Zmena brownfieldu Palmy na modernú štvrť je na obzore. Kontribúciou za zmenu v územnom pláne budú byty

Bratislavské mestské zastupiteľstvo urobilo vo štvrtok 27. júna dôležité rozhodnutie, keď vzalo na vedomie informáciu o spracovaní urbanistickej štúdie (UŠ) zóny areál Palma s rozlohou 6,8 ha. Otvorili tak dvere rokovaniam o zmenách a doplnkoch územného plánu na území bývalej fabriky pri Račianskej ulici v mestskej časti Nové Mesto. Developer Corwin dlho čaká na zmeny a doplnky, do projektu vložil veľa úsilia a času..

Urbanistická štúdia (spracovateľ spoločnosť JELA) bola dôležitá, pretože overila zmenu funkčného využitia územia brownfieldu z priemyselnej výroby na zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti s návrhom regulačného kódu H.

Rokovanie s Corwinom o zmenách v ÚP

Podkladom na jej spracovanie bolo schválené zadanie z októbra 2021 a celý náročný proces, keď sa k nej napríklad vyjadrila aj mestská časť Nové Mesto, sa skončil uznesením mestských poslancov z júna 2024. Poslanci zároveň požiadali primátora Matúša Valla, aby uzavrel zmluvu s developerom podľa Metodiky zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania s uplatnením kontribúcie v podobe 100 % plnenia bytmi.

„Následne budeme rokovať s developerom, akým spôsobom tieto zmeny pripravíme. Pôvodne bol prihlásený v rámci výzvy zmien v rámci nájomného bývania, kde robíme balíky zmien podľa toho, ako je kto pripravený,“ povedal bratislavský hlavný architekt Juraj Šujan s tým, že prvý balík zmien by chceli dať dokopy v júli tohto roka. Zmeny, ktoré sa týkajú Palmy, budú súčasťou tohto balíka alebo „pôjdu“ nejakým spôsobom samostatne.

Ide o naplnenie verejného záujmu

Šéf marketingu a PR Corwinu Michal Hájek  v reakcii uviedol, že budú súčinní v procese zmien a doplnkov. Konštatoval, že kladne prerokovaná UŠ je dôležitým míľnikom v snahe revitalizovať Palmu. Bez zmeny ÚP, ktorý v Palme stále umožňuje len funkciu priemyslu, nie je možné premeniť brownfield na živú štvrť tak, ako to vyplýva z UŠ z dielne Gehl Architects, vrátane zachovania a obnovy viacerých pôvodných objektov.

Spolu s rôznymi benefitmi, ktoré nová Palma prinesie, ide v tomto prípade podľa neho o napĺňanie verejného záujmu. CORWIN sa v minulosti už zapojil do iniciatívy mesta na rozšírenie fondu nájomných bytov pri zmene územného plánu s projektom na Agátovej ulici v mestskej časti Dúbravka. Rovnako sú pripravení s magistrátom rokovať o podmienkach, za ktorých by sa do tejto iniciatívy zahrnula aj časť bytov v rámci Palmy.

Palma bude polyfunkčné územie

UŠ vznikla na základe zadania, ktoré pripravilo mesto. Útvar hlavného architekta bol prítomný na všetkých kvalitárskych výboroch. „Štúdia vznikla na základe veľmi dobrej spolupráce s ateliérom Gehl Architects, ktorý je svetovo známy a uznávaný v oblasti zmien v mestskej štruktúre. Navrhuje reanimácie brownfieldov a štvrtí s ohľadom na ľudské mierku a zmiešané prostredie a na adaptáciu na zmeny klímy,“ priblížil hlavný architekt Šujan.

Na mieste brownfieldu vznikne polyfunkčné centrum. Podľa štúdie je v zóne je navrhnutých 1 197 bytových jednotiek s 2 132 obyvateľmi. Mesto sa snažilo, aby sa Palma nestala čisto obytnou štvrťou, ale aby tam bola kvalitne zastúpená lokálna vybavenosť.  Na oficiálnej stránke projektu je informácia, že investor plánujeme zrevitalizovať napríklad Silo a zámočnícku dielňu, ktoré čaká technicky aj finančne mimoriadne náročná rekonštrukcia.

Mestská časť nepreferovala vybudovanie novej školy, ale skôr predstavu, aby sa developer finančne zúčastnil na rozšírení kapacít existujúcich škôl v okolí, dodal hlavný architekt Šujan. Celková výmera navrhovaných ambulancií je 560 m² a každá ambulancia má výmeru 140 m². V zóne navrhuje štúdia štyri zdravotné ambulancie prvého kontaktu, detské ihriská s rozlohou 1 724 m², športoviská pre mládež a dospelých s výmerou 1 496 m², spolu 1 941 parkovacích miest či parky s rozlohou 14 689 m²

Vznikne kvalitný mestský bulvár

Štúdia podľa Šujana rieši pomerne razantne predpolie pred navrhovaným areálom Palmy, rozširuje Račiansku ulicu o dva priame pruhy smerom z mesta, buduje samostatný odbočovací pruh doľava na Biely kríž so svetelnou signalizáciou. Mesto malo aj požiadavku  cyklopruhu, ktorá bola zapracovaná. Hlavný architekt zdôraznil, že v tejto časti Račianskej ulice bude kvalitný mestský bulvár aj z dopravného hľadiska.

Súčasťou projektu je verejný park

Budúcu Palmu budú tvoriť podľa urbanistickej štúdie uzavreté obytné bloky s 1- až 4-izbovými bytmi podľa požiadaviek investora s parterom s občianskou vybavenosťou. Súčasťou bytov sú balkóny, alebo lodžie. Byty na prízemí sú navrhované s predzáhradkami, ktoré sú oddelené od vnútrobloku vlastným oplotením a izolačnou zeleňou.

V kontakte s Račianskou ulicou sa nachádza areál administratívno-obslužných zariadení.. Bytová funkcia je v kontakte s Račianskou ulicou len výnimočne, v prípade, keď je potrebné priestorové uzavretie mestského bloku. Potrebný počet parkovacích miest zabezpečia garážové domy pod budovami a vnútroblokmi, ako aj parkovacie miesta na povrchu. V podzemných garážových priestoroch je aj parkovanie pre cyklistov s miestnosťou na údržbu. Súčasťou návrhu je aj rozsiahly verejný priestor s parkom v centre územia.

V severozápadnej časti územia sú sústredené výškovo a hmotovo akcentujúce administratívne budovy. Súčasťou súboru administratívnych budov sú pobytové terasy na streche nižšej časti, ponúkajúce výhľady smerom do vnútorného verejného priestoru a parku. V parteri administratívnych budov je občianska vybavenosť rôzneho charakteru.

Obytné domy, ktoré priliehajú k bulváru Račianskej ulice, majú mať od 6 do 8 nadzemných podlaží. Vo východnej časti územia je navrhnutá uzavretá bloková zástavba s obytnými objektmi od 6 do 9 nadzemných podlaží, výnimočne 10 nadzemných podlaží.