Voľby či nové kancelárske objekty. 10 udalostí, ktoré najviac ovplyvnili segment komerčných nehnuteľností na Slovensku

Slovenská ekonomika v uplynulom roku nasledovala celoeurópsky trend - bola utlmená. Postupne však zažívala oživenie. Ktoré udalosti na ňu mali najväčší dopad?

„Rok 2023 bol aj na slovenskom trhu komerčných nehnuteľností značne ovplyvnený nepriaznivým vývojom kľúčových úrokových sadzieb, čo rezultovalo v pokles celkového investičného objemu. Na druhej strane sme v roku 2023 zaznamenali zvýšenú leasingovú aktivitu v oblasti kancelárskych a industriálnych priestorov,“ sumarizuje Richard Urvay, riaditeľ spoločnosti Colliers na Slovensku.

1. Politika

V parlamentných voľbách, ktoré sa konali v októbri 2023, zvíťazila strana Smer so ziskom 22,94 % hlasov a získala 42 kresiel v slovenskom parlamente. Ľavicový líder Róbert Fico bol po štvrtýkrát vymenovaný za slovenského premiéra.

Program strany bol do veľkej miery založený na ukončení oficiálnej vojenskej pomoci Slovenska Ukrajine, nezávislosti zahraničnej politiky od partnerov v EÚ a USA a kontrole migrantov žiadajúcich o azyl v západoeurópskych krajinách.

2. Hospodárska situácia

Už vo februári 2023 bolo možné pozorovať spomalenie inflácie na Slovensku, a do konca roka sa inflácia znížila z 15 % na jednociferné čísla. K tejto korekcii významne prispeli regulačné opatrenia vlády týkajúce sa cien energií.

Napriek tomu stále existujú významné inflačné tlaky, ako sú nízka nezamestnanosť a rast platov. Zníženie skutočných príjmov a zhoršené podmienky pre poskytnutie úverov ovplyvnili spotrebu domácností a viedli k poklesu výdavkov.

3. Investičná aktivita

V súlade s trendom v širšom regióne zostala aktivita na slovenskom investičnom trhu do značnej miery utlmená a nachádza sa vo fáze zisťovania cien, kde je značný rozdiel v očakávaniach medzi obchodnými stranami. Počet transakcií sa medziročne znížil, investori volili vyčkávaciu taktiku a sústredili sa na dynamickejšie trhy s rýchlejšími korekciami cien, ako sú napríklad Spojené kráľovstvo a Nemecko.

4. Investície

Celkový ročný objem investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku v roku 2023 dosiahol približne 660 mil. eur. Väčšina týchto transakcií sa zameriavala na kancelárie (71 %), zatiaľ čo maloobchod zastupoval 15 % a priemyselné nehnuteľnosti 14 %.

Významným momentom v tejto oblasti bolo zlúčenie portfólia kancelárskych nehnuteľností medzi spoločnosťami Tatra Asset Management a Alto Real Estate. Z hľadiska konkrétnych transakcií boli významné predaj dvoch budov v štandarde A v bratislavskom centrálnom biznis centre spoločnosťou J&T Real Estate a následná akvizícia priemyselného parku v Trenčíne českým investorom.

5. Objem kancelárskych priestorov

V priebehu roka boli v Bratislave dokončené štyri nové kancelárske budovy, ktoré rozšírili objem kancelárskych moderných priestorov o celkovú prenajímateľnú plochu 111 000 m². Medzi novostavby patrí 48 000 m² Apollo Nivy od HB Reavis, dva projekty predstavené spoločnosťou JTRE – Pribinova 34 a Pribinova 40 s rozlohou 17 500 m² a 21 000 m², ako aj projekt The Mill s rozlohou 24 500 m² od Immocap.

6. Dopyt po kanceláriách

Viac ako polovica (56 %) z celkovej aktivity na trhu kancelárskych priestorov v Bratislave pripadala na spoločnosti pôsobiace v oblasti IT, verejného sektora a odborných služieb.

Z analýzy transakcií vyplýva, že najvyšší počet z nich, konkrétne 56, sa uskutočnil v segmente kancelárskych priestorov s rozlohou do 200 m². Na druhej strane, pokiaľ ide o celkovú plochu kancelárskych priestorov, väčšina, konkrétne 36 500 m², bola tvorená transakciami s rozlohou medzi 1 000 až 4 999 m².

Cenová hladina v I&L sektore

Vysoké úrokové sadzby a inflácia prispeli k výraznému zvýšeniu sadzieb nájomného priemyselných a logistických  nehnuteľností v celej krajine. Nižšia neobsadenosť tiež prispela k nárastu cien, ktorý bol zaznamenaný na úrovni približne 30 % medziročne. Celoštátne dosiahli ceny nájomného 4,5 až 6,0 €/m²/mesiac v prípade skladov a 4,3 až 5,9 €/m²/mesiac v prípade logistických a distribučných priestorov, pričom Bratislavský kraj zostal trvalo najdrahším regiónom.

8. Nové priestory pre priemysel a logistiku

Viac ako polovicu celkových prenájmov v sektore I&L obsadila logistika, 3PL a automobilový priemysel. Medzi najväčšie transakcie k 3. štvrťroku 2023 patrili nový prenájom 30 500 m² spoločnosti Meta System v CTP Trnava, renegociácia 26 600 m² spoločnosti DHL v Prologis Park Bratislava a rozšírenie 25 500 m² spoločnosti BMW v Prologis Park Bratislava.

9. Rozšírenie nákupného centra Eurovea

Bratislavské nákupné centrum Eurovea uviedlo v máji 2023 do prevádzky svoju expanziu s rozlohou 26 000 m². Jeho celková plocha tak dosiahla 85 000 m², čím sa stalo najväčším v krajine. V súčasnosti sa v ňom nachádza 320 maloobchodných prevádzok vrátane prvej dvojpodlažnej predajne írskeho módneho reťazca Primark na Slovensku.

V skladbe nájomcov je aj niekoľko ďalších nových hráčov, ktorí pôsobia v tomto nákupnom centre exkluzívne (napríklad Lindt, JD Sports, COS, Tefal, Vuch a ďalší). Reštauračná časť bola presunutá do novej časti a reprezentuje ju FoodHall s 1 156 miestami na sedenie a 16 reštauráciami umiestnenými na promenáde pri Dunaji. Rozšírili sa aj priestory kina, ktorého súčasťou je prvý bratislavský Megaplex so 17 sálami.

10. Maloobchodnépriestory

Okrem rozšírenia nákupného centra Eurovea bola v novembri 2023 v Bratislave otvorená obchodná pasáž OC Tehelko s rozlohou 9 000 m², ktorá tvorí maloobchodnú súčasť komplexu Národného futbalového štadióna.

Očakáva sa, že tu celkovo pribudne približne 30 maloobchodných prevádzok. Saturácia Bratislavy maloobchodnými priestormi dosiahla viac ako 800 m²/1 000 obyvateľov, čo ju radí medzi najvyššie v celej Európe. Tento ukazovateľ sa ešte zvýši vďaka rozšíreniu Auparku o 10 000 m², ktorého ukončenie je plánované v roku 2024.