ANKETA: Poplatok nie je konečná cena za rozvoj. Na konci dňa je to určitá forma „dane“

Poplatok za rozvoj sa stal ďalším zdrojom príjmov samospráv, ktorého cieľom je podpora rozvoja v ich území, v lukratívnom území s hornou hranicou sadzby 35 eur za každý aj začatý meter štvorcový podlahovej plochy.

Developeri však vidia, že napriek jeho zavedeniu pokračuje prax vyvolaných investícií, čo nie je želaný stav a predražuje to realizáciu projektov. Zo zákona je možné všeobecne záväzným nariadením použiť výnos z poplatku alebo jeho určenú percentuálnu časť aj v inom katastri alebo v inej časti obce, čo dáva samosprávam značnú voľnosť.

Ako ovplyvňuje výška poplatku za rozvoj vaše investičné zámery?

J. BRYNDZA: V Bratislave, kde pôsobíme, je výška poplatku na úrovni približne 1 % z investičných nákladov v závislosti od konkrétneho projektu. Poplatok je pre nás náklad navyše, ale chápeme to ako nevyhnutnú investíciu do zlepšenia prostredia a lokality, v ktorej sa bude daný projekt nachádzať.

Výhodou známej výšky poplatku je, že vieme presnejšie plánovať náklady a zvážiť, či sa nám oplatí do konkrétneho projektu vstúpiť alebo nie. Ako problém vidím vynútené investície, ktoré si mesto alebo mestská časť vyžaduje napriek zavedenému poplatku, a to v plnej miere bez odpočtu za rozvojový poplatok.

L. KVASNIČKOVÁ: Nakoľko investičné zámery plánujeme roky vopred, zavedenie poplatku za rozvoj nás nijak dramaticky neovplyvnilo. Hoci si viem predstaviť, že pri absencii diskusie môže prejsť isté percento aktivít flexibilnejších developerov do regiónov, resp. miest, kde samospráva poplatok za rozvoj považuje za kontraproduktívny. Aj s takým názorom som sa stretla a išlo práve o mestá, kde verejná diskusia za účasti developerov neabsentovala, naopak, mali možnosť úradníkom predostrieť reálne dopady zavedenej legislatívy.

J. NEVOLNÍK: Poplatok za rozvoj je náklad ako každý iný, ktorý vstupuje a premietne sa aj do finálnej ceny produktu.

R. PŠENIČKA: Poplatok za rozvoj je ďalším nákladom investora, ktorý musí zo zákona rešpektovať, a teda zohľadniť ho v celkových nákladoch a cash flow. Ideálne by sa mal použiť na rozvoj samotného investičného zámeru, jeho okolia a súvisiacej infraštruktúry, verejných priestorov, ako aj potrebnej občianskej vybavenosti. Zo zákona vyplýva, že sa môže použiť na úhradu nákladov súvisiacich s výstavbou technickej a sociálnej infraštruktúry. V praxi sa to však deje len v obmedzenej miere.

D. SUCHÝ: Poplatok za rozvoj vznikol pôvodne na podnet developerov po vzore vyspelejších krajín, pričom zámerom bolo vniesť transparentnosť, predvídateľnosť a férovosť do prispievania súkromných investorov na rozvoj miest a obcí, respektíve konkrétnych lokalít, v ktorých realizujú výstavbu. Mal nahradiť tzv. vyvolané investície, ktoré krivili konkurenčné prostredie, pretože zaťažovali investičnú výstavbu v rôznej miere bez jasných pravidiel.

Toto sa však nepodarilo dosiahnuť, popri poplatku naďalej pokračuje aj prax „vyvolaných investícií“ na verejnoprospešné účely, pričom výnosy z poplatku zostávajú vo veľkej miere nevyužité. Neexistuje ani možnosť zápočtu, pri ktorej developer realizuje na vlastné náklady samosprávou určenú verejnoprospešnú investíciu namiesto platenia poplatku, tak ako je to bežné v zahraničí.

Poplatok za rozvoj na rozdiel od ďalších príspevkov má jasnú, vopred predvídateľnú výšku a každý zámer s ním počíta. Ak sa pýtate, či výška poplatku v rôznych mestách a obciach ovplyvňuje rozhodnutie, kde investovať, tak je to jeden zo vstupných faktorov, ale nie je to rozhodujúce kritérium.

Je podľa vášho názoru poplatok v primeranej výške?

J. BRYNDZA: V rámci situácie, že nám poplatok neznižuje náklady na vyvolané investície, ktoré od nás mestskí úradníci požadujú, beriem poplatok ako celý nadbytočný. V prípade, keby mesto nepožadovalo od staviteľov investície do dodatočného rozvoja lokality mimo priameho územia projektu, tak by malo opodstatnenie aj jeho zvýšenie a zjednotenie parametrov pre všetkých staviteľov.

L. KVASNIČKOVÁ: Primeranosť je podľa môjho názoru v tomto smere priamo úmerná využitiu. Pokiaľ by boli prostriedky z poplatku za rozvoj použité tak, ako to zákonodarca pôvodne mienil, teda priamo na rozvoj v mieste investície, primeranosť výšky by bolo možné posúdiť v kontexte nákladov potrebných na dobudovanie žiaducej infraštruktúry.

Žiaľ, v realite sa však stretávame so situáciou, v ktorej návrh výšky poplatku za rozvoj bol automaticky nastavený ako jeho maximálna možná zákonom povolená výška a každé jeho zníženie v rámci verejného prerokovania malo byť považované za úspech. Navyše absentovala odborná vecná diskusia.

J. NEVOLNÍK: Poplatok za rozvoj nerozlišuje medzi „profitabilitou“ budovy a spoločenským úžitkom. Stavebník za neho získava veľmi malú, ak vôbec nejakú, protihodnotu. Rozumieme jeho účelu a chápeme, že pomáha financovať podvyživené samosprávy, ale je to na konci dňa určitá forma „dane“, a teda hovoriť o primeranej výške je skôr teoretickou úvahou.

R. PŠENIČKA: Otáznou zostáva jednotná výška poplatku pre celé územie Bratislavy bez rozdielu na konkrétnu náročnosť jednotlivých území. Je iné, ak ide o výstavbu vo vnútornom meste s lepšou dopravnou obslužnosťou územia či dostatkom občianskej vybavenosti (škôl, škôlok, parkov, ihrísk a pod.) vs. napríklad na okraji mesta, kde sú nároky na vybudovanie infraštruktúry oveľa vyššie.

Ak by sa predmetný poplatok, resp. „development fee“ dal využívať tak ako v zahraničí, vieme si predstaviť kvalifikovanú odbornú diskusiu o nastavení jeho primeraných parametrov, ako aj celkovej metodiky výberu a praktického použitia. Napríklad vo Fínsku sa využíva zo zákona na priame financovanie potrebnej infraštruktúry v okolí a nadväznosti na projekt, kde sa mestá a obce zaväzujú v jeho celkovej výške vybudovať v dohodnutom termíne všetku potrebnú dopravnú, technickú, verejnú a sociálnu infraštruktúru až po hranicu konkrétneho investičného zámeru.

D. SUCHÝ: V zákone o miestnom poplatku je určené rozmedzie sadzby poplatku, pričom väčšina samospráv zaviedla maximálnu sadzbu. Na primeranosť výšky poplatku môžu byť rozdielne pohľady. Ak je projekt zaťažený aj ďalšími „vyvolanými investíciami“ nad rámec poplatku, môže ísť o citeľné predraženie, ktoré sa následne premieta do zhoršujúcej sa dostupnosti bývania.

Očakávate v roku 2024 zvýšenie poplatku za rozvoj?

J. BRYNDZA: Konkrétne indície na zvýšenie nemáme. Z dôvodov, ako je výška inflácie v posledných dvoch rokoch a aktuálne prezentované zvyšovanie niektorých daní a poplatkov súčasnou vládou, sa však zvýšenie vylúčiť nedá.

L. KVASNIČKOVÁ: Nie, minimálne teda v podmienkach regiónov, v ktorých pôsobíme, navýšenie by totiž muselo byť vopred prerokované a schválené, čo sme nezaregistrovali.

J. NEVOLNÍK: Zachytili sme takéto „šumy“, avšak v kontexte súčasného výrazného útlmu v stavebnom segmente by som to považoval za veľmi nešťastné načasovanie.

R. PŠENIČKA: Maximálna výška poplatku je stanovená zákonom, ktorý by sa musel zmeniť, resp. novelizovať. Zatiaľ z verejne dostupných zdrojov nedisponujem takouto informáciou.

D. SUCHÝ: Sadzba poplatku je stanovená zákonom o miestnom poplatku za rozvoj a mestské časti Bratislavy, v ktorých aktuálne realizujeme projekty, ho majú stanovený na hornej hranici. Zvýšiť sa teda môže len zmenou zákona. Vnímame súčasnú finančnú situáciu samospráv, ktorá môže vyústiť aj do snahy o zvýšenie hornej hranice, ktorá sa od prijatia zákona v roku 2015 nemenila.

Avšak prípadné zvýšenie poplatku v čase rýchlo rastúcich nákladov na stavebné materiály, energie i prácu by mohlo mať negatívny vplyv na ďalší rozvoj stavebného odvetvia.

Prispieva efektívne využitie poplatku k rozvoju miest a obcí?

J. BRYNDZA: Efektívne využitie poplatku rozvoju miest a obcí, samozrejme, prispieva, kľúčová však je práve efektivita používania prostriedkov z poplatku, ktorú je potrebné vyhodnocovať v samosprávach.

L. KVASNIČKOVÁ: Efektívne využitie poplatku za rozvoj by znamenalo investovanie priamo v lokalite, kde developer realizuje svoj zámer, a takto vynaložené prostriedky by mali znamenať vybudovanie škôl, škôlok, zdravotníckych zariadení, parkov, ciest a pod., čo by, samozrejme, privítal developer, ktorý to de facto zaplatí, mesto, občania či samotní rezidenti, resp. nájomcovia vo vybudovaných developerských projektoch. Medzeru však vnímam v možnosti zastupiteľstiev obcí prijať nariadenie, v ktorom alokujú výnos do iného katastrálneho územia, čím sa reálne rozpadá celá pôvodná idea.

J. NEVOLNÍK: Toto je, samozrejme, vysoko individuálne. Skôr tento nástroj vnímane ako dodatočný zdroj príjmu pre obec než prostriedok na systematický rozvoj verejnej infraštruktúry.

R. PŠENIČKA: Konkrétne v Bratislave 68 % z výberu predmetného poplatku pripadá mestskej časti, kde sa investícia realizuje, a 32 % mestu. Mesto Bratislava, ako aj mestské časti aktívne využívajú predmetný poplatok pomerne intenzívne. V tejto oblasti môžeme vyzdvihnúť vzájomnú obojstranne prospešnú spoluprácu medzi mestskou časťou Ružinov a mestom Bratislava.

D. SUCHÝ: Nemáme dostatok informácií, kam smerujú poplatky za rozvoj, ktoré sme zaplatili za naše projekty. Spolu ide o sumu takmer 8,4 milióna eur. Vnímame analýzy, ktoré hovoria o tom, že veľká časť z doterajších výnosov nebola zatiaľ vôbec použitá alebo boli použité skôr na správu existujúceho majetku samospráv a nie na žiadaný rozvoj.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2024