ฤo dobrรฉ mรดลพe priniesลฅ korona? Kvalitnejลกie kancelรกrie
Pandรฉmia posadila chladnรบci trh s kancelรกrskymi nehnuteฤพnosลฅami na hรบsenkovรบ drรกhu a za poslednรฉ mesiace priniesla viacero prekvapenรญ. Ukรกzala, ลพe firmy nedokรกลพu fungovaลฅ len na home officoch a pracovnรฉ priestory potrebujรบ. Ukรกzala tieลพ, ako by mali kancelรกrie v treลฅom tisรญcroฤรญ vyzeraลฅ. Prinรกลกame vรกm odpovede na otรกzky, ktorรฉ boli a budรบ kฤพรบฤovรฉ.
Budรบ kancelรกrie prรกzdne aj po pandรฉmii?
โNa jar minulรฉho roka sa kancelรกrie vyprรกzdnili aย viac ako tri ลกtvrtiny ฤพudรญ pracovalo zย domu. Vย priebehu roka sa sรญce zamestnanci zaฤali postupne vracaลฅ, no situรกciu opรคลฅ otoฤila zhorลกenรก epidemickรก situรกcia. Nรกvrat ฤพudรญ do kancelรกriรญ sa tak oฤakรกva aลพ vย nasledujรบcich mesiacoch aj vย sรบvislosti s vakcinรกciou. Prenajatosลฅ naลกich budov si naฤalej drลพรญme na รบrovni 97-98 percent,โ hovorรญ Martin ล migura, investiฤnรฝ riaditeฤพ realitnรฝch aktivรญt Wood & Company na Slovensku.
Ide len o doฤasnรฝ stav, nรกjomnรฉ zmluvy sรบ vรคฤลกinou uzatvรกranรฉ na obdobie viac ako jeden rok, preto vรคฤลกina nรกjomcov neuvaลพuje o predฤasnom zruลกenรญ nรกjmu, z ktorรฉho by im mohli plynรบลฅ sankcie. Predpokladรก sa, ลพe vรคฤลกina spoloฤnostรญ sa napokon do kancelรกriรญ vrรกti.
Klesรก vลกak aj celkovรก obsadenosลฅ kancelรกrskych priestorov. Konzultaฤnรก spoloฤnosลฅ Colliers International odhaduje, ลพe by mala na Slovensku v najbliลพลกรญch dvoch rokoch stรบpnuลฅ o 20 aลพ 30 %. V sรบฤasnom roku by sa mohol pomer prรกzdnych kancelรกriรญ vyลกplhaลฅ na 16 %, priฤom v treลฅom kvartรกli 2020 sa eลกte pohyboval okolo 10 %.
Treba vลกak povedaลฅ, ลพe vรฝstavba novรฝch kancelรกrskych priestorov uลพ nebude takรก masรญvna ako pred pandรฉmiou. Od zaฤiatku roka 2020 pribudli na trh ลกtyri budovy v celkovej vรฝmere vyลกe 50-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch. Do konca roka 2021 mรก pribudnรบลฅ sedem dokonฤenรฝch objektov. Ich celkovรก vรฝmera dosiahne podฤพa Bratislava Research Forum viac ako 87-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch.
โOpatrnosลฅ na trhu eลกte bude istรบ chvรญฤพu pretrvรกvaลฅ. Aj keฤ sa ekonomika zotavรญ, silnejลกรญ dopyt po kancelรกrskych priestoroch sa prejavรญ aลพ v horizonte troch-ลกtyroch rokov. Predpokladรกm, ลพe minimรกlne najbliลพลกie dva roky bude trh o nieฤo zloลพitejลกรญ. Vรฝhodu budรบ maลฅ administratรญvne budovy sย kvalitnou sprรกvou aย servisom pre klientov, aย tieลพ sย dobrรฝm pomerom cena โ vรฝkon,โ uvรกdza ล migura.
Akรก je situรกcia v susednom ฤesku?
โKeฤ sa pozrieme na graf investiฤnej aktivity na trhu komerฤnรฝch nehnuteฤพnostรญ, ลพiaden dramatickรฝ pokles v roku 2020 nenastal. Na druhรบ stranu, keฤ sa pozrieme na konkrรฉtne transakcie, zistรญme, ลพe za polovicu objemu je jedna konkrรฉtna transakcia. Menลกรญch transakciรญ ubudlo,โ uviedol na konferenciรญ Stavebnรญho fรณra senior manaลพรฉr Deloitte pre nehnuteฤพnosti a stavebnรญctvo Ondลej Zabloudil.
V roku 2020 sa v ฤeskej republike prenajalo pribliลพne 330-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch kancelรกriรญ, z ฤoho pribliลพne polovica boli novรฉ nรกjmy. Oproti minulรฉmu roku je to pokles o 27%, priฤom najkritickejลกie boli, rovnako ako u nรกs, najmรค prvรฉ dva kvartรกly.
ฤo sa tรฝka neobsadenosti kancelรกriรญ, Praha sa pohybuje na รบrovni pribliลพne 7,5%.ย V ponuke je 3,85 miliรณnoch m2 kancelรกrskych priestorov. V roku 2020 pribudlo 150-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch, vo vรฝstavbe ฤalลกรญch je 135-tisรญc m2 . Pribliลพne 100-tisรญc sa mรก dostavaลฅ tento rok. Ako vลกak podotkol Zabloudil, trh na zmeny reaguje s veฤพkรฝm meลกkanรญm. Aj u susedov brรกnia vรฝstavbe zdฤบhavรฉ povoฤพovacie procesy.
Kedy sa vrรกtime na pracoviskรก?
Zatiaฤพ ฤo menลกie lokรกlne firmy sa uลพ postupne sลฅahujรบ spรคลฅ, nadnรกrodnรฉ spoloฤnosti stรกle vรกhajรบ. ฤasลฅ z nich je na nepretrลพitom home office doteraz a ich situรกcia sa podฤพa ล miguru pravdepodobne nezmenรญ aลพ do tretieho kvartรกlu 2021.
โฤakajรบ na oฤkovanie, uvoฤพnenie reลกtrikciรญ a nรกvrat sveta do normรกlu. Nechcรบ riskovaลฅ potenciรกlne ลพaloby alebo akรฉkoฤพvek inรฉ komplikรกcie. Zรกroveล je tu vลกak tlak na ฤo najskorลกรญ nรกvrat do kancelรกriรญ โ jednak to sรบvisรญ sย psychickou pohodou zamestnancov aย moลพnosลฅou sรบstrediลฅ sa na prรกcu mimo domu, ale aj efektivitou spoluprรกce, budovanรญm tรญmovรฉho ducha aย firemnej kultรบry,โ dodรกva ล migura.
Ako COVID-19 zmenil nรกjomnรฉ zmluvy?
Podฤพa analรฝzy CBRE realizovanej v strednej a vรฝchodnej Eurรณpe rokovala o รบฤพavรกch s majiteฤพmi budov polovica nรกjomnรญkov. ฤastรฝmi poลพiadavkami bolo znรญลพenie nรกjomnรฉho a platobnรฉ prรกzdniny. Ako vลกak podotรฝka ล migura, na zmenu podmienok v kontrakte musia firmy รบฤพavy nieฤรญm vyvรกลพiลฅ. Zvyฤajne to bolo kompenzovanรฉ predฤบลพenรญm nรกjomnej zmluvy.
โVรคฤลกรญ nรกjomcovia, ktorรญ majรบ dlhodobรฉ zmluvy, vedia, ลพe nemรดลพu konaลฅ krรกtkodobo. Preto spravidla neopรบลกลฅajรบ ani neredukujรบ priestory, pretoลพe by ich oย rok museli znova naberaลฅ, a to nedรกva ekonomicky ลพiaden zmysel. Od nich necรญtime ลพiaden tlak. Situรกcia je trochu inรก u menลกรญch nรกjomcov. Sรบ firmy, ktorรฉ sa dostali do existenฤnรฝch problรฉmov. Vลพdy sa vลกak snaลพรญme hฤพadaลฅ rieลกenie,โ vysvetฤพuje ล migura. Platobnรก disciplรญna sa vรฝrazne zhorลกila najmรค v segmente gastra a retailu, ktorรฉ najviac zasiahli vlรกdne opatrenia.
Pri novรฝch zmluvรกch uzavretรฝch v ฤase pandรฉmie vo vลกeobecnosti platรญ, ลพe nรกjomcovia uลพ nie sรบ ochotnรญ zavรคzovaลฅ sa na takรฉ dlhรฉ obdobie ako predtรฝm. O nรกjomcov je v sรบฤasnosti vรคฤลกรญ boj, a preto si vedia vyrokovaลฅ aj mimoriadne vรฝhodnรฉ podmienky, naprรญklad rent-free obdobie alebo รบpravu kancelรกriรญ zadarmo.
Ako budรบ vyzeraลฅ kancelรกrie po pandรฉmii?
Analytici odhadujรบ, ลพe v โnovom normรกleโ budeme viac vyuลพรญvaลฅ home office a stretรกvanie sa v kancelรกrii bude slรบลพiลฅ skรดr na organizaฤnรฉ mรญtingy ฤi brainstorming. Takรก situรกcia nahrรกva konceptu tzv. zdieฤพanรฝch pracovnรฝch miest a priestorov, ktorรฉ nie sรบ na prรกcu vyuลพรญvanรฉ nonstop. Sรบ menลกie, flexibilnejลกie a komfortnejลกie.
Pre prenajรญmateฤพa to znamenรก, ลพe bude v koneฤnom dรดsledku potrebovaลฅ menej priestoru. Kancelรกrie sa teda mรดลพu do istej miery โscvrknรบลฅโ. Nie kaลพdej firme a kaลพdรฉmu zamestnancovi vลกak hot-desking bude vyhovovaลฅ. Najmรค rodiฤia malรฝch detรญ stรกle ocenia miesto, kde sa na prรกcu budรบ mรดcลฅ plne sรบstrediลฅ.
Prรกca z domu urรฝchlila potrebu firiem investovaลฅ do technolรณgiรญ. Podฤพa analรฝzy CBRE tak plรกnuje urobiลฅ aลพ 75 percent firiem. Sรบฤasnรฝ stav mรดลพe akcelerovaลฅ nielen implementovanie techniky na konferenฤnรฉ hovory, ale naprรญklad aj rozลกรญrenej reality a umelej inteligencie.
COVID-19 vลกak zmenil predovลกetkรฝm pohฤพad na hygienu budov. Vidieลฅ to na novรฝch projektoch, ktorรฉ vznikajรบ, ale aj na opatreniach v starลกรญch nehnuteฤพnostiach. โPo COVID-19 bude pre nรกjomnรญkov zdravotnรก bezpeฤnosลฅ budovy jednรฝm z rozhodujรบcich kritรฉriรญ. Zvรฝลกi to nรกklady na development, aj keฤ vรคฤลกina vlastnรญkov sa bude snaลพiลฅ implementovaลฅ najmรค rozpoฤtovo prijateฤพnรฉ rieลกenia,โ myslรญ si ล migura. Do vzduchotechnickรฝch obvodov mรดลพu naprรญklad aplikovaลฅ rรดzne antibakteriรกlne prรญpravky a povrchy dezinfikovaลฅ UV ลพiarenรญm.
Ako โanti-COVIDโ sa profiluje naprรญklad novovznikajรบci projekt Lakeside Park 02 pri Kuchajde. Budova bude vyuลพรญvaลฅ takzvanรบ doskovรบ rekuperรกciu, v ktorej nedochรกdza k zmieลกavaniu privรกdzanรฉho a odvรกdzanรฉho vzduchu, dezinfekciu ฤiastoฤkami striebra aj bezdotykovรฉ ovlรกdanie vรฝลฅahov.
โTieto technologickรฉ prvky sa pridali aลพ vย priebehu projektovรฝch prรกc sย ohฤพadom na vรฝvoj situรกcie,โ doplnil ล migura. Podobnรฉ opatrenia sa mรดลพu staลฅ v budรบcnosti ลกtandardom.