Kancelárie po pandémii budú v znamení vyššej kvality

Koronakríza priniesla mnohým nájomcom nový pohľad na využitie kancelárskych priestorov. Prejavilo sa to nielen odkladaním dopytu a zvýšeným počtom renegociácií, ale aj zvýšenou ponukou podnájmov. Práca v kanceláriách však pandémiu prežila a zostáva potrebnou súčasťou podnikania.

V 1. polroku 2021 prebehli na investičnom trhu v segmente kancelárskych budov viaceré transakcie, z ktorých niektoré sú dôverné. Vo všeobecnosti sú kupujúci pri administratívnych projektoch opatrní z dôvodu neistoty spojenej s opatreniami v dôsledku pandémie.

Zvýšil sa počet predprenájmov

Nájomné transakcie dosiahli v druhom štvrťroku 2021 celkovú výmeru približne 38 000 m² , čo predstavuje približne 22 % nárast prenajatých plôch v porovnaní s rovnakým štvrťrokom minulého roka. Celkovo sa dopyt po kancelárskych priestoroch doteraz odsúval. Teraz sa však zdá, že kancelársky segment javí známky oživenia.

Nové nájmy predstavujú 54 %, prerokovania súčasných nájmov 44 % a predprenájmy 2 % všetkých transakcií. Najväčšia transakcia v tomto štvrťroku je nová zmluva vo farmaceutickom sektore o výmere 4 200 štvorcových metrov, ale zaznamenávame aj ďalších 11 transakcií v individuálnej výmere prekračujúcej 1 000 m² .

Celková ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave dosiahla v 1. polroku 2021 takmer 1,96 mil. štvorcových metrov, pričom 64 % z dostupných priestorov je v štandarde A a 36 % v štandarde B. Na trh v 1. štvrťroku 2021 pribudla nová kancelárska budova Sky Park, ktorá ponúkla viac ako 30 000 m² prémiových priestorov, a v druhom štvrťroku kancelárska budova Metropolitan Star (2 951 m2 ).

Do konca roka čakajú na dokončenie ďalšie štyri projekty triedy A s celkovou plochou viac ako 41 000 štvorcových metrov. Celková rozloha rozpracovaných projektov v aktívnej výstavbe, ktoré budú na trh dodávané postupne počas rokov 2022 až 2023, dosahuje až 219 400 m2 .

Nová výstavba sa sústreďuje naďalej do centrálnej biznis štvrte a centrálnych častí Bratislavy. Naďalej rastie ponuka tzv. zelených budov s certifikáciou LEED alebo BREEAM, ktorých celkový počet na trhu je aktuálne 34 s celkovou plochou 662 234 m2 (34 % ponuky kancelárskych priestorov). Z certifikovanej ponuky má 62 % BREEAM, 4 % kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 34 % LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding získala iba budova Twin City Tower. V prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park a Ein Park Offices. V príprave na certifikát BREEAM je aj budova Nivy Tower.

Neobsadenosť bude rásť

V prvom polroku 2021 sa celková miera neobsadenosti kancelárií mierne znížila z 12,57 % v predchádzajúcom štvrťroku na 12,22 %. Napriek tomu ide stále o zvýšenú mieru neobsadenosti, ktorá bude pravdepodobne narastať.

Spôsobené to je dobiehajúcimi projektmi, ktoré boli začaté pred pandémiou. Developeri začínajú pomaly prehodnocovať niektoré plánované stavebné zámery, novej realite sa však prispôsobujú len pomaly.

Zo zvyšujúcej sa neobsadenosti ale profitujú nájomcovia, ktorí si vďaka tomu môžu vyrokovať výhodnejšie nájomné podmienky. Naďalej pokračuje aj trend snahy o konverziu starších administratívnych budov v nižšom štandardne na novú funkciu.

Podnájmy ako riešenie

Počas koronakrízy vzrástla aj ponuka podnájmov kancelárskych priestorov (sub-lease), ktorá sa aktuálne hýbe na úrovni približne 30 000 štvorcových metrov. Väčšina hráčov hľadá do podnájmu spoločnosti, ktoré sú ochotné pristúpiť na rovnakú úroveň i dĺžku nájmu.

No nájdu sa aj niektoré agresívnejšie ponuky. Veľkí nájomcovia, ktorí túto stratégiu preferovali v neistých časoch, ju postupne začínajú prehodnocovať, keďže sa tieto priestory aj napriek agresívnej cenovej politike zapĺňajú len pomaly.

Kancelárie budú kvalitnejšie

Globálna pandémia zmenila postoje spoločností k práci na diaľku, čo naštartovalo v mnohých podnikoch skúmanie pracovných procesov, kultúry podnikania a diskusiu na tému, aká bude budúcnosť ich pracoviska. Mnohým firmám sa osvedčilo zavedenie práce na diaľku (zníženie nákladov na prenájom a v niektorých prípadoch aj cestovných nákladov).

Odborníci preto predpokladajú, že veľkí hráči pristúpia k redukcii kancelárskych priestorov až na úrovni okolo 20 %. Na druhej strane spolu s prehodnocovaním veľkosti pracovísk dochádza aj k prehodnocovaniu nastavení kancelárií. Trendy naznačujú, že zamestnávatelia majú záujem podporovať efektívnu spoluprácu svojich zamestnancov vytváraním podnetného pracovného prostredia. Dochádza preto k prehodnocovaniu využitia a zvyšovaniu atraktivity kancelárií, v ktorých vzniká viac komunikačných či oddychových zón.

Náklady na prenájom kancelárií a vybavenie pracovného prostredia tvoria vo všeobecnosti približne 20 % firemných nákladov. Investícia do strategicky nastaveného pracoviska podľa individuálnych potrieb a cieľov spoločnosti má preto podľa odborníkov svoj význam a nemusí firmu finančne neúnosne zaťažiť. Experti sa súčasne zhodujú, že univerzálne riešenie neexistuje a nájsť najefektívnejšiu a najspoľahlivejšiu cestu do novej kancelárskej reality pomôžu konzultácie s odborníkmi na riešenie pracovného priestoru.

Je teda pravdepodobné, že kancelárie zostanú dôležitou súčasťou biznis stratégií podnikov aj naďalej. Sú neodmysliteľnou súčasťou budovania podnikovej kultúry, komunity či posilňovania vzťahov medzi kolegami. Podľa odborníkov sa preto zdá, že najväčší kancelárski hráči preferujú pred redukciou zmenu organizácie kancelárií s cieľom dostať zamestnancov naspäť do kancelárie. Nízky záujem o podnájom je dôkazom, že cena dnes nie je ultimatívne kritérium pri výbere kancelárie.

Na Slovensku tak postupne dochádza k zmene z konceptu open space na systém priestoru navrhnutého pre potreby spoločnosti. V takom priestore dochádza ku kombinácii open space s presne určenými zónami na konkrétne činnosti – tichú, sústredenú prácu, neformálne posedenie s tímom a iné. Trend je nahradiť open space konceptom activity based working. Tu je však neustále potrebné vzdelávať zamestnancov, aby dokázali z tohto konceptu vyťažiť čo najviac.

Aktuálne výhľady

Spoločnosti sa momentálne snažia nájsť spôsob, ako sa adaptovať na postpandemickú éru aj v oblasti zariadenia kancelárskych priestorov a riešenia pracovného priestoru. Jednoduchý nástroj, ako si skontrolovať, či kancelária zodpovedá potrebám spoločnosti, ponúka napríklad bezplatná aplikácia Workplace expert, ktorá načrtne odporúčané riešenie v závislosti od charakteru podnikania a obchodných cieľov spoločnosti. Najbližšie mesiace ukážu, aké stratégie zamestnávatelia zavedú.

V segmente kancelárií bude určite prevažovať slovo flexibilita, a to v zmysle flexibilita pre nájomcu. Aj tie spoločnosti, ktoré domácu kanceláriu nepovažovali za alternatívu, začínajú uznávať možnosť zmeny stratégie. Predpokladá sa, že flexibilné kancelárske priestory priťahujú väčšiu pozornosť nájomcov a sú v konečnom dôsledku pre nich v určitom smere výhodnejšie, aj keď za vyššie náklady.

Spoločnosti sa budú snažiť pritiahnuť zamestnancov späť do kancelárií, a to najmä zvyšovaním ich atraktivity, napríklad výberom dostupnejšej lokality a súčasne optimalizáciou usporiadania priestorov s cieľom dosiahnutia vyššej produktivity.

Je vidieť, že prenajímatelia naďalej mierne zlepšujú stimulačné balíčky, hlavne pri dohodách o renegociáciách. V oblasti technického vybavenia budov zapájajú aj prvky, ktoré napomáhajú zvýšenej hygiene priestorov, napríklad bezdotykové spoločné priestory, účinnejšie filtre do vzduchotechnických a chladiacich zariadení a pod.

Z dlhodobého hľadiska, ktoré sa priamo dotýka obsadenosti kancelárskych priestorov na našom trhu, bude dôležité, aby sa Slovensku podarilo získavať nových zamestnávateľov, ktorí by obsadili kancelárske priestory. V tomto smere je potrebná pomoc zo strany štátu, ktorý musí podporovať vzdelanostnú ekonomiku, keďže na Slovensku prestáva byť dostupná kvalifikovaná pracovná sila.

Michal Hoško

Riaditeľ služieb pre nájomcov administratívnych priestorov medzinárodnej konzultačnej spoločnosti Colliers Má dlhoročné manažérske skúsenosti s prenájmom administratívnych i maloobchodných priestorov. V Colliers International vedie tím konzultantov, ktorí nájomcom kancelárskych priestorov ponúkajú širokú škálu služieb (poradenstvo, riešenie pracovného priestoru, projektový manažment).