O územnom pláne s architektom Andrejom Gajdošom

Zaplatili by ste ako investor desiatky tisíc eur za poplatky za územné konanie či stavebné povolenie? Čo ak by vás to odbremenilo od rôznych neočakávaných vedľajších výdavkov? Architekt Andrej Gajdoš pochádza zo Slovenska a jeho skúsenosti z New Yorku či Abú Dhabí nám nastavujú zrkadlo s obrazom, aký sme azda ani nechceli vidieť.

Na Slovensku sa nazdávame, že máme príliš byrokratický a zdĺhavý povoľovací proces. Ako to funguje v zahraničí?
Konkrétne poznám situáciu v New Yorku a v Abú Dhabí. V New Yorku funguje obdobná štruktúra ako u nás, je tam Department of City Planning, čiže niečo ako oddelenie územného plánovania. Zásadný rozdiel je v tom, že komisia má len 13 členov. Ich počet je na osemmiliónové mesto v nepomere k Bratislave s necelým pol miliónom obyvateľov. Majú na starosti všetko, čo sa týka zonácie a úpravy územného plánu. Jeden z nich je pravá ruka starostu pre všetkých 5 boroughs (okrskov) a ostatní 12 majú svoje zasadnutia a verejné prerokovávania. Stíhajú to preto, lebo existuje niečo ako Zoning Handbook, taká plánovacia príručka alebo manuál, čo je niečo ako u nás textová a grafická časť územného plánu. Je vypracovaná veľmi detailne – graficky aj textovo. Keď developer potrebuje zistiť, čo môže na tej-ktorej parcele postaviť, nezaťažuje mesto a jeho aparát natoľko ako u nás, v územnom pláne sa dá ľahko vyznať. Sú tam ustanovené regulatívy a tzv. design guidelines absolútne na všetko – zeleň, doprava, je to vypracované do úplných detailov. Tí 12 ľudia stíhajú prehodnotiť bez problémov 500 až 600 projektov ročne.

Čo musí spraviť developer, aby dostal odpoveď na svoj investičný zámer?
Všetko je online a sú tam vytýčené poplatky. Je to biznisový model. U nás sú úradníci platení z daní, ale v New Yorku je to nastavené tak, že ak si chce človek vypýtať hoci len územnoplánovaciu informáciu, tak zaplatí 110 dolárov. Je to biznis, ktorý podáva informácie, 90 % tejto práce je vybavovaných online cez portál, zreteľne a jasne. Je jasne stanovené, za aké informácie sa platia aké poplatky. Samozrejme, pod tými dvanástimi členmi komisie, ktorí fungujú ako manažéri, je administratíva, ktorá vybavuje každodenné veci. Nie sú tam žiadne časové posuny, prekročené lehoty, ide to všetko hladko.

Zoning permit je niečo ako u nás rozhodnutie o umiestnení stavby?
Je to rovno spojené so stavebným povolením. Nie je to tak, že najprv ide územné rozhodnutie a až potom stavebné povolenie. Dva kroky sú spojené do jedného, regulatívy sú stanovené striktne a jasne aj s výnimkami a obmedzeniami, takže developer už priamo umiestňuje svoju stavbu s daným objemom, výškou a funkciou na parcelu. A hneď od začiatku mu je jasné, ak chce nejakú výnimku z indexu podlažných plôch, čo ho čaká. Keď je napríklad stanovené číslo 3 a developer chce 6, aby mal z investície väčší výnos, môže to konkrétne v New Yorku automaticky urobiť pod dvoma podmienkami. Buď poskytne z tejto svojej plochy 20 % na verejný priestor, alebo pozemku, na ktorom chce stavať, prípadne aj inde, zabezpečí affordable housing (cenovo dostupné bývanie). Čiže nemusí čakať, kým prejde zmena územného plánu, hneď vie, čo musí splniť.

NYU Abú Dhabí Master PLan, Saadiyat Island (RVAPC)

Je tam aj nejaký limit? Čo keď chce ­developer postaviť niečo úplne iné, ako je v regulatívoch? Namiesto 3 podlaží 12?
Sú tam obmedzenia, ktoré závisia od jednotlivých mestských častí a od charakteru územia. V princípe to funguje takto a okrem regulatívov na jednotlivé parcely sú ešte zadefinované rôzne územia, ako je napríklad uzol okolo Pennsylvánskej stanice. Tam je to riešené ako zvláštne územie s mimoriadnym významom, to sú osobitné prípady. Sú investori a developeri disciplinovaní a idú podľa stanovených regulatívov alebo „vymýšľajú“ a prichádzajú s vecami, ktoré nie sú v územnom pláne? Aj tam sú konzervatívni developeri a rešpektujú to, čo je v danej zóne zadefinované. Ale sú aj developeri, ktorí chcú vyššie výnosy, ale nevzniká tam konflikt, lebo musia splniť jednu z dvoch spomenutých podmienok. V New Yorku je veľký problém s verejnými priestormi, hoci tam majú Central Park, verejných priestorov je vždy málo.

Tých 20 % verejného priestoru sa ukrojí z ich vlastného pozemku a ešte sa musia o ten verejný priestor aj starať?
Je to niečo, čo sa nazýva publicly owned private space, súkromníkom vlastnený verejný priestor. Developer ten priestor vlastní, ale musí ho nechať prístupný verejnosti. To sú tie parčíky pri mrakodrapoch, kam chodia úradníci na obedy. A musí ten priestor udržiavať. Druhý najväčší problém v New Yorku je cenovo dostupné bývanie pre strednú a nižšiu strednú triedu. Bežný smrteľník si na Manhattane nekúpi byt, celé rodiny tam žijú v prenájmoch. Mesto sa práve touto formou snaží podporiť výstavbu aj takých projektov, v ktorých si obyvatelia mesta môžu dovoliť kúpiť byt. Ak projekt aj priamo zrealizuje developer, tak je nájomné prístupnejšie, ako majú rôzne kondomíniá.

Koľko percent z investície stojí samotný povoľovací proces?
Je to všetko zadefinované v percentách v spomínanom manuáli. Je to odstupňované od asi 1 000 m2 za poplatok okolo 2 000 dolárov do asi 45 000 m2 za poplatok približne 18 000 dolárov. Ak sa ide do väčšieho projektu, poplatky môžu byť aj státisíce dolárov – napríklad pri investíciách s podlažnou plochou asi 230 000 m2 sa pohybujeme okolo 150 000 dolárov. Department of City Planning funguje ako biznis, vie si na seba zarobiť. Developer je tam ochotný zaplatiť, pretože je to biznis. Ako keby dve eseročky medzi sebou obchodne rokovali. Aj keď je to ekvivalent nášho stavebného úradu.

U nás sa developer pri svojich investíciách stretáva s požiadavkou nejakou formou prispieť v lokalite, keďže z nej bude profitovať (najmä ak ide o rezidenčné projekty). Žiaľ, tohto „príspevku“ sa developeri obávajú, keďže nevedia, čo všetko od nich môže mestská časť alebo obec žiadať. Na druhej strane sú poplatky za územné a stavebné konanie veľmi nízke. Ako to funguje v New Yorku?
Developer v New Yorku od začiatku vie, s akými nákladmi navyše má počítať, čo sa týka rôznych poplatkov na úradoch, bez toho, aby ho v budúcnosti prekvapili neočakávané výdavky vo forme príspevkov do mestskej kasy. Sú tu jasne zadefinované príspevky, či už za tzv. Special Permits (zvláštne povolenia) and Zoning Map amendments (dodatky k územnému plánu), alebo changes to the City Map (zmeny v mape mesta). Osobitne sa prispieva cez tzv. Supplemental Fee for Large Projects (dodatočné poplatky za veľké investície), a to pri investíciách s podlažnou plochou nad 50 000 m2. Developer je takto schopný nastaviť si finančné parametre a celkovú ekonomiku projektu detailnejšie a minimalizovať neočakávané výdavky.

Zodpovedá územný plán aktuálnej dobe, mení sa priebežne? Kto zmeny vypracúva? Čo taký lobbing pri tvorbe územného plánu?
Plán sa mení priebežne, upravuje sa dodatkami. Nikdy sa nečaká na celý balík zmien a doplnkov, robí sa to podľa projektov. Ak teda príde developer, ktorý niekde na základe stanovených podmienok zmení IPP z 5 na 10, urobí tam námestie a o 10 blokov ďalej postaví 40 cenovo dostupných bytov, tak na základe tohto sa urobí dodatok do územného plánu. Je to živý organizmus, ktorý sa s príchodom nových projektov priebežne mení. Nefunguje to ako u nás, že keď jeden developer vystavia 20 podlaží, tak hneď vedľa chce ďalší developer tiež 20 podlaží. Tam sa každý stará o seba, pohybuje sa v rámci stanovených hraníc. Čiže sa nemôže stať, že sa nejaká štvrť zvrhne, lebo sa tam zhromaždia developeri, ktorí chcú svoje investície hnať do výšky. Majú tam aj špeciálne územia, napríklad dva bloky od rieky Hudson smerom na Manhattan. Tam je spracovaný územný plán zvlášť. V takýchto územiach sa musí zohľadňovať aj širší kontext a územnoplánovací zámer, ktorý v meste existuje. Akoby si mesto vytvorilo koncepciu rastu. Je orientovaná na rozvoj mesta, na dopravu, využitie vody, bývanie. Plány robia profesionáli, ktorí majú vyštudované urbanistické plánovanie a navrhovanie. Môže sa stať prípad podobný tomu okolo Penn Station. Ide o 12 blokov a boli tam dvaja silní developeri, plánovali miliardovú výstavbu. Vtedy aj investor spolupracuje na pretváraní časti mesta a je to v úzkej spolupráci s mestskými odborníkmi. Prvotný impulz vždy vychádza z mesta. Tí 12 členovia komisie, o ktorých sme hovorili na začiatku, sú absolventi prestížnych univerzít a často sú kombináciou právnika a urbanistu, ekonóma a urbanistu, po odbornej stránke sú to vysokokvalifikovaní ľudia. Jeden z týchto 12 zastupuje verejnosť. Ak developer ponúkne niečo verejnosti a má to hlavu aj pätu, ide o pridanú hodnotu, v primeranej miere mu verejnosť obvykle dovolí urobiť, čo zamýšľa. Developer si však vždy spočíta svoj zámer.

Sú pracovníci z oddelenia územného plánovania rešpektovaní? Je to česť byť zamestnaný mestom a pracovať na územnom plánovaní?
Z mojej triedy z Harvardu išla z 30 študentov, ktorí sme za dva roky skončili urbanizmus alebo územné plánovanie, minimálne polovica pracovať pre rôzne oddelenia územného plánovania v New Yorku, v Bostone a inde v Štátoch. Je to neporovnateľné aj zárobkami, aj právomocami. Proces získavania povolení je síce byrokraticky do detailov spracovaný, ale je transparentný a každý vie, koľko presne ho to bude stáť. Developer od začiatku vie, že ak niečo prinesie v rámci verejného záujmu, tak môže dostať aj nejaké úľavy, aby maximalizoval svoj profit. Je to zadefinovaný biznis.

Haikou Meilisha Waterfront, Hainan Island (SOM)

Tlak developerov na stavebné úrady tam teda nie je?
Je to aj tam, sú tam Rockefellerovci, Rotchildovci, Donal Trump či iné historicky vplyvné rodiny. Majú poskupovanú „polovicu“ Manhattanu či Harlemu. Harlem je vytláčaný na sever, Manhattan sa rozširuje a stáva sa snobským bielym mestom. Tvarovanie mesta však funguje v rámci pravidiel. Čo New York najviac trápi v územnom plánovaní? U nás je to hlavne nedostatok peňazí a odborníkov. Doprava je v New Yorku problém. Cyklotrasy a pridané hodnoty, ktoré mesto chce ponúknuť ľuďom, sú tam prvoradé. Ulice sú kapacitne plné, mesto je plné áut. Ale snaží sa tlačiť do popredia zelené plochy, cyklistov, peších. Všetky tieto skúsenosti som získal na základe projektov, ktoré sme pre klientov v New Yorku robili.

Máte skúsenosti aj z Abú Dhabí. To je developerský raj.
Šejkovia sú veľkí vizionári a mesto začali rozvíjať na prázdnom mieste, bola to tabula rasa. Pozvali si na svoje oddelenie územného plánovania špičkových odborníkov z Austrálie, Ameriky a Európy. Buď sú to zahraniční odborníci, alebo Emirátčania, ktorí študovali na renomovaných univerzitách. Šejk to nastavil v Dubaji aj v Abú Dhabí tak, že bolo treba urobiť najprv víziu. V Abú Dhabí urobili plán vízie 2030 – je to dokument obdobný územnému plánu, ktorý hovorí o tom, ako sa má rozvíjať mesto s takými a takými parametrami, so zadefinovanými zónami na biznis, bývanie, rekreáciu, s konkrétnou dopravnou infraštruktúrou a takýmito regulatívmi. Tento dokument obsahuje aj také podrobnosti, ako sú šírka chodníka, zelený pás popri ceste a podobne. Musí sa to rešpektovať. Všetky projekty, ktoré prichádzali do Abú Dhabí, sa začali podriaďovať tomuto dokumentu. Plán Abú Dhabí  2030 samozrejme rastie a dopĺňa sa, ale nosná kostra je nemenná. Mesto má od počiatku zadefinovaný jasný smer. Sú tam podchytené technické veci, ale sú tam zadefinované aj demografické údaje, socioekonomické vzťahy, nárast biznisu v jednotlivých lokalitách mesta. Riadia sa tam veľmi striktne programom ­ESTIDAMA, čo je obdoba LEED-u alebo BREEM-u, majú tam tzv. perlový systém. Neexistuje, že by tam dnes robil niekto budovu, ktorá by nemala energetické hodnotenie v rámci ESTIDAMA. V ňom spojili LEED a BREEM a vybrali to najlepšie. Ak developer postaví päťperlovú budovu s nulovou produkciou oxidu uhličitého, dostáva od vlády stimuly v podobne daňových úľav. V Emirátoch to dotiahli ešte ďalej a vytvorili plán na celé mesto bez produkcie oxidu uhličitého. Ide o Masdar City. Mesto má nula emisií. Norman Foster vypracoval master plán, je tam zadefinované všetko od A po Z . Emirátčania sú známi svojimi dlhodobými víziami.

Poďme na Slovensko. Čo by u nás pomohlo, aby sa situácia zlepšila?
Každé mesto, ktoré sa chce rozvíjať, ktoré sa chce niekam posúvať, musí mať vypracovanú svoju víziu, ku ktorej smeruje. Horizont môže byť rôzny, je jedno, či ide o 5, 20 alebo 50 rokov, ale minimálne musí byť jasné, kam mesto chce ísť. Musí to byť prehodnotené ekonomicky, demograficky, sociologicky, geograficky a objemovo, aby mesto nezačalo praskať vo švíkoch. Toto všetko by mali zohľadniť odborníci, ktorí študovali túto problematiku. Proces musí byť navyše odpolitizovaný, nie je v poriadku, ak o územnom pláne rozhodujú poslanci mesta, ktorí nie sú odborníci. Určite by to mala byť priorita mesta, aby takýto dokument malo vypracovaný. Urbanizmus ide až v závese za ostatnými odborníkmi, vizionársky plán mesta môže dávať logiku len v spolupráci so spomenutými zložkami. Na Slovensku sa veľa ľudí odvoláva na rôzne príklady – v Číne, v Šanghaji, v New Yorku, vo Vancouvri to robia takto, v Emirátoch zasa inak. Bratislava je však špecifická a funkčné modely z iných miest, napríklad biznis okrskov, u nás vôbec nemusia fungovať. Vo svojej podstate je Bratislava malé mesto.

Prečo teda u nás developeri zotrvávajú pri svojich plánoch výškových budov?
Pretože si berú príklady zo zahraničia a neuvedomujú si do detailov, čo je za tým. Bratislava je dopravne neprimerane riešená, mesto nemôže fungovať ani ako tradičné európske mesto ako Viedeň či Budapešť, kde je jadro a radiály s tepnami do centra mesta. Pre každé mesto treba nájsť ten správny mestotvorný proces. Bratislave chýba hlavná koncepcia a developeri tu fungujú na základe svojich zahraničných inšpirácií. Mesto nemá smer, obmedzenia, správame sa, akoby tu naozaj bola tabula rasa. V územnom plánovaní sa všade robia chyby. Aj v Bostone skončili tak, že mali osemprúdovku uprostred mesta, ale napokon sa im ju podarilo pochovať pod zem. V meste vznikol jeden zelený pás.

Čo na to treba? Politickú vôľu? Vyčleniť z rozpočtu mesta peniaze na kvalitné územné plánovanie? Presviedčať ľudí?
Podľa mňa nie sme mentálne veľmi flexibilní, ťažko akceptujeme zmenu. Tu každému trvá dlhšie prijať zmenu a stotožniť sa s ňou. My o zmenách hovoríme, ale veľa vecí funguje rovnako ako pred rokom 1989. Už prešiel nejaký čas, ale ľudia nie sú pripravení na zmenu životného štýlu. Pri niekoľkohektárovej investícii sme si na verejnej prezentácii vypočuli protest staršej panej, ktorá sa bála o kúsok zelene, pretože tam 20 rokov venčila psa. Nehovorím, že to nie je oprávnené, nedá sa však uspokojiť každého. Otázka je, do akej miery môžu ľudia zasahovať a ovplyvňovať veci. Konanie sa potom naťahuje. Bez koncepcie a bez peňazí na ňu tu bude všetko fungovať ad hoc a bude to len horšie. Ak sa pozriete na panorámu mesta, tak to hovorí samo za seba. Ak mesto chce mať nové centrum s výškovými budovami, tak nech ich sústredí na jedno miesto, nech nie sú roztrúsené na štyroch rôznych miestach. Ide aj o siluetu mesta. To je Hrad a Most SNP s Ufom. Eurovea je prvý príklad toho, že sa dá využiť to, že mesto leží pri Dunaji. Dá sa vytvoriť verejný priestor pri vode, ktorý bude živý. Ale jeden príklad je málo. Ak by bola vypracovaná štúdia zóny okolo Dunaja, bolo by jasné, v akých intenciách sa developeri môžu pohybovať. Ďalšie projekty na nábreží by sa už riadili presnými regulatívmi. Američania sú veľmi individualistickí ľudia, ale vnímanie verejného záujmu je tam aj u bežných ľudí na míle pred nami.

Andrej A.D. Gajdoš, BSArch (Hons), MArch, MAUD  
je autorizovaným architektom SKA. Študoval na Technickej univerzite v Budapešti a na Katalánskej polytechnike v Barcelone. Bakalársky aj magisterský titul v architektúre získal na Texaskej univerzite v Arlingtone a na Harvard’s Graduate School of Design si vzdelanie doplnil postgraduálnym titulom Master of Architecture in Urban Design. Pracoval ako architekt pre spoločnosť Cooper, Robertson & Partners, kde sa venoval urbanizmu a architektonickému navrhovaniu rôznych projektov – od polyfunkčných cez výškové komerčné a rezidenčné stavby až po rezorty kasín či verejných priestorov. Ako projektový manažér u Rafael Vinoly Architects manažoval tím dizajnérov, architektov, inžinierov a ostatných odborníkov pri príprave master plánu pre New York University of Abu Dhabi – kampus s rozlohou takmer 44 hektárov. Je zakladajúcim partnerom a CEO spoločnosti SAGA™ i šéfom slovenskej pobočky Salpietra & Gajdos Architects, s. r. o.

TEXT: Mária Nováková
Foto: DANO VESELSKÝ
Dokumentácia: Salpietra & Gajdos Architects