Ulatňujeme reklamáciu pri poruchách stavby

Základné pravidlá je potrebné dohodnúť v zmluve o dielo ešte pred začatím samotnej realizácie daných stavebných prác. Zhotovovateľ pristupuje k realizácii samotného diela, teda v našom prípade k obnove bytového fondu, na základe uzatvorenej zmluvy o dielo (v praxi najčastejší zmluvný typ pri realizácii stavebných prác tohto typu). Aj bez snahy o prílišný formalizmus vždy odporúčam, aby rozsah prác, požadované materiály, spôsob realizácie či termíny zhotovenia boli presne vymedzené v zmluve.

Rovnako je dôležité upraviť spôsob výkonu kontroly pri realizácii diela a rozsah zodpovednosti zhotovovateľa a objednávateľa. Práve tieto otázky sú totiž potom v praxi najčastejšie diskutované v prípade, ak zo strany objednávateľa dôjde k namietaniu proti už zhotovenému dielu. Samotná zodpovednosť za chyby a poruchy je predmetom rámcovej úpravy v ustanoveniach § 560 až 565 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov. Vo všeobecnosti platí premisa stanovená v § 560 Obchodného zákonníka, že dielo je chybné, ak vykonanie diela nezodpovedá výsledku určenému v zmluve. Už samotné toto ustanovenie jednoznačne implikuje, že pri určení, či dielo vykazuje chyby alebo nie, sú zásadné práve zmluvné dojednania. Samotné chyby diela by som z praktického hľadiska rozdelil na dve kategórie:

• chyby pri zhotovovaní diela,
• chyby po zhotovení diela.

Chyby pri zhotovovaní diela

V praxi je už takmer štandardom, že zmluva o dielo medzi poskytovateľom a zhotovovateľom upravuje okrem iných otázok aj spôsob výkonu kontroly počas realizácie diela. V praxi je bežné, ak pri kontrole realizácie diela okrem autorizovaného stavebného dozoru spolupôsobí aj tretia osoba, často z radov vlastníkov bytov (nebytových priestorov). Je samozrejme žiaduce, aby mala takáto osoba príslušné vzdelanie a skúsenosti s týmto typom činnosti – jednak bude schopná kvalifikovane posúdiť skutočnosti, ktoré môžu predstavovať chyby, a na druhej strane nebude dochádzať k nekvalifikovaným námietkam zo strany objednávateľa, ktoré môžu v konečnom dôsledku výrazne skomplikovať realizáciu diela.  Správny postup v prípade zistenia chyby diela pri jeho realizácii môžeme ilustrovať na konkrétnom príklade: V zmluve o dielo sa dojednalo, že pri obnove strechy budú použité materiály typu XY v určenom množstve. Po dodaní materiálu a následnej kontrole zástupca objednávateľa zistí, že materiály sú dodané v o 30 % nižšom množstve a navyše sa dodali materiály typu AB, ktoré vôbec nezodpovedajú kvalitatívnym požiadavkám podľa zmluvy. Ako postupovať? V prvom rade treba okamžite dôkladne zadokumentovať skutočnosti, proti ktorým sa namieta (teda menšie množstvo, rozdielny typ materiálu a podobne), a to vyhotovením dokumentácie (obrazovej, písomnej). Všetko je potrebné vyznačiť v stavebnom denníku, zároveň je vhodné vyhotoviť samostatný protokol, v ktorom sa tieto skutočnosti jasne konštatujú. Zástupcovia zhotovovateľa a objednávateľa by mali tento protokol podpísať. Ak zástupca zhotovovateľa odmieta dokument podpísať, v dokumente sa uvedie, že zástupca zhotovovateľa odmietol daný protokol podpísať – s uvedením miesta, času a dátumu, keď sa tak stalo. Zároveň je potrebné adresovať požiadavku zhotovovateľovi, aby bez zbytočného odkladu zabezpečil dodanie správneho množstva a typu materiálu. S ohľadom na to sa má zhotovovateľovi poskytnúť primeraná lehota na odstránenie takejto chyby. Samozrejme, dodaním nesprávneho typu materiálu, respektíve množstva, sa zhotovovateľ dostáva do omeškania.

V tejto súvislosti treba poukázať na to, že z ustanovení Obchodného zákonníka, ktoré upravujú nároky týkajúce sa chýb pri porušení zmluvy, vyplýva, že ak si objednávateľ uplatní nárok na odstránenie chýb prostredníctvom opravy poskytnutej v primeranej dodatočnej lehote včas a zhotovovateľ tieto chyby neodstráni, respektíve oznámi objednávateľovi, že ich neodstráni v tejto lehote, objednávateľ si môže uplatniť nárok na zľavu z dojednanej ceny. Podmienkou uplatnenia tohto nároku je:

• existencia chýb,
• včasné uplatnenie reklamácie,
• zodpovednosť zhotovovateľa za chyby,
• neodstránenie chýb zhotovovateľom v poskytnutej primeranej dodatočnej lehote.

Pri splnení týchto podmienok je objednávateľ oprávnený uplatniť si nárok na zľavu z kúpnej ceny, a to pri podstatnom, ale i nepodstatnom porušení zmluvy. Za podstatné porušenie zmluvy sa pritom považuje porušenie hlavných bodov zmluvy, pričom porušujúca strana mohla pri uzatváraní zmluvy predvídať, že poškodená strana nebude mať za takýchto okolností záujem o ďalšie plnenie povinností vyplývajúcich zo zmluvy. Právna úprava obsiahnutá v Obchodnom zákonníku neupravuje presne spôsob, akým to má objednávateľ urobiť. Objednávateľ tak musí urobiť preukázateľným spôsobom. (Tento postup je potvrdený aj súdnou praxou, napríklad uznesenie Najvyššieho súdu SR z 23. 9. 2010, sp. zn. 1 Co 3/2009.)Vyššie uvedený postup je možné uplatniť tak pri chybách, ktoré sú zistené pri realizácii diela, ako aj pri chybách, ktoré sa našli po odovzdaní diela. V prípade chýb, ktoré sa zistili po realizácii diela, je však situácia väčšinou komplikovanejšia z dôvodu, že cena za dielo sa už uhradila. Ak nedôjde k dohode medzi zhotovovateľom a objednávateľom, objednávateľ si takúto zľavu môže uplatniť v zásade iba súdnou cestou.

Chyby po zhotovení diela

Na rozdiel od úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku, Obchodný zákonník záručnú lehotu nestanovuje. Zmluvné strany sa tak v praxi musia dohodnúť na záručnej lehote a počas jej plynutia uplatňovať práva s ňou spojené. Ak sa teda strany dohodli na určitej záručnej lehote, jej dôsledkom je, že zhotovovateľ diela je povinný odstraňovať počas jej trvania chyby diela bezplatne. To prakticky znamená, že na základe výzvy objednávateľa diela začne v dohodnutom čase s odstraňovaním chýb a v dohodnutom čase tieto chyby aj odstráni. Na stavebné práce sa vzťahuje záručná lehota dohodnutá v zmluve o dielo. Ak sa nedohodla, podľa môjho názoru ju možno aplikovať subsidiárne. Dôležité je skontrolovať dielo, jeho akosť, vlastnosti a podobne pri jeho preberaní zistené chyby spísať do preberacieho protokolu, dohodnúť sa na termíne odstránenia chýb podľa ich povahy. Zhotovovateľ zodpovedá za chyby, ktoré má dielo pri prevzatí objednávateľom, ale i za tie, ktoré sa vyskytnú po prevzatí veci v záručnej lehote (všeobecná záručná lehota je 24 mesiacov; pri zhotovení stavby 3 roky, pri niektorých častiach stavieb to môže byť najmenej 18 mesiacov; ustanovenie § 646 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov).

V prípade, ak zhotovovateľ chyby neodstráni, objednávateľ je oprávnený dať ich odstrániť tretej osobe a požadovať úhradu takto vzniknutých nákladov od zhotovovateľa (Toto oprávnenie je často zakomponované aj v samotnej zmluve o dielo.); objednávateľ môže svoje nároky vyplývajúce z chýb z dôvodu porušenia zmluvných povinností uplatniť súdnou cestou, a to podaním návrhu na súd, v ktorom bude požadovať bezplatné odstránenie chýb diela.  V takomto návrhu musí objednávateľ preukázať zhotovenie diela, jeho zaplatenie, dohodnutie záručnej lehoty, spôsobu a času určeného na odstraňovanie chýb, ako aj nesplnenie tejto povinnosti zhotovovateľom diela. Samozrejme, súdne konanie je z časového a finančného hľadiska pomerne náročné, preto je určite lepším riešením mimosúdne vyriešenie takýchto nárokov. Základným predpokladom na úspešné uplatnenie nárokov vyplývajúcich z chýb sú na jednej strane jasné zmluvné dojednania a na druhej strane presné zadokumentovanie a preukázanie existencie chýb na diele.

Text: JUDr. Martin Strážnický
FOTO: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov