Profil spoločnosti J&T REAL ESTATE, a.s.

„Developer musí mať kreatívnu dušu, ktorá ho prevedie do spôsobu myslenia jeho klientov,“ hovorí Pavel Pelikán, ktorý vie, o čom hovorí. Je výkonným riaditeľom a zároveň podpredsedom predstavenstva developerskej spoločnosti J&T REAL ESTATE, a. s., ktorá patrí k najväčším „žralokom“ slovenského developmentu. Takmer by sa dalo povedať, že spoločnosť je jeho synonymom, a to so všetkými sprievodnými javmi, ktoré k tomu na Slovensku patria: závisť, kontroverznosť, ale aj úspešné stratégie a nadčasovosť projektov.

A tak vzniklo J&T REAL ESTATE
Developerská spoločnosť v rámci skupiny J&T vznikla v roku 1996. Peter Korbačka sa so zakladateľmi J&T Patrikom Tkáčom a Ivanom Jakabovičom poznal už od študentských čias. V tom čase mali spoločné obchodné aktivity na akciovom trhu a v rámci diskusií o možnostiach podnikania Peter Korbačka upriamil pozornosť Patrika Tkáča a Ivana Jakaboviča na realitný segment. Ten bol v tom čase výrazne poddimenzovaný, ale ponúkal množstvo príležitostí. Prvotné predstavy smerovali ku konkrétnym krátkodobým cieľom – ku kúpe a následnej rekonštrukcii niektorých objektov. Oblasť realít sa veľmi rýchlo ukázala zaujímavá pre podnikanie. Peter Korbačka prevzal zodpovednosť za realitné aktivity skupiny J&T a začal sa zamýšľať najmä nad vhodnými akvizíciami a oblasťou pôsobenia spoločnosti.

„Vzhľadom na to, že realitný biznis je úzko spätý s prostredím, v ktorom sa odohráva, hneď na začiatku sa jednoznačne povedalo, že v Bratislave sme doma a tu budeme rozvíjať aktivity spoločnosti,“ hovorí o stratégii spoločnosti Pavel Pelikán. „Samozrejmosťou bolo aj stotožnenie sa s primárnou činnosťou J&T, teda s privátnym bankovníctvom, čoho logickým dôsledkom bolo zameranie sa spoločnosti na vyššie, náročnejšie segmenty realít.“

Spoločnosť ako developer postupne získala vplyv vo viacerých zaujímavých lokalitách v rámci Bratislavy. Rozširoval sa tím ľudí, zabezpečoval personál pre jednotlivé špecializácie potrebné v realitnej oblasti (realitní makléri, technici, projektanti, obchodníci, právnici, realizátori…) – bolo treba vybudovať kompletnú štruktúru realitnej spoločnosti. S rastom realitného trhu nepretržite rástla až do roku 2008 aj spoločnosť. Prešla zmenou názvu z J&T Global, a. s., na J&T REAL ESTATE, a. s., čo vystihuje jej zameranie. V období najväčšieho rozmachu v rokoch 2005 až 2008 v nej pracovalo do 100 zamestnancov. Kríza na finančných trhoch v roku 2008 sa však naplno prejavila aj v realitnom sektore, čo spoločnosť pocítila vo výrazne menšom záujme a väčšej opatrnosti v investíciách jej klientov vo všetkých oblastiach: najmä v kupovaní bytov a prenajímaní kancelárií.

Kto je to developer?
Vizionár, ktorý vidí hotový projekt na zelenej lúke; tvrdý pragmatik, pre ktorého sú dôležité len ekonomické výsledky; osvietený investor, ktorého prácu budú vidieť aj nasledujúce generácie…

„Developer nemôže byť suchým štatistom s kalkulačkou v ruke, lebo táto cesta je krátka,“ odpovedá Pavel Pelikán. „Škrtenie nákladov má za následok uniformnú architektúru a problémy v následnom užívaní a spravovaní objektov. Developer musí mať kreatívnu dušu, ktorá ho prevedie do spôsobu myslenia jeho klientov, musí ho pochopiť a následne svoje projekty, teda stavby zrealizovať tak, aby klienti boli spokojní a predovšetkým – aby tých klientov získal.“

Pavel Pelikán je presvedčený, že dnes, v časoch, keď všetci dôslednejšie obracajú v ruke každé euro, kým ho investujú, príde na rad predávanie a prenajímanie cez emócie. To znamená, že klienti sa budú rozhodovať medzi cenovo približne rovnakými projektmi najmä cez svoje emócie, čiže kúpia či prenajmú tam, kde ich zaujme nielen cena. V tejto súvislosti je dôležitý aj takzvaný „track record“, teda história developera a referencie klientov už z jeho zrealizovaných projektov. Developer by teda mal byť v jednom tele zároveň aj klient.

Projekty ako míľniky
Ako prvý, pioniersky projekt spoločnosti uvádza Pavel Pelikán Mestské vily Machnáč. Išlo o bytový projekt, kde sa všetky byty predali veľmi rýchlo a na tú dobu mali kvalitne prepracované dispozície.

Pevné miesto spoločnosti na poli kancelárskych priestorov potvrdila rekonštrukcia bývalého objektu Lignoprojektu na Westend Tower, u laickej i odbornej verejnosti bol úspešný aj bytový projekt Karloveské rameno. K vlajkovým lodiam patrí aj rekonštrukcia Grand Hotela Kempinski High Tatras, kde developer zvládol spojenie národnej kultúrnej pamiatky a kvalitného a technologicky moderne vybaveného hotela s vysokými požiadavkami hotelového operátora Kempinski. No a River Park vrátil minulý rok Bratislavčanov späť na nábrežie Dunaja v časti mesta, ktorá bola predtým zanedbaná a opustená.

„River Park je príkladom, že dokážeme zvládnuť projekty, ktoré sa musia stretávať so zásadnými zmenami trhu. Úspešnosť predaja bytov a prenájmu kancelárií svedčí o tom, že sme na situáciu zareagovali správne,“ zdôrazňuje Pelikán. „Kvalitu našej práce sme potvrdili aj tým, že sme vyhrali jeden z najtvrdších medzinárodných tendrov, ktorý vypísala automobilka PSA Peugeot Citroen na dodávateľský logistický park pri ich závode v Trnave. Túto súťaž sme vyhrali spolu s GE a IIG a následne vybudovali tento priemyselný park.“
–>–>
Úspešnosť projektu
Projekty J&T REAL ESTATE, a.s. (či už novostavby, rekonštrukcie, alebo dostavby) sa vždy riešia v architektonickom a urbanistickom kontexte. Ako sa potom uskutočňuje dialóg s architektmi a urbanistami? Ako developer vníma pred spoločnosťou zodpovednosť za formovanie budúcej tváre mesta?

„Verejnosť by mala pochopiť, že developer má najväčší záujem na tom, aby bol projekt prijatý verejnosťou,“ odpovedá Pavel Pelikán. „Projekt môže byť a bude úspešný iba vtedy, ak ho verejnosť prijme a bude ho navštevovať. Nechceme robiť projekty pre duchov, ale pre ľudí. Z toho jasne vyplýva, že architektúra a urbanizmus sa musia spraviť tak, aby ich prevažná väčšina verejnosti vnímala pozitívne. Takýto projekt potom môže developer vytvoriť iba s architektmi, ktorí pozorne počúvajú jeho požiadavky a vedia ich skĺbiť s očakávaniami verejnosti. Snažíme sa veľmi citlivo pristupovať k architektúre a urbanizmu, lebo chceme, aby naše projekty ľudia akceptovali.“

Objekty J&T REAL ESTATE vyrastajú v blízkosti projektov iných developerov a investorov. Vzniká tak konkurenčný boj, ktorý môže byť o rivalite, dyname vlastného vývoja spoločnosti, ale aj o možnosti spolupráce…

„Náš vzájomný konkurenčný boj je vlastne výhrou klienta, čo platí v každom odvetví trhového hospodárstva,“ tvrdí Pavel Pelikán. „Je však dobré, aby klienti či už bytových, alebo kancelárskych projektov porovnávali hrušky s hruškami a jablká s jablkami. Nie každý projekt sa dá porovnávať. Určitá forma spolupráce medzi developermi je a musí byť. Dnes je otvorených niekoľko lokalít, ktoré si to vyslovene vyžadujú. Určite vieme aj ustupovať, ale takisto aj tvrdo obhajovať naše pozície, keď na to máme plný nárok. Jeden z prvých prípadov spolupráce bola tvorba územného plánu zóny pre náš projekt Zuckermandel a susedný konkurenčný projekt Vydrica. Myslím, že s výsledkom môžu byť spokojní developeri, mesto i obyvatelia.“

Ďalšou stránkou je financovanie developerských projektov, ktoré úzko súvisí so spomínaným „track recordom“. „Ak ho má developer dobrý a stoja za ním úspešné projekty, banky mu dôverujú,“ hovorí Pavel Pelikán. „To môžem o J&T REAL ESTATE smelo vyhlásiť. Banky sú konzervatívne a vo všetkom sa snažia hľadať slabé miesta a stresovať všetky ukazovatele projektov. Čím viac úspešných projektov má developer za sebou, tým viac dôverujú jeho číslam. Samozrejme, naše projekty sa snažíme financovať čo najlacnejšie, niekedy však nie sú parametre ako marža pre financovanie rozhodujúce.“

Dôsledky krízy
Spoločnosť J&T REAL ESTATE aj počas krízy dosahovala solídne hospodárske výsledky, stáli však za tým razantné opatrenia: počet zamestnancov klesol na približne 60 ľudí, pričom vnútorná štruktúra sa upravila posilnením predstavenstva a zvýraznením úlohy projektových manažérov.

„Nehovorme už o kríze, ale o novej dobe – a tá je už výrazne o kvalite projektov, teda o tom, čo môžete ponúknuť klientom,“ domnieva sa Pelikán. „Skutočnosť, že sme obstáli aj v ťažkých časoch, úzko súvisí s tým, že naše projekty a lokality, kde sme aktívni, sú zaujímavé a dokážu ponúknuť klientom pridanú hodnotu – v podobe vynikajúcej lokality, kvalitných doplnkových služieb, kvality zhotovenia a prístupu samotného developera.“

Spoločnosť je aktívna aj v oblasti cestovného ruchu. Akými princípmi sa riadi v tejto špecifickej oblasti?
„Každý turista je vlastne klient, ktorý potrebuje niekde prespať, najesť sa a stráviť voľný čas,“ odpovedá Pelikán. „Samozrejme, niektorí ľudia majú viac peňazí, iní menej. Tým pádom aj cestovný ruch musí ponúknuť alternatívy pre všetkých. Preto sa nám zdalo úplne logické vybudovať Grand Hotel Kempinski High Tatras. Tatry ako región totiž neponúkali žiadne zariadenie určené pre solventnú klientelu a to považujem za úspešný príklad zaplnenia voľného priestoru na trhu.“

Cestovný ruch na Slovensku je predovšetkým o regiónoch. Každý región musí klientom poskytnúť dostatok rozmanitých možností trávenia voľného času. Ak chce región pritiahnuť turistov, musia jednotliví hráči na trhu spolupracovať, a nie proti sebe bojovať. V tejto oblasti chce J&T REAL ESTATE pôsobiť najmä ako odborník na development a poskytovať služby pre spoločnosti ako napríklad Tatry Mountain Resorts, a. s.

Kontroverzné momenty
Kauza PKO, ďalšia etapa Karloveského ramena – to je len niekoľko prípadov, ktoré sa spájajú s menom J&T REAL ESTATE. Jednoducho, pôsobí v oblasti, ktorá je celej verejnosti na očiach. Je tiež pravda, že budovanie je vždy spojené s búraním alebo zabraním niečoho.

„Nesúhlasím s tým, že niečo ničíme,“ rezolútne odmieta Pavel Pelikán. „Choďte sa dnes pozrieť do Karloveského ramena Dunaja. Chodia tam ľudia, ktorí ho majú radi. Je tam vybudované kultúrne prostredie, máte kde zaparkovať, a to iba vďaka projektu Karloveské rameno. Tento priestor mohol predtým vyhovovať azda iba vodákom priamo vo vode. Inak bolo toto miesto neupravené, špinavé, v daždivom počasí tam bolo blata po členky, zdržiavali sa tam asociálne typy – jednoducho katastrofa…

Dnes aktivisti vykrikujú, že zabránime prístupu verejnosti k vode. Práve naopak. Máme záujem dobudovať územie o Karloveskú pláž s pontónovým bazénom a rôznymi ďalšími športovo-relaxačnými aktivitami pre širokú verejnosť. A kauza PKO nie je o nás, ale o nerozhodnosti a neplnení dohôd zo strany mesta. Dnes sme mohli byť podstatne bližšie k ďalšiemu pokračovaniu kvalitnej promenády. Žiaľ, nie sme.“

Vízie do budúcnosti
J&T REAL ESTATE chce aj v budúcnosti čerpať z lokalít, na ktoré má ako developer vplyv už dnes. Výrazne chcú pohnúť dopredu projekt Zuckermandel, ktorý je časťou Bratislavského podhradia, a ďalej budú rozvíjať Westend Business Park.

„Azda sa nám podarí nájsť rozumné riešenie pre lokalitu PKO, a ak nie, neostane nám nič iné, iba sa našich práv domáhať,“ uzatvára Pavel Pelikán. „V dohľadnom čase chceme ponúknuť bývanie v centre v projekte Panorama City. Budúcnosť je o kvalitných projektoch a tých vieme ponúknuť dostatok.“

Rozdelenie kompetencií Peter Korbačka je vlastníkom J&T Real Estate Holding, a. s., do ktorého patrí aj ústredná a výkonná developerská spoločnosť J&T REAL ESTATE, a. s. Peter Korbačka je vizionárom a vodcom, ktorý dokáže intuitívne smerovať vývoj spoločnosti tým správnym smerom, Pavel Pelikán ako výkonný riaditeľ zase spoločnosť vedie. Predstavenstvo spoločnosti na čele s Petrom Korbačkom sa tento rok transformuje do výkonného orgánu. Ďalším podpredsedom predstavenstva je popri Pavlovi Pelikánovi aj Peter Remenár, ktorý je finančným riaditeľom so zodpovednosťou za oblasť financií, auditu a daní. V predstavenstve dlhodobejšie pôsobí aj Juraj Kalman, ktorý je investičným riaditeľom a zodpovedá za akvizície a prípravu projektov, ako aj za celý investičný odbor. Tento rok sa predstavenstvo J&T REAL ESTATE, a. s., rozširuje o obchodného riaditeľa Miroslava Fülöpa zodpovedného za odbor obchodu a riaditeľa realizácie stavieb Michala Borguľu, ktorý je súčasťou investičného odboru. V ostatnom čase je práve predstavenstvo fórom, na ktorom sa preberajú všetky otázky súvisiace s chodom spoločnosti, priebehom a nastavením jednotlivých projektov. Pre spoločnosť sú rozhodujúce výsledky dosahované v jednotlivých projektoch. Za tie sú zodpovední projektoví manažéri, ktorí sú súčasťou rozhodovania predstavenstva.

Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.