Zelené kancelárie – módny výstrelok alebo nový štandard

Slovenský trh s kancelárskymi budovami zasiahol trend, ktorý sa vo vyspelých krajinách stal už štandardom. Laicky sa nazýva zelené budovy. V skutočnosti ide o výstavbu, ktorá sa snaží minimalizovať svoj možný negatívny dosah na zdravie ľudí a životné prostredie. Charakteristické pre ňu sú efektívne využívanie vody a ostatných prírodných zdrojov, ochrana zdravia užívateľov budov, zvyšovanie produktivity práce zamestnancov, limitovanie množstva odpadu, znečistenia a degradácie životného prostredia.

Slovenská rada pre zelené budovy (SKGBC) je nezisková organizácia, ktorá si za cieľ stanovila podporovať rozvoj trhu, zavádzať legislatívne zmeny, vzdelávať odbornú aj laickú verejnosť. Chce vo významnej miere prispieť k tomu, aby sa energeticky úsporné budovy a udržateľná výstavba na Slovensku stali štandardom. O ročnom pôsobení organizácie na Slovensku a o budúcnosti zelených kancelárií v našej krajine nám porozprávali poprední predstavitelia SKGBC.

Slovenská rada pre zelené budovy sa sformovala koncom roka 2010 a svoje aktivity začala naplno rozvíjať začiatkom februára 2011. Nedávno ste teda oslávili prvý rok aktívnej činnosti. Čo sa vám za ten čas podarilo presadiť?

Vladimíra Bukerová
výkonná riaditeľka SKGBC

Myslím, že sme pomohli rozšíriť povedomie o udržateľnej výstavbe a zelených budovách medzi odborníkmi a pomaly aj medzi verejnosťou. Pomohli sme rozprúdiť diskusiu o zelených budovách a ich spoločenskom a trhovom potenciáli medzi developermi, ktorých táto téma ešte pred pár mesiacmi akoby nezaují­mala. Vieme, že existujú ďalšie organizácie, ktoré pôsobia na Slovensku dlhšie, a v niektorých oblastiach máme podobné ciele. Myslím si však, že sa nám darí postupne stmeľovať túto skupinu, čo je dôležité, lebo spoločne máme silnejší hlas. Okrem bežnej osvety ohľadne udržateľnej výstavby začína­me postupne aj s potrebným vzdelávaním odborníkov a sme radi, že sa tu objavujú konkrétne projekty zelených budov, aby sme za príkladmi nemuseli cestovať do zahraničia.

Darí sa vám viesť s predstaviteľmi vlády, akademických obcí a odborných inštitúcií konštruktívny dialóg?

Ing. Pavol Kukura
člen predstavenstva SKGBC
(konateľ spoločnosti e-Dome – komplexné riešenia pre nízkoenergetické domy)

Naša spolupráca s akademickou obcou a s ďalšími inštitúciami a asociáciami je od začiatku veľmi konštruktívna a má stúpajúcu intenzitu. Svedčí o tom uzavretie strategického partnerstva so Slovenskou technickou univerzitou, ako aj dohody o užšej spolupráci s Ústavom ekologickej a experimentálnej architektúry FA STU, s Inštitútom pre energeticky pasívne domy (iEPD), so združením ArTUR s Inštitútom urbánneho rozvoja (IUR). Vidíme tu užitočné prieniky v našej činnosti a cieľoch. Naším hlavným cieľom je spopularizovať udržateľnú výstavbu, čo by malo pomôcť rozvoju trhu. Pokiaľ ide o spoluprácu s pred­staviteľmi vlády, tu vidíme ešte veľké rezervy, v ostatnom čase má skôr formálny charakter. Súčasné vážne ekonomické a politické problémy akoby spôsobili, že trvalá udržateľnosť nepatrí medzi hlavné vládne priority. Podľa nás ide o paradox, keďže sme presvedčení, že práve udržateľné riešenia nám môžu pomôcť dostať sa z krízy.

Máte prehľad o tom, čo sa v duchu trvalej udržateľnosti deje v ostatných sektoroch hospodárstva?
Ing. Pavol Kukura: Vo väčšej alebo v menšej miere sa trvalou udržateľnosťou zaoberajú už všetky hospodárske segmenty. Prakticky neexistuje nadnárodná korporácia ani veľká slovenská firma, ktorá by prístup k udržateľnosti neopísala vo svojej deklarácii o spoločenskej zodpovednosti. Pravda však je, že pri mnohých firmách je dominantný ekonomický záujem a ten bude prevládať, kým tu nebude existovať dobrý legislatívny rámec, ktorý by vyžadoval podnikanie v súlade s trvalou udržateľnosťou. Zmena alebo doplnenie legislatívy však nie je vždy jednoduchý proces. Napríklad legislatíva týkajúca sa energetickej hospodárnosti budov alebo ďalších otázok ohľadne zelených budov je u nás stále kompetenčne roztrieštená na tri ministerstvá (MDVRR, MŽP a MH), čo komplikuje jednotný prístup k jej tvorbe.

V opise cieľov SKGBC sa uvádza aj veta: „Nie sme ideológovia, ale racionálni biznismeni.“ Dokážete si predstaviť, že sa raz naozaj budeme všetci správať priateľsky k životnému prostrediu? Myšlienka zanechať planétu „použiteľnú“ aj pre ďalšie generácie je správna. Všetky krajiny však nemajú rovnaký názor, majú úplne iné priority…

Ing. Peter Kysela
predseda predstavenstva SKGBC
(riaditeľ Arch.Design Slovakia)

Sme ešte veľmi ďaleko od toho, aby sme sa všetci začali prirodzene a priateľsky správať k prírode. V posledných rokoch však vidíme reálny pokrok. V SKGBC sme si vedomí toho, že treba robiť niečo pre životné prostredie a pre budúcnosť planéty, ale sledujeme zároveň aj požiadavky dnešného trhu. Ľudia pomaly začínajú vnímať, že rovnako ako pri kúpe chladničky s nízkou spotrebou energie by mohli rozmýšľať aj pri domoch, ktoré sú de facto najväčšie spotrebiče energie súčasnosti. V tomto prípade budú mať úspory oveľa väčší dosah na ich peňaženky. Tiež si mnohí uvedomili, že pre zdravý život potrebujú lepšie prostredie, či už doma, alebo v práci. To sú prvé popudy pre trh, aby sa niečo začalo diať a aby dopyt po týchto zdravších, úspornejších zelených budovách mohol byť uspokojený. To predpokladá dostatok technológií na trhu, stavebných firiem, odborných poradcov a architektov, ktorí majú praktické skúsenosti. Naším cieľom je vytvoriť podmienky na to, aby sa raz zelené budovy stali úplne bežným štandardom a aby si budúce generácie mohli povedať, že aj to bol začiatok ozdravného procesu našej planéty.
–>–>

Predcertifikované kancelárske budovy v SR Administratívne centrum BBC 1 Plus Historicky prvý predcertifikát LEED (Silver) amerického certifikačného systému Leadership in Energy and Environmental Design na Slovensku získalo administratívne centrum BBC 1 Plus. Kancelársku budovu v Bratislave stavia rakúska firma CA Immo. Trinásťpodlažný komplex s prenajímateľnou úžitkovou plochou 15 900 m2 bude skolaudovaný na jeseň roku 2012. Po ukončení stavby získa BBC 1 Plus plnohodnotný certifikát LEED Silver. EcoPoint Office Centre v Košiciach Projekt EcoPoint Office Centre v Košiciach získal ako prvý v strednej Európe strieborný predcertifikát DGNB. Prvá z troch budov komplexu s celkovou prenajímateľnou plochou 15 858 m2 bude ukončená v roku 2013. Developerom administratívneho komplexu je nemecká spoločnosť Bischoff & Compagnons property networks. Budovy, ktoré sa uchádzajú o LEED certifikáciu v SR Polyfunkčný areál Centrál v Bratislave Projekt Centrál ašpiruje na zisk strieborného certifikátu LEED na všetky štyri budovy. Certifikované bude obchodné centrum, dve administratívne budovy a hotel. Projekt má niekoľko zelených prvkov. Medzi najzaujímavejšie patrí rozsiahla zelená strecha, kto­rá bude chrániť užívateľov proti horúčavám a v zime bude fungovať ako izolácia. Domi­nantou je 100-metrová administratívna bu­dova. Výstavba by mala byť ukončená v roku 2012. Developerom polyfunkčného areálu je slovenská spoločnosť Immocap Group, a. s. Bratislava Čulenova Office Tower Office Tower je len jednou z veží veľkorysého projektu New City Centre z dielne Zaha Hadid Architects. Veža vysoká 115 m by mala poskytnúť takmer 35 000 m2 kancelárskych priestorov. Výstavba New City Centre bude prebiehať vo viacerých etapách. Termín ukončenia výstavby je naplánovaný na rok 2018. Developerom projektu je investičná spoločnosť Penta Investments Limited, o. z.

Aký dôraz kladie nájomca alebo investor pri najímaní priestorov a pri kúpe nehnuteľnosti na kritérium energetickej efektívnosti a fakt, že ide o zelenú budovu? Moh­li by ste porovnať Slovensko so svetom?

Rastislav Badalík
podpredseda predstavenstva SKGBC
(konateľ developerskej spoločnosti Bischoff & Compagnons)

Ešte pred rokom sa výška prevádzkových nákladov na Slovensku brala ako fakt, ktorý musel nájomca akceptovať. Neustály rast cien energií však tento mýtus čiastočne zmenil a ešte výrazne zmení. V mnohých prípadoch sa nepozerá na nájomné za štvorcový meter, ale na celkové náklady za prenájom priestorov na jedného pracovníka. Vyspelejší zamestnávatelia už dokážu vyčísliť aj svoje zvýšené náklady za väčšiu chorobnosť a fluktuáciu zamestnancov, ktorí sú nespokojní s pracovným prostredím a trpia takzvaným syndrómom chorých budov. Práve zelené budovy sú odpoveďou na tieto nové požiadavky trhu. Dokážu šetriť nielen náklady na prenájom, ale aj zvyšovať spokojnosť zamestnancov a ich produktivitu práce či kreativitu. Nájomníci v zelených budovách sú stabilnejší, preto majú tieto budovy vyššiu hodnotu z dlhodobého hľadiska aj pre investorov, napríklad pre investičné fondy. Tie už v súčasnosti pri kúpe nehnuteľností považujú certifikáciu zelených budov za samozrejmosť. Necertifikované budovy v blízkej budúcnosti výrazne stratia svoju hodnotu. Na Slovensku si to developeri začínajú uvedomovať tiež a väčšina veľkých hráčov už pripravuje svoje projekty ako trvalo udržateľné budovy. Povedomie nájomníkov u nás výrazne zaostáva za svetom. Súvisí to aj s tým, že ľudia nemajú zatiaľ reálne skúsenosti s pobytom v takýchto budovách. Na základe skúseností zo sveta však vieme, že po realizácii niekoľkých úspešných projektov zelených budov sa dopyt po nich výrazne zvýši.

Ide reálne o výhodnú investíciu pre obidve strany – majiteľa budovy a nájomcu? Nie sú náklady na výstavbu trvalo udržateľnej budovy (prípadne rekonštrukciu) vyššie a následne aj cena za jej prenájom?
Rastislav Badalík: Čím ďalej, tým viac sa moderné stavebné technológie stávajú dostupnými. Pred piatimi až siedmimi rokmi sa zistilo, že zelené kancelárske budovy sú o 5 až 10 percent drahšie a nájomné bolo minimálne o 10 percent vyššie oproti konvenčným budovám. Dnes možno kvalitnú udržateľnú budovu postaviť za rovnaké náklady ako bežnú budovu, v mnohých prípadoch aj lacnejšie. Samozrejme, dá sa postaviť aj výrazne drahšie, všetko však závisí od odborných vedomostí zúčastnených strán v danom stavebnom procese. Majiteľ budovy si môže dovoliť žiadať vyššie nájomné, lebo prevádzkové náklady sú nižšie. Celkové náklady pre nájomcu pritom ostávajú také isté. Tým sa hodnota budovy zvyšuje aj z dlhodobého hľadiska. Nájomník získa prakticky za tie isté náklady neporovnateľne lepšie pracovné prostredie a chráni životné prostredie, čím zároveň zlepšuje svoj imidž v očiach verejnosti a vlastných zamestnancov.

Nevládne na Slovensku ešte stále skepsa, pokiaľ ide o zelené budovy?
Rastislav Badalík: Na Slovensku stále väčšina ľudí ani nevie, čo sú to zelené alebo udržateľné budovy. Je to, samozrejme, aj preto, že ľudia majú od prírody zakódovaný strach z neznámeho. No v ostatnom roku sa to začalo pomerne rýchlo meniť a myslím, že to bude pokračovať. Keď pribudne viac zelených budov, ktorých sa ľudia môžu „dotknúť“, a povedia nám, ako sa im v nich žije a pracuje, veríme že sa začne vytrácať aj nedôvera. Kto rýchlo pochopí, že výstavba zelených budov nie je len krátkodobý módny výstrelok, ale úplne logický a nevyhnutný celosvetový trend, bude úspešný. Nezáleží na tom, či ide o užívateľov, developerov, investorov, dodávateľov alebo výrobcov stavebných materiálov.

Na Slovensku sa momentálne uchádza o certifikát LEED z americkej dielne viacero projektov. Je predpoklad, že sa ich počet v blízkej budúcnosti rapídne zvýši?

Ing. Roman Bahník
architekt a konateľ firmy
REDESIGN, zakladajúci partner SKGBC, konzultant SBToolCZ

Som presvedčený, že áno. Téma získavania pečate udržateľnosti stavieb začína byť aj u nás veľmi aktuálna a okrem desiatky už dnes registrovaných projektov je niekoľko ďalších v príprave – nielen v systéme LEED, ale aj v súlade s ďalšími medzinárodnými systémami udržateľnej výstavby. A myslím, že na budúci rok sa bude o tejto téme hovoriť oveľa viac.

Prečo sa v našich podmienkach aplikuje najčastejšie práve certifikačný systém LEED, ktorý vznikol v USA? Nie sú podmienky na výstavbu v USA a v SR výrazne odlišné? Z hľadiska geografie krajiny by sa dalo predpokladať, že sa budú uplatňovať skôr systémy prispôsobené lokálnym podmienkam, ako napr. DGNB (Nemecko a Rakúsko) alebo SBToolCZ (Česko)…
Ing. Roman Bahník: Certifikačný systém LEED napriek tomu, že ho tvorcovia vyvinuli prvotne pre severoamerický trh, je medzinárodný. Ide o metodiku, ktorou sa certifikujú stavby po celom svete a má bezpochyby kvalitný marketing. LEED dosiaľ pracoval iba s americkými normami ASHRAE, ale postupne sa otvára aj európskym normám, aby si poistil postavenie na trhu. Samozrejme, podmienky na výstavbu sú v USA v porovnaní so Slovenskom odlišné. Treba si uvedomiť, že trh s certifikovanými zelenými budovami u nás ešte len štartuje a pracujeme hlavne s budovami a s klientmi, ktorí sa často rozhodnú pre certifikáciu až počas prebiehajúceho projektového a realizačného procesu. V prípade LEED certifikácie ide o pomerne flexibilný systém, ktorý hodnotí projekty, nové stavby a takisto stavby už dokončené, a to je momentálne jeho veľkou devízou.

Aby som však uviedol veci na pravú mieru, v Európe sa pracuje aj s britským systémom BREEAM (vznikol v roku 1990), ktorý má dlhšiu históriu než LEED (1998) a je na starom kontinente, najmä na Západe, silne etablovaný. V našich podmienkach je pre LEED rovnocenným partnerom a súperom. Takisto sa pracuje aj s ďalšími systémami, ako je napríklad nemecký systém DGNB či najmladší zo spomínanej štvorice český
SBToolCZ. V prípade DGNB ide o jeden z najkvalitnejších a najprísnejších systémov, ktorého tvorcovia zobrali všetok kvalitný základ od svojich predchodcov, poučili sa z chýb a s nemeckou precíznosťou ho dopracovali až do súčasnej podoby. U nás sa použil v prípade projektu EcoPoint Office Centre v Košiciach. Po riadnom naštartovaní trhu a náraste dopytu po certifikovaných budovách bude mať podla mňa práve tento systém u nás silné postavenie.

A na doplnenie, SBToolCZ je lokálny systém prispôsobený pre ČR, podľa ktorého možno zatiaľ hodnotiť iba administratívne budovy a bytové domy vo fáze návrhu. V Česku je momentálne 32 projektov v rôznych fázach certifikačného procesu a verím, že naši kolegovia urobia aj tomuto systému v našich končinách náležitý marketing.

Nech už sa klient rozhodne certifikovať svoju stavbu ktorýmkoľvek z týchto komplexných systémov, každý z nich stojí na zásadách udržateľnosti, energetických úsporách a ohľaduplnosti k životnému prostrediu, a preto je tu priestor pre všetkých.

Na výstavbu zelených budov by sa mali uplatniť vhodné výrobky a materiály. Myslia to ich výrobcovia úprimne, nejde len o šikovný marketing?
Ing. Roman Bahník: V súčasnosti sa nachádzame v „pionierskych časoch“ výstavby zelených budov na Slovensku. Z toho vyplýva aj nedostatočná informovanosť, niekde menej jasné pravidlá a slabšia technická podpora. Už spomínané certifikačné systémy však veľmi prísne hodnotia kvalitu, parametre, zdroje a takzvanú uhlíkovú stopu jednotlivých materiálov. V praxi sa využívajú databázy, v ktorých sa dajú získať požadované údaje LCA (life-cycle-analysis – analýza životného cyklu) o jednotlivých materiáloch a ich vhodnosti použitia. Takže priestor na oklamanie systému tu veľmi nie je. Niekto by to síce mohol využívať klamlivo na marketing, ale developer a jeho konzultant pre certifikáciu si všetko musia všetko dobre preveriť. Certifikácie vyžadujú veľmi precíznu a podrobnú dokumentáciu. Podľa mňa je vzhľadom na súčasný vývoj len otázkou času, keď si už nebudeme musieť klásť otázky o pravdivosti a zámeroch a všetci výrobcovia vzhľadom na svoju konkurencieschopnosť budú nútení dodať do databáz detailné parametre svojich výrobkov, ako aj ich LCA.

TEXT: Andrea Dingová a Jana Hajduová
VIZUALIZÁCIE a FOTO: SKGBC, EcoPoint, Immocap Group, Zaha Hadid Architects

Článok bol uverejnený v časopise Stavebné materiály.