Ako dosiahnuť vyššiu účasť vlastníkov na domovej schôdzi?

Máme neustále problém s dosiahnutím potrebnej väčšiny na schválenie právoplatného rozhodnutia vlastníkov, pretože vlastníci nechodia na zhromaždenie. Maria tým plynulý chod spoločenstva. Čo robiť?

Tento fenomén je v ostatnom čase markantný. Dôvodov pre takéto konanie vlastníkov, ktoré závisia od ich postoja k spoločnému majetku, je niekoľko. Jedni sú spokojní, dôverujú správcovi či predsedovi a rade spoločenstva, a teda nemajú potrebu sa na zhromaždení či schôdzi zúčastniť. Iní sú ľahostajní, napr. ak byt iba prenajímajú a v danom bytovom dome nebývajú, alebo si neuvedomujú svoju zodpovednosť za spoločný majetok a pod.

Ďalší sú nespokojní, avšak svoju nespokojnosť nevedia alebo nechcú „verejne“ prejaviť pred ostatnými. Sú však aj situácie, keď na schôdzu či zhromaždenie chodí jeden „chronický sťažovateľ a napádač,“ ktorý kritizuje všetko a všetkých, každého osočuje a obviňuje z podvodu či sprenevery, vracia sa stále k starým aj „premlčaným“ záležitostiam a svojím konaním odrádza všetkých ostatných vlastníkov od účasti na zhromaždení či schôdzi.

Čo k tejto veci hovorí zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? V prvom odstavci § 14 zákon hovorí o tom, že každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku. Toto je alfa a omega celého prístupu vlastníkov k spoločnému majetku.

Zákon zároveň umožňuje pre prípad, ak sa vlastník nemôže na schôdzi či zhromaždení zúčastniť, možnosť splnomocniť inú osobu úradne overeným splnomocnením, aby sa schôdze či zhromaždenia zúčastnila a v jeho mene hlasovala.

Čiastočným riešením situácie nedostatočného počtu vlastníkov na schôdzi alebo zhromaždení je písomné hlasovanie, ktoré zákon umožňuje použiť v zmysle ustanovení § 14a. V jeho odstavcoch sú definované formálne podmienky písomného hlasovania, ktoré je potrebné dodržať. V mnohých domoch sa táto forma hlasovania osvedčila a okrem „výročnej“ schôdze či zhromaždenia, ktoré je potrebné raz ročne zvolať, sa všetky rozhodnutia prijímajú písomným hlasovaním.

Pri predkladaní predmetu hlasovania vlastníkom na schválenie robia niektorí správcovia alebo spoločenstvá chyby, ktoré potom ovplyvnia vlastníkov pri rozhodovaní, alebo vôbec pri samotnej účasti na hlasovaní. Ide najčastejšie o nasledujúce chyby:
– nedostatočne pripravený predmet hlasovania, jeho veľmi všeobecná formulácia,
(napr. „súhlasíte s obnovou bytového domu“ bez uvedenia rozsahu a výšky investícií, ich finančného zdroja a krytia);
– nesprávna formulácia predmetu hlasovania,
(napr. „súhlasíte s obnovou bytového domu z fondu prevádzky, údržby a opráv alebo z úveru ŠFRB či inej banky v rozsahu podľa projektu, ktorý bude vypracovaný do troch mesiacov od schválenia obnovy projektantom na základe výberu“);– podsúvanie alebo uprednostňovanie jedného zhotoviteľa prác a pod.

Ak správca alebo predseda s radou spoločenstva predkladajú vlastníkom predmet hlasovania na schválenie, je potrebné zároveň vlastníkom poskytnúť dostatočné množstvo informácií, najlepšie vopred (do poštových schránok, na vývesnú tabuľu alebo elektronicky – v niektorých domoch, v závislosti od zloženia vlastníkov, odporúčam využiť všetky tieto formy). Zároveň ich nezavaliť na jednej schôdzi (zhromaždení) obrovským množstvom informácií a údajov, ktoré ani nestihnú vnímať či si zapamätať, a hneď od nich chcieť, aby hlasovali.

Nedá sa teda úplne zvaľovať vina len na vlastníkov a na ich marenie plynulého chodu spoločenstva neúčasťou na zhromaždení. Je potrebné sa zamyslieť, či to nie je spôsobené niektorou z uvedených chýb alebo prístupom predsedu a rady k predkladaniu návrhov predmetu hlasovania vlastníkom.

Druhá strana mince je naozaj o vlastníkoch. Teda o tom, že bytový dom je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nie predsedu spoločenstva, členov rady či správcu. A zároveň je na vlastníkoch aj zodpovednosť za túto spoločnú nehnuteľnosť. Vlastníctvo nekončí dverami bytu, ale vstupnou bránou do bytového domu a na to vlastníci často zabúdajú alebo si to nechcú uvedomiť.