Anketa: Realitný trh po prestávke postupne ožíva

Developeri v roku 2023 a prvom polroku 2024 pripravovali nové projekty a evidovali zvyšovanie záujmu o kúpu novostavieb na vlastné bývanie. Zároveň sledovali dianie okolo stavebnej legislatívy – nového stavebného zákona, ktorý výrazne ovplyvní dianie v developmente na Slovensku. V roku 2025 chcú udržať tempo predaja a rozvoja.

Od apríla 2024 platí novelizovaný stavebný zákon, rezort dopravy pripravuje nový stavebný zákon. Čo očakávate od pripravovanej legislatívy?

Juraj Duška, VI GROUP: Odborná verejnosť sa zhoduje, že súčasný systém povoľovania stavieb je neefektívny a brzdí rozvoj. Dlhé čakacie lehoty a komplikované administratívne postupy predstavujú pre investorov významné prekážky, ktoré spomaľujú realizáciu dôležitých projektov.

Zatiaľ je však priskoro posudzovať konkrétny vplyv novely. V praxi sa ukáže, či naplní očakávania a prinesie potrebné zmeny. U nás však vítame akúkoľvek zmenu a iniciatívu, ktorá smeruje k zlepšeniu situácie.

Na druhej strane je potrebné podotknúť, že zmena vlády priniesla do procesu legislatívnych zmien určitú dávku neistoty, pokiaľ ide o finálnu podobu zákona o výstavbe. Pôvodný zámer prideliť rozhodovacie právomoci ôsmim krajským úradom sa má opäť meniť, pričom tieto právomoci zostanú obciam a mestám.

Obávame sa, že nový návrh môže spomaliť už rozbehnutý proces digitalizácie, keďže obce budú môcť naďalej viesť konania v papierovej forme. Rovnako s nesúhlasom konštatujeme, že najnovšia augustová novela zákona opäť oddeľuje posudzovanie vplyvov na životné prostredie do samostatného konania, čím sa predlžuje a komplikuje celý povoľovací proces.

Jakub Gossányi, Immocap: Aktuálne v medzirezortnom pripomienkovom konaní prerokovaný návrh novej stavebnej legislatívy bol oproti tomu z dielne predošlej vlády pripravený takpovediac za zavretými dverami.

My, developeri, sme ako stavebníci primárnymi používateľmi tohto kľúčového zákona, takže akékoľvek zmeny a vývoj nielen pozorne sledujeme, ale aj vnímame cez ekonomiku projektov. To, čo sa v oblasti stavebnej legislatívy udialo za posledné dva roky, sa neudialo za posledných 40 rokov.

Žiaľ, celý proces prijímania a vylepšovania stavebnej legislatívy odbočil od pôvodného zámeru stavebné procesy digitalizovať, zjednodušiť, skrátiť, sprehľadniť a vniesť do nich transparentnosť. Aktuálny stav vnímame ako dočasný, keďže nie je vôbec jasné, čo platí dnes ani čo bude platiť o rok. Od apríla 2024 máme nový zákon o územnom plánovaní a účinnosť zákona o výstavbe odročenú na apríl 2025.

Paralelne sa začiatkom roka 2024 spravila rýchla novela starého zákona č. 50/1976 a začiatkom prázdnin bol daný do MPK úplne nový návrh zákona. Vytvára to neistotu na všetkých úrovniach, nehovoriac o tom, že veľmi komplexný tzv. zberný zákon nebol predložený.

Schválený návrh zákona č. 201/2022 sme vnímali ako výrazný posun vpred, a to aj napriek nedostatkom, ktoré sa však mohli v čase odstrániť, vylepšiť, prípadne sa zákon mohol novelizovať. V súčasnosti sledujeme vývoj a veríme, že pripravované zmeny v stavebnej legislatíve nespôsobia viac problémov a prieťahov ako pomoci.

Juraj Nevolník, Penta Real Estate Slovensko: Zatiaľ sme sa detailne neoboznamovali s týmto návrhom, avšak keď bude známe presnejšie znenie zákona, určite sa budeme vedieť vyjadriť. Vnímame potrebu zmeny stavebnej legislatívy, ale ako developera, ktorý na našom trhu pôsobí dlhodobo, nás rušia nepredvídateľné zmeny, ktoré s veľkými aktérmi v stavebníctve nie sú dostatočne prediskutované a „za pochodu“ menia pravidlá, ktoré ešte len nedávno začali platiť.

Pavel Pelikán, JTRE: Pre podnikanie je dôležitá stabilita a predvídateľnosť, zvlášť ak ide o projekty v dlhodobom horizonte, čo je typické pre development. Na novú legislatívu čaká celý stavebný sektor už desaťročia a všetci očakávame zjednodušenie a sprehľadnenie úradných procesov potrebných na umiestnenie a povolenie výstavby i flexibilnejšie územné plánovanie.

Pomohlo by to zlepšiť dostupnosť bývania, zlepšiť podnikateľské prostredie a zvýšiť konkurencieschopnosť Slovenska, ako aj zrýchliť napríklad budovanie infraštruktúry, obnovu pamiatok alebo výstavbu nájomného bývania.

Martin Škodáček, Proxenta: Cieľom pripravovaných legislatívnych zmien, ale aj tých, ktoré už vstúpili do platnosti, je (okrem iného) aj odstránenie byrokracie a urýchlenie povoľovacích procesov. Ako developer tieto zmeny vítame, čo sa týka očakávaní sme ale pomerne zdržanliví. Kľúčové bude, či sa podarí novú legislatívu uviesť do praxe v stanovenom termíne, a aj to, aká bude realita po jej zavedení.

Znižovanie úrokových sadzieb hypoték zo strany bánk je opatrné. Ako reagujete na túto situáciu?

Juraj Duška, VI GROUP: Rozumieme opatrnosti zo strany bánk, ktoré musia reagovať na rôzne faktory, ako sú úrokové sadzby centrálnych bánk, inflácia a vývoj globálnej ekonomiky. My ako developer nemáme veľa nástrojov, ako reagovať na zvýšené úroky pri hypotékach.

Treba však podotknúť, že podľa nás by boli úrokové sadzby na významne nižšej úrovni, keby od januára nedošlo k opätovnému zavedeniu dodatočného zdanenia bánk prostredníctvom bankových odvodov.

Banky u nás sú tak nútené tieto straty kompenzovať zachovaním vyšších úrokových sadzieb, aj keď by za normálnych okolností výška úrokových sadzieb mala viac odrážať politiku Európskej centrálnej banky, ktorá v súčasnosti postupne znižuje svoju základnú sadzbu.

Martin Marko, Immocap: Momentálne nevnímame potrebu reagovať na hypotekárny trh, túto požiadavku nepredkladajú ani naši klienti. Náš rezidenčný projekt Millhaus sa predáva požadovaným tempom a pred spustením predaja máme aj ďalšie projekty. Smerom ku klientom máme situáciu s hypotékami zabezpečenú prostredníctvom vlastného hypotekárneho špecialistu.

Ten je k dispozícii pre všetkých našich klientov a bezodplatne im pomáha pri vybavovaní toho najlepšieho financovania. Zastupuje našich klientov od podania žiadosti o hypotekárny úver až do finálneho vyčerpania úveru. Zastrešuje tak bezstarostný komplexný proces hypotekárneho poradenstva.

Juraj Nevolník, Penta Real Estate Slovensko: Neočakávali sme skokové znižovanie, skôr postupné vo viacerých krokoch. S ohľadom na aktuálny vývoj (nízkej) inflácie v Eurozóne očakávame ďalšie zníženia v tomto roku, čo by malo prispieť k väčšej likvidite na realitnom trhu. V každom prípade na situáciu v úrokových sadzbách sme reagovali už na začiatku roka 2024 spustením spolupráce s Tatra bankou v súvislosti s výhodným financovaním so zníženým úrokom až o 3 % ročne, ktorá je stále aktuálna.

Pavel Pelikán, JTRE: V našom najdostupnejšom projekte Ovocné sady Trnávka dopredávame posledné byty a záujemcom o rodinné bývanie s komunitným charakterom ponúkame parkovacie miesto zadarmo alebo „cashback“ vo výške 7 200 eur vyplatený buď jednorazovo, alebo mesačne počas dvoch rokov. Pri spustení predaja v novom projekte Downtown Yards sme ponúkli uvádzaciu cenu pre prvé byty a zaznamenali sme obrovský úspech.

Martin Škodáček, Proxenta: V prvom rade sa vždy snažíme o taký bytový mix, aby sme dokázali osloviť široké spektrum kupujúcich. Preto máme v našich projektoch vysoký podiel menších bytov, ktoré si vie dovoliť najviac kupujúcich. Zvýšené úrokové sadzby sú ale prirodzene veľkou bariérou pre mnohých klientov. Preto aj my máme aktuálne v ponuke viacero inovatívnych produktov a benefitov, aby sme podporili dostupnosť bývania v našich projektoch.

Napriek tomu stále zostáva na trhu veľká skupina kupujúcich, ktorí si vlastné bývanie nemôžu dovoliť. Radikálnejšie zníženie úrokových sadzieb v najbližšom období nemožno očakávať, preto takáto situácia na trhu bude pravdepodobne pretrvávať.

Splnili sa vaše očakávania predaja za rok 2023, resp. prvý polrok 2024?

Juraj Duška, VI GROUP: Analýza trhu s nehnuteľnosťami v prvom polroku 2024 ukázala zvýšený podiel konečných spotrebiteľov, ktorí hľadajú nehnuteľnosti na vlastné bývanie. Tento trend je v kontraste s predchádzajúcimi rokmi, keď na trhu dominovali investori. Naše pripravované projekty, ako aj projekty vo výstavbe napĺňajú interné predajné ciele. Hoci počet predajov sa môže líšiť v závislosti od konkrétneho mesiaca, môžeme povedať, že predaj je stabilný.

Martin Marko, Immocap: V roku 2023 sme dali do predaja náš prvý rezidenčný projekt Millhaus v Bratislave, ktorý vyrastie na bulvári Mlynské nivy. S radosťou vieme potvrdiť, že predaj splnil naše očakávania a aj naďalej pokračujeme požadovaným tempom podľa stanovenej stratégie. Projekt bol v prvom kvartáli roka 2024 najpredávanejším na trhu.

Pavel Pelikán, JTRE: Pre minulý rok bola na trhu s bývaním charakteristická opatrnosť kupujúcich, ktorí si nechávali dlhší čas na rozhodnutie o kúpe. Zároveň sme však mali pomerne obmedzenú ponuku bývania: predávali sme druhú etapu projektu Ovocné sady Trnávka, Eurovea Tower a Riverside a už len posledné byty v projektoch Klingerka a Kynek. Vzhľadom na to sme boli s tempom predaja spokojní.

Tento rok už prišlo na trh s novým bývaním v Bratislave oživenie. Prejavilo sa nielen na predaji Ovocných sadov, ale najmä na veľmi úspešnom spustení predaja rezidencií v Downtown Yards, ktorý bol suverénne najpredávanejším projektom v prvom polroku. Vďaka tomu sa JTRE stal najúspešnejším developerom v predaji rezidenčných nehnuteľností v Bratislave.

Michal Rehák, Penta Real Estate Slovensko: Rok 2023 bol, samozrejme, náročný a predávalo sa menej ako v minulosti, ale v prvom polroku 2024 sme zaznamenali výrazný nárast dynamiky predaja – v porovnaní s rokom 2023 evidujeme viac ako 100 % nárast predajov. Do konca roka očakávame ďalšiu stabilizáciu trhu.

Martin Škodáček, Proxenta: Prepad v predaji nových bytov sme na Slovensku zaznamenali už v druhej polovici roka 2022, a preto sme aj očakávania na rok 2023 korigovali už vopred. Vývoj realitného trhu je cyklický a my sme vedeli, že rok 2023 bude nutné „prečkať“.

Nečakali sme ale so založenými rukami a snažili sme sa kupujúcim vyjsť v ústrety pomocou benefitov či iných zaujímavých ponúk. Od začiatku roka 2024 ale evidujeme postupný nárast záujmov a aj predajov. Kupujúci sa postupne prispôsobili novým podmienkam a realizujú nákupy, ktoré odkladali. Za prvý polrok 2024 sme v našich projektoch predali viac bytov ako za celý rok 2023.

Aké má plány vaša firma na rok 2025?

Juraj Duška, VI GROUP: V roku 2025 plánujeme spustenie výstavby dvoch nových projektov, ktoré sú pokračovaním úspešne dokončených projektov v Bratislave, konkrétne v Rači a na Rendezi. Vzhľadom na dynamiku realitného trhu bude určite interne ešte prebiehať diskusia, kedy projekty pustíme do predaja.

Okrem aktuálnych projektov, ktoré sú už v rôznych fázach realizácie, pripravujeme aj nové projekty, ktoré by mali priniesť na trh viac 2 500 nových bytov. Zároveň úzko spolupracujeme s mestom na úprave územného plánu, aby sme umožnili výstavbu ďalších bytov a prispeli tak k zvýšeniu dostupnosti bývania.

Martin Marko, Immocap: Naším plánom je predovšetkým nepoľaviť z pekne nastaveného a rozbehnutého tempa ani v roku 2025. Na budúci rok plánujeme v oblasti rezidencií predávať už tri projekty, všetky v lukratívnych častiach Bratislavy, ktoré si isto nájdu svojich priaznivcov. Konkrétne: budeme pokračovať v predaji projektu Millhaus, pribudne Kvarter na Jégého ulici či Záhradnícka.

Pavel Pelikán, JTRE: Budeme pokračovať vo výstavbe našich projektov Downtown Yards a Ganz House v Bratislave, nášho prvého berlínskeho projektu Nordhafen Living & Office a aj nového londýnskeho projektu 220 Blackfriars Road.

Naďalej budeme pracovať na príprave budúcich projektov ako pokračovanie River Parku, rozšírenie centra Bratislavy na pravý breh Dunaja v Novom Lide alebo rozvoj štvrte Eurovea City, kde aktuálne prebieha medzinárodná architektonická súťaž na jej dotvorenie novými výškovými budovami. Pokračovať budú aj práce na rozvoji ďalších území v Bratislave – vo Vajnoroch, v Dúbravke, Devínskej Novej Vsi a Záhorskej Bystrici.

Michal Rehák, Penta Real Estate Slovensko: Ak nenastane nejaká neočakávaná udalosť, očakávame, že rok 2025 by mal byť už „normálnym“ z pohľadu predaja, a teda uvažujeme aj o spustení ďalších etáp našich projektov. Pôjde napríklad o ďalšiu fázu developmentu v lokalite Bory a za predpokladu získania všetkých potrebných povolení aj o spustenie výstavby projektu Medze v bratislavskej Dúbravke.

Martin Škodáček, Proxenta: Pri plánovaní našich developerských aktivít vychádzame zo základnej premisy, že realitný trh je síce cyklický, ale základný dopyt po bývaní v lokalitách, kde pôsobíme, je silný. Preto nevidíme dôvod na prípadné spomalenie či pozastavenie plánovaných projektov.

Práve naopak. Predpokladáme, že najneskôr začiatkom budúceho roka získame stavebné povolenie a rozbehneme výstavbu prvej etapy projektu Rezidencie Slovenka v Banskej Bystrici, v ktorej by malo vyrásť takmer 400 bytov. A v Bratislave budeme pokračovať s výstavbou projektu Stockerka, ktorú sme začali v tomto roku. Okrem toho máme v pipeline ďalšie projekty a obzeráme sa aj po nových príležitostiach.

Článok bol uverejnený v časopise ASB Almanach 2024