Úverové možnosti financovania obnovy bytových domov

Obnova bytového domu je komplikovaný proces. Zateplenie a obnova bytového domu, ako aj udržiavanie stavu a čiastočné drobné opravy starej budovy si vyžadujú značné finančné náklady.

Nový obvodový plášť bytového domu v podobe vonkajšieho tepelnoizolačného kontaktného systému šetrí peniazmi obyvateľov minimálne 20 rokov bez akejkoľvek údržby. Obnova bytového domu je predovšetkým o predĺžení životnosti budovy a zaistení jej bezpečného užívania. Zateplenie, ktoré sa pri obnove na budove zhotovuje, prináša ďalšie výhody v podobe zníženia nákladov na bývanie a zvýšenia komfortu bývania.

Na druhej strane, vynaloženú investíciu, ktorá je kombináciou hotovosti a úveru, je možné splácať aj z dosiahnutých úspor vďaka zatepleniu. Ekonomické a legislatívne nástroje podpory štátu majú už dlhé roky významný vplyv na úspešnú realizáciu obnovy bytových domov na Slovensku.

Ide predovšetkým o formu úverových programov zo Štátneho fondu rozvoja bývania, dotačných prostriedkov na odstránenie systémových porúch bytových domov z Ministerstva dopravy a výstavby SR a úverových a záručných produktov Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, a. s. Ponuku neustále rozširujú a zvýhodňujú aj komerčné banky a stavebné sporiteľne.

Neprehliadnite: Hydraulické vyváženie po zateplení bytového domu

Dotácia MDV SR

Ministerstvo dopravy a výstavby SR poskytuje dotácie na odstránenie systémových porúch bytového domu v rozsahu do výšky 70 % oprávnených nákladov. Systémová porucha je osobitným druhom obnovy, na odstránenie ktorej je možné (na základe zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov) poskytnúť dotáciu na obnovu:

• vystupujúcich konštrukcií schodiskového priestoru bytového domu,
• predsadených lodžií s kazetovými stropnými panelmi bytového domu,
• predsadených lodžií s dutinovými stropnými panelmi bytového domu,
• balkónov a lodžií bytového domu,
• atiky bytového domu,
• predsadenej lodžie bytového domu a súvisiaceho obvodového plášťa zo spínaných pórobetónových dielcov bytového domu.

Pri odstraňovaní dvoch a viacerých systémových porúch na jednom bytovom dome sa výška dotácie určí ako súčet dotácie na jednotlivé systémové poruchy. Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi.

Buď len z vlastných zdrojov, alebo v kombinácii dotácia + vlastné zdroje, dotácia + vlastné zdroje + úver z komerčnej banky vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo dotácia + úver z komerčnej banky, vlastné zdroje + úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Treba zdôrazniť, že dotáciu na odstránenie systémovej poruchy nie je možné poskytnúť, ak by úver z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania mal byť použitý súčasne s dotáciou na spolufinancovanie odstránenia systémovej poruchy.

Štátny fond rozvoja bývania

Aktuálne úverové programy ŠFRB na účely obnovy bytových domov sú uvedené v nasledujúcej tabuľke 1.
Úroková sadzba v rozpätí 0 % až 2 % je pevná počas celej lehoty splatnosti a jej výška závisí od kombinácie a počtu účelov. To znamená, že:

• ak sa na jednej stavbe budú zároveň realizovať dva typy obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške nižšej z hodnôt úrokových sadzieb určených pre realizované typy obnovy;
• ak sa na uvedenej stavbe budú súčasne realizovať tri a viac typov obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške rozdielu medzi najnižšou z hodnôt pre realizované typy obnovy a 0,5 %. Ak jedným z účelov bude výmena spoločných rozvodov, výmena alebo modernizácia výťahov alebo zateplenie v energetickej triede pre ultranízkoenergetické budovy, výsledná úroková sadzba bude 0 %.

Slovenská záručná a rozvojová banka

Slovenská záručná a rozvojová banka, a. s. (ďalej „SZRB“), okrem záručných programov poskytuje priamy úver na obnovu bytového domu pre spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov/pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov zastúpených správcom bytového domu s podmienkami uvedenými v tabuľke 2.

Z poskytnutého úveru je možné financovať až 100 % projektových nákladov. Štandardný spôsob zabezpečenia úveru je:

• zmluva o zriadení záložného práva k súčasným i budúcim pohľadávkam voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov a voči nájomcom z nájmu spoločných častí, zariadení a priestorov bytového domu, a to vo výške ich platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv počas trvania úverového vzťahu, a zároveň:
• vinkulácia finančných prostriedkov na účte spoločenstva/bytového domu, na ktorom sú prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a to vo výške troch mesačných splátok istiny úveru v prospech SZRB.

Ďalšie možnosti zabezpečenia akceptované bankou môžu byť:

• poistenie bytového domu a vinkulácia výplaty poistného plnenia v prospech SZRB,
• iný spôsob akceptovaný bankou.

Úvery komerčných subjektov

Komerčné banky a stavebné sporiteľne patria medzi významných a stabilných finančných partnerov pri obnove bytových domov. Komerčné banky poskytujú úverové prostriedky od 7 000 €, resp. výška úveru je neobmedzená, ale závisí od tvorby disponibilných prostriedkov na splácanie úveru a podielu vlastných zdrojov až do 100 % realizovanej investície.

Lehota splatnosti je v rozpätí 4 až 25 rokov. Výhodou je aj refundácia už uhradených faktúr, v niektorých prípadoch až do výšky 30 % celkovej výšky úveru. Úroková sadzba je individuálna (variabilná) alebo fixná na báze 1-, 3-, 6-, 12-mesačného EURIBOR-u s lehotou fixácie štandardne 3, 5, 10 rokov. Úverové produkty na obnovu bytových domov vybraných komerčných bánk a stavebných sporiteľní sú uvedené v tabuľkách 3 a 4.

Stavebné sporenie na obnovu bytových domov podporuje štát štátnou prémiou, ktorá je určená pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jej výška je v roku 2019 2,5 % z ročných vkladov, max. 70 €, pričom na každé štyri byty v bytovom dome pripadá jedna štátna prémia.

Úroková sadzba úverov určených na obnovu bytových domov v stavebných sporiteľniach je od 1,25 % ročne (resp. individuálna variabilná alebo fixná úroková sadzba) so splatnosťou úveru 25 až 30 rokov. Výška úveru môže byť až do 100 % investičných nákladov.

Na záver

Výhody obnovy bytového domu treba vidieť predovšetkým v znížení nákladov na spotrebu energií a prevádzku a v relatívne efektívnej finančnej návratnosti. Hĺbkovou a kvalitnou obnovou budovy sa vytvára priestor na úsporu financií, ale aj zvýšenie komfortu bývania, ktorý sa prejavuje ohľaduplnejším prístupom k spoločnému majetku. Nezanedbateľná je aj skutočnosť, že kvalitnou obnovou bytového domu sa zvyšuje aj trhová hodnota jednotlivých bytov.

Článok  bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2019.