ANKETA: Novela zákona môže urýchliť povoľovacie procesy. Čo si o tom myslia samosprávy?

Od apríla mali platiť zákony o výstavbe a územnom plánovaní. Štát to mierne zmenil, pripravil novelu stavebného zákona a účinnosť zákona o výstavbe posunul o rok. Čo prináša, sme sa spýtali samospráv.

Aké najdôležitejšie zmeny priniesla od apríla 2024 novela stavebného zákona pre vašu prácu?

Lenka Antalová-Plavuchová: Z pohľadu mesta Bratislavy ako stavebníka pri realizácii verejných investícií prináša novela zákona č. 50/1976 zjednodušenie v možnosti širšieho použitia zlúčeného územného a stavebného konania a takisto zavedenie systému jedného správneho konania v stavebnom povoľovaní. Tieto zmeny by aj pre mestské investície mali v budúcnosti znamenať zrýchlenie povoľovacích procesov, čo vítam najmä pre projekty nájomného bývania či dopravných stavieb.

Matej Brucker: V zmysle novely stavebného zákona sa stáva obec dotknutým orgánom. Prostredníctvom záväzných stanovísk bude uplatňovať v konaniach záväzný obsah územnoplánovacej dokumentácie. To znamená, že obec získa významné postavenie v konaní a bude môcť efektívne vyžadovať dodržiavanie verejných záujmov chránených záväznou časťou územného plánu obce či územného plánu zóny.

Filip Gašparec: Novela stavebného zákona prináša zmenu v posudzovaní súladu návrhu na vydanie územného rozhodnutia s územnoplánovacou dokumentáciou takým spôsobom, že podkladom pre vydanie rozhodnutia zo strany stavebného úradu bude záväzné stanovisko orgánu územného plánovania.

Rovnako zásadnú zmenu vnímame v súvislosti s povoľovacím procesom objektovej skladby, keď ten stavebný úrad, ktorý bude rozhodovať o povolení „hlavného objektu“, bude na základe záväzných stanovísk „špeciálnych stavebných úradov“ rozhodovať aj o povolení týchto objektov, ktoré podľa aktuálne platnej právnej úpravy spadajú do rozhodovacej právomoci „špeciálnych stavebných úradov“.

Katarína Gazdíková: Nový zákon o výstavbe začne pravdepodobne platiť až budúci rok, keďže ministerstvo dopravy navrhuje posunúť jeho účinnosť o jeden rok, čiže do 1. apríla 2025. Pre prácu Útvaru hlavného architekta mesta Žilina má ďaleko väčší význam zákon č. 200/2022 o územnom plánovaní. Tento zákon okrem iného upravuje územné plánovanie, pôsobnosť orgánov územného plánovania a pod.

Novela stavebného zákona je ďaleko dôležitejšia pre stavebný úrad, ktorej cieľom je zrýchliť a zjednodušiť procesy súvisiace s povoľovaním stavieb. Čo sa týka povoľovacieho procesu, zásadná zmena predstavuje rozšírenie okruhu stavieb, pri ktorých bude možné zlúčenie územného konania so stavebným konaním, resp. nahradenie územného konania záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania (obce) o súlade stavby s územným plánom.

Mária Halašková: Novela priniesla zmeny, ktoré môžu urýchliť povoľovacie procesy a odbremenia stavebný úrad od administratívy. Napríklad predmetom územného konania už nebude územné konanie o chránenom území a ochrannom pásme a rozhodnutie o stavebnej uzávere. Podľa zákona o výstavbe, ktorý bude účinný o rok neskôr, pred vydaním stavebného povolenia už nebude potrebné vydávať územné rozhodnutie (ÚR) o umiestnení stavby, stačí len záväzný súhlas orgánu územného plánovania.

Novela tiež umožní orgánu územného plánovania v záväznom súhlase zlúčiť územné konanie so stavebným konaním aj pri iných ako jednoduchých stavbách. Zlúčením územného a stavebného konania aj iných ako jednoduchých stavieb by malo dôjsť k skráteniu povoľovacieho procesu o jedno konanie.

Zároveň treba pomenovať nevýhody, ktoré môžu nepriaznivo vplývať na kvalitu a zákonnosť vydaných povolení alebo zvýšenie počtu čiernych stavieb na území Petržalky. Novela stavebného zákona odňala stavebným úradom kompetencie vydávať ÚR na umiestnenie stavieb diaľnic, rýchlostných ciest a stavieb, ktoré sú významnými investíciami. Tieto kompetencie prejdú od 1. apríla 2024 na Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Pri veľkom počte stavebných úprav v bytoch, ktorých stavebníci ohlasujú stavebné úpravy zasahujúce do práv tretích osôb, stavebné úrady budú mať povinnosť vyzývať stavebníkov na predloženie dôkazov aj v tých prípadoch, keď zo samotného návrhu je zrejmé, že stavbu je možné povoliť len na základe stavebného povolenia. Tým dôjde ku kapacitnému navýšeniu procesných úkonov stavebného úradu.

Stavebné úrady budú vybavovať „legalizácie stavieb“, ktoré nemajú platné povolenia. Pôjde o tzv. „generálny pardon“ na všetky stavby postavené pred 1. októbrom 1976 bez ohľadu na to, na akom pozemku sú postavené. Rovnako budú považované za legálne aj stavby postavené od 1. 10. 1976 do 31. 12. 1989, ktorých vlastník je aj vlastníkom pozemku pod stavbou alebo má k pozemku iné právo.

Branislav Heldes: V pripravovanej novele sú najdôležitejšie tieto zmeny: definície súboru stavieb, jednoduchej stavby a právneho nástupcu stavebníka, doplnený postup pri povoľovaní súboru stavieb, ktorých súčasťou sú aj stavby pôvodne povoľované špeciálnymi stavebnými úradmi, úprava min. určenej lehoty pre výzvu stavebného úradu v konaniach o dodatočnom povolení stavieb, doplnenie ustanovenia o zastavení všetkých stavebných prác na nedokončenej stavbe, ktorá je predmetom konania o dodatočnom povolení stavby a upravený postup povoľovania stavieb, ktorých súčasťou sú aj vyvolané investície plus upravený postup pre spojenie povoľovania novej stavby s konaním o odstránení pôvodnej stavby.

Nový zákon o územnom plánovaní do našej práce vniesol viacero nejasností a pochybností, z ktorých za najvýraznejšie je možné považovať to, že v ňom nie je jednoznačne stanovené, ktorý orgán bude na území hlavného mesta SR Bratislavy vydávať záväzné stanoviská a ktorý orgán bude obstarávať príslušnú územnoplánovaciu dokumentáciu. Mestská časť bude všetky aktuálne rozpracované územné plány zón na území mestskej časti obstarávať podľa doteraz platného stavebného zákona.

Erika Sagová: Nová stavebná legislatíva mala začať platiť od 1. apríla 2024. K tomuto dátumu však do účinnosti vstúpi len jej časť, a to zákon o územnom plánovaní. Účinnosť zákona o výstavbe by sa mala posunúť o jeden rok, teda na 1. apríla 2025.

Vláda v stredu schválila návrh na zmenu zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorý má posunúť účinnosť nového zákona o výstavbe. Dôvodom je nepripravenosť na spustenie povoľovacích procesov podľa novej legislatívy o výstavbe. Vláda zároveň požiadala Národnú radu SR o prerokovanie návrhu zákona v skrátenom legislatívnom konaní.

Evidujete, že sa investori snažia predložiť svoje zámery radšej do apríla 2024?

L. Antalová-Plavuchová: Vzhľadom na to, že účinnosť nového zákona 201/2022 bola odsunutá a bol novelizovaný stavebný zákon č. 50/1976, takýto postup investorov nepredpokladáme.

F. Gašparec: Doposiaľ tunajší stavebný úrad neeviduje zvýšený výskyt podaní smerujúcich k začatiu povoľovacích konaní. Naopak, nie je vylúčené, že určitá množina investorov si počká na účinnosť novely zákona od 1.apríla . 2024, aby ich investičný zámer bol z hľadiska súladu s územným plánom vyhodnotený orgánom územného plánovania.

K. Gazdíková: Takéto snahy investorov neevidujeme.

M. Halašková: Novela stavebného zákona a jej súvisiace predpisy, ktoré majú byť účinné od apríla tohto roka, neboli v čase ankety ešte publikované v Zbierke zákonov. Zmeny sú neprehľadné, týkajú sa veľkého počtu zákonov, chýbajú vykonávacie predpisy zmien a podobne. Preto nie je možné predvídať, či ešte v priebehu marca 2024 budú navrhovatelia a stavebníci podávať žiadosti o nové územné rozhodnutia a stavebné povolenia. Investori musia sami posúdiť, ktorá právna úprava je pre nich výhodnejšia. Nateraz nevieme dať odpoveď na snahy investorov, pretože sa ešte neprejavili. S určitosťou môžeme predpokladať nápor žiadostí na vydávanie osvedčení na stavby postavené bez stavebných povolení.

B. Heldes: Neevidujeme, ale predpokladáme, že investori/developeri svoje investičné zámery budú predkladať vo zvýšenej miere po nadobudnutí účinnosti nového zákona o územnom plánovaní, t. j. po prvom apríli 2024.

Mária Jančovičová: Zatiaľ nie, investori svoje zámery predkladajú normálne tak, ako im do vychádza v rámci plánovania svojich projektov.

E. Sagová: Nie, neevidujeme.

Chystáte nový územný plán vášho mesta?

L. Antalová-Plavuchová: Bratislava sa aktuálne riadi platným územným plánom z roku 2007. Začať s oficiálnou prípravou nového dokumentu plánujeme po 1. apríli 2024, keď vstúpi do účinnosti nová legislatíva, a to konkrétne 200/2022 (Zákon o územnom plánovaní). Ten predpokladá, že Bratislava pripraví nový územný plán, pričom aktuálny stratí platnosť do apríla 2032, čiže najneskôr do tohto termínu bude mať hlavné mesto novú územnú reguláciu vypracovanú podľa novej vyhlášky a metodiky.

M. Brucker: Mesto Nitra po viacerých zmenách a doplnkoch Všeobecne záväzného nariadenie mesta Nitry č. 3/2003, ktorým sa vyhlasuje záväzná časť Územného plánu mesta Nitra, dospelo k záveru, že je potrebné vytvoriť novú koncepciu smerovania na nasledujúce dekády. Preto mesto v januári zverejnilo výzvu k súťaži na spracovateľa nového územného plánu mesta Nitra, ktorá bude prebiehať formou súťažného dialógu. Záujemcovia môžu predkladať žiadosti do 15. apríla prostredníctvom elektronickej platformy Josephine.

F. Gašparec: Nie.

Gazdíková: Áno, je to jeden z našich hlavných cieľov. Sme vo fáze, v ktorej rozbiehame alebo už máme rozbehnuté vypracovanie niektorých dokumentov, ktoré budú podkladom pre nový územný plán. Je rozpracovaný Miestny územný systém ekologickej stability pre mesto Žilina. Takisto začíname s aktualizáciou generelu dopravy. To všetko sú dokumenty, ktoré sú pre nový územný plán mesta potrebné. Rovnako sa pripravujeme na digitalizáciu územného plánu.

B. Heldes: Ani pôvodný stavebný zákon, ani nový zákon o územnom plánovaní neumožňuje, aby mestská časť začala obstarávať územný plán mestskej časti. Na základe tejto skutočnosti mestská časť nemôže uvažovať, a teda ani neuvažuje o tom, že by začala obstarávať takýto územný plán. Mestské časti Bratislavy sú aktuálne kompetentné obstarávať územné plány zón.

E. Sagová: Nový územný plán plánujeme až pre rok 2030, momentálne pripravujeme komplexnejšiu zmenu územného plánu.

Koľko čiernych stavieb máte na svojom území? Ako ich budete riešiť?

L. Antalová-Plavuchová: Takouto štatistikou nedisponujeme. Daná agenda je v kompetencii stavebných úradov mestských častí Bratislavy.

F. Gašparec: V súvislosti s prvou časťou položenej otázky musím, žiaľ, konštatovať, že na túto otázku nedokážem náležite odpovedať, pretože evidenciu počtu čiernych stavieb neevidujeme, pretože  nie každé prebiehajúce konanie o dodatočnom povolení stavby možno stotožniť s tým, že ide o čiernu stavbu. Z rozhodovacej praxe však vnímam, že v bezprostrednom centre mesta evidujeme len jednu takúto stavbu a v širšom okolí mesta evidujeme približne 10 stavieb.

K druhej časti otázky uvádzam, že zásadný posun v riešení čiernych stavieb neprináša ani novela stavebného zákona s účinnosťou od 1. apríla 2024. To znamená, že aj naďalej bude mať stavebník/vlastník čiernej stavby možnosť preukázať súlad s verejnými záujmami, a teda získať dodatočné stavebné povolenie s následnou kolaudáciou.

V prípadoch, keď stavebník nepreukáže súlad s verejnými záujmami, stavebný úrad bude postupovať v intenciách stavebného zákona a rozhodnutím nariadi odstránenie takejto stavby.

K. Gazdíková: Takúto evidenciu nevedieme, v prípade nepovolených stavieb postupujeme podľa zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov.

M. Halašková: Stavebný úrad nemá možnosť objektívne zistiť počet nepovolených stavieb či nepovolených zmien stavieb. Väčšina nepovolených stavebných úprav bola v bytových a nebytových domoch – neohlásené inštalácie klimatizačných jednotiek, zasklenie balkónov, zásahy do nosných stien v bytoch.

Ďalej sú to podzemné stavby, rozvody inžinierskych sietí, pozemné komunikácie, ktoré stavebný úrad môže zistiť len na základe oznámenia správcu domu, spoluvlastníkov alebo na základe žiadosti samotného vlastníka stavby alebo bytu. Nepovolené stavby a nepovolené zmeny stavieb, ktoré stavebný úrad zistí pri rozostavaných stavbách v priebehu konania alebo pri ostatných stavbách z verejného priestranstva, priebežne rieši z úradnej moci v zmysle stavebného zákona.

Všetky nepovolené, ktoré stavebný úrad zistí, vyrieši v súlade s platnými stavebnými predpismi. Rovnako bude postupovať aj pri tých nelegálnych stavbách alebo ich zmenách, o ktoré požiadajú ich vlastníci.

B. Heldes: Na území Karlovej Vsi vedie tunajší stavebný úrad cca 50 konaní o nepovolených stavbách, resp. stavebných úpravách, ktoré sú predmetom dodatočného povolenia alebo overenia pasportu v zmysle platných ustanovení stavebného zákona a boli predmetom konaní o priestupku alebo správnom delikte, s následným udelením pokuty.

M. Jančovičová: Za posledných päť rokov evidujeme 133 čiernych stavieb. Legislatíva umožnila ich dodatočné povolenie v prípade splnenia presne definovaných podmienok vrátane zosúladenia stavieb s územným plánom. Ani jedna stavba nebola odstránená. Pri tých, pri ktorých sme nariadili odstránenie, ešte neprišlo k vykonateľnosti nariadenia.

E. Sagová: Čierne stavby sa do účinnosti nového stavebného zákona budú riešiť podľa aktuálne platnej legislatívy.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2024