Bolestivá spolupráca vlastníkov

Presadiť záujmy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome môže byť v niektorých prípadoch náročné. ako dosiahnuť, aby boli všetci s výsledkom spokojní?

V našom bytovom dome máme dohodnuté, že o niektorých úpravách bytov ich vlastníci informujú svojich najbližších susedov, zástupcov vlastníkov bytov a, samozrejme, aj správcu bytového domu. Toto pravidlo, ktoré sme si svojho času na schôdzi vlastníkov odsúhlasili, má viacero rozmerov. Ide najmä o rekonštrukcie v bytoch, ktoré môžu nejakým spôsobom ovplyvniť život ostatných vlastníkov alebo užívateľov bytov.

Pri odsúhlasovaní tejto praktiky sme sa v dome s viacerými mienkotvornými vlastníkmi rozprávali o tom, prečo je dobré mať takýto komunikačný mechanizmus zavedený. Hovorili sme si vtedy, že fyzicky nie je možné konzultovať ani odsúhlasovať plány jednotlivých vlastníkov na úpravy v bytoch vždy s celým domom vtedy, keď to potrebujú.

Najmä ak sa v dome nachádzajú desiatky bytov s majiteľmi roztrúsenými po celom Slovensku aj v zahraničí. Spomínali sme vtedy potrebu slušnosti a ohľaduplnosti v medziľudských vzťahoch. Práce pri rekonštrukciách v bytoch bývajú hlučné aj prašné, ľudia sú v bytoch aj cez deň, niektorí na dôchodku, niektorí pracujú z domu, niektorí sú na materských alebo otcovských „dovolenkách“.

Jednoducho, ak sa ľudia na práce u suseda duševne a fyzicky pripravia, ľahšie ich znášajú. Niektoré rekonštrukcie môžu taktiež ovplyvniť statiku domu, neodborne realizované podlahy, rozvody vody, elektriky alebo kúrenie môžu natrvalo znepríjemniť život nielen najbližším susedom. Kto býva dlhšie v bytovom dome, vie o tom svoje. Náš dom je starý a viacerí vlastníci, ktorí v ňom bývajú viac ako 60 rokov, vyjadrovali na schôdzach obavy o jeho stav.

Tak sme sa na jednej schôdzi dohovorili, ako som už spomínal, že staré hriechy, ktoré sa v bytoch možno v minulosti udiali, už zrejme nenapravíme, ale keďže dom ako celok zatiaľ vyzerá byť relatívne v poriadku, mohlo by nám stačiť mať pod kontrolou aspoň úpravy, ktoré sa v bytoch budú diať v budúcnosti. Ako to však dosiahnuť?

Transparentná komunikácia

Vymysleli sme si a na schôdzi reálnou väčšinou vlastníkov v dome aj odsúhlasili už vyššie uvedené pravidlo, že všetky práce, ktoré podliehajú aspoň ohlasovacej povinnosti na stavebnom úrade, prejdú ešte „jedným sitom“. Musia sa k nim vyjadriť priami susedia (nad, pod aj vedľa bývajúci), zástupcovia vlastníkov bytov a technik domu nášho správcu.

Týmto ľuďom vlastník bytu, v ktorom sa plánuje rekonštrukcia, poskytne všetky dôležité informácie o tom, čo konkrétne ide v byte robiť, kto to bude robiť, aké sú záruky kvality realizácie, ak je to dôležité (napríklad pri klimatizácii), tak aj parametre prístrojov, ktoré bude využívať. Informuje aj o tom, odkedy a dokedy budú práce trvať a dá na seba týmto ľuďom kontakt kvôli spojeniu, ak by v priebehu prác bolo potrebné niečo s ním riešiť.

Účelom tohto opatrenia sú predovšetkým transparentnosť procesu úpravy bytov do tej miery, do akej je to možné a predchádzanie prípadným závažným problémom tak technického, ako aj vzťahového charakteru. Je jasné, že hlavné slovo majú stavebný úrad a technik domu nášho správcu. Tieto stanoviská potrebujeme mať všetci zainteresovaní k dispozícii.

Možnosť viacerých priamo zainteresovaných susedov klásť otázky a vyjadrovať sa k plánovaným prácam u suseda vytvára príležitosť pozrieť sa na vec z rôznych relevantných uhlov pohľadu. Do určitej miery to pre našich vlastníkov bytov supluje účinok v danom momente nerealizovateľného hlasovania vlastníkov celého domu o veciach, ktoré aj tak v drvivej väčšine prípadov trápia len najbližších susedov upravovaného bytu. Držíme sa starej múdrosti, podľa ktorej viac hláv znamená aj viac rozumu.

Ja k tomu dodávam, že len vtedy, ak je proces využívania kolektívneho rozumu transparentný a ak sú vyjasnené právomoci každej zo „zainteresovaných hláv“. To sa snažíme zabezpečiť, a preto sme si na schôdzi tento proces opísali, prediskutovali a odhlasovali (aj tak si ho musíme vždy znova a znova vysvetľovať, ale o tom je život spojený s prácou s ľuďmi).

V praxi pri vzájomnom vyjadrovaní susedov k prácam vo vedľajšom byte potom dochádza k užitočným zisteniam, že to, čo pre jedného problém nie je, pre iného byť môže a ďalší si uvedomia, že aj im môže v budúcnosti prekážať niečo, na čo spočiatku nepomysleli (a niekto iný na to upozornil). Komunikácia medzi zainteresovanými v takýchto prípadoch prebieha osobne, ale aj e-mailmi s kópiami pre všetkých zainteresovaných, čo pomáha transparentnosti celého procesu.

Dochádza pritom k vyjasňovaniu stanovísk, právomocí zainteresovaných a čo je osobitne dôležité, často aj k úprave pôvodného plánu prác v prospech väčšinového názoru, ak sa ukáže ako zmysluplné ho poslúchnuť. Tento komunikačný proces väčšina vlastníkov bytov v našom dome akceptuje, majú ho radi, predovšetkým tí, ktorí chcú mať – ako mi všetci povedali – „pokoj s ľuďmi“ v dome, chcú mať splnené povinnosti voči ostatným a predísť zbytočným problémom v budúcnosti.

Nie je pre nikoho, predovšetkým vo veľkých bytových domoch, jednoduché dosiahnuť takýto stav vo vzťahoch. Ale väčšina ľudí ho taký chce mať. A ja vnímam svoju rolu zástupcu vlastníkov bytov ako nápomocnú v týchto veciach.

V spolupráci so správcom domu je moja práca pomáhať vzniku a nastaveniu takých pravidiel v medziľudských vzťahoch a procesoch riešenia problémov medzi vlastníkmi, aby sme v našom bytovom dome mali vo vzťahoch pokoj a poriadok. Legislatíva ani orgány, či už štátnej správy alebo výkonnej moci, to často nemajú ako zabezpečiť.

Možno to vidieť aj na nasledujúcom príklade z nášho domu. Najnovšie v čase vysokých teplôt v lete prichádzajú vekovo mladší vlastníci bytov s požiadavkou umiestniť vo svojich bytoch klimatizáciu. Nie vždy je jednoduché dohovoriť sa na tom, ako to urobiť k spokojnosti všetkých vrátane susedov. Predovšetkým z dôvodu umiestnenia a fungovania jej vonkajšej jednotky.

Oslovil ma teda bývalý sused, ktorý vlastní byt v našom dome, ale sám už s rodinou u nás nebýva. Svoj byt prenajíma a chcel do neho umiestniť klimatizáciu. Všimol som si, že jednou zo stabilných úloh zástupcu vlastníkov bytov, zrejme tak, ako aj predsedu spoločenstva vlastníkov alebo kontaktnej osoby u správcu domu, je úloha permanentného komunikátora toho, čo bolo dohodnuté na schôdzach.

Veľká väčšina ľudí si neodkladá a spätne nečíta zápisnice zo schôdzí. Ako ľudia vo funkciách v oblasti správy domu sme pre vlastníkov bytov zosobnením uzavretých dohôd na schôdzach. Na nás sa stále obracajú, keď chcú vedieť, ako svoje záležitosti riešiť, aby „mali veci v poriadku“.

Susedovi som teda v duchu dohovorov väčšiny vlastníkov poradil, aby všetkým svojim priamym susedom (nad, pod aj vedľa), technikovi domu nášho správcu a obom zástupcom vlastníkov bytov v našom dome poslal písomnú informáciu o tom, čo chce urobiť vrátane technických špecifikácií a požiadal nás všetkých o vyjadrenie. Potom bude riešiť pripomienky. Tak to aj urobil.

Identifikovanie hlavného problému

Od väčšiny priamych susedov dostal kladné vyjadrenia, od technika domu inštrukcie, ako to urobiť správne a limity, ktoré by sa mali dodržať. Ja som mu, samozrejme, napísal, že ak dodrží inštrukcie správcu, splní si legislatívne povinnosti a dosiahne dohodu s priamymi susedmi, nemám nič proti. Ako neodborník vo veci ako takej, ale ako človek spoluzodpovedný za dodržiavanie pravidiel ťažko môžem z pozície zástupcu vlastníkov bytov (vzhľadom na to, čo mám v zmluve o výkone tejto činnosti) urobiť viac.

Ale nejde teraz o mňa. Zaujímavejšie boli zamietavé reakcie dvoch susedov. Jeden z nich nesúhlasil preto, že „jeho byt je permanentne znevýhodňovaný“ tým, že v jeho priamom okolí sa umiestňujú zariadenia, ktoré negatívne ovplyvňujú život ľudí v tomto byte. Hlavným problémom na jeho strane s kladným stanoviskom k umiestneniu klimatizácie u suseda nad jeho bytom teraz bolo umiestnenie dnes už nefunkčných strojných zariadení v blízkosti jeho bytu pred desiatkami (!) rokov.

To, že túto starú záležitosť vníma ako nedoriešenú krivdu a že pre neho predstavuje stále nedoriešený problém, som sa dozvedel až teraz. Robím zástupcu len 12 rokov. Ale ak nekomunikujeme, nevieme. Ako som sa pri debate s týmto vlastníkom neskôr dozvedel, jeho negatívne stanovisko ku klimatizácii suseda vlastne nevyplývalo z aktuálne umiestňovanej klimatizácie, ale z permanentnej frustrácie z nevyriešeného problému v minulosti.

Keď sme sa dohodli, že problém (ak s ním príde) môžeme začať riešiť na najbližšej schôdzi vlastníkov a on získal nádej, že sa nebude „ako obvykle na jeho stanovisko kašľať“, súhlasil aj s klimatizáciou u suseda. Takže problém s klimatizáciou bol vlastne zástupným problémom niečoho iného, pre tohto suseda omnoho dôležitejšieho. Druhé zaujímavé stanovisko prezentoval vlastník bytu, ktorý od začiatku dával jasne najavo, že získať od neho akceptáciu návrhu suseda nebude z princípu jednoduché.

Nebol som pri jeho rokovaniach vo veci so susedmi, ale keďže v e-mailovej komunikácii, ktorá k veci vznikla, bolo toho napísaného dosť, jeho prístup k celej záležitosti bol jasný. Napríklad mu vadilo, že pôvodný e-mail (požiadavka na vyjadrenie) sa mu zaslal cez víkend. Vraj to ruší jeho rodinnú víkendovú pohodu a považuje to za nevhodné obťažovanie. Potom sa chvíľu hral na nechápavého.

Nechal si dvakrát písomne v e-mailoch vysvetliť, čo vlastne sused potrebuje, hoci s ním hovoril aj osobne. V rámci komunikácie s ním zaznel aj argument, že vlastník umiestňujúci klimatizáciu do bytu v ňom nebýva, „byt má len na kšeft“, preto ho nezaujímajú ľudia, ktorí v dome reálne bývajú. Toto povedal o človeku, ktorý za ním prišiel vypýtať si jeho vyjadrenie, spoznať jeho názor a vyjsť mu v maximálnej možnej miere v ústrety.

Vlastník, ktorý mal dať svoje stanovisko, je sčítaný, vzdelaný, s kultivovaným prejavom. Len mu, ako to vnímam na základe dlhoročného susedstva v jednom dome, chýba pozornosť a láskavosť iných, pre neho blízkych alebo dôležitých ľudí. Takéto deficity sa niekedy prejavujú tým, čo ja sám pre seba nazývam „hranou zlobou z princípu“.

Krásne to napísal Hjalmar Soderberg v básni Dr. Glas: Chceme byť milovaní, ak sa nám to nepodarí, chceme byť obdivovaní, ak sa nám ani to nepodarí, chceme byť obávaní, ak sa nám ani to nepodarí, chceme byť nenávidení a opovrhovaní. Jednoducho chceme v druhých vzbudiť nejaké emócie, lebo duša sa trasie pred prázdnotou a túži po kontakte za každú cenu.

Trpezlivosť a tolerancia ľudí v súlade s ich právami

V praxi to potom vyzeralo tak, že aj keď začínalo byť jasné, že sused plánujúci montáž klimatizácie chce splniť všetky potrebné požiadavky, nebude to mať jednoduché. Vlastník, ktorý s tým nesúhlasil, a to aj napriek tomu, že klimatizácia, ktorú ľudia v bytoch potrebujú len pár dní v roku, nebude nikoho obťažovať, potreboval nájsť niečo, čo by pritiahlo pozornosť ostatných na neho.

A to aj za cenu, že to susedovi skomplikuje život. Schoval sa pritom za legislatívu. Poslal riaditeľovi našej správcovskej spoločnosti a všetkým zainteresovaným siahodlhý e-mail, v ktorom mu zjavne niekto, kto má naštudované znenia zákonov, z nich citoval odseky hodiace sa k celkovému vyzneniu tohto e-mailu, ktorý vykresľoval montáž klimatizácie ako „znehodnocovanie spoločného majetku všetkých vlastníkov“.

Ani raz vo svojom siahodlhom e-maile nenapísal, že ak je vonkajšia jednotka klimatizácie na podlahe balkóna zvonku prakticky neviditeľná, ak je kondenz odvedený tak ako má byť, hlučnosť je v norme a prieraz v obvodovom plášti budovy je realizovaný kvalitne, tak je možné byť aj ústretovým. Všetko vyššie uvedené sa dá skontrolovať a samozrejme, že sused inštalujúci klimatizáciu osobnú kontrolu realizácie každému zo zainteresovaných ponúkal. Veľakrát som už vyzdvihoval dôležitosť dodržiavania pravidiel.

A vyzdvihujem ju stále. Lenže legislatíva nemôže mať – a podľa mňa ani nemá – ambíciu riešiť všetky situácie pri správe bytových domov. Legislatíva prichádza k slovu, keď sa ľudia nevedia dohodnúť. Tí niekedy dokážu zájsť až do extrémov. Raz som dokonca čítal, že v jednej poľskej fabrike „štrajkovali“ robotníci zaujímavým spôsobom. Aby dosiahli svoje a pritom ich nebolo možné postihnúť, začali dodržiavať do písmenka každý predpis, ktorý bol pre ich prácu relevantný.

Výroba zastala, lebo napríklad preberanie materiálu pri výmene zmien trvalo polovicu ďalšej zmeny. Zdalo sa mi jednoducho priveľa, keď „negatívny“ sused žiadal od iného, aby zabezpečil spracovanie projektovej dokumentácie autorizovaným projektantom, absolvoval niekoľkostupňové schvaľovanie od správcu cez stavebný úrad po útvar hlavného architekta mesta a organizovanie schôdze vlastníkov v čase covidu.

A to všetko len kvôli inštalácii jednej klimatizačnej jednotky v jednom byte pri absolútne transparentnom prístupe iniciátora tejto inštalácie, presnom opise budúcej realizácie a možnosti kontroly všetkého, čo sa skontrolovať dá. Pápežskejšie ako pápež, ako sa hovorí. Veď práve preto, aby v čase medzi schôdzami vlastníkov neboli rozhodovacie procesy v našom dome paralyzované, sme si zriadili a v zázname z jednej z našich schôdzí ukotvili už spomínané pravidlá.

Myslím si, že tohoto legislatívou sa oháňajúceho vlastníka presvedčili predovšetkým transparentnosť procesu a tolerancia ostatných zainteresovaných susedov, aby po prejavení svojho názoru už viac celú záležitosť nekomentoval. Dotknutá klimatizácia je už inštalovaná a uvidíme, či záležitosť jej rušivých vplyvov na bývanie nebudú susedia komentovať v budúcnosti.

Majú na to právo a sused, ktorý klimatizáciu do svojho bytu po tomto lokálnom (brain) stormingu v našom dome na základe pozitívneho stanoviska väčšiny zainteresovaných umiestnil, s tým musí počítať. Nech sa bude diať čokoľvek, mne táto skúsenosť priniesla opäť raz poznanie, že aj keď sú vzťahy v dome v zásade dobré a pravidlá spolupráce alebo spolunažívania sú nastavené, ľudia nás vždy majú čím prekvapiť. Starostlivosť o vzťahy ľudí v dome a vytváranie spolupracujúcej komunity z vlastníkov bytov v jednom dome, to je nekonečná práca, ktorá ale stojí za to.

Tak ako budovanie funkčných medziľudských vzťahov vo všetkých oblastiach života. Aj pri spravovaní bytových domov sú pre prácu s ľuďmi potrebné minimálne (ako som už svojho času napísal) tri veľké T: Trpezlivosť, Tolerancia a Transparentnosť. Nech sú tu s nami stále.

Ing. Miloslav Frečka

Manažér, kouč, tréner a konzultant Jeho spoločnosť MF Coaching, s. r. o.. Venuje sa výberu, motivácii, vedeniu a riadeniu výkonov ľudí.

Je zástupcom vlastníkov bytov bytového domu na Račianskej 17 – 19 v Bratislave a spoluzakladateľom Združenia pre lepšiu správu bytových domov.