kancelaria

ฤŒo dobrรฉ mรดลพe priniesลฅ korona? Kvalitnejลกie kancelรกrie

Pandรฉmia posadila chladnรบci trh s kancelรกrskymi nehnuteฤพnosลฅami na hรบsenkovรบ drรกhu a za poslednรฉ mesiace priniesla viacero prekvapenรญ. Ukรกzala, ลพe firmy nedokรกลพu fungovaลฅ len na home officoch a pracovnรฉ priestory potrebujรบ. Ukรกzala tieลพ, ako by mali kancelรกrie v treลฅom tisรญcroฤรญ vyzeraลฅ. Prinรกลกame vรกm odpovede na otรกzky, ktorรฉ boli a budรบ kฤพรบฤovรฉ.

Budรบ kancelรกrie prรกzdne aj po pandรฉmii?

โ€žNa jar minulรฉho roka sa kancelรกrie vyprรกzdnili aย viac ako tri ลกtvrtiny ฤพudรญ pracovalo zย domu. Vย priebehu roka sa sรญce zamestnanci zaฤali postupne vracaลฅ, no situรกciu opรคลฅ otoฤila zhorลกenรก epidemickรก situรกcia. Nรกvrat ฤพudรญ do kancelรกriรญ sa tak oฤakรกva aลพ vย nasledujรบcich mesiacoch aj vย sรบvislosti s vakcinรกciou. Prenajatosลฅ naลกich budov si naฤalej drลพรญme na รบrovni 97-98 percent,โ€œ hovorรญ Martin ล migura, investiฤnรฝ riaditeฤพ realitnรฝch aktivรญt Wood & Company na Slovensku.

Ide len o doฤasnรฝ stav, nรกjomnรฉ zmluvy sรบ vรคฤลกinou uzatvรกranรฉ na obdobie viac ako jeden rok, preto vรคฤลกina nรกjomcov neuvaลพuje o predฤasnom zruลกenรญ nรกjmu, z ktorรฉho by im mohli plynรบลฅ sankcie. Predpokladรก sa, ลพe vรคฤลกina spoloฤnostรญ sa napokon do kancelรกriรญ vrรกti.

Klesรก vลกak aj celkovรก obsadenosลฅ kancelรกrskych priestorov. Konzultaฤnรก spoloฤnosลฅ Colliers International odhaduje, ลพe by mala na Slovensku v najbliลพลกรญch dvoch rokoch stรบpnuลฅ o 20 aลพ 30 %. V sรบฤasnom roku by sa mohol pomer prรกzdnych kancelรกriรญ vyลกplhaลฅ na 16 %, priฤom v treลฅom kvartรกli 2020 sa eลกte pohyboval okolo 10 %.

Treba vลกak povedaลฅ, ลพe vรฝstavba novรฝch kancelรกrskych priestorov uลพ nebude takรก masรญvna ako pred pandรฉmiou. Od zaฤiatku roka 2020 pribudli na trh ลกtyri budovy v celkovej vรฝmere vyลกe 50-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch. Do konca roka 2021 mรก pribudnรบลฅ sedem dokonฤenรฝch objektov. Ich celkovรก vรฝmera dosiahne podฤพa Bratislava Research Forum viac ako 87-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch.

โ€žOpatrnosลฅ na trhu eลกte bude istรบ chvรญฤพu pretrvรกvaลฅ. Aj keฤ sa ekonomika zotavรญ, silnejลกรญ dopyt po kancelรกrskych priestoroch sa prejavรญ aลพ v horizonte troch-ลกtyroch rokov. Predpokladรกm, ลพe minimรกlne najbliลพลกie dva roky bude trh o nieฤo zloลพitejลกรญ. Vรฝhodu budรบ maลฅ administratรญvne budovy sย kvalitnou sprรกvou aย servisom pre klientov, aย tieลพ sย dobrรฝm pomerom cena โ€“ vรฝkon,โ€œ uvรกdza ล migura.

Nivy Tower
Nivy Tower | Zdroj: HB Reavis

Akรก je situรกcia v susednom ฤŒesku?

โ€žKeฤ sa pozrieme na graf investiฤnej aktivity na trhu komerฤnรฝch nehnuteฤพnostรญ, ลพiaden dramatickรฝ pokles v roku 2020 nenastal. Na druhรบ stranu, keฤ sa pozrieme na konkrรฉtne transakcie, zistรญme, ลพe za polovicu objemu je jedna konkrรฉtna transakcia. Menลกรญch transakciรญ ubudlo,โ€œ uviedol na konferenciรญ Stavebnรญho fรณra senior manaลพรฉr Deloitte pre nehnuteฤพnosti a stavebnรญctvo Ondล™ej Zabloudil.

V roku 2020 sa v ฤŒeskej republike prenajalo pribliลพne 330-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch kancelรกriรญ, z ฤoho pribliลพne polovica boli novรฉ nรกjmy. Oproti minulรฉmu roku je to pokles o 27%, priฤom najkritickejลกie boli, rovnako ako u nรกs, najmรค prvรฉ dva kvartรกly.

ฤŒo sa tรฝka neobsadenosti kancelรกriรญ, Praha sa pohybuje na รบrovni pribliลพne 7,5%.ย  V ponuke je 3,85 miliรณnoch m2 kancelรกrskych priestorov. V roku 2020 pribudlo 150-tisรญc metrov ลกtvorcovรฝch, vo vรฝstavbe ฤalลกรญch je 135-tisรญc m2 . Pribliลพne 100-tisรญc sa mรก dostavaลฅ tento rok. Ako vลกak podotkol Zabloudil, trh na zmeny reaguje s veฤพkรฝm meลกkanรญm. Aj u susedov brรกnia vรฝstavbe zdฤบhavรฉ povoฤพovacie procesy.

Kedy sa vrรกtime na pracoviskรก?

Zatiaฤพ ฤo menลกie lokรกlne firmy sa uลพ postupne sลฅahujรบ spรคลฅ, nadnรกrodnรฉ spoloฤnosti stรกle vรกhajรบ. ฤŒasลฅ z nich je na nepretrลพitom home office doteraz a ich situรกcia sa podฤพa ล miguru pravdepodobne nezmenรญ aลพ do tretieho kvartรกlu 2021.

โ€žฤŒakajรบ na oฤkovanie, uvoฤพnenie reลกtrikciรญ a nรกvrat sveta do normรกlu. Nechcรบ riskovaลฅ potenciรกlne ลพaloby alebo akรฉkoฤพvek inรฉ komplikรกcie. Zรกroveลˆ je tu vลกak tlak na ฤo najskorลกรญ nรกvrat do kancelรกriรญ โ€“ jednak to sรบvisรญ sย psychickou pohodou zamestnancov aย moลพnosลฅou sรบstrediลฅ sa na prรกcu mimo domu, ale aj efektivitou spoluprรกce, budovanรญm tรญmovรฉho ducha aย firemnej kultรบry,โ€œ dodรกva ล migura.

Ako COVID-19 zmenil nรกjomnรฉ zmluvy?

Podฤพa analรฝzy CBRE realizovanej v strednej a vรฝchodnej Eurรณpe rokovala o รบฤพavรกch s majiteฤพmi budov polovica nรกjomnรญkov. ฤŒastรฝmi poลพiadavkami bolo znรญลพenie nรกjomnรฉho a platobnรฉ prรกzdniny. Ako vลกak podotรฝka ล migura, na zmenu podmienok v kontrakte musia firmy รบฤพavy nieฤรญm vyvรกลพiลฅ. Zvyฤajne to bolo kompenzovanรฉ predฤบลพenรญm nรกjomnej zmluvy.

โ€žVรคฤลกรญ nรกjomcovia, ktorรญ majรบ dlhodobรฉ zmluvy, vedia, ลพe nemรดลพu konaลฅ krรกtkodobo. Preto spravidla neopรบลกลฅajรบ ani neredukujรบ priestory, pretoลพe by ich oย rok museli znova naberaลฅ, a to nedรกva ekonomicky ลพiaden zmysel. Od nich necรญtime ลพiaden tlak. Situรกcia je trochu inรก u menลกรญch nรกjomcov. Sรบ firmy, ktorรฉ sa dostali do existenฤnรฝch problรฉmov. Vลพdy sa vลกak snaลพรญme hฤพadaลฅ rieลกenie,โ€œ vysvetฤพuje ล migura. Platobnรก disciplรญna sa vรฝrazne zhorลกila najmรค v segmente gastra a retailu, ktorรฉ najviac zasiahli vlรกdne opatrenia.

Pri novรฝch zmluvรกch uzavretรฝch v ฤase pandรฉmie vo vลกeobecnosti platรญ, ลพe nรกjomcovia uลพ nie sรบ ochotnรญ zavรคzovaลฅ sa na takรฉ dlhรฉ obdobie ako predtรฝm. O nรกjomcov je v sรบฤasnosti vรคฤลกรญ boj, a preto si vedia vyrokovaลฅ aj mimoriadne vรฝhodnรฉ podmienky, naprรญklad rent-free obdobie alebo รบpravu kancelรกriรญ zadarmo.

Lakeside Park 02 pri Kuchajde
Lakeside Park 02 pri Kuchajde | Zdroj: WOOD & Company

Ako budรบ vyzeraลฅ kancelรกrie po pandรฉmii?

Analytici odhadujรบ, ลพe v โ€žnovom normรกleโ€œ budeme viac vyuลพรญvaลฅ home office a stretรกvanie sa v kancelรกrii bude slรบลพiลฅ skรดr na organizaฤnรฉ mรญtingy ฤi brainstorming. Takรก situรกcia nahrรกva konceptu tzv. zdieฤพanรฝch pracovnรฝch miest a priestorov, ktorรฉ nie sรบ na prรกcu vyuลพรญvanรฉ nonstop. Sรบ menลกie, flexibilnejลกie a komfortnejลกie.

Pre prenajรญmateฤพa to znamenรก, ลพe bude v koneฤnom dรดsledku potrebovaลฅ menej priestoru. Kancelรกrie sa teda mรดลพu do istej miery โ€žscvrknรบลฅโ€œ. Nie kaลพdej firme a kaลพdรฉmu zamestnancovi vลกak hot-desking bude vyhovovaลฅ. Najmรค rodiฤia malรฝch detรญ stรกle ocenia miesto, kde sa na prรกcu budรบ mรดcลฅ plne sรบstrediลฅ.

Prรกca z domu urรฝchlila potrebu firiem investovaลฅ do technolรณgiรญ. Podฤพa analรฝzy CBRE tak plรกnuje urobiลฅ aลพ 75 percent firiem. Sรบฤasnรฝ stav mรดลพe akcelerovaลฅ nielen implementovanie techniky na konferenฤnรฉ hovory, ale naprรญklad aj rozลกรญrenej reality a umelej inteligencie.

COVID-19 vลกak zmenil predovลกetkรฝm pohฤพad na hygienu budov. Vidieลฅ to na novรฝch projektoch, ktorรฉ vznikajรบ, ale aj na opatreniach v starลกรญch nehnuteฤพnostiach. โ€žPo COVID-19 bude pre nรกjomnรญkov zdravotnรก bezpeฤnosลฅ budovy jednรฝm z rozhodujรบcich kritรฉriรญ. Zvรฝลกi to nรกklady na development, aj keฤ vรคฤลกina vlastnรญkov sa bude snaลพiลฅ implementovaลฅ najmรค rozpoฤtovo prijateฤพnรฉ rieลกenia,โ€œ myslรญ si ล migura. Do vzduchotechnickรฝch obvodov mรดลพu naprรญklad aplikovaลฅ rรดzne antibakteriรกlne prรญpravky a povrchy dezinfikovaลฅ UV ลพiarenรญm.

Ako โ€žanti-COVIDโ€œ sa profiluje naprรญklad novovznikajรบci projekt Lakeside Park 02 pri Kuchajde. Budova bude vyuลพรญvaลฅ takzvanรบ doskovรบ rekuperรกciu, v ktorej nedochรกdza k zmieลกavaniu privรกdzanรฉho a odvรกdzanรฉho vzduchu, dezinfekciu ฤiastoฤkami striebra aj bezdotykovรฉ ovlรกdanie vรฝลฅahov.

โ€žTieto technologickรฉ prvky sa pridali aลพ vย priebehu projektovรฝch prรกc sย ohฤพadom na vรฝvoj situรกcie,โ€œ doplnil ล migura. Podobnรฉ opatrenia sa mรดลพu staลฅ v budรบcnosti ลกtandardom.

Veronika Rajniฤovรก