Na realitnom trhu panuje ochladenie, Slováci si kupujú menšie byty

Rastúce úrokové sadzby hypoték, stúpajúca inflácia s tým spojené očakávania a neistota si vybrali svoju daň.

Národná banka Slovenska (NBS) v novembrovej správe o finančnej stabilite konštatovala, že bývanie vo vlastnom sa za posledný rok stalo menej dostupným pre všetky príjmové aj vekové skupiny obyvateľstva vo všetkých krajoch.

Výrazný pokles indexu dostupnosti bývania sa odráža aj vo veľkostiach bytov, ktoré si môže jednotlivec kúpiť. Len za posledný rok dostupné metráže bytov v rámci všetkých príjmových skupín podstatne poklesli. „Zatiaľ čo v júni 2021 si jednotlivec s mediánovým príjmom mohol dovoliť kúpiť byt s rozlohou 78 m2 , v júni 2022 to bolo už len 56 m2,“ píše NBS.

Najvyššie náklady na úver sú v troch krajoch

Napriek zhoršeniu dostupnosti bývania naprieč Slovenskom sú medzi samosprávnymi krajmi veľké rozdiely. Obyvatelia Trenčianskeho a  Nitrianskeho kraja s  mediánovou mzdou majú stále podiel splátky na prijateľnej úrovni vo výške približne 30  % čistej mzdy.

Najvyššie náklady na splácanie úveru vzhľadom k príjmom majú obyvatelia Bratislavského, Košického a Prešovského kraja. Za posledných 10 rokov sa však najviac zhoršila situácia v Žilinskom a Prešovskom kraji.

Pokles cien o takmer 9 percent

V  druhom štvrťroku 2021 sa rast cien bytov výrazne zrýchlil a  toto mimoriadne tempo pokračovalo až do leta 2022, keď medziročný rast cien bytov dosiahol takmer 30 %.

V  treťom štvrťroku síce ceny bývania zaznamenali medziročný rast na úrovni 21,9 %, avšak v medzištvrťročnom porovnaní už išlo skôr o stagnáciu priemerných cien. Kým pred letom bol robustný rast cien naprieč segmentmi a regiónmi, od letných mesiacov ceny v závislosti od segmentov už iba mierne rastú, stagnujú alebo klesajú.

Vo vzťahu k bývaniu sa postupne zhoršovala kúpyschopnosť domácností a zároveň sa začali meniť nálady. Rastúce ceny bytov a úrokových sadzieb postupne ukrajovali z maximálnej úverovej kapacity domácností už niekoľko štvrťrokov.

Rýchlejšie reagovali ceny v krajských mestách

Takéto zmeny však majú na samotný tok hypoték, a teda aj na dopyt po bytoch, len postupný vplyv. Zásadnejšia a rýchlejšia zmena sa zvyčajne prejavuje v náladách a očakávaniach. NBS upozornila, že tie sa začali meniť výraznejšie nielen pod vplyvom aktuálneho nárastu sadzieb, ale aj vzhľadom na rastúcu neistotu.

Na celkovú zhoršenú ekonomickú situáciu zareagovali rýchlejšie ceny bytov v krajských mestách, ktoré mierne poklesli alebo stagnujú. Ceny bytov mimo krajských miest mali stagnujúci charakter. Pri bytoch s menšími výmerami ceny skôr stagnovali, zatiaľ čo pri viacizbových bytoch sa prejavil mierny pokles.

Medziročný prepad bytov v Bratislave

Zmeny na trhu s bytmi sa začali prejavovať výraznejšie v hlavnom meste. Aj keď trh nehnuteľností v Bratislave počas celého obdobia pandémie dosahoval miernejšie tempá rastu ako ostatné krajské mestá na Slovensku, v prvom polroku 2022 rast cien starších bytov vystúpil nad 20 %.

V treťom štvrťroku 2022 však začal počet bytov v ponuke stúpať a od júna do októbra sa priemerná cena starého bytu v  hlavnom meste znížila o  3  %. Napriek podstatnému cenovému nárastu bytov v  bratislavských novostavbách v prvom polroku v treťom štvrťroku už aj tento segment pocítil ochladenie na trhu, čo sa prejavilo v medziročnom prepade počtu predaných bytov o viac než 60 %.