Juraj Nevolník: Nájomné byty? Ich koncepcia môže priniesť neistotu a korupciu

Ambíciou riaditeľa slovenskej divízie Penta Real Estate je robiť každý projekt lepšie a po kúskoch zvyšovať latku architektúry na Slovensku. Rozprávali sme sa o tom, ako vznikal návrh SKY PARKu, aké sú ďalšie plány so štvrťou Bory, o novom projekte v Dúbravke aj o tom, čo môžu robiť štát a samosprávy inak.

Začnime v downtowne. Návrh SKY PARKu pochádza z ateliéru Zaha Hadid Architects. Koľko zostalo z pôvodného návrhu architektov? Redukoval sa, alebo sa upravoval v závislosti od domácich podmienok?

Prvý návrh od Zaha Hadid Architects, ktorý sme mali možnosť vidieť, bol urbanisticko-ideový koncept, s ktorým vyhrali súťaž. Dominantná časť sa zachovala. Najprv sme mali v pláne postaviť sedem veží − päť rezidenčných a dve kancelárske. Boli navrhnuté na menšom pozemku, ako je ten, na ktorom dnes projekt stojí.

Kľúčová zmena spočíva v tom, že z piatich rezidenčných veží sa stali štyri a z dvoch identických kancelárskych veží sa zachoval tvar len jednej z nich. Pri druhej sme nakoniec zvolili iný architektonický koncept. Čo sa týka urbanizmu, nosná myšlienka spočíva v parku s pavilónmi na 1. NP a tú sme zachovali.

Samozrejme, návrh sa od súťaže vyvíjal. Prispôsoboval sa aj technickým parametrom a normám tak, aby bolo možné projekt realizovať v lokálnych podmienkach. Kľúčová myšlienka zobrazenia nosného systému vo forme exoskeletového obkladu na fasáde ostala.

Viacero výziev

Z akého dôvodu ste pristúpili ku zmene dizajnu druhej administratívnej budovy?

Reagovali sme na trh. Existuje veľká časť spoločností, ktorá pri voľbe kancelárskeho priestoru požaduje iný pôdorys ako ten s menšou výmerou a vo výškovej budove. Upravili sme návrh tak, aby mal objekt viac podlaží s veľkoplošnými priestormi.

Obstarali sme nový koncept, ktorý dotvorí mix v areáli. V SKY PARKu si tak nájdu priestory firmy, ktoré vyžadujú reprezentatívne priestory vo výškovej budove, aj spoločnosti, ktoré chcú mať flexibilnejší a otvorený pôdorys.

Potreba priestorov ako DNA, ktorá spája firmu dohromady, určite zostane.

V súvislosti s pandémiou sa veľa hovorilo o tom, že sa budú kancelárske priestory zmenšovať. Hovoríte, že po priestoroch s väčšou výmerou je stále dopyt?

Určite áno. Minulý rok prepukla pomerne veľká panika. Som presvedčený, že z dlhodobého hľadiska sa nič zásadné v kancelárskom segmente nezmení a bude rovnako silný ako doteraz. Človek je tvor sociálny, potrebuje interakciu.

Veľa ľudí je po roku mítingov na online platformách skôr znechutených. Najmä keď prijímate nových ľudí, nie je možné budovať firemnú kultúru online. Kancelárie sa však v budúcnosti určite budú meniť – budú vyzerať inak a pracovný čas bude voľnejší. Potreba priestorov ako DNA, ktorá spája firmu dohromady, však určite zostane.

V Jurkovičovej teplárni bude aj coworking. Predpokladáte, že bude na Slovensku rozšírenejší, ako tomu bolo doteraz, alebo ostane v úzadí ako doplnková služba?

Bude to vždy skôr doplnková služba, ale svoj potenciál, ktorý má, na Slovensku ešte ani zďaleka nedosiahol.

Ako sa podarilo zachovať takú priemyselnú pamiatku, akou je Jurkovičova tepláreň, keď 80 % podobných pamiatok na Slovensku zbúrali?

Je to pamiatkovo chránená budova a navyše sme ju od začiatku chceli zachovať. Ako firma máme vzťah k architektúre, mestám, urbanizmu a snažíme sa kultivovať záujem o architektúru. Kompletná rekonštrukcia Jurkovičovej teplárne bola našou prioritou. Na začiatku sme nevedeli, čo v nej bude. Vedeli sme len, že ju chceme obnoviť.

Čo bolo najväčšou výzvou pri jej rekonštrukcii?

Výziev bolo množstvo. O tom by určite vedeli rozprávať kolegovia zo stavby. Každý deň sme našli nejaké nové prekvapenia. Už len tepelno-technické riešenie bolo mimoriadne náročné. Snažili sme sa zvoliť moderný systém presklenia tak, aby bol čo najsubtílnejší a aby čo najviac evokoval pôvodné oceľové rámy okien.

Najzaujímavejší je však koncept domu v dome. V rámci teplárne sme postavili úplne novú stavbu, ktorá je v interiéri a ktorá je odsadená od vnútornej strany obvodového plášťa tak, aby bol zachovaný raster vonkajších okien. To nám umožnilo pracovať s rovnomernou konštrukčnou výškou podlaží v interiéroch.

Bývanie pre mestského človeka

Aká je obsadenosť štvrtej rezidenčnej veže SKY PARK a kedy očakávate jej dokončenie?

Predali sme už približne jednu tretinu z celkového objemu bytov. S predajom sa neponáhľame. Dávame do predaja vždy iba malý počet bytov, pričom oslovujeme klientov v poradovníku. Snažíme sa predaj rozložiť na čo najdlhšie obdobie počas výstavby. Dokončenie predpokladáme na konci roku 2024 alebo v priebehu roka 2025.

Harmonogram je dlhší z toho dôvodu, že zatiaľ čo prvé tri veže sa stavali v rámci industriálnej zóny, respektíve brownfieldu, štvrtá je už súčasťou funkčného priestoru s administratívou, rezidenciami, okolitým developmentom. Musíme tomu prispôsobiť logistiku, aby nenarušila chod okolia.

Prečo ste sa rozhodli predávať byty pomaly?

Situácia na trhu stavebných materiálov je neistá a nechceme predať byty v čase, keď nevieme, akým spôsobom sa budú vyvíjať náklady. Držíme si kontinuálne tempo a rozkladáme riziko v čase.

SKY PARK je postavený na mieste, kde ľudia pomerne frekventovane prechádzajú všetkými smermi. Rezident veží tak vyjde z bytového domu rovno do tohto exponovaného verejného priestoru. Aké to má výhody? Nechýba rezidentom pocit určitého súkromia?

Je jednoznačné, že náš projekt je určený pre mestského človeka, ktorý má rád ruch mesta. Ak chce niekto ráno počuť čvirikanie vtákov a vyjsť na záhradu, môže si kúpiť rodinný dom niekde v okrajovej časti Bratislavy. Život v meste má svoje výhody aj nevýhody, ale v našom prípade nejde o byty, ktoré sú vedľa štvorprúdovej cesty.

Napriek tomu, že sú v centre mesta, sú umiestnené v jednom z najštedrejších parkov, ktorý navštevujú nielen obyvatelia, ale aj ľudia z okolia. Keď sa večer prejdete v areáli, vidíte tam množstvo mladých ľudí, ktorí tam sedia a diskutujú. To je samo osebe svedectvom, že tam ľudia chodia radi tráviť svoj čas.

Ako verejný priestor v SKY PARKu komunikuje, respektíve bude komunikovať s verejnými priestormi vytvorenými ostatnými projektmi v downtowne?

Snažili sme sa, aby urbanistický koncept pritiahol ľudí z okolia do centra. Preto nemáme na obvode súvislý parter. Minimalizovali sme hluché a mŕtve steny. Aj zásobovanie a trafostanice sú umiestnené tak, aby čo najmenej rušili pohyb chodcov a aby nepôsobili prevádzkovo alebo vizuálne rušivo. Celý obvodový parter je perforovaný. Obsahuje veľa peších ťahov, ktorými sa dá dostať do vnútra. To je podľa mňa najdôležitejší spôsob urbanistickej komunikácie.

Napriek tomu, že sa všetci tvárime priateľsky k alternatívnym formám dopravy, stále robíme z downtownu do veľkej miery tranzitnú zónu.

Projekt sám osebe netvorí zo žiadnej strany bariéru. Komunikovali ste s ostatnými developermi víziu štvrte, ktorá vzniká?

Áno, rozprávame sa aj s ostatnými developermi. Klamal by som, keby som povedal, že máme jednoznačný úzus, ako má celá zóna vyzerať. To je ale koniec koncov úloha mesta. Nachádzame sa na území, ktoré má schválený územný plán zóny a vzťahy sú pomerne jasne definované. Vý- sledok je podľa mňa dobrý.

Chýba pešia doprava

Zapájate sa do pripomienkovania Územného plánu Bratislavy?

Developeri nemajú nijakú zákonnú možnosť pripomienkovať územný plán, pokiaľ sami nie sú obstarávateľmi urbanistickej štúdie. Situácia je v súčasnosti pomerne nešťastná. Všetci vieme, že je v Bratislave nedostatok bytov, a zatiaľ nevidím, že by hlavné mesto nejakým zásadným spôsobom reflektovalo na tento stav zmenou územného plánu. Je jasné, že je to komplikovaný proces, ktorý netrvá pol roka ani rok. Ale zatiaľ nevidím zásadný posun k lepšiemu.

Čo hovoríte na novú stavebnú legislatívu, ktorá sa v súčasnosti pripravuje?

Zatiaľ som videl niekoľko návrhov. Kým nie sú známe všetky detaily, je veľmi ťažké hodnotiť, ako je legislatíva napísaná. Akákoľvek zmena bude oproti súčasnému stavu zlepšením. Máme jeden z najťažkopádnejších legislatívnych rámcov povoľovania a umiestňovania stavieb v Európe, aj vo svetovom meradle. Rád si ale počkám na detailnejší návrh.

Čo vám z urbanistického hľadiska chýba v zóne downtownu?

Chýba mi väčšia preferencia pešej dopravy. Napriek tomu, že sa všetci tvárime moderne a priateľsky k alternatívnym formám dopravy, stále robíme z downtownu do veľkej miery tranzitnú zónu. Uliciam Košická, Landerevova a Karadžičova by prospelo obmedzenie individuálnej automobilovej dopravy, ako aj rozšírenie parterov a chodníkov, čím by sa vytvoril priestor na trávenie voľného času.

Keď máte meter široký chodník a vedľa štvorprúdovú cestu, nechcete tam byť dlhšie, ako musíte. Tlmenie tranzitnej dopravy v centre by len pomohlo.

A je to z dopravného hľadiska možné?

Určite by sa to motoristom zo začiatku nepáčilo, ale z dlhodobého hľadiska je to jediné východisko. Nemôžeme dopravu v Bratislave postaviť na tom, že budeme donekonečna rozširovať komunikácie. Je to neudržateľné. Potom skončíme s diaľnicou v centre mesta. Musíme akceptovať, čo je centrum mesta, a individuálna automobilová doprava musí byť potlačená na úkor pešej, hromadnej a cyklodopravy.

Do nedávnej minulosti nebolo toto územie vnímané ako centrálna zóna.

Už niekoľko dekád je v nej plánovaný zásadný redevelopment. Nie je to výmysel developerov v posledných rokoch. Bolo to ešte na prelome 80. a 90. rokov, keď ju v urbanistických štúdiách označili ako nové centrum. Je zvláštne tváriť sa teraz prekvapene, že tam vzniklo veľa nových budov.

Architektúra bez ľudí je len mŕtvou sochou

Projekt Bory Bývanie má tiež ambíciu vyrásť na novú mestskú štvrť. V čom je výhoda a nevýhoda toho, že jeden developer postaví celú štvrť, a čo taká štvrť okrem škôlky, nemocnice a nákupného strediska urbanisticky potrebuje?

Keď staviate sami, odpadá koordinácia developerov, a preto môžete územiu vštepiť vlastný rukopis. Pevne verím, že o desať, pätnásť rokov budú mať aj Bory svoju vlastnú identitu. Keď som prebral vedenie projektu, museli sme zásadným spôsobom otočiť kormidlo. Bory mali byť pôvodne suburbánnou obchodnou zónou, čo časom meníme na zmiešanú zónu s prevahou bývania a občianskou vybavenosťou.

Stretávame sa s viacerými urbanistickými problémami, ktoré sa snažíme nejakým spôsobom postupne riešiť. Každá ďalšia etapa, ktorú postavíme, prináša do územia novú kvalitu. Máme veľké plány s centrálnou časťou Borov, kam sme sa ešte ani poriadne nedostali. Keďže máme nad územím veľkú kontrolu, budeme mať veľký priestor na budovanie rekreačných zón, bulvárov a parku.

Máme veľké plány s centrálnou časťou Borov, kam sme sa ešte ani poriadne nedostali.

Aké urbanistické problémy konkrétne riešite?

„Neuralgickými bodmi” sú rozhrania medzi komerčnou zástavbou „big boxov“, ktoré v území vznikli pred rokmi, a rezidenčnou zástavbou, ktorá vzniká v ich susedstve. To sa snažíme riešiť modifikáciou urbanizmu rezidenčnej zástavby tak, aby došlo k minimalizácii negatívnych vplyvov. Do budúcna plánujeme aj konverzie už zastavaných území a ich adaptácie na nové funkcie.

Čo tvorí identitu štvrte? Je to architektúra, vybavenosť, alebo ľudia, ktorí v nej bývajú?

Architektúra bez ľudí je len mŕtvou sochou. Bory si našli úspech u svojej cieľovej klientely. S každou ďalšou etapou sa snažíme o kúsok zdvihnúť nastavenú latku architektúry. Začínali sme nesmelo konceptom desiatich domov v riadkovej zástavbe na poli. V súčasnosti pripravujeme koncept piatej a šiestej etapy, ktorá už bude mať takmer blokovú zástavbu a mestský charakter.

Som presvedčený, že keď ju predstavíme, budú návrh vnímať pozitívne aj odborníci. Na všetky etapy robíme architektonické súťaže. Na piatu a šiestu etapu sme už dokonca robili medzinárodnú súťaž.

Bude šiesta etapa posledná?

Ešte bude etáp a etáp.

Aká skupina spotrebiteľov je pre Bory cieľovou?

Nemáme homogénnu cieľovú klientelu. Ak to veľmi zovšeobecním, sú to skôr mladé rodiny, ktoré hľadajú prvé bývanie a nechcú bývať priamo v centre mesta. Snažíme sa byť stále dostupní pre bratislavskú strednú triedu. Nesnažíme sa však byť lowcost. To nikdy nebolo v našom DNA a ani to nechceme robiť. Chceme stavať poctivé bývanie za rozumnú cenu.

Hovorí sa o tom, že ubytovanie by mal mať v Boroch aj zdravotnícky personál, lekári a lekárky pracujúci v novej nemocnici. Kde a v akej forme sa bude toto ubytovanie nachádzať?

V súčasnosti realizujeme výstavbu prvej ubytovne pre personál, ktorá má slúžiť primárne pre zdravotné sestry a bratov. Robíme to pre sesterskú spoločnosť Svet zdravia, ktorá bude užívateľom týchto priestorov. Ubytovňa bude stáť hneď vedľa nemocnice.

Nájomné bývanie plné otáznikov

Aký máte názor na návrh zákona o podpore štátneho nájomného bývania z dielne Sme rodina?

Nájomné bývanie je veľmi háklivá téma. Rozumiem, prečo sa ju politici snažia presadiť. Poviem svoj názor, ako by podpora mala vyzerať. Myslím si, že štát by si mal budovať svoj vlastný fond nájomného bývania, mal by byť vlastníkom nejakého pemza nájomných bytov. Mal by to robiť aj v spolupráci so súkromnými developermi.

Ideálne takou formou, že štát ako jeden z veľkých vlastníkov pôdy by mal ponúknuť pozemok ako vklad do spoločného podniku s vybraným developerom, ktorý postaví projekt a odovzdá štátu počet bytov v hodnote toho vkladu, čiže v hodnote pozemku. Určite by bolo zlé, keby sa to zvrtlo opačným smerom, čiže keby sa začali zavádzať nejaké kvóty, koľko nájomných bytov musí developer odovzdať.

To povedie iba k tomu, že sa zvýšia náklady v de facto zníženom počte bytov na predaj.

Vlastný plán na výstavbu nájomných bytov má hlavné mesto, ktoré už spustilo pilotný projekt. Uvažujete nad tým, že by ste sa zapojili do spolupráce?

Prezentovaný návrh nepovažujem za úplne šťastný. Je to koncipované ako nejaký barter medzi developerom a hlavným mestom. Developerovi hlavné mesto zmení územný plán ako odmenu za to, že developer odovzdá časť bytov hlavnému mestu. Tento proces je ale deravý. Naša legislatíva nepozná režim, v ktorom by sa mesto jednostranne mohlo rozhodnúť zmeniť územný plán.

Vo finále o zmene územného plánu rozhoduje mestské zastupiteľstvo. Takýto režim vytvára pomerne veľkú neistotu. Developer by prišiel s tým, že chce zmeniť územný plán, investoval by prostriedky do projektovej dokumentácie a na konci dňa by mohol naraziť pri hlasovaní mestského zastupiteľstva. Tam sa to stáva politickou vecou, nie odbornou. Vytvára to priestor na neistotu a korupciu.

Môžeme si položiť aj filozofickú otázku: Keď je možné niekde zmeniť územný plán tak, aby sa dalo stavať viac bytov, prečo to mesto neurobí všeobecne zmenou regulatívy?

Takže ak budú podmienky nastavené formou bartru, nebudete sa chcieť zapojiť?

Je tam tak veľa otáznikov a šedých zón, že v tejto chvíli s mestom o ničom konkrétnom nediskutujeme. Počkáme si na to, ako to bude fungovať v praxi. Do budúcnosti to nechcem vylúčiť, ale je podľa mňa stále veľmi veľa nezodpovedaných vecí. Sú lepšie cesty, ako zmeniť územný plán a budovať fond nájomných bytov v Bratislave.

Maximálny potenciál ešte nedosiahli

Vráťme sa ešte do zóny Bory. Nákupné stredisko Bory Mall je od centra mesta výrazne vzdialenejšie ako iné nákupné strediská. Čo potrebuje na to, aby bolo úspešné a ako ste spokojní s jeho doterajším fungovaním?

Bory Mall bol od začiatku dlhodobý projekt. Nečakali sme, že bude hneď prinášať výsledky. Hoci musím povedať, že napriek pandémii máme stabilnú návštevnosť. Aj našim obchodníkom sa darí. Nezaznamenali sme – aj vďaka štátnej pomoci – vlnu bankrotov. Z tohto titulu sme s výkonnosťou obchodného centra spokojní.

Pre nás je kľúčové, že má veľký potenciál rozvoja spádovej oblasti, čo niektoré obchodné centrá nemajú. Potenciál môžeme v podstate zlepšovať už iba zmenou mixu nájomníkov. Výhodou je, že si spádovú skupinu vytvárame sami a každá nová investícia v území zvyšuje návštevnosť nákupného centra. Z tohto uhla pohľadu sme ešte ani náhodou nedosiahli maximálny potenciál. Ako nemocnica, tak aj každý jeden predaný byt zvyšujú výkonnosť nákupného centra.

Máte odmerané, že rozvojom štvrte Bory Bývanie stúpa návštevnosť nákupného strediska?

Samozrejme, každý rok zaznamenávame niekoľkopercentné zvýšenie návštevnosti. Odkedy sme otvorili, s výnimkou roku 2020 a začiatku roka 2021, zaznamenávame nepretržitý kontinuálny rast.

Nedávno si bol pozrieť túto rozostavanú nemocnicu minister Lengvarský. Začalo sa špekulovať, či Penta nepredá túto nemocnicu štátu, lebo na Rázsochy sa ešte len vypísala súťaž na projektovú dokumentáciu. Je v hre aj táto eventualita, že by ste nemocnicu predali štátu?

Toto je kompletne v rukách kolegov, ktorí majú na starosti zdravotníctvo. Žiaľ, k tomu sa nedokážem vyjadriť.

Živá zóna s aktívnym parterom

V zóne Horné Krčace máte naplánovaný projekt Medze. Boli ste prítomní v porote na výber najlepšieho architektonického návrhu. Čím zaujal ateliér Pantograph?

Bolo to pomerne náročné rozhodnutie. V medzinárodnej architektonickej súťaži sme mali architektov z Dánska, Českej republiky aj slovenské ateliéry. Podľa mňa je na vybranom návrhu najzaujímavejšie to, že vytvára gradient využitia územia.

Začína od mestskej urbánnej zóny, ktorá bude v blízkosti električkovej trate, a postupne sa zástavba rozvoľní. Vrcholí viladomami na úpätí kopca, ktoré majú takmer kvalitu bývania v lese. Toto široké spektrum a práca s terénom je to, čo nás zaujalo.

Iné návrhy to nemali?

Klamal by som, keby som povedal, že nemali. Ale s topografiou a s aspektmi územia sa najlepšie popasoval ateliér Pantograph.

Čím bude tento projekt špecifický?

Výhľadmi a množstvom zelene. Automobilová doprava bude takmer kompletne obslúžená v podzemí. Povrchové parkovanie je tam prakticky vylúčené, pod zemou sa bude z veľkej časti diať aj tranzit. Má to byť živá zóna s aktívnym parterom.

V akom štádiu sa nachádza? Kam od vyhlásenia súťaže postúpil?

V rámci úvodných štúdií sa riešia skôr technické a urbanistické vzťahy. Architektúra sa zatiaľ zásadným spôsobom nezmenila, projekt je v procese EIA.

Development ako vytrvalostný šport

V Pente ste celú svoju kariéru začali ešte ako študent. Čo vás stále motivuje pokračovať ďalej?

Development je vytrvalostný šport. Mojou najväčšou motiváciou je, keď sa po rokoch mojej práce aj práce množstva mojich kolegov prejdem okolo projektu a som hrdý na to, že sme zmenili Bratislavu k lepšiemu.

Zmenilo sa za 10 rokov, čo ste vo firme, postavenie divízie Penta Real Estate?

Začali sme ako krídlo spoločnosti Penta Investments a až pred časom sme sa oddelili do samostatnej dcérskej spoločnosti. Máme robustnú štruktúru špecializovaných zamestnancov. Penta Real Estate dospela, už to nie je len malá „rodinná firma“, do akej som nastupoval. Sme už takmer korporácia.

V poslednom období sa veľa medializovali zmeny vo vlastníckej štruktúre Penty. Vplývajú tieto zmeny na imidž firmy na verejnosti – napríklad pri predaji nehnuteľností?

Nie, nič také sme nepozorovali.

Ako vnímate svoju pozíciu vo firme?

Vnímam ju v prvom rade ako zodpovednosť. Za zamestnancov aj za projekty, ktorým sa venujeme. Znie to ako klišé, ale mojou ambíciou je robiť každý projekt lepšie a po kúskoch zvyšovať latku architektúry na Slovensku.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 08-09/2021.