Bratislava by mala byť o niečo väčším mestom, tvrdí riaditeľ pre projekty v oblasti bytového developmentu

Bencont Development je jednou z divízií akciovej spoločnosti Bencont Group a patrí k menším spoločnostiam na Slovensku. Je zhotoviteľom rezidenčných projektov väčšinou v hlavnom meste, ako bytového domu Mendelsohn, rezidenčného projektu Valerián, bytového domu Tujetoin či obytného súboru Rínok Rača. Dva väčšie projekty realizovala a realizuje aj v Martine a vo Svätom Jure.

S Martinom Šimurdom sme sa rozprávali o realitnom trhu, financovaní projektov aj o zmene územného plánu.

Do Bencont Development ste nastúpili v roku 2008, počas celosvetovej finančnej krízy. Ako to vtedy bolo na trhu?

Prišiel som do firmy, keď dobiehali predaje a o mesiac alebo dva sme riešili výpovede klientov, ako projekty sanovať, aby nešli do defaultu. Najťažšia situácia bola v meste Martin, kde sme mali pozemok a začali sme s výstavbou sietí. V tomto regióne sme prešli až do obrannej stratégie.

Najprv sme predávali pozemky, o ktoré bol záujem, a veľmi opatrne sme začali predávať byty. Pre martinský región sme dali akciovú cenu, spravili sme predpredaj, dostali sme bankové financovanie. Postupne sme „odkrajovali“ zo splátok za pozemok a realizovali výstavbu. Pravda je taká, že tam staviame doteraz.

Martin je malé mesto a náš obytný súbor Nový Martin je veľký. V projekte vo Svätom Jure sme prešli do rokovaní s klientmi. Mali sme šťastie na financovanie z banky a pri ďalšej etape sme aj trošku počkali so vstupom na trh, pretože vtedy bol prebytok bytov. Začali sme šetriť, hľadali sme úspory, aby sme sa nedostali do finančných problémov.

O 12 rokov prišla pandémia koronavírusu, o pár rokov na to stúpli sadzby hypoték. Ako ste riešili situáciu počas pandémie a ako v súčasnosti?

Situácia v rokoch 2008 a 2020 je v niečom podobná, ale líši sa v tom, že vtedy bolo veľa rozostavených bytov, trh zastal. Ak niekto chcel realizovať projekt, musel znížiť ceny. Hoci dnes predaj zastal ešte radikálnejšie ako v roku 2008, byty sa stále predávajú „z papiera“.

Úroveň rozostavanosti je taká nízka, že aj slabý dopyt sa dá naplniť s tým, čo sa stavia a čo už je postavené. Mali sme rozostavaný projekt, bol vypredaný na 70 %. Samozrejme, predaj sa znížil, ale stále je. Nie je však konkurenčná ponuka, klesol dopyt, klesla ponuka a nastala rovnováha.

Nie sú vašou konkurenciou byty z druhej ruky?

Áno, sekundárny trh konkuruje novostavbám najmä výrazne nižšou cenou. Treba si však uvedomiť, že v prípade bytov z druhej ruky je často nutné spraviť rozsiahlu rekonštrukciu na to, aby sa interiérový štandard bytu dostal na úroveň novostavby. Ceny týchto prác za posledné roky dramaticky stúpli a zmažú tak veľkú časť cenového rozdielu medzi novostavbami a sekundárnym trhom.

Ďalej vieme, že v Bratislave je všeobecne nedostatok nových bytov. Aj napriek tomu, že sa časť dopytu presunula k lacnejším bytom na sekundárnom trhu, stále ostáva báza klientov, ktorá preferuje kúpu novostavby, pričom práve ich nedostatok bráni poklesu ceny. Okrem toho si myslíme, že v nasledujúcich štvrťrokoch dôjde k znižovaniu cenového rozdielu medzi novostavbami a sekundárnym trhom.

Ceny starých bytov za posledný rok a pol klesli, ale naši analytici hovoria, že pokles cien sa na sekundárnom trhu zastavil a v niektorých lokalitách ceny dokonca vzrástli. Uvidíme, či tento štvrťrok (1. štvrťrok, pozn. redakcie) potvrdí trend. Ak sa opäť preukáže, že sa pokles cien zastavil, resp. obnovil rast, tak budeme môcť hovoriť o odraze od dna.

Vaši analytici sa venujú len Bratislave, hoci staviate aj mimo hlavného mesta. Prečo?

Samozrejme, internú analýzu si robíme aj v Martine, resp. v lokalitách, ktoré sú pre nás zaujímavé. Nezverejňujeme ich, pretože ide o malé vzorky, ktoré nepovažujeme za štatisticky dostatočné na to, aby sme vedeli popísať vývoj na týchto trhoch. Trh v Martine je tak málo rozvinutý, že by bolo až kontraproduktívne ju uverejniť. Predaj novostavieb tu v dobrých rokoch je v desiatkach kusov.

Robíme analýzy aj okolia Bratislavy, ktoré predstavuje istú substitúciu bývania priamo v hlavnom meste. Kedysi sme sa pokúsili aj o analýzy iných krajských miest, ale tie vykazujú mnoho špecifík. Najzaujímavejší by bol trh v Košiciach. Trh v Žiline zažil v roku 2008 ešte väčší prepad cien ako Bratislava a nepozviechal sa z neho do roku 2016.

Prišla tam automobilka KIA, všetci stavali byty a paradoxne tam bolo, podľa bánk, veľa defaultných projektov. Banky si museli odpísať straty, predávali pod cenu, aby sa toho vôbec zbavili. Krajské mestá sú veľmi špecifické. Stačí, keď tam niekto postaví 200 bytov, a trh sa úplne zmení. Väčšina relevantného predaja sa deje v Bratislave, aj bankári vám povedia, že najviac hypoték poskytujú v Bratislavskom kraji.

Čo rozhodlo, že sa Bencont odčlenil od spoločnosti Pro Partners Holding?

Nastúpil som do Bencontu a z toho, čo viem, Pro Partners bol založený spoločníkmi, ktorí sa dohodli na rozdelení spoločného podnikania. Bol to rozchod po dohode. Stáva sa, že jeden z partnerov chce viesť podnikanie inak.

Bencont Group má viacero divízií. Je development ťahúňom, ktorý nosí zisky?

Každé z tých odvetví má svoje plusy a mínusy, preto sme tak vyskladali štruktúru skupiny vo vedení firmy. Sú situácie, keď viac zaberie development, inokedy vymáhanie pohľadávok, niekedy viac pestovanie rajčín v Babindole. Je to vyvážené.

Jednou z divízií je správa nehnuteľností, vo Vysokých Tatrách máte apartmánový dom Família Smokovec. Darí sa vám v Tatrách?

Nie je to veľká nehnuteľnosť, nevieme sa porovnať s relevantnou konkurenciou, ktorá tam podniká. Família Smokovec je projekt, ktorý nám ostal v portfóliu z minulosti. Chceme ďalej rozvíjať divíziu turistického ruchu. Tatry sú vyťaženejšie v lete ako v zime.

Família Smokovec mala ťažké obdobie počas pandémie, teraz sa návštevnosť vrátila na úroveň pred ňou. Tento biznis je na dlhšie peniaze. Nevylučujeme, že ak by bolo v Tatrách niečo zaujímavé, dobrá kúpa za dobrú cenu, kúpili by sme to. Zatiaľ sme také ale nenašli.

Mali ste záujem podnikať aj na Ukrajine?

Ukrajina má veľký potenciál, len musí skončiť vojna. Neviem, ako tam funguje stavebná legislatíva, ale tento trh bude zaujímavý 2 až 3 roky po skončení bojov.

Postavili ste rezidenčné projekty v bratislavských mestských častiach Rača, Podunajské Biskupice, Dúbravka. Boli tam vtedy voľné pozemky?

Pozemky na okraji mesta boli cenovo výhodnejšie a náš cieľ bol poskytnúť byty širšej verejnosti a nehľadať luxus. Mali sme v ponuke pozemky aj v Ružinove, ale nikdy sme sa nevedeli dohodnúť na cene. Naši klienti nevnímajú, že Rača je okrajová časť, vnímajú ju ako dobrú lokalitu na bývanie.

Je to vďaka električke?

Asi je to pre blízke kopce a lesy. Áno, je tam blízko električková trať a relatívne rýchlo sa dostanú do centra mesta. Rača má skôr vidiecky charakter, pritom nie sme s cenami nižšie ako projekty v Ružinove. Jednu zo zaujímavých vecí, ktorú sme museli riešiť, boli bezpečné odkladacie miesta pre bicykle. Do Rače sa prisťahovalo toľko cyklistov, že sme museli postaviť špeciálne boxy. Klienti nám hovorili, aké majú drahé bicykle a ako nimi brázdia „hory“.

Koľko klientov boli takíto cyklisti?

Pri prvopredajoch to bolo aj viac ako 10 % klientov.

Pripravujete v Bratislave ďalšiu výstavbu?

Kúpili sme väčšie i menšie pozemky a narážame na klasický problém – zmenu územného plánu mesta. Pozemky využívame čiastočne a snažíme sa dospieť k zmene územného plánu.

V apríli sa začal proces prípravy nového územného plánu. Ako si predstavujete jeho zmeny?

Územný plán (ÚP), to je v Bratislave často dlhý príbeh. Mesto musí začať proces pre nový zákon o územnom plánovaní. Tam sa hovorí, že do roka 2032 musí byť nový územný plán, pretože prestane platiť ten starý. Vieme, aká je rýchlosť zmien v ÚP, a preto je najvyšší čas. Máme na to 8 rokov a mohli by sme to stihnúť. Developeri narážajú na to, že zmeny v ÚP sú veľmi pomalé.

Mesto sa však vyvíja rýchlejšie ako ÚP. Vidíte sama, že potreby Bratislavy sa menia. Pandémia znamenala menej kancelárií a viacej bytov. ÚP bol robený v 90. rokoch minulého storočia a je nevyhnutné robiť zmeny rýchlejšie. Potom dochádza k deformáciám a máme aj vysoké ceny bytov. ÚP by mal byť, tak ako v Prahe, pružnejší. Nechať viac na rozhodnutí developera, či tam budú kancelárie alebo byty.

Hlavný architekt Bratislavy Juraj Šujan je tomu naklonený. Druhá okolnosť, ktorá vstupuje do ÚP, sú politické ambície budúcich poslancov a starostov, ktorí nechcú odbornú diskusiu, využívajú emócie obyvateľov a rôznymi metódami sa snažia zastaviť zmeny v ÚP. Dôsledok je, že Bratislava sa rozvíja menej ako Brno a ľudia tu nechcú žiť…

…a sťahujú sa do okolitých obcí. Je možné zastaviť tento odliv?

Chce to odvahu politikov. Napríklad Bratislava má veľa brownfieldov. Je to územie vhodné na výstavbu, ale nemôžete tam stavať. Ekologické záťaže sú ďalším problémom Bratislavy. Keby sa viac stavalo, ceny by boli prijateľnejšie a ľudia by sa nesťahovali do okolitých satelitov.

Mali ste záujem kúpiť brownfield?

Áno. Rokovali sme o jednom pozemku, kde je taká enormná ekologické záťaž, že bez zásahu štátu sa jej nezbavíte. Hovorím o desiatkach miliónov eur. V procese posudzovania vplyvov na životné prostredie sa jej nevyhnete, neprižmúrite oko. Išlo o odpady ešte z 19. storočia. V tomto je pred Bratislavou dlhá cesta a začať by sme mali zmenou ÚP.

Mesto má pre developerov ponuku – zmena ÚP v prospech bývania za časť z postavených bytov. Je to pre vás zaujímavé?

Je to model, ktorý funguje aj v iných mestách. Bolo by to zaujímavé, keby zmena bola rýchlejšia. Nejaké kroky sa dejú, ale nedeje sa to v takom tempe, ako si predstavujú mesto a developeri.

Magistrát chce zmeniť kontribúciu developera tak, že by mohol prispieť k financovaniu električkovej trate a podobne. Čo si o tom myslíte?

Poplatok za rozvoj presadili na začiatku developeri z Inštitútu urbánneho rozvoja. Žiaľ, potom sa to politicky zneužilo, osvojili si to vtedy poslanci strany SMER-SD a spravili z toho daň. Vstúpili sme do legislatívneho procesu, ale neúspešne. Potom do toho vstúpil zákon o meste Bratislava.

Dnes je poplatok za rozvoj viac-menej daňou, aj keď prináša isté benefity. V prípade projektu Rínok Rača sme prispeli na obnovu základnej školy. Developeri majú ale aj skúsenosti s tým, že mestská časť si príjem šetrí a potom ho využije na iné územie a nie tam, kde sa stavia projekt.

Magistrát sa v rámci Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy snaží zmeniť kompenzáciu za zmenu ÚP z pôvodne zamýšľaných odovzdaných nájomných bytov na investície do infraštruktúry na peňažné plnenie. Mesto tu ale naráža na zákon o verejnom obstarávaní a zákon o DPH. Preto ešte neexistuje finálna dohoda. Aktuálne sa o tom diskutuje. Developeri sú ochotní podieľať sa na výstavbe trate, ciest, ale zároveň nechcú, aby niekto prispel a iný sa len viezol. Nebude to jednoduché, ale verím, že kompromis nájdeme.

Od apríla platí nový zákon o územnom plánovaní a novelizovaný stavebný zákon. Je to pokrok?

Už aj štát prišiel na to, že musí zmeniť stavebný zákon, pretože nevie čerpať eurofondy a starý zákon nespĺňa kritériá. Za predchádzajúcej vlády boli schválené nový zákon o výstavbe (a k nemu rôzne prílepky, ktoré ho zhoršili). Po 1. apríli bude nový systém vydávania záväzných stanovísk, čo bude veľmi zaujímavé sledovať, pretože sa snáď začnú lehoty aj dodržiavať. Keďže implementácia zákona o výstavbe nebola pripravená, nový minister sa rozhodol novelizovať zákon č. 50/1976. Najväčšia výhrada voči stavebnému zákonu je dĺžka povoľovacích procesov.

V roku 2021 získali budovy reštaurácia, kaviareň a penzión Krone vo Svätom Jure cenu BSK za obnovu. Majiteľom je spoločnosť Bencont Development. Prečo ste išli do tejto investície? Ktorý ateliér bol autorom obnovy?

Nehnuteľnosť, kde je penzión Krone, sa rozpadala. Svätý Jur je veľmi pekné miesto, nedocenený skvost. Za touto investíciou je skôr radosť, pri rekonštrukcii sme nešetrili. Nadštandardne sme investovali do obnovy fasády a je to investícia s veľmi dlhou návratnosťou. Chceme po sebe niečo zanechať a mať aj reprezentatívne priestory pre firmu. Penzión má biznis potenciál, stúpajú čísla ubytovaných, rozširuje sa reštaurácia.

Podľa čoho si vyberáte architektov rezidenčných projektov?

Často sme robili internú súťaž, najväčšia bola na projekt Rínok Rača na mieste bývalých vinárskych závodov v blízkosti pamiatky Nemecký kultúry dom v Bratislave. Oslovili sme študentov architektúry, ktorí nám predviedli celkom zaujímavý koncept. Nakoniec vyhral Pavol Mrázek, skúsený architekt a urbanista. Páčil sa nám jeho koncept zastavania územia aj dispozície bytov.

Na menšie projekty máme architektov s dobrými referenciami a vyberáme si z ich návrhov. Rača má v územnom pláne dobrý pomer bývania a občianskej vybavenosti. Snažíme sa komunikovať so samosprávou, Rači sme výhodne prenajali priestor pre materskú školu. Je veľkou tragédiou, že nás pán Mrázek opustil tak skoro.

Ako hodnotíte financovanie projektov a firiem bankami a výšku úrokových sadzieb hypoték, čakáte tento rok zmeny?

Dlhodobo spolupracujeme s rôznymi bankami, dávame si urobiť ponuky a vyberieme si. Čo sa týka úrokov, tie stúpli. Aj na súčasných projektoch sa zmenilo úročenie, okrem prirážky máte EURIBOR. Úroky sú vysoké, znevýhodňujú niektoré projekty, niektoré sa nedostali preto do ďalšej fázy. Zvažujeme, či ísť ďalej podľa aktuálnej úrokovej sadzby. Zároveň vidíme, že peniaze s výhľadom na 2 až 4 roky sú už lacnejšie. To znamená, že dochádza k obratu.

ECB povedala, že nebude zvyšovať úrokové sadzby. Financovanie je ťažšie, ale stále sa to dá uniesť. Predajcovia nám hlásia, že klienti majú vážny problém získať hypotéky. Banky sú opatrnejšie, čakajú, že budete mať dosť vlastných zdrojov. Kým ECB nezníži základnú úrokovú sadzbu, bude veľa klientov, ktorí nezískajú hypotéku. Pozitívny je však rast reálnej mzdy.

BENCONT Group vydal dlhopisy v roku 2019 za 12 mil. eur splatné v 2025 a v roku 2022 za celkovo 6 mil. eur (2022). Súviselo to s financovaním počas pandémie?

V našom prípade je dlhopisové financovanie doplnkové. Nesúviselo to s pandémiou. Skôr s tým, že v čase nízkych úrokových sadzieb sme investorom vedeli poskytnúť lepšie zhodnotenie.

Čo by pomohlo rozvoju Bratislavy a krajských miest, aby boli dobré miesta na život?

Bratislava by mala mať ambíciu byť o niečo väčším mestom. Nemala by sa báť väčšej intenzity výstavby. Náklady na služby by boli využité efektívnejšie a pocit z mesta by bol lepší. Viedeň patrí na popredné miesta v rebríčku najlepších miest na život. Výhodou Viedne je, že je kompaktnejšia. Tam vznikajú štvrte ako Bory a Slnečnice na okraji mesta až vtedy, keď je zastavané vnútorné mesto.

Investície do infraštruktúry v Bratislave chválim, to je dôležité. Paradoxne, mnohé krajské mestá dnes napredujú viac ako Bratislava. V Nitre pracuje primátor s ÚP menej rigidne, mení ho častejšie. Košiciam by pomohla diaľnica na Ukrajinu. Ak bude mať Slovensko tri ťažiská, tak to budú Bratislava, Žilina a Košice.