Práva a povinnosti vlastníkov bytov a spoločenstiev pri správe bytového domu

Nechceme len stroho vymenovať práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome voči sebe navzájom a voči spoločenstvu, ktoré je v dome založené, či práva a povinnosti spoločenstva voči vlastníkom. Naopak, chceme vás oboznámiť s vymožiteľnosťou týchto práv a povinností z oboch strán.

Základným právnym predpisom, z ktorého sa odvíjajú práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, založených v bytových domoch na zabezpečenie správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku vrátane ich údržby a obnovy, je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon).

Prvotný zákon, ktorý nadobudol účinnosť 1. 9. 1993, sa zameriaval na prevod obecných – nájomných a družstevných – bytov, ale aj podnikových „štátnych“ bytov do osobného vlastníctva ich nájomníkov. Samotnej správe sa venovali dva paragrafy, § 7 a § 8, a práva a povinnosti boli vymenované v § 11 v štyroch odsekoch. Po prevedení podstatnej časti nájomných bytov do osobného vlastníctva si prax postupne vyžiadala doplnenie rozsahu a modifikáciu zamerania zákona zo samotného prevodu bytov v bytových domoch na ich správu. Za 22 rokov od nadobudnutia účinnosti to prinieslo rozšírenie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov o nové paragrafy spolu v 14 novelách.

Zákon však nie je kuchárka, preto nie je možné, aby dopodrobna ustanovoval všetky detaily vzájomného právneho vzťahu medzi vlastníkmi a spoločenstvom či medzi jednotlivými vlastníkmi. Preto je potrebné brať do úvahy aj všeobecné právne predpisy, ktorými sú Občiansky zákonník, Občiansky súdny poriadok a samozrejme aj ďalšie špeciálne zákony – stavebný zákon, katastrálny zákon, Obchodný zákonník a ďalšie množstvo technických právnych predpisov a noriem.

Práva a povinnosti v zmysle zákona

V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že neexistuje špeciálna inštitúcia, ktorá by prijímala a riešila nejaké sťažnosti vlastníkov alebo spoločenstiev. V prípade konfliktu je tu právo vlastníka i spoločenstva obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol. Čiastkovo je možné riešiť problematiku rozpočítavania tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody prostredníctvom Štátnej obchodnej inšpekcie, pod ktorej pôsobnosť prešli pôvodné Štátne energetické inšpekcie. Konflikty medzi jednotlivými vlastníkmi, ktoré nesúvisia so zabezpečením správy, je možné riešiť prostredníctvom zákona o priestupkoch alebo cez políciu.

Pozrime sa na paragrafy, ktoré ukladajú práva a povinnosti vlastníkom a spoločenstvám.

§ 10
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vymožiteľnosť tejto povinnosti voči vlastníkovi je zabezpečená dvomi spôsobmi: súdnou cestou (formou skrátenej súdnej žaloby – platobným rozkazom – alebo riadnou žalobou na príslušnom súde) alebo mimosúdne prostredníctvom zákona o dobrovoľných dražbách.

Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome väčšinou vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vymožiteľnosť tejto povinnosti už závisí od solventnosti vlastníkov v každom bytovom dome, od ich ochoty alebo ne­ochoty investovať do spoločného majetku. Vidieť to predovšetkým na sídliskách, kde stoja dva rovnaké domy postavené v rovnakom čase a jeden je obnovený od strechy po základy, druhý sa rozpadáva. Pritom práve táto oblasť závisí od ľudského faktora – vôle vlastníkov.

Na druhej strane je veľmi dôležitý a podstatný fakt, že vlastníci si spolu s bytom (aj nebytovým priestorom) kúpili aj „kúsok“ spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoločných nebytových priestorov. To znamená, že ich vlastníctvo sa nekončí vstupnými dverami do bytu, ale vstupnou bránou do domu. Vlastnia svoj podiel na každom poschodí, v každom vchode, od strechy až po základy. Rozsah ich časti majetku spoločného s ostatnými vlastníkmi určuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu uvedená v liste vlastníctva.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu;… Inej formy tvorby fondu niet. To znamená, že väčší byt platí viac, menší menej. Ak to tak nie je, tvorba fondu nie je v súlade so zákonom a je potrebné dať to do poriadku. … ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, na účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Keď sú v každom byte rovnaké balkóny či lodžie, nie je problém. Problémy sú v bytových domoch, kde je ich počet nerovnaký alebo sa líšia veľkosťou plochy, alebo pri niektorých bytoch vôbec nie sú. Predovšetkým pri ich obnove, ktorá je finančne náročná a pri ktorej tvorba fondu na 25 % plochy zďaleka nepostačuje. Opäť je tu priestor na zdĺhavé súdne spory, ak s tým niektorý vlastník nie je spokojný.

Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

Toto ustanovenie je na jednej strane pozitívne pre vlastníkov takých garáží a nebytových priestorov, ktorí nevstupujú do priestorov bytového domu. Na druhej strane sa vlastnícky podieľajú podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na všetkých spoločných častiach a spoločných zariadeniach. Čo znamená „zohľadniť mieru užívania“? Je to 5 %, 25 %, 50 %? A vôbec, pri ktorej spoločnej časti ju zohľadniť? Bez spoločných častí podľa § 2 zákona ods. 4 by bytový dom nebol bytovým domom. Pri spoločných zariadeniach podľa § 2 ods. 5 to vychádza napr. v prípade výťahu. Ale opäť, akou „mierou“? Túto mieru musia vlastníci schváliť.

(5) Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu. Fond sa tvorí na spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nie na vlastníka, teda zostáva na účte domu.

(6) Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Vymožiteľnosť je zhodná ako pri fonde prevádzky, údržby a opráv. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Tu už je miera užívania reálne vyčísliteľná, pretože plnenia (služby spojené s užívaním) sú merateľné, teda je preukázateľné, či sa využívajú alebo nie.

(7) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu. Plnenia (napr. vykurovanie) sa zabezpečujú, opravy sa zabezpečujú bez ohľadu na to, či sa byt alebo nebytový priestor užíva alebo nie. Vymožiteľnosť je zabezpečená.

§ 11

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti, a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívateľských práv. Vymožiteľnosť tejto povinnosti je možná prostredníctvom súdu, polície, stavebného úradu či priestupkových oddelení podľa toho, aká škoda bola na spoločných častiach alebo zariadeniach domu, alebo iným vlastníkom spôsobená.

(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť poruchy a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu, alebo spoločných zariadeniach domu, alebo príslušenstve, spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú. Ide predovšetkým o vandalizmus, ktorý je preukázateľný svedectvom vlastníkov alebo kamerovým systémom, ak je v dome inštalovaný. V niektorých prípadoch sa však dokázať nedá, aj s tým musia vlastníci rátať.

(3) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

Pri odpise nameraných hodnôt určených meradiel (studená a teplá voda) alebo indikovaných údajov (vykurovanie) sú tieto údaje nevyhnutné na vypracovanie ročného vyúčtovania plnení za predchádzajúci rok, teda sú to údaje nevyhnutné na správne rozpočítanie nákladov za plnenia. Pri zistení rozsahu škody často vstupuje do procesu vymáhania aj „poistenie bytového domu“, pretože pri vzniku škody sa náklady na jej odstránenie kryjú z poistenia a následne sa môžu vymáhať regresne.

(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú tým dotknuté. Ide tu hlavne o zásah do statiky pri vybúravaní otvorov do nosných stien, zasklievanie balkónov a lodžií, osadzovanie klimatizačných jednotiek a satelitov na fasádu či strechu. Nejednotnosť stavebných úradov a ich prístup k riešeniu spôsobili nejeden problém ústiaci do bludného kruhu, čím sa vymáhanie komplikuje.

(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo neustále narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru. Toto ustanovenie sa stalo bičom na neprispôsobivých „platičov“. Dosiahnuť predaj bytu prostredníctvom súdu je zdĺhavejší proces, je potrebné pri ňom preukázať konanie vlastníka. V niektorých prípadoch postačuje iba sa naň odvolať a príde k náprave.

(6) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastník je podielovým spoluvlastníkom bytového domu a všetky plnenia aj investície idú z jeho peňazí, má teda právo vedieť, ako sa s nimi nakladá. Toto právo si môže vymáhať aj tzv. určovacou žalobou, ak mu nie je umožnené do dokladov nahliadať. Právo nahliadať sa nevzťahuje na evidenciu osobných údajov vlastníkov súvisiacich s evidenciou platieb či nákladov na jednotlivé byty vyčíslené v ročnom zúčtovaní.

(7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody. Ide o zabezpečenie povinných revízií a porevíznych opráv predovšetkým vyhradených technických zariadení (VTZ) a PO, ktorých realizáciu nemôžu vlastníci mariť tým, že ju neschvália.

(8) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu. Platí rovnako, ako pri ods. 4.

(9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu. Ide predovšetkým o plnenia, ktoré sa rozpočítavajú podľa počtu osôb. Zároveň je potrebné mať prehľad o osobách užívajúcich byt alebo nebytový priestor pri prenájmoch.

§ 11a

Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu. Ide o uplatnenie práva vlastníkov rozhodovať o vlastnom majetku, ak je toto ich právo obmedzené napríklad tým, že sa nezvolávajú schôdze alebo zhromaždenia najmenej jedenkrát ročne, alebo v prípade, keď správca alebo predseda spoločenstva rozhoduje bez súhlasu vlastníkov v rozpore s ich vôľou.

§ 12

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, majú právo užívať byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktorých užívanie je spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome, a priľahlý pozemok. Toto právo je chránené Ústavou SR.

(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený prenajať ho inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo jeho časti upravujú osobitné predpisy.
Ide o právo slobodne nakladať s vlastným majetkom.

§ 13

(1) S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.

(2) Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.
Tieto ustanovenia jednoznačne deklarujú jednotnosť bytového domu ako celku so všetkými spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami domu, ktoré k nemu nerozlučne patria.

§ 14

(1) VLASTNÍK bytu alebo nebytového priestoru v dome MÁ PRÁVO A POVINNOSŤ ZÚČASTŇOVAŤ SA NA SPRÁVE DOMU a na schôdzi vlastníkov HLASOVANÍM ROZHODOVAŤ ako spoluvlastník O VŠETKÝCH VECIACH, KTORÉ SA TÝKAJÚ SPRÁVY DOMU, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. TOTO JE NAJDÔLEŽITEJŠIE USTANOVENIE PRÁV A POVINNOSTÍ VLASTNÍKOV.

Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Povinnosť doručiť je veľmi dôležitá, predovšetkým pri závažných rozhodnutiach – napr. pri schvaľovaní komplexnej obnovy a pri spôsobe financovania, keďže všetky zmluvy, či už úverové, alebo dodávateľsko-odberateľské, sú záväzné pre všetkých vlastníkov, teda aj pre tých, ktorí nehlasovali. Hoci to zákon priamo neukladá, zo skúsenosti pri dôležitých rozhodnutiach odporúčame preukázateľné doručenie podľa Občianskeho súdneho poriadku.

Sú to štyri spôsoby preukázateľného doručenia, a to:

• osobné doručenie proti podpisu,
• doporučené doručenie,
• doručenie na doručenku na obálke,
• doručenie kuriérom.

Všetky tieto doručenia sú na podpis.

Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. Od lehoty oznámenia výsledku hlasovania plynie právo prehlasovaného vlastníka alebo vlastníka, ktorý sa nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, odvolať sa na súd v zmysle ustanovenia § 14 ods. 8, aby vo veci rozhodol. Ide o zabezpečenie transparentnosti hlasovania a informovanosti vlastníkov.

(2) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok. Ustanovenie zdôrazňuje hlasovanie v celosti, to znamená, že musia hlasovať všetci vlastníci a spoluvlastníci uvedení v liste vlastníctva. Z toho vyplýva, že buď sa hlasovania zúčastnia všetci, alebo jedného splnomocnia ostatní. Inak je ich hlas neplatný.

(6) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Ustanovenie sprísňuje obsah splnomocnenia, teda buď je to forma jednorazového splnomocnenia s presným určením vôle splnomocniteľa, ako má splnomocnenec hlasovať na základe programu zhromaždenia, alebo vlastník zabezpečí „generálnu plnú moc“ v celom rozsahu práv a povinností vlastníka, ktorá však musí byť vyšpecifikovaná, aby bolo zrejmé, ktoré práva a povinnosti to sú v zmysle tohto zákona.

Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Predovšetkým pri čerpaní úveru sú splnomocnenia veľmi dôležité, pretože poskytovateľ kontroluje podpisy podľa listu vlastníctva. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Z tejto časti ustanovenia vyplýva, že kandidát môže hlasovať za seba vo svojom mene, avšak nemôže za seba hlasovať v mene splnomocnencov. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu. Splnomocnenie sa musí vydať inej osobe, ako je správca. To sa nevzťahuje na spoločenstvá.

(7) Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním podľa odseku 3. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami.

Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. V prípade neúspešného písomného hlasovania sa musí predmet hlasovania prerokovať na schôdzi vlastníkov.

Písomné hlasovanie sa po ostatnej novele zákona už môže použiť na všetky otázky vrátane zmluvy o spoločenstve a jej dodatkov a zmluvy o výkone správy a jej dodatkov. Najnižšie kvórum pri písomnom hlasovaní je nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, vyššie sú určené podľa § 14 ods. 4. Forma hlasovacieho lístka sa zmenila na hlasovaciu listinu.

(8) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.

Prehlasovaným je ten, kto hlasoval a bol proti. Ten, kto sa hlasovania nezúčastnil, sa nepovažuje za prehlasovaného. Kladie sa tu dôraz na právo rozhodovať a zmeniť toto rozhodnutie v prípade preukázania poškodzovania vlastníckych a spoluvlastníckych práv chránených Ústavou SR. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi splnomocnená osoba.

(9) Ustanovenia odsekov 1 až 7 sa rovnako použijú aj na hlasovanie zhromaždenia. Ide tu o rovnaké podmienky pre vlastníkov pri oboch formách správy v bytovom dome, teda na základe zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov aj na základe zmluvy o výkone správy. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka. Vlastníci a spoluvlastníci rozhodujú o bytovom dome podľa listu vlastníctva k tomuto domu, aby sa zamedzilo obmedzenie výkonu ich vlastníckych práv vlastníkmi z iného domu, ktorý je súčasťou spoločenstva.

§ 15

(1) Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností .

(2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby. Toto ustanovenie je nesmierne dôležité pri vymáhaní dlhu od neplatičov, či už ide o dlh voči spoločenstvu (správcovi, teda ostatným vlastníkom), alebo voči inej inštitúcii či osobe, ktorá má voči vlastníkovi pohľadávku. Podstatný pri vymáhaní je dátum zápisu záložného práva.

Z ďalších ustanovení zákona ešte vyplýva:
§ 3

(1) Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy. (napr. zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov).

(2) Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.

(3) Ustanovenia osobitných predpisov (§ 22 a nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov) nie sú týmto zákonom dotknuté. Z uvedeného vyplýva, že čo nerieši zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, riešia iné predpisy. Podstatné je však to, že zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je špeciálnym zákonom, teda iné predpisy nemožno použiť, ak tento zákon vo svojich ustanoveniach riešenie jasne a zrozumiteľne definuje.

§ 5

(6) Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Prevodom bytu vlastnícke práva pôvodného vlastníka zanikajú.

(7) Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome. V tomto ustanovení je jasne určené, že ak sa nepredajú všetky byty, pôvodný vlastník bytového domu je vlastníkom nepredaných nájomných bytov a má rovnaké práva a povinnosti ako ostatní vlastníci podľa listu vlastníctva.

Spoločenstvo

§ 7

(1) Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory“), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedeného obvodným úradom v sídle kraja (ďalej len „správny orgán“) príslušným podľa sídla spoločenstva (ďalej len „register“). Spoločenstvo nie je správcom podľa § 8, 8a, 8b, ale spravuje spoločný majetok všetkých vlastníkov, ktorí sú podielovými spoluvlastníkmi jednej nehnuteľnosti.

§ 10

(2) Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú

• a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
• b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• c) výnosy z účtu domu vedeného v banke,
• d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
• e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu,
• f) príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.

Toto ustanovenie jasne definuje príjmy fondu a ich členenie, a tým určuje, že menované príjmy sa nemôžu zaradiť do iných „finančných balíkov“, teda sa môžu použiť iba na účely vymedzené týmto zákonom pre fond prevádzky, údržby a opráv.

(3) Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.Ide o jasnú špecifikáciu použitia finančných prostriedkov fondu na určený účel.

(4) Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Potvrdenie a zdôraznenie predchádzajúcich ustanovení. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom. Právo vlastníka z jedného domu slobodne rozhodovať o finančných prostriedkoch kumulovaných pre jeden dom bez možnosti zásahu vlastníkov z iného domu, aj keď tvoria jedno spoločenstvo.

Na záver

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je špeciálnym zákonom. Na začiatku svojej účinnosti takýto zákon nemal v našom prostredí obdobu. Za 22 rokov svojho vývoja prešiel od samotného prevodu bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva k podrobnostiam zameraným na správu bytových domov. Niektoré novely priniesli jasno do ustanovení, niektoré skomplikovali či zbyrokratizovali nevyhnutné postupy pri správe. Ale nič nie je dogma, všetko sa vyvíja a ostáva veriť, že ďalšie novely sa budú prijímať na základe dobrých argumentov odborníkov z praxe a nepodľahnú vplyvom lobistických skupín hájacich všetko iné, len nie záujmy občanov a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch.

Text: Ing. Otília Leskovská

Ilustračné foto: isifa/Shutterstock

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.