Manuál užívania budov

Aby bola životnosť budovy čo najdlhšia a jej prevádzka efektívna, je potrebné zariadenia budovy správne používať a včas odhaliť a odstrániť všetky chyby a nedostatky. Významnou pomôckou riadenia údržby je manuál užívania budov.

Žijeme v dobe, keď nehnuteľnosti – budovy – môžu mať prakticky neobmedzený čas funkčnosti, zabezpečujúci ich dlhodobé užívanie. Funkčnosť a vzhľad budov (ich konštrukcií a v nich situovaných technologických zariadení), ako aj udržanie ich projektovaných parametrov počas celej životnosti sú podmienené najmä správnym užívaním a pravidelnou kvalitnou údržbou.

Čo sa údržbou dosiahne?

Údržba predstavuje kombináciu všetkých technických, administratívnych a manažérskych činností počas prevádzky budovy, ktoré zaisťujú zachovanie jej požadovanej funkcie [1]. Údržbou sa vykonávajú technické zásahy, ktoré spomaľujú starnutie alebo opotrebovanie budovy, respektíve sa dosiahne obnova a zlepšenie jej funkcie bez vynaloženia väčších nákladov, vytvárajú sa predpoklady na bezpečnosť a správnu funkciu jednotlivých stavebných konštrukcií a celej budovy. Údržba budov a technických a technologických zariadení je v zmysle normy EN STN 15221-1 Facility management súčasťou technickej správy budov. Z aspektu facility managementu sú to služby, ktorých cieľom je zaistiť bezporuchový chod budov, technických a technologických zariadení, ktoré sú v budove inštalované. Jednou z možností koncepčného riadenia v oblasti užívania a údržby budov je aplikácia facility managementu do technickej správy budov. Významnou pomôckou riadenia údržby je pre facility manažéra manuál užívania budov, ktorý by mal byť neoddeliteľnou súčasťou dokumentácie pri odovzdávaní budovy do užívania.

Manuál užívania budov

Cieľom manuálu užívania budov je dosiahnuť maximálne využitie budovy počas celej jej životnosti, čím sa optimalizujú jej celkové náklady na prevádzku a údržbu počas predpokladanej životnosti.
Podkladom na vypracovanie manuálu užívania budov môže byť plán užívania verejnej práce – Praktická príručka, ktorú vydalo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR v roku 2010, ktorý je potrebné vypracovať v zmysle zákona o verejných prácach č. 524/1998 Z. z. Ide v podstate o návod na užívanie stavieb zaradených do programu verejnej práce (stavebné objekty realizované zo štátneho rozpočtu). Podľa praktickej príručky pre Plán užívania verejnej práce možno vytvoriť manuál užívania budovy (ďalej len manuál) na akýkoľvek stavebný objekt, teda aj na stavebný objekt realizovaný súkromnými investormi.

Manuál užívania budov tvoria tri základné časti [3]:

• pravidlá užívania budov,
• pravidlá technických prehliadok,
• pravidlá údržby a opráv budovy.

Pravidlá užívania budov

Stanovujú požiadavky na správne užívanie, aby nedošlo k ohrozeniu osôb, majetku, znehodnoteniu alebo poškodeniu budovy, prípadne jej predčasnému opotrebeniu. Budovu možno užívať len v súlade s podmienkami určenými v kolaudačnom konaní.
Členíme ich na Pravidlá na užívanie stavby:

stavebná časť obsahuje:

• pokyny na zaťažovanie, čistenie, manipuláciu a organizáciu pohybov v priestore (napríklad spôsob čistenia povrchov, dovolené zaťaženie podláh);
• pokyny na vyškolenie užívateľov v súvislosti so spôsobom užívania objektu (predovšetkým požiadavky na spôsob užívania nad rámec všeobecne platných predpisov, chemická odolnosť povrchov a konštrukcií), ako manipulácia s oknami, dverami a vrátami, odporúčaný spôsob pripevňovania predmetov na steny a stropy, dopravné cesty pre väčšie a ťažšie predmety ako trezory, nábytok a pod.

technické a technologické zariadenia:

• v pravidlách užívania technických a technologických zariadení stavby musia byť stanovené zásady ich bezpečnej, bezporuchovej a ekonomickej prevádzky. Tie sú dané prevádzkovými predpismi, ktoré obsahujú návod na ich používanie. Väčšinou sa vypracovávajú podľa príručiek od dodávateľa zariadenia.

Pravidlo užívania budovy slúži užívateľovi budovy alebo facility manažérovi ako podklad na vypracovanie prevádzkových predpisov a návodov (pri technických a technologických zariadeniach na obsluhu). Prevádzkové predpisy stanovujú postupy na ich používanie. Prevádzkové predpisy a návody na obsluhu musia byť dostupné tam, kde sú zariadenia situované.

Pravidlá technických prehliadok

Vytvárajú sa pre technické prehliadky stavebnej časti a technických a technologických zariadení, ktorými sa zisťuje aktuálny stav a stupeň degradácie stavebných prvkov a technických a technologických zariadení. V podstate ide o prevenciu výskytu možných porúch.

Prehliadky technických a technologických zariadení sa vykonávajú s cieľom:

• v záručnej lehote odhaliť všetky chyby a nedostatky zariadení, na ktoré sa záruka vzťahuje, a uplatniť u zhotovovateľa budovy nárok na ich odstránenie

– novopostavené budovy;

• po uplynutí záručnej lehoty včas odhaliť vznikajúce technické poruchy, ktoré by mohli spôsobiť zvýšenie nákladov na opravu technických a technologických zariadení – budovy v prevádzke.

Pravidlá údržby budovy

Podobne ako pravidlá na užívanie budov ich tvorí:

stavebná časť [3]

Budova pozostáva z jednotlivých konštrukčných prvkov, ktoré sú predmetom údržby. Sú to zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, zastrešenie, priečky, schodiská atď. Z časového hľadiska životnosti konštrukčných prvkov rozdeľujeme konštrukčné prvky na:

• prvky s dlhodobou životnosťou – základy, zvislé nosné konštrukcie (do týchto konštrukcií je možné zaradiť aj komíny), vodorovné konštrukcie, strešné nosné konštrukcie, schodiskové konštrukcie,
• prvky s krátkodobou životnosťou – povrchové úpravy stien (omietky, obklady, nátery…), podlahy, oplechovanie, výplne otvorov, izolačné vrstvy a pod.;

technické a technologické zariadenia

• vzduchotechnika,
• vykurovacie zariadenia,
• klimatizácia a pod.

V pravidlách údržby sú stanovené štandardy údržby. Pre jednotlivé časti budovy v členení na stavebnú časť a technické a technologické zariadenia sú štandardy dané procesnými listami. V nich organizácia stanoví, čo je predmetom procesu (napr. čerpadlá, vykurovacie telesá atď.), výkonnostné parametre (frekvencia údržby, čas trvania procesu, význam údržby pre organizáciu), ďalšie požadované parametre, ako sú: odborná spôsobilosť poskytovateľa, jeho softvérové zabezpečenie, technické vybavenie. Určí merné jednotky na meranie výkonu a kľúčové výkonnostné ukazovatele KPI. Tieto slúžia na priebežnú kontrolu kvality údržby.

Procesy údržby budov

Proces údržby [4] pozostáva z čiastkových procesov, ktoré na seba nadväzujú:

• plánovanie
• príprava
• realizácia
• vyhodnotenie
• zlepšovanie

Plánovanie údržby

Účelom plánovania údržby je stanoviť koncepciu konštrukcií alebo technických a technologických zariadení, ktoré si vyžadujú údržbu – plán údržby budov. Obsahom plánu údržby je rozpis pravidelnej preventívnej údržby v určených časových intervaloch. Je podkladom na zabezpečenie kapacít a finančných prostriedkov. Podkladom na vytvorenie plánu údržby je manuál užívania budov – Pravidlá údržby budov.

Príprava údržby

Príprava údržby zahŕňa:

• identifikovanie a pridelenie pracovníkov,
• obstaranie materiálov a náhradných dielov,
• zaistenie potrebného vybavenia a zariadenia.

Realizácia údržby

Ide o samotnú realizáciu údržby.
Popritom sú potrebné:

• zber technických dát a opis úloh,
• príprava pracoviska,
• pozorovanie a meranie,
• skúšky a kontrola,
• záznam informácií.

Vyhodnotenie

Realizácia sa priebežne hodnotí na základe vedených záznamov. Výsledky hodnotenia sú podkladom na štandardizáciu údržby jednotlivých konštrukcií a technologických zariadení. Hodnotia sa primeranosť zdrojov a prevádzkové a bezpečnostné postupy.

Zlepšovanie

Na základe vyhodnotenia procesu údržby jednotlivých konštrukcií a technologických zariadení možno dosiahnuť zlepšenie procesov údržby takto:

• koncepcia údržby,
• zmeny údržbárskych postupov,
• modifikácia jednotlivých zariadení,
• školenia pracovníkov prevádzky a údržby.

Údržba budovy je dôležitá

Cieľom facility managamentu je vytvoriť pre pracovníkov organizácie optimálne pracovné prostredie. To možno zaistiť kvalitnou prevádzkou budovy, v ktorej organizácia pôsobí. Dôležitou súčasťou prevádzky budovy je údržba. Významnou pomôckou z hľadiska plynulej prevádzky je pre facility manažéra, ktorý je nositeľom efektívneho spravovania budov, plán údržby ako súčasť manuálu užívania budov.

Ako postupovať pri tvorbe manuálu

• Stavebník (investor) so súhlasom užívateľa (ak nejde o jednu a tú istú osobu) už v projektovej fáze stanoví facility manažéra, ktorý bude zodpovedný za kvalitu užívania a údržbu budovy.
• Stavebník zabezpečí vyhotovenie manuálu, ktorý by mal spracovať projektant v spolupráci s budúcim užívateľom budovy, zhotovovateľom a facility manažérom ako budúcim správcom budovy [2].
• Konečné vypracovanie manuálu po realizácii stavby prekontrolujú a odsúhlasia projektant stavby a facility manažér so zhotovovateľom stavby.
• Odsúhlasený manuál odovzdá zhotovovateľ stavebníkovi (investorovi) pri preberaní stavby. Ten ho prevezme a odovzdá facility manažérovi. Manuál by mal byť neoddeliteľnou súčasťou záručného listu budovy.
• Facility manažér je vo fáze prevádzky budovy zodpovedný za kvalitu užívania a údržbu budovy podľa vypracovaného a schváleného manuálu. Je zodpovedný za údržbu stavebnej časti budovy a obsluhu technických a technologických zariadení odborne spôsobilými osobami.
• Facility manažér je ďalej povinný užívateľov budovy oboznámiť v potrebnom rozsahu s pravidlami užívania, vykonať potrebné opatrenia na ich dodržiavanie (napr. uzatvoriť výstupy na strechu, znemožniť neoprávnenú manipuláciu s technologickými zariadeniami budovy a pod.).
• Užívateľ budovy by v spolupráci s facility manažérom mal pri zmene najmä technických a technologických zariadení aktualizovať návod na obsluhu týchto zariadení.
• Užívateľ budovy pravidelne vykonáva kontrolu dodržiavania manuálu na základe reportingu, ktorý vypracováva facility manažér.
• Manuál by mal byť rozdelený na stavebnú, technickú a technologickú časť.

Príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA grant 1/0184/12

Literatúra:
1.    Vyskočil, V. – Štrup, O.: Podpůrné procesy a snižování režijních nákladu. Professional Publishing 2003. ISBN 80-86419-45-2.
2.    Somorová, V.: Údržba vykurovacích zariadení ako súčasť manuálu užívania budov. In: Zborník prednášok z 21. medzinárodnej konferencie Vykurovanie 2013, ISBN 978-80-89216-53-6.
3.    MVRR SR: Kontrolný a skúšobný plán verejnej práce a plán užívania verejnej práce – praktická príručka. Máj 2001.
4.    Kuda, F. – Beránková, E. a kol.: Facility management v technické správě a údržbě budov. Příbram: PB Tisk, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7.

Text | doc. Ing. Viera Somorová, PhD.
Ilustračné foto: Dano Veselský

Autorka pôsobí na Stavebnej fakulte STU Bratislava, na Katedre technológií stavieb. Je prezidentkou Slovenskej asociácie facility managementu SAFM, predsedkyňou Technickej komisie TK 109 Facility managment pri SÚTN pre tvorbu európskej normy Facility management, vedúca sekcie Facility management pri SSTP a odborná garantka akreditovaného vzdelávania Správa a údržba budov – FACILITY MANAGEMENT (STU Bratislava).

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.