ANKETA: Klesá počet investičných nehnuteľností a s ním aj záujem o novostavby

V susednom Česku sa situácia s úrokovými sadzbami hypoték začína meniť, u nás zmenu zatiaľ nevidno. Ako sa tento stav odráža na správaní klientov, sme sa opýtali zástupcov bánk.

Odkladajú klienti, podľa vašich vedomostí, hypotéku na leto, keď by mala klesnúť základná úroková sadzba ECB? Zaujímajú sa aj o takéto informácie?

Z. Ďuďáková: Áno, isté vyčkávanie alebo váhania môžeme pozorovať.

D. Miša: Zaznamenali sme z podnetov, že niektorí záujemcovia vyčkávajú a odkladajú kúpu bytu, keďže sa očakáva všeobecne pokles sadzieb do konca roku.

S. Miklošovičová: Nemáme presné informácie, ktoré by potvrdzovali, že klienti odkladajú svoju hypotéku na leto.

S. Sláviková: Je to individuálne, závisí to od konkrétnej potreby klientov. Ľudia, pre ktorých otázka bývania aktuálne nie je urgentná, zvažujú aj prípadné zmeny sadzieb v budúcnosti, a tak kúpu bytu či domu odkladajú. V prevažnej miere však ľudia, ktorí chcú a potrebujú riešiť svoje bývanie teraz, prípadne si už našli ideálnu nehnuteľnosť za dobrú cenu, veľmi nešpekulujú. Tradične sú silnejšie mesiace jar a jeseň a menej sa požičiava na bývanie v zimných mesiacoch.

Majú klienti záujem o refinancovanie hypotéky? Riešite často takúto tému?

Z. Ďuďáková: Klienti majú naďalej záujem o refinancovanie hypotéky. Často si do novej hypotéky spoja nielen hypotéku, ale aj poskytnuté spotrebné úvery. Podiel nových úverov s účelom refinancovania však klesá už druhý rok za sebou z dôvodu výšky úrokových sadzieb.

Klienti, ktorí majú zafixované úrokové sadzby na svojich úveroch a ich fixácia trvá, ťažia z toho, že ich úrokové sadzby sú spravidla nižšie ako nové hypotéky, čo je odpoveď na spomalenú dynamiku úverov na refinancovanie.

D. Miša: Aktuálne nie je téma refinancovania na stole, resp. podiel takýchto typov financovania hypotékou je klesajúci oproti situácii pred pár rokmi. Počas boomu predstavoval podiel takmer polovicu alebo aj viac ako polovicu z poskytnutých nových úverov.

V popredí je teda aktuálne financovanie potrieb bývania a možno aj opäť mierny nárast záujmu o bezúčelové financovanie hypotékou, pri ktorom klient získa, minimálne čo sa týka ceny, rovnaké podmienky ako pri účelových hypotékach.

S. Miklošovičová: Evidujeme mierny nárast záujmu klientov o refinancovanie. V porovnaní s rokom 2022 však nie je taký výrazný.

S. Sláviková: Klienti o refinancovanie aktuálne nemajú veľký záujem, keďže úrokové sadzby zatiaľ výraznejšie neklesli. Predpokladáme, že niektorí navyše prehodnocujú refinancovanie aj preto, aby neprišli o príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie.

Koľko majú v priemere klienti vlastných prostriedkov a koľko si potrebujú požičať?

Z. Ďuďáková: Vlastné prostriedky klient potrebuje v prípade, ak chce kupovať alebo stavať nehnuteľnosť a túto nehnuteľnosť bude zároveň aj zakladať banke ako zabezpečenie úveru. Vo väčšine týchto prípadov klienti majú 20 % vlastných prostriedkov a 80 % si požičajú. Zároveň platí, že v zmysle platnej legislatívy môžeme požičať niektorým klientom aj 90 % prostriedkov a oni na dofinancovanie nehnuteľnosti použijú vlastných 10 %.

D. Miša: Takéto čísla nemáme k dispozícii, ale minimálne 10 až 20 % vlastných zdrojov by mal klient mať k dispozícii, buď ako vlastné zdroje, alebo financovaním cez iný úver.

S. Miklošovičová: Štandardne klienti môžu požiadať o úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, v individuálnych prípadoch do 90 % hodnoty (dané percento je limitované 20 % objemu podpísaných zmlúv). V prevažnej väčšine by mali mať klienti k dispozícii 20 % vlastných zdrojov. Riešením na dofinancovanie úveru môže byť u klientov aj bezúčelový spotrebný úver.

S. Sláviková: Podľa zákona klienti pri žiadosti o hypotéku potrebujú minimálne 10 % vlastných peňazí. Štandardom pri väčšine hypoték je však minimálne 20 % vlastných zdrojov. Je v súčasnosti väčší záujem o hypotéku na kúpu bytu alebo rodinného domu alebo na výstavbu rodinného domu?

Z. Ďuďáková: Naďalej pretrváva prevaha hypoték na kúpu bytu alebo RD oproti hypotékam na výstavbu rodinného domu. D. MIŠA: Kúpa nehnuteľnosti dominuje, keďže náklady na výstavbu stále stúpajú, zároveň klient musí mať zabezpečený aj pozemok, čo predstavuje úvodné a nie malé výdavky pre klienta.

S. Miklošovičová: U klientov pretrváva záujem o kúpu bytu, evidujeme približne o 7 % väčší záujem o byty v porovnaní s rodinnými domami. S. SLÁVIKOVÁ: V banke vieme financovať všetky spomínané možnosti. Čísla potvrdzujú, že aktuálne prevláda záujem o kúpu bytu, nasleduje kúpa domu a potom výstavba.

Prichádzali k vám počas roka 2023 a začiatkom roka developeri s novými rezidenčnými projektmi?

Z. Ďuďáková: Nejaké nové projekty prichádzali, ale môžeme hovoriť v tomto segmente nových rezidenčných projektov o poklese počtu aj objemu fiancovania.

D. Miša: Evidujeme v podstate konštantný prílev nových projektov. Zaznamenali sme však zaujímavú zmenu – prevažná väčšina je skôr menších (do 50 bytových jednotiek). Ešte výraznejší je trend, ktorý bol badať už pred rokom 2023, a to, že začali prevládať projekty mimo bratislavský región, t. j. nová výstavba pribúda aj v menších mestách, kde v posledných niekoľkých rokoch, dá sa povedať, absentovala.

S. Miklošovičová: Aktivita developerov sa výrazne oživila v porovnaní s prvým polrokom 2023. Dôvodom môže byť očakávaná korekcia úrokových sadzieb. Zároveň za tým môže byť aj očakávané oživenie rezidenčného trhu v súvislosti s nárastom predajov bytov, ktorý vidíme na rezidenčnom trhu v Českej republike, pričom Slovensko trend v Čechách už dlhodobo kopíruje s odstupom niekoľkých mesiacov. Vo všeobecnosti vnímame zvýšenie pozitívneho sentimentu s príchodom roku 2024.

S. Sláviková: Developeri počas roka 2023 prichádzali s novými rezidenčnými projektmi, rovnako aj tento rok. Avšak tým, že vlani viac poklesli ceny bytov na sekundárnom trhu oproti novostavbám, klienti viac preferovali práve tieto nehnuteľnosti. Nárast úrokových sadzieb za uplynulé roky súčasne spôsobil, že klesá počet tzv. investičných nehnuteľností, čo sa tiež podpísalo na nižšom záujme o novostavby.