámec, ktorý by im poskytli už realizované domáce stavby či štúdie vykazujúce reálnu efektívnosť takýchto budov a dlhodobú návratnosť.“

Certifikácie „zelenosti“
Celá problematika zeleného stavebníctva si však za svoj pomalý nástup u nás môže tak trocha aj sama. Spomínaná nevedomosť nemusí byť totiž spôsobená nezáujmom – môže za ňou stáť aj chaos v samotnej problematike. Jeden z do očí bijúcich príkladov je napríklad to, že organizácie, ktoré v tejto problematike pôsobia na celom svete, sa až na výnimky nevedia zjednotiť v systémoch certifikácií. Dobrým príkladom sú obe stavby, ktoré v tomto duchu vznikajú na Slovensku. Sú prvé, sú dve a každá čaká na certifikát potvrdzujúci ich trvalo udržateľný koncept. A každá na iný. LEED certifikát (Leadership in Energy & Environmental Design – v preklade vedúce postavenie v oblasti dizajnu zameraného na energetickú úspornosť a životné prostredie) z dielne americkej Rady pre zelené budovy je medzinárodne uznávaný systém certifikácie, pri ktorom tretia strana posudzuje, či bola stavba navrhnutá a postavená tak, aby spĺňala štandard šetrenia energiami a vodou, redukovala emisie CO2, zlepšovala kvalitu vonkajšieho prostredia. Uchádza sa oň BBC1 Plus. 

DGNB certifikát zasa vyvinula v Nemecku Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen – v preklade Nemecká spoločnosť pre trvalo udržateľnú výstavbu budov a pri jeho udeľovaní tretia osoba vyhodnocuje šesť základných oblastí: ekológiu, ekonómiu, sociálne a kultúrne aspekty, využité technológie, procesy a miesto, kde budova bude stáť.

Takýchto certifikátov je však veľa a vyznať sa v ich relevancii je takmer nemožné. Investor si môže vyberať akurát podľa „mena“ – čo je však pomerne nevedecký spôsob výberu pri takej exaktnej disciplíne, akou sú merania preukazujúce energetickú efektívnosť budovy.

„Na Slovensku má málokto skúsenosti s medzinárodne uznávanou certifikáciou,“ hovorí riaditeľka Slovenskej rady pre zelené budovy (Slovak Green Building Council –SKGBC) Vladimíra Bukerová a dodáva, že aj „projektanti, ktorí by mali investorom navrhovať najefektívnejšie riešenia, v problematike výstavby udržateľných budov často tápajú.“ Čoraz častejšie sa však podľa nej bude stávať, že budúci nájomcovia budú preferovať „zelené“ budovy a pri výbere svojho sídla uprednostnia práve takúto stavbu. Existujú aj špecializované investičné fondy, ktoré investujú výlučne do certifikovaných budov a pomaly sa obzerajú po vhodných projektoch už aj na Slovensku,“ hovorí riaditeľka SKGBC. „Je preto dôležité venovať sa tejto problematike a zlepšovať pre ňu podmienky na našom stavebnom trhu,“ dodáva.

O koľko viac?
Štandardným strašiakom pre investorov všetkých veľkostí je navýšenie nákladov na stavbu. Viac zaplatia, to je isté. Ale o koľko? „Je ťažké hovoriť o nejakých absolútnych číslach. Každý projekt je unikátny v závislosti od podmienok v krajine, požiadaviek a očakávaní konkrétneho investora. Podľa viacerých zahraničných štúdií sa navýšenie celkových nákladov pri administratívnych budovách odhaduje v priemere na 2 až 3 percentá pri certifikovaných budovách v nižšej úrovni alebo na 5 až 7,5 percent pri budovách s najvyššími stupňami certifikácie,“ hovorí riaditeľka SKGBC. Dodáva, že v praxi sú známe aj prípady zelených budov s takmer nulovým navýšením nákladov, alebo aj vyšším ako 10 percent. „V jednom z hŕstky slovenských projektov v tejto kategórii – administratívnom komplexe EcoPoint v Košiciach – sa napríklad odhaduje zvýšenie nákladov (čo zahŕňa stavebné a projekčné náklady a cenu samotnej certifikácie) približne o 3 percentá, pričom čas návratnosti odhaduje investor na 4 roky,“ konkretizuje Vladimíra Bukerová.

A kedy sa mi to vráti?
Dôležitým momentom v šírení ekoosvety je aj heslo návratnosť. Je to logická otázka číslo dva od obchodníka, ktorému ide o zisk. „Nemôžeme hovoriť len o návratnosti nákladov pre investora, ale treba zvážiť aj pozitíva, ktoré takéto projekty prinášajú vlastníkovi a nájomníkom. A tie nemusia byť v konečnom dôsledku iba finančné,“ hovorí Vladimíra Bukerová. Treba dodať, že predpovede hovoria o tom, že sa postoje k bývaniu vo verejnosti prehodnotili a bude treba nachádzať pridané hodnoty, ktorými bude možné osloviť cieľovú skupinu. Šetrenie na poplatkoch za energie, vodu, odvoz odpadu a podobne môže byť preto pri rozhodovaní klienta silným argumentom. Riaditeľ Českej rady pre šetrné budovy Boris Zupančič hovorí: „Pri posudzovaní návratnosti nákladov zohráva asi najdôležitejšiu úlohu stratégia konkrétneho investora. Napríklad, či chce budovu predať za rok alebo za 15 rokov. Investor, ktorý si chce budovu podržať dlhšie, sa napríklad môže rozhodnúť pre riešenie, ktoré by investor s krátkodobým zámerom neprijal.“ „Na druhej strane aj pre developera, ktorého cieľom je predať budovu čo najskôr, môže byť energetická efektívnosť zaujímavá. Zvýšená investícia sa mu totiž môže vrátiť práve vyššou hodnotou budovy pri jej predaji. Zvyšujúce sa ceny energie však spôsobujú, že výpočty na návratnosť pre zelené projekty vyznievajú z roka na rok lepšie a lepšie,“ prizvukuje Boris Zupančič.

Zarobia všetci
„Podľa prieskumov vo svete sú investori ochotní developerom zaplatiť za zelenú budovu v porovnaní so štandardnými budovami aj o 5 až 10 percent viac. „Na zelených budovách zarobia všetci,” potvrdzuje Rasťo Badalík z investičnej a developerskej spoločnosti Bischoff and Compagnons, ktorá vyvíja práve spomínaný projekt EcoPoint v Košiciach. „Tieto budovy majú pre investora z dlhodobého hľadiska omnoho vyššiu hodnotu. Nájomníci sú ochotní platiť v zelených budovách vyššie základné nájomné v priemere o 6 až 10 percent. Šetria totiž na prevádzkových nákladoch, čím klesá celková cena prenájmu. A nezanedbateľným bonusom zelených budov pre nájomníkov je predovšetkým vyššia produktivita a spokojnosť ich zamestnancov,” dodáva.

Akcia a reakcia
Ako sme spomínali, problematika preniká na Slovensko v chaose. Záujem jednotlivých investorov je výborným znamením, sám osebe však stačiť asi nebude. Upratanie pojmov, vysvetľovanie, aplikácia na slovenskú realitu – to sú aktivity, ktoré by boli potrebné pre rozbehnutie ekostavebníctva vo veľkom. Spomínaná Slovenská rada pre zelené budovy má ambíciu sa do tejto úlohy pustiť. „Alfou a omegou je informovanosť – ľudia musia vedieť, aké sú na trhu možnosti a čo sa s nimi spája, aby sa odvážili požadovať nejaké nové riešenia. Potenciálny zisk musí prevážiť riziká, to je zákon trhu,“ hovorí riaditeľka Rady. Pokiaľ podľa nej investori a developeri nebudú mať dostatočné informácie, mnohí si radšej vyberú tradičné „bezpečné“ riešenie. Ako hovorí Peter Kysela, riaditeľ Arch.Design Slovakia – jedného zo zakladajúcich partnerov Slovenskej rady pre zelené budovy: „Najdôležitejšia je teraz sústredená podpora rozvoja trhu, legislatívnych zmien a v neposlednom rade osveta, aby sa energeticky úsporné budovy a ekologická výstavba na Slovensku stali bežnou vecou. Nie sme ideológovia, ale racionálni biznismeni. Vnímame všetky tri piliere udržateľnosti: ekonomiku, ekológiu i sociálne aspekty. Uvedomujeme si, že všetky tri musia byť v prípade zelených budov v súlade.“

Tamara Leontievová
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.