Otázky a odpovede týkajúce sa správy bytových domov

Čo s neplatičmi v bytovom dome? Ako sa dá brániť proti vlastníkovi bytu, ktorý sa stále sťažuje? Na tieto a mnohé ďalšie otázky týkajúce sa správy bytových domov odpovedala Otília Leskovská, 1. viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov (ZSVB) na Slovensku.

Platby za stúpačky do FPUO

V našom bytovom dome máme jednoizbové, dvojizbové a trojizbové byty. Vo všetkých bytoch je rovnaký počet stúpačiek v bytových jadrách. Vlastníci platia do fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Tí, ktorí vlastnia väčší podiel, platia viac, za menší menej. Majitelia väčších bytov majú pocit, že sa skladajú aj na stúpačky v jednoizbových bytoch. Prosím, poraďte mi, ako to riešiť.

Ubezpečujem vás, že stúpačky sú také isté spoločné zariadenia ako kotolňa, sušiareň, výťah alebo spoločné časti ako strecha obvodový plášť či vstupná brána domu. Vlastníci bytov v stúpačke nevlastnia iba časť potrubia, ktorá prechádza cez ich byt od podlahy pod strop. V žiadnej zmluve o prevode nie je napísané, že si vlastník kúpil spolu s bytom 2,5 či 3 m vodovodného prívodného potrubia či odpadovej kanalizačnej rúry. Vlastnia celú sústavu vertikálnych a horizontálnych rozvodov v celom bytovom dome vrátane všetkých armatúr, ktoré sú osadené v rôznych jej častiach, a to podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. To znamená, že rovnako, ako k väčšiemu bytu patrí väčší kus strechy a viac plochy chodieb či schodiska, presne tak k nemu patrí aj väčšia časť sústavy rozvodov vody, plynu, kanalizácie… Nie je tu žiaden rozdiel a sústava rozvodov nie je výnimkou pri tvorbe fondu opráv, pretože na rozvodnú sústavu médií sa treba pozerať ako na celok – spoločné zariadenie domu. To isté platí aj pre vykurovaciu sústavu. Vlastníctvom vlastníka bytu je radiátor, pomerový rozdeľovač, ventil. Ďalej už je to vykurovacia sústava ako spoločné zariadenie domu, teda ako jeden celok. Takto to musíte vysvetliť vlastníkom.

Na dlžníkov platobným rozkazom

Chcel by som požiadať o radu týkajúcu sa neplatičov. Náš bytový dom tvorí 70 bytov, z čoho za tri byty majú vlastníci neustále dlhy. Dlhujú približne 1 300 €, 1 200 € a 600 €. Predseda spoločenstva tvrdí, že s týmito neplatičmi nie je možné nič robiť, keďže zákon umožňuje akýkoľvek postup, či už vo forme dražby, alebo súdneho vymáhania, až po prekročení hranice 2 000 €. Moja otázka preto znie, či je postup predsedu správny a aká je možnosť vymáhať dlžoby v týchto prípadoch.

Čo sa týka dobrovoľnej dražby, v tom má predseda spoločenstva pravdu, pretože vymáhanie pohľadávky prostredníctvom zákona o dobrovoľných dražbách možno uplatniť až po presiahnutí dlhu v istine nad 2 000 €.

Pohľadávky do tejto hodnoty je však možné vymáhať skrátenou formou súdnej žaloby, prostredníctvom tzv. platobného rozkazu. Pri platobnom rozkaze, ak veriteľ, t. j. spoločenstvo, k nemu doloží všetky potrebné doklady potvrdzujúce oprávnenosť pohľadávky, súd priamo posúdi a vydá rozhodnutie bez pojednávania. V platobnom rozkaze sa uplatňuje istina a príslušenstvo, ktoré tvoria náklady súvisiace s vypracovaním a podaním platobného rozkazu, ako aj príslušná sankcia (úrok z omeškania a zmluvná pokuta). Pojednávanie súd vytýči v prípade, ak sa proti platobnému rozkazu dlžník odvolá. Po nadobudnutí právoplatnosti platobného rozkazu, ak dlžník v stanovenej lehote dlh nevyrovná, postúpite tento na vymáhanie exekútorovi. Príslušenstvo k istine sa navýši o poplatky exekútora.
Zároveň môžu byť v zmysle § 9 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov zverejnení tí dlžníci, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov aspoň 500 €, v tomto prípade všetci.

Odporúčam, aby predseda spoločenstva všetkým dlžníkom preukázateľne doručil upomienku – pokus o zmier, kde ich upozorní na ďalší postup (platobný rozkaz a zverejnenie) a následne tak aj konal.

Na koľko rokov sa volí predseda?

Na ostatnej schôdzi dal predseda dozornej rady návrh na voľbu predsedu na päť rokov. Následne dal predseda návrh na voľbu členov dozornej rady na päť rokov. Majú na to právo?

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 z. z. v znení neskorších predpisov jednoznačne určuje dĺžku volebného obdobia predsedu a členov rady na tri roky (§ 7c ods. 2 a 6). Rozhodnutia, ktoré sú v rozpore so zákonom, sú neplatné (§ 25a).

Lehota na vyplatenie preplatkov

Kedy má spoločenstvo po rozposlaní vyúčtovaní za rok 2015 vlastníkom vyplatiť preplatky? V našom spoločenstve sme doklady z vyúčtovania odovzdávali vlastníkom na podpis 27. 5. 2016.

Lehota splatnosti preplatku alebo nedoplatku by mala byť vyznačená priamo vo vyúčtovaní alebo ustanovená v zmluve o spoločenstve. Obvykle je to do 15 alebo do 30 dní od prevzatia vyúčtovania.

Ako sa brániť proti chronickému sťažovateľovi?

Ako sa dá brániť proti vlastníkovi bytu, ktorý sa stále sťažuje? Neustále namieta a napáda všetko, čo sa schváli na schôdzi vlastníkov. Podáva žaloby, ale zatiaľ vždy prehral.

Vlastník má právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol v dvoch prípadoch v zmysle § 14 ods. 8. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, a to ak je prehlasovaný, t. j. zúčastnil sa hlasovania a bol proti, alebo ak sa o výsledku hlasovania nemohol dozvedieť v zákonom stanovenej lehote, inak jeho právo zaniká. Tak či tak sa občan môže obrátiť na súd až do uplynutia premlčacej lehoty. Ak by jeho obvinenia naplnili skutkovú podstatu urážky na cti a podobne, môžete sa aj vy brániť súdnou cestou. V prípade, že by pozastavil alebo zmaril nevyhnutnú obnovu bytového domu (havarijný stav), mohli by ho ostatní vlastníci žalovať za obmedzovanie výkonu vlastníckeho práva, ktorým je aj investovanie do vlastnej nehnuteľnosti a jej zveľaďovanie.
Podanie žaloby na súd ešte nie je dôvodom na neplatnosť prijatých rozhodnutí, jedine v prípade, že žalujúci zároveň podá aj predbežné opatrenie na pozastavenie účinnosti rozhodnutia vlastníkov. Až keď súd vydá rozhodnutie o dočasnom pozastavení platnosti prijatého rozhodnutia, toto sa nesmie realizovať.

Postup overovateľa pri nezrovnalostiach

Zaujímalo by ma, či je niekde v zákone uvedené, ako má overovateľ zápisnice postupovať v prípade, že zistí nezrovnalosti v zápisnici.

Zákon takéto podrobnosti nerieši. Obvykle sa zíde predseda a rada a nezrovnalosti sa odstránia, ak je námietka overovateľa opodstatnená, alebo sa zamietne ako neopodstatnená. Vlastníci sa môžu dohodnúť aj na nahrávaní priebehu zhromaždenia, ktoré schvália hlasovaním, čím sa predíde nezrovnalostiam.

Hlasovanie pri podielovom spoluvlastníctve

Ak je vlastníkom bytu otec spolu s dvomi dospelými dcérami, potrebujú tieto dcéry na hlasovanie na zhromaždení vlastníkov overené splnomocnenia? Nepovažuje sa ich názor za zhodný s otcovým tak, ako je to v prípade manželov?

Zhodný prejav vôle sa môže použiť iba pri manželoch, a to iba v tom prípade, ak majú bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) na byte. V liste vlastníctva (LV) je toto BSM vyjadrené zlomkom 1/1. Otec a dcéry sú už podielovými spoluvlastníkmi bytu, v LV majú zlomky, napr. otec 1/2, dcéry po 1/4, z čoho vyplýva, že ich hlas je platný iba ako celok, v súlade s § 14 ods. 2, zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. To znamená, že ak hlasuje iba jeden z nich, musí mať od ďalších dvoch úradne overené splnomocnenie. Inak je ich hlas neplatný.

NEPREHLIADNITE

OTÁZKY ČITATEĽOV K SPRÁVE BYTOVÝCH DOMOV

Je rozpočítanie nákladov správne?

V bytovom dome rozúčtovávame na vlastníkov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu aj náklady na zrážkovú vodu, poistenie domu a zimnú údržbu. Výšku nákladov podľa nášho názoru nie je možné ovplyvniť individuálnou spotrebou, ale vlastníci sú povinní ju platiť z titulu vlastníctva. Pri zrážkovej vode množstvo zrážok určuje SHMÚ a zrážková voda odteká cez kanalizačný odtok. Pri zimnej údržbe nemáme dosah na sneženie a veľkosť priľahlého chodníka, ktorý ani nevlastníme, ale čistiť ho musíme podľa príslušného všeobecne záväzného nariadenia. Pri poistke rozhoduje predovšetkým lokalita a vek domu, až potom počet poschodí, murivo a pod. Je to v poriadku?

Zrážková voda je samostatná služba a samostatne sa vyúčtováva presne podľa faktúry príslušnej vodárenskej spoločnosti, ktorá túto službu samostatne fakturuje podľa pokynov a údajov SHMÚ, obvykle v cene „stočného“. Táto voda je vyfakturovaná na plochu strechy a strechu vlastnia všetci vlastníci podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu ako spoločnú časť domu.
Na rozpočítavanie nákladov na zimnú údržbu neexistuje žiadny predpis, ktorý by určoval spôsob rozpočítavania. To znamená, že ak je rozpočítavanie nákladov na zimnú údržbu dohodnuté v zmluve o spoločenstve podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, je záväzné pre všetkých vlastníkov a spoločenstvo ho musí dodržať.
Poistenie domu pokrýva spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Z toho vyplýva, že aký spoluvlastnícky podiel vlastním, taký mám poistený.
Podľa môjho názoru uvedené služby rozpočítavate správne.

Aké sú práva samosprávneho kraja?

V bytovom dome máme založené spoločenstvo a sami vykonávame jeho správu. Chcela by som sa spýtať, či platia rovnaké pravidlá aj v prípade, ak je vlastníkom bytu samosprávny kraj. Byt patrí pod správu školského hospodárstva, ktorá nás žiada o predkladanie zúčtovacích faktúr za energie, ktorých fotokópie si zakladá k ročnému vyúčtovaniu ich bytu. Má na to právo?

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov č. 182/1993 Z. z. nerozlišuje právnu subjektivitu vlastníka bytu. Vlastníkom môže byť občan, fyzická osoba – podnikateľ, spoločnosť s ručením obmedzeným, rozpočtová organizácia, obec, mesto, SBD, je to úplne jedno. Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti vyplývajúce zo zákona. Teda aj samosprávny kraj a ním poverená správa školského hospodárstva má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle ustanovení § 11 ods. 6 tohto zákona.

Text: Ing. Otília Leskovská

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 3/2016.