Kam sa stratil nový stavebný zákon?

Dnes sa môže zdať téma nového stavebného zákona len okrajovou záležitosťou pri našich každodenných problémoch, opak je pravdou.

Tak, ako sme si zvykli pri riadení pandémie odsúvať dôležité opatrenia na neskôr, rovnako to vyzerá aj pri stavebnom zákone. „Aktuálne musia všetci obyvatelia znášať výrazné obmedzenia v každodennom  živote, nabuďme ale prekvapení, ak už čoskoro zistíme, že si my, alebo naše deti nedokážeme zabezpečiť vlastné bývanie. Lebo aj to je dôsledok aktuálne zlej stavebnej legislatívy,“ varuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja.

Nový zákon o územnom plánovaní a zákon o výstavbe pritom prešli Hospodárskou a sociálnou radou (poradný orgán vlády) už koncom októbra, pričom Rada odporučila materiál na ďalšie legislatívne konanie. Do dnešného dňa neboli zaradené na program rokovania vlády a nedostali tak šancu dostať sa do parlamentu a aplikovať do praxe.

Ambície predkladateľov boli, aby zákony nadobudli účinnosť 1. 1. 2023. Ich neustálym odsúvaním sa takisto odsúva aj ich zavedenie do praxe. Nakoľko účinnosť stavebnej legislatívy nie je len o dátume, ale aj o množstve ďalších krokov, ktoré je potrebné vykonať predtým, než tento slávnostný deň spustenia novej legislatívy nastane.

Predkladateľov zákona čaká ešte novelizácia množstva súvisiacich zákonov, príprava vyhlášok, obstaranie informačného systému a množstvo ďalších úloh, ako aj vytvorenie a personálne obsadenie nových úradov. „Môžeme teda len odhadovať, že účinnosť bude oproti plánom posunutá, prinajlepšom, minimálne o rok,“ predpokladá J. Suchánek.

Prečo je to zlé? Prichádzame o investície

„Pri rozhovoroch s viacerými developermi som opakovane počul podobný príbeh. Developera navštívil zahraničný investor s úmyslom kúpiť konkrétny pozemok, ktorý bol aktuálne v ponuke a vybudovať na ňom byty, alebo prevádzku. Začala diskusia o príprave projektu a tým aj o časovom harmonograme. Developer vedel povedať koľko potrvá projekčná príprava, ale pri otázke koľko potrvá získanie stavebného povolenia nastal problém,“ vysvetľuje často opakovanú situáciu a dopĺňa: „férovému developerovi neostáva nič iné, ako povedať ‚môže to byť rok, ale aj o päť rokov‘.“

Komplikovaný rad na seba nadväzujúcich konaní s možnosťami rôznych odvolaní a iných „odbočiek“ v procese robia reálny odhad času blízky vešteniu z krištáľovej gule.

Vstupovať do takejto investície je pre akéhokoľvek investora mimoriadne rizikové. Mnohí sa radšej slušne poďakujú za spoluprácu a presunú svoje zdroje do inej krajiny. Veľmi podobne uvažujú aj mnohí slovenskí investori. Nedostatok bytov na trhu je pritom jedným z hlavných faktorov rastu ich cien.

Nepomôžu ani štátom podporované nájomné byty (zatiaľ)

Niektoré vládne strany mali v programe masívnu výstavbu štátnych nájomných bytov. Po určitej korekcii sa tento plán presunul do vytvorenia prostredia, ktoré umožní určitým subjektom nákup či výstavbu bytov a ich dlhodobý prenájom za nájomné, ktoré má byť výrazne nižšie ako trhové.

Hovoríme o často medializovanom zákone o štátom podporovanom nájomnom bývaní. Aj keď zákon prešiel prvým čítaním, aj rokovanie o ňom v druhom čítaní sa posúva. Posledné odsunutie sa uskutočnilo tento týždeň a hovoriť sa o ňom bude znova až vo februári 2022.

„Okrem dohôd v koalícii za tým môže byt jednoduchý fakt: ak by bol už dnes tento zákon platný a funkčný podľa predstáv predkladateľov, jednoducho by nebolo možné zabezpečiť toľko bytov, o koľko by mali realitné fondy záujem,“ pripomína Suchánek.

V praxi by mohol tento výrazný rast dopytu po bytoch spôsobiť ešte menšiu dostupnosť bytov pre tých, ktorí sa rozhodnú pre bývanie vo vlastnom. „Ak chceme stavať výrazne viac, musíme mať kvalitný stavebný zákon s transparentným a spoľahlivým prostredím,“ uzatvára.