Retail aj priemysel sú na Slovensku stále na vzostupe

Napriek vysokej saturácii retailových priestorov predovšetkým v krajských mestách na Slovensku je na ďalšie dva roky naplánovaná výstavba značného množstva retailových priestorov. Slovensko je stále v dobrej kondícii aj z pohľadu investícií do priemyselných nehnuteľností.

Nové nákupné centrá

Výstavba značného množstva retailových priestorov na Slovensku je výsledok zdravého fungovania maloobchodného sektora v našom regióne, ako aj stále relatívne malý vplyv e-commerce na našom trhu. Konkrétne v Bratislave bude dodaných v rokoch 2019 – 2020 90 000 m² nových priestorov nákupných centier, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe.

Plánuje sa rozšírenie Auparku v Bratislave (+10 000 m²), rozšírenie Tesca Extra v Bratislave-Petržalke (+10 000 m²) a pribudne Stanica Nivy Bratislava (+ 70 000 m²). V roku 2021 je naplánované otvorenie druhej fázy projektu Eurovea v Bratislave (+25 000 m²), ktorá je už tiež vo výstavbe.

„Vytvára to zložitú situáciu na trhu, a to pre prenajímateľa aj pre nájomcu,“ hovorí Katarína Paule, vedúca retailového tímu v spoločnosti Cushman & Wakefield na Slovensku. „Neovplyvňuje to len obchodné podmienky, ale aj budúce úspešné fungovanie nákupných centier. Nájomcovia sú tiež v neľahkej pozícii, keď zvažujú „kanibalizáciu“ a vyvážené riziko spojené so zatvorením existujúcich úspešných obchodov a otváraním nových obchodov za veľmi priaznivých podmienok.“

Ako dodáva Katarína Paule, „jasným trendom je prehodnotenie funkcií starších nákupných centier. Výrazne ich ovplyvňuje výstavba nových. Niektoré z nich sú schopné prežiť zmenou charakteru centra, napr. na obslužné centrum, mix nájomcov v retail parku… Častejšie ako v predchádzajúcich rokoch sa prenajímateľom odporúča zmeniť aspoň časť projektu na kancelárske a rezidenčné účely.“

Priemysel a logistika

Prvá polovica roka 2019 sa niesla v znamení novej výstavby, ako aj intencie investovať v nových lokalitách. V rámci segmentov bude v tomto roku dominantný segment e-commerce. Nová, ako aj plánovaná výstavba sa premiestňuje bližšie k zákazníkovi, k mestám.

Tzv. last mile delivery – city logistics je v rámci požiadaviek zákazníkov prioritou číslo 1. Skrátenie času doručenia sa dnes ráta na hodiny. Preto sa aj developeri snažia posunúť sa smerom k mestám a skrátiť doručovací čas spotrebných tovarov, ale aj potravín na niekoľko hodín od prijatia objednávky.

S tým súvisí aj logistická náročnosť doručenia, ako aj optimalizácia celého logistického reťazca až po fázu doručenia k zákazníkovi. Trend bude v tomto smere ešte náročnejší a e-commerce bude stále zvyšovať svoj podiel na retailovom trhu.

„Významnú rolu zohráva aj technologická pripravenosť a detailný supply chain management,“ zdôrazňuje Anton Jasenovec, vedúci oddelenia priemyselných nehnuteľností v spoločnosti Cushman & Wakefield na Slovensku. „Takže aj v budúcom období očakávame výstavbu logistických plôch v blízkosti veľkých miest, najmä Bratislavy a Košíc.“

Výstavba v nových oblastiach

Ako posledné evidované výstavby monitorujú v spoločnosti Cushman & Wakefield projekt SIHOŤ, park Chocholná v oblasti Trenčína či projekt VGP Zvolen. Situáciu pozorne sledujú aj v okolí plánovaných výjazdov z budúcich cestných komunikácií D4/R7, kde evidujú dopyty po voľných pozemkoch práve pri tejto budúcej komunikačnej infraštruktúre.

V neposlednom rade je záujem aj o južnú časť Slovenska, kde bol v súvislosti s novými plochami development v minulosti viac-menej opatrný. Keďže nikto nedokáže predpovedať detailný trend výstavby v konkrétnych lokalitách, prezentovať špekulácie asi nebude vhodné. „Čo však môžeme povedať je, že trh na Slovensku ešte nepovedal svoje posledné slovo a novej výstavbe sa bude dariť,“ zdôrazňuje Anton Jasenovec.

„Na rozdiel od posledných rokov sa však výrazne zmierni tzv. špekulatívna výstavba. Stavajúci developeri, ale aj tí noví, ktorí smerujú na náš trh, si počkajú na správneho zákazníka a až na základe reálneho záujmu budú realizovať výstavbu.“ Slovensko je stále v skvelej kondícii, čo sa týka ekonomických parametrov, preto si Anton Jasenovec myslí, že aj v tomto roku bude vhodnou krajinou na nové investície.

„Samozrejme, treba pri tom brať do úvahy situáciu vo Veľkej Británii a plánovaný brexit, ako aj vývoj a trendy v automobilovom priemysle a reštrukturalizáciu výrobných procesov smerom k e-cars,“ pokračuje Anton Jasenovec.

„Keďže sme automobilovou krajinou, zmeny v tomto segmente budú mať priamy vplyv na náš ekonomický vývoj. Prognózy HDP, ako jedného z kľúčových ukazovateľov ekonomickej výkonnosti, prezentujú sľubné obdobie aj do ďalších rokov, a to medziročný nárast o 4,5 % v porovnaní s rokom 2018. Veríme, že sa neudeje nič zásadné, čo by ohrozilo terajšie fundamenty trhu a Slovensko zostane atraktívnym trhom s potenciálom kontinuálneho rastu aj do ďalších období.“

Neobsadenosť a nová výstavba

Podiel voľných plôch vzrástol na úroveň 11,9 %, a to pre vysokú mieru novej aj špekulatívnej výstavby. Spoločnosť Cushman & Wakefield však vníma dopyt z trhu, tieto voľné plochy sa pomaly zapĺňajú a v ďalšom období tento parameter poklesne.

Tento ukazovateľ je obrazom trhu a odráža dopyt po nehnuteľnostiach industriálneho charakteru, ktoré Cushman & Wakefield eviduje a pravidelne monitoruje. Brownfieldy tento parameter neovplyvňujú, hoci dopyt po kvalitnejších starších halách naďalej rastie.

Čo sa týka novej výstavby, aj minulý rok bol veľmi plodný. Lokality Bratislava, Zvolen, Trenčín a Košice zvyšovali svoj podiel industriálnych plôch na trhu. Celkovo by sa nová výstavba mala vyšplhať na úroveň až 200 000 m².

Opatrnosť čínskych investorov zaostáva

Parametre a rizikové faktory investičných zámerov sú pre čínskych investorov výrazne vyššie, ako je to v okolitých štátoch a hlavne v Českej republike, ktorá je lídrom v atraktívnosti na európskom trhu.

Politická situácia, stabilita trhu, ako aj výhodnejšia geografická poloha smerom k veľkým európskym ekonomikám ju predurčujú na expanzný rast, čo sa týka ázijských subjektov. Na Slovensku je pre čínskych investorov na mieste istá opatrnosť.

Hoci je politická situácia stabilná a ekonomické ukazovatele indikujú rekordné parametre, eviduje sa nízke percento nezamestnanosti a nízke zdroje pracovnej sily. Problém je taktiež cestná infraštruktúra, ktorá brzdí ekonomický rozvoj a expanzné plány investorov, a to aj v oblastiach s relatívne vysokou mierou nezamestnanosti, kde je predpoklad alokácie pracovnej sily do výrobného prostredia.

V každom prípade sú vnímané impulzy zo strany čínskych podnikov investovať na Slovensku, predovšetkým v južných oblastiach s ľahkou dostupnosťou maďarského trhu a využitím stále ekonomicky najvýhodnejšej lodnej dopravy po Dunaji smerom k západným európskym trhom.

„Z pohľadu logistiky sme bezpochyby zaujímavým teritóriom, kde dodávatelia a ich komodity môžu prúdiť na náš trh odklonením z tzv. euroázijskej železničnej linky alebo tiež novou suchozemskou hodvábnou cestou,“ uzatvára Anton Jasenovec.

„Tento hlavný železničný koridor by mal smerovať z prístavu Lianyungang cez Mongolsko, Kazachstan, Rusko až do Poľska. Každopádne si tento dopravný projekt vyžaduje významné investície a politické aktivity z čínskej strany smerom k dotknutým štátom, čo môže výrazne spomaliť plány a negatívne ovplyvniť celkový zámer tohto obrovského logistického projektu.“

Článok bol uverejnený v časopise ASB špeciál 2019.