Dekorácie v chodbách bytových domov môžu sťažiť únik z budovy. Čo je bezprostredné ohrozenie

V bytových domoch sa často stretávame s kreativitou vlastníkov bytových a nebytových priestorov, ktorí sa snažia „spríjemniť si“ pohľad na neútulné spoločné časti bytového domu umiestnením rôznych dekorácií a kvetináčov.

Za týmto milým úmyslom vlastníkov sa však skrýva nebezpečenstvo, priam ohrozenie života v prípade požiaru a s tým súvisiaceho urýchleného opustenia budovy v sťažených podmienkach. Takto nešťastne umiestnené rastliny a iné dekoračné predmety v spoločných častiach domu sťažujú nielen opustenie budovy, ale aj zásah záchranných zložiek.

V zmysle ustanovenia § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „BytZ“) „je správca alebo predseda bytového spoločenstva povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.

Ďalej sa v predpise píše, že „správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok“.

Pojem bezprostredného ohrozenia

Pod týmto ustanovením zákona si na prvý pohľad človek predstaví rôzne technické zariadenia, akými sú prípojky plynu, vody alebo elektrické rozvody. Otázka však znie, kedy nastáva situácia „bezprostredne ohrozujúca život, zdravie alebo majetok“, v súvislosti s ktorou má správca povinnosť v zmysle zákona vykonať opatrenia na zabránenie bezprostrednému ohrozeniu života, majetku či zdravia aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Keďže zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa vo svojom texte nevenuje samotnej definícii tohto pojmu, prišlo nám príznačné v rámci lepšieho pochopenia znenia samotného zákona ozrejmiť význam a účel pojmu „bezprostredné ohrozenie“ v zmysle výkonu správy bytového domu.

Z dôvodu nedostatočnej právnej úpravy predmetného pojmu naprieč inými právnymi predpismi sme pristúpili k výkladu z hľadiska významu slova. Slovník súčasného slovenského jazyka uvádza výklad príslovky „bezprostredne“, ktorým označuje okamih „vo veľmi malej priestorovej alebo časovej vzdialenosti, v ktorého kontexte je možné použiť synonymá priamo, blízko, tesne“.

Bezprostredné ohrozenie – môže, ale nemusí nastať

V prípade podstatného mena „ohrozenie“ sme postupovali podobne a najprv sa snažili nájsť jeho jazykový výklad, ktorý „označuje potenciálne nebezpečenstvo, ktoré môže, ale tiež nemusí nastať“. Z uvedeného jazykového výkladu vyplýva, že pod pojmom „bezprostredné ohrozenie“ možno hovoriť o situácii, ktorá „priamo, tesne alebo blízko môže, ale nemusí nastať“.

Preto je nevyhnutné tento pojem vykladať v kontexte s určitou situáciou, ktorá už bližšie predpokladá, že nastane „taký stav, ktorý je vyvolaný najmä nepredvídateľnou alebo neodvrátiteľnou udalosťou nezávislou od ľudskej vôle, s ktorou sa spájajú následky týkajúce sa ohrozenia zdravia alebo života človeka alebo hrozby vzniku značnej škody na majetku“.

Tento pojem definuje aj vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 24/2003 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny. Po definícii pojmu v tomto zákone sme siahli z dôvodu, že na účely BytZ sa nám zdá najvhodnejšia.

Bezprostredné ohrozenie vo vzťahu k požiarom

Samotný text ustanovenia § 9 ods. 4 BytZ odkazuje ďalej v poznámkach pod čiarou spolu s inými právnymi predpismi na zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, ktorý určuje vlastníkovi bytového domu, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ako aj správcovi bytového domu povinnosť zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh spojených s ochranou pred požiarmi.

Tieto povinnosti sa týkajú spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, akými sú chodby, nebytové priestory, schodiská a iné spoločné časti. Medzi jednotlivými povinnosťami spojenými s požiarnou ochranou chceme poukázať predovšetkým na povinnosť uvedenú v § 5 zákona o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, ktorou je: „povinnosť právnickej osoby alebo fyzickej osoby podnikateľa na účely zabezpečenia podmienok na účinné zdolávanie požiarov“.

Ďalej, „ak tento zákon neustanovuje inak, označovať a udržiavať trvale voľné únikové cesty, únikové východy a zásahové cesty, nástupné plochy a prístup k nim, ako aj prístup k uzáverom rozvodných zariadení elektrickej energie, plynu, vody a k požiarnym zariadeniam“.

Za nerešpektovanie povinnosti pokuta

Pod trvalo voľnou únikovou cestou sa v zmysle vyhlášky MV SR č. 94/2004 Z. z., ktorou sa ustanovujú technické požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť pri výstavbe a pri užívaní stavieb, považuje: „trvalo voľná komunikácia alebo priestor v stavbe alebo na nej, ktorá umožňuje bezpečnú evakuáciu osôb zo stavby alebo z požiarneho úseku ohrozeného požiarom na voľné priestranstvo alebo do priestoru, ktorý nie je ohrozený požiarom.“

Pri nedodržaní povinnosti označenia a priechodnosti únikových ciest v bytovom dome k uzáverom rozvodných zariadení elektrickej energie, plynu alebo vody či požiarnym zariadeniam je krajské alebo okresné riaditeľstvo hasičského zboru v zmysle § 59 ods. 2 písm. d) zákona č. 314/2001 Z. z. zákona o ochrane pred požiarmi oprávnené uložiť pokutu za nerešpektovanie povinnosti až do výšky 16 596 €, avšak len právnickej alebo fyzickej osobe – podnikateľovi, ktorá danú povinnosť ustanovenú zákonom porušila, teda presnejšie povedané v tomto prípade správcovi bytového domu a nie vlastníkom.

Vlastníci nepočúvajú a zodpovedný je správca?

V mnohých prípadoch nastáva problém, keď aj napriek opakovaným upozorneniam zo strany správcu bytového domu vlastníci nereflektujú jeho odporúčania na odpratanie spomínaných predmetov zo spoločných častí bytových domov. Je to tak, najmä keď vlastníci nerešpektujú odporúčania správcu vykonať revíziu alebo kompletne vymeniť hasiace prístroje, ako aj hydranty.

Na základe kontroly vykonanej Okresným riaditeľstvom hasičského a záchranného zboru v Prešove bola správcovi bytového domu uložená pokuta vo výške 1 200 € za porušenie povinnosti podľa § 5 písm. a) zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov a § 12 ods. 1 písm. b) bod 2, 4 a 5 vyhlášky MV SR č. 699/2004 Z. z. o zabezpečení stavieb vodou na hasenie požiarov rozhodnutím č. ORHZPO1-991005/2016 zo dňa 7. 9. 2016.

Správca bytového domu následne na zaplatenie predmetnej pokuty použil finančné prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu, keďže sa v dobrej viere domnieval, že zodpovednými za neuposlúchnutie jeho odporúčaní na odpratanie predmetov z chodieb a nákup hydrantov sú práve vlastníci bytov a nebytových priestorov, a teda táto pokuta prináleží im.

S výkladom správcu nebola stotožnená SOI, keďže „podľa § 6a zákona č. 314/2001 Z. z. správca bytového domu je povinný zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi, ktoré sa týkajú spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu, podľa § 4 písm. a) až c), g) až i) a k) až p), § 5 písm. a) až c), i) a j) a § 8 písm. f)“.

Správca nesmie porušiť ekonomické záujmy spotrebiteľov

V rozhodnutí SOI správny orgán taktiež kritizoval rozhodnutie správcu použiť na úhradu pokuty finančné prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv: „Účastník konania teda za daných skutočností nemal v tomto prípade bez súhlasu vlastníkov nehnuteľností bytového domu použiť finančné prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv tohto bytového domu na úhradu pokuty, čím boli porušené ekonomické záujmy spotrebiteľov.“

V rozhodnutí SOI sa uvádza, že „správca takýmto konaním zneužil svoje postavenie a prístup k finančným prostriedkom bytového domu.“, za čo dostal pokutu vo výške až 15 000 €, práve z dôvodu porušenia ochrany spotrebiteľa tým, že využil svoje postavenie a prístup k finančným prostriedkom ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Ak by namiesto správcu figurovalo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „SVB“), SOI by nemala oprávnenie na udelenie takejto pokuty, keďže by sa týmto konaním nenarušila ochrana spotrebiteľa, a to napriek tomu, že pokutované v tejto rovine môžu byť právnické osoby, ktorou SVB, samozrejme, je. V tomto momente sa prejavuje odlišnosť v rovnakom princípe „konať v mene a na účet vlastníkov“ medzi správcami a SVB.

Domový poriadok dokáže vyriešiť veľa

Je mimoriadne dôležité, a to nielen z dôvodu hroziacej pokuty, aby boli všetky prístupové cesty priechodné nielen pre obyvateľov bytového domu v prípade nutnosti urýchleného opustenia bytového domu, ale najmä pre jednotky rýchlej lekárskej pomoci, hasičské jednotky a iné zložky záchrannej služby.

Preto je dôležité, aby boli jednotlivé chodby čo najviac priechodné a neboli zbytočne zužované dekoračnými predmetmi, ako sú rastliny, kvetináče, stolčeky, dokonca kreslá a rôzne iné predmety, ktoré do spoločných častí bytového domu nepatria.

Ideálnym riešením otázky odstraňovania predmetov zo spoločných častí bytových domov je samotná úprava v domovom poriadku, v ktorom si vlastníci bytov a nebytových priestorov jednoznačne stanovia pod hrozbou sankcie, čo môže byť umiestnené v spoločných častiach a kde presne, čo, naopak, nie. To by sa však riešenie opieralo o súhlas vlastníkov v rovine rozhodovania o domovom poriadku a nie o právo správcu konať a zasiahnuť bez udeleného súhlasu.

Bezprostredným ohrozením je aj potenciálna hrozba

V tomto ponímaní už viackrát spomínané kvetináč a kreslo v spoločných častiach bytového domu nepredstavujú bezprostredné ohrozenie za predpokladu, že sú umiestnené mimo trvalo voľnej únikovej chodby, nezužujú priestor chodby alebo schodiska, neblokujú žiaden hydrant alebo hlavný uzáver a ich umiestnenie je v súlade so všetkými normami a odporúčaniami požiarnej ochrany a bezpečnosti. No len ťažko si možno takéto miesto predstaviť.

O bezprostrednom ohrození možno v súvislosti s nevhodne umiestnenými dekoračnými predmetmi v spoločných častiach bytových domov hovoriť v prípade nepredpokladanej situácie ohrozujúcej život neustále, keďže niet pochýb, že aj potenciálna hrozba môže vyústiť do bezprostredného ohrozenia života, zdravia a majetku.

Pojem bezprostredné ohrozenie je preto bez pochýb nevyhnutné chápať z hľadiska možnosti, že takáto situácia nastane, a treba sa na to pripraviť, preto je opodstatnené konať v takomto prípade bez zdĺhavého súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Vopred treba myslieť na dôsledky

Práve ustanovenie § 9 ods. 4 BytZ dáva správcovi právo a zároveň aj povinnosť konať bez súhlasu vlastníkov. Treba však podotknúť, že na účely dojednania čo najvýhodnejších podmienok by bolo minimálne primerané a účelné vyhlásiť výberové konanie na firmy zastrešujúce technické revízie v dostatočnom predstihu, aby ich bolo možné v prípade potreby okamžite kontaktovať na pokyn správcu bytového domu bez zbytočných prieťahov.

Správcovi nemôže byť na jednej strane zákonom vymedzená povinnosť robiť rozhodnutia v prípade bezprostredného ohrozenia na vlastné náklady, ktorých náhradu si môže v budúcnosti uplatňovať jedine ako náhradu spôsobenej škody prostredníctvom súdneho konania proti vlastníkom bytov a nebytových priestorov, a na druhej strane hazardovať s ľudskými životmi.

Ustanovenie § 9 ods. 4 BytZ nie je napísané práve najšťastnejšie a zjavne pri jeho písaní zákonodarca nebral do úvahy praktické možnosti ani sa nezamýšľal nad jeho jednotlivými dôsledkami v rôznych situáciách. Ako konkrétny prípad by sme mohli v aktuálnej krízovej situácii uviesť potrebu pravidelnej dezinfekcie spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových do- mov, keďže aj toto môžeme považovať za bezprostredné ohrozenie života a zdravia.

Myslíme si, že správca je z dikcie zákona povinný zabezpečiť vykonanie dezinfekcie aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. V tomto prípade súhlas vlastníkov ani nepripadá do úvahy, keďže nie je možné zvolať schôdzu a nie je priestor mrhať časom.